Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 21/12/2015 09h54 → Investir dans une grande maison et louer les dépendances ? (division, patrimoine, sci (société civile immobilière))

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

je fais appel à vos connaissances pour une opportunité qui peut se présenter a moi.

Le bien : une grande propriété composé d’une maison principale et de 3 dépendances éloignées les unes des autres. Le tout est à rénover pour un prix de 450000e. Pour simplifier la chose on va dire que chaque dépendance pourrait se revendre 200000e et se louer 1000e.

Mon but : en faire ma résidence principale et de louer ou vendre à la découpe le reste pour dégager soit un bénéfice ou rembourser l’emprunt.

Le problème est que moi et ma compagne ne pouvons pas emprunter une si grosse somme.

Le montage : Créer une SCI avec mes parents pour inclure leurs salaires dans la demande de crédit, ils apporteraient environ 10% d’apport, moi 10%, ma compagne proche des 0%.

Si on retape rapidement un bien pour y vivre donc ne plus payer de loyer, puis on retape un autre pour le louer et réduire les mensualités d’emprunt ou bien le vendre pour faire un remboursement anticipé du crédit et ainsi de suite avec les 2 autres dépendances.

Ce montage est il le plus judicieux du point de vue fiscal et investisseur ?

Merci d’avance pour vos réponses éclairées.

Mots-clés : division, patrimoine, sci (société civile immobilière)

Hors ligne

 

#2 21/12/2015 10h32 → Investir dans une grande maison et louer les dépendances ? (division, patrimoine, sci (société civile immobilière))

Membre
Réputation :   13 

Le rendement des dépendances est plutôt faible: 6%
Je n’appellerai pas ca une oportunité….

Si vous monté une SCI ( a l’IR j’imagine ), vos parents seront impossable sur les revenu des locations donc attention a leur TMI.

Je vous conseil personnellement de separé la RP des dépendances lors de l’achat et du pret , sa sera beaucoup plus simple pour la compta!

Une présentation plus complété ( TMI, revenu, age, objectif de transmission au enfant…) vous apportera certainement beaucoup plus de reponse


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

Hors ligne

 

#3 21/12/2015 12h15 → Investir dans une grande maison et louer les dépendances ? (division, patrimoine, sci (société civile immobilière))

Membre
Réputation :   

Nous avons 25 ans, mes parents 55.
Le seul réel intérêt dans le montage d’une SCI serait de POUVOIR acheter dans une zone très tendue en ajoutant le salaire de mes parents pour augmenter les mensualités d’emprunt.

En réalité, avec le site rendement locatif on se situe plutôt autour des 10% de rentabilité, les montant annoncés étant donné pour simplifier.

Admettons que ma compagne et moi pouvons emprunter 200000e avec nos revenus actuels, y a t’il d’autres alternatives pour pouvoir investir 450000 ?

Hors ligne

 

#4 21/12/2015 14h27 → Investir dans une grande maison et louer les dépendances ? (division, patrimoine, sci (société civile immobilière))

Membre
Réputation :   82 

Bonjour

fatfabletoubab a écrit :

Admettons que ma compagne et moi pouvons emprunter 200000e avec nos revenus actuels, y a t’il d’autres alternatives pour pouvoir investir 450000 ?

Réaliser un achat groupé par exemple.
Trouver 3 autres acheteurs, acheter tous ensemble, diviser les parcelles selon le plan prévu au départ, et vivre chacun chez soi.
C’est par contre pas forcément évident à mettre en oeuvre.

Hors ligne

 

#5 21/12/2015 15h20 → Investir dans une grande maison et louer les dépendances ? (division, patrimoine, sci (société civile immobilière))

Membre
Réputation :   

C’est un peu ce qu’on veut faire actuellement : acheter le lot, revendre 3x200000, ne pas avoir payé sa résidence principale grâce a la revente.

Si je vais voir un banquier, il peut nous suivre sans avoir besoin de créer une sci ?

Hors ligne

 

#6 21/12/2015 15h58 → Investir dans une grande maison et louer les dépendances ? (division, patrimoine, sci (société civile immobilière))

Membre
Réputation :   82 

Non, ce n’est pas la même chose.
Vous parlez d’acheter l’ensemble à votre nom, de supporter les frais de division, et seulement après de revendre par morceau.

Dans cette approche, le banquier ne semble être prêt à vous proposer que 200k. (vous n’indiquez pas vos revenus, difficile de juger)
D’après meilleurtaux, 450k€ sur 20 ans, c’est 2.500€ par mois. Et en ce moment, il n’est pas évident d’aller au delà de 20 ans en emprunt immo.

En comptant le découpage de parcelle (qui peux mettre un peu de temps), le coût de l’enregistrement, et la vente, qui peux mettre un peu de temps à se réaliser, arriverez vous à tenir la distance ?

Ce que je parlais, est de venir à 4 acquéreurs, chacun mettant un quart de la somme (soit en gros 150k€ chacun en comptant notaire et division).
La différence de financement est non négligeable.

Dans l’absolu, il est tout à fait possible d’acheter l’ensemble et de revendre en morceau.
Par contre tout les biens valent ils 200k€ ?
N’y a t’il pas une maison (donc viabilisé et presque habitable) et 3 granges ?
On n’achète pas une grange entièrement à refaire le prix d’une maison.

Ensuite, vous aurez à payer l’impôt sur la plus value, car à mon sens, ce que vous revendez n’est pas votre RP.

Que vous revendiez ou louez, dans le cas de la SCI, il faudra penser sérieusement à la répartition des revenus, car si vous êtes à 50/50 avec vos parents, il faudra ajouter les revenus (plus value ou loyer) à votre déclaration d’impôt.
Donc à voir l’impact sur les parents.
Voir aussi comment protéger votre compagne, car sans apport difficile de lui donner un statut dans la SCI, et si un statut à égalité avec vous et vos parents, voir si ce n’est pas considéré comme une donation.
Donc voir votre contrat (concubinage, pacs, mariage) et le contrat détaillé de chaque statut.

Dernière question : les biens sont de quels type ?
Si il s’agit d’hangar agricole, les transformer en habitation ne serait pas une modification d’usage (donc nécessitant de la paperasse en plus) ?

Pour la rentabilité, vous êtes à 6% brut : 200k de capital, 12k de loyer annuel.
Donc mieux faut bien réfléchir à la vente, car la plus value peux rendre la conservation intéressante.
Dans tout les cas, il faudra diviser les parcelles.

Hors ligne

 

#7 21/12/2015 16h32 → Investir dans une grande maison et louer les dépendances ? (division, patrimoine, sci (société civile immobilière))

Membre
Réputation :   

Alors pour être plus précis :

mes revenus en moyenne 2000e
ceux de mes parents 1900e chacun
ma compagne 1200e

Au niveau des apport si on fait
Moi 49000
mes parents 50000
ma compagne 1000

on a donc un revenu global de 7000e
un capacité d’emprunt de 2310e
Un montant d’emprunt max de 430000e environ (ma banque me propose actuellement 2,20 sur 20 ans)

Sans faire le détail des annexes, en les vendant 200000e elles sont au prix bas d’un terrain dans la ville.
Ce ne sont pas des granges mais des "maisons" cadastrées en annexes.

Donc 2 solutions :
1) - Rénover rapidement (avec mon apport ) le 1er bien pour pouvoir y vivre et ne plus payer notre loyer actuel
    - Rénover un 2eme bien (avec notre reste a vivre) puis le louer pour réduire les mensualités d’emprunt (2310 - 1000 = 1310)
[je prends de manière pessimiste 1000e mais le loyer moyen du secteur serait autour de 1300]
    - Rénover le 3eme et le 4eme de la même façon pour atteindre un cash flow positif a partir du 3eme et avoir environ un smic a partir du 4eme.
   - vivre paisiblement dans cette maison payée par les locataires !

2) - Rénover rapidement le 1er bien
    - Rénover puis vendre (pas moins de 350000e) ou vendre direct un autre bien après division des 4 parcelles (pas moins de 200000e) pour faire du cash et rembourser un grosse partie du crédit.

Le 1) a long terme semble bien plus intéressant mais le 2) a court terme permettrait de rapidement ne pas avoir de crédit a payer.

Est ce que ce montage serait envisageable ? utopique ? cohérent ?

Hors ligne

 

#8 21/12/2015 17h25 → Investir dans une grande maison et louer les dépendances ? (division, patrimoine, sci (société civile immobilière))

Membre
Réputation :   82 

Effectivement, ça me semble plus clair.

Le projet me semble réaliste.

Donc de nouveau des remarques : dés que vous pouvez : divisez les parcelles.
Que ce soit pour louer ou vendre.
Ainsi, vous aurez des impôts locaux séparés, plus simple pour TEOM et pour déduire la TF sur les biens loués.

Il est aussi possible de panacher : un bien vendu, les autres loués.
A savoir qu’avec 1300€ pour un prix de 200k, le rendement est plutôt de 8%, donc commence à être correct.

Par contre comment répartir les revenus entre les associés ?
Question qui a son importance et nécessite un notaire pour détaillé ce point.

Edit : J’ai oublié quelques points.
Faire attention à l’emprunt. Tous ne permettent pas la location (PTZ et PAS par exemple).
Négocier les IRA si l’objectif est de rembourser en anticipé.
Et je maintiens voir le montage de la SCI, la répartition des parts pour ne pas léser ni vos parents, ni votre compagne et la répartition des revenus, ainsi que leurs impacts fiscals.

Dernière modification par gunday (22/12/2015 09h34)

Hors ligne

 

#9 22/12/2015 10h32 → Investir dans une grande maison et louer les dépendances ? (division, patrimoine, sci (société civile immobilière))

Membre
Réputation :   

Effectivement il y a pas mal de points de variables à étudier.

Pour ce qui est du PTZ, je me suis renseigné mais déjà il faudrait faire 120000e de travaux dans les 3 ans donc il me semble pas possible de les sortir comme ça et puis nous voulons faire les travaux nous même.

Pour ce qui est des revenus de la SCI, si quelqu’un a une piste ?

Concrètement, mes parents comptaient aider ma sœur et moi pour un achat immo : chacun 50000.

L’achat de ma soeur ne se fera pas dans le cadre de cette SCI donc ils sont plus exposés au "risque" avec moi qu’avec elle ?

Mes parents peuvent ils apporter à la SCI, inclure leurs revenus dans le prêt et quand même augmenter le nombre de part de ma compagne? sachant que nous ne sommes que concubins.

Comment sont réparties les parts ? Selon l’apport ou selon le remboursement effectif de chacun ou comme bon nous semble ?

Dernière modification par fatfabletoubab (22/12/2015 10h35)

Hors ligne

 

#10 22/12/2015 11h40 → Investir dans une grande maison et louer les dépendances ? (division, patrimoine, sci (société civile immobilière))

Membre
Réputation :   82 

fatfabletoubab a écrit :

Pour ce qui est des revenus de la SCI, si quelqu’un a une piste ?

Concrètement, mes parents comptaient aider ma sœur et moi pour un achat immo : chacun 50000.

L’achat de ma soeur ne se fera pas dans le cadre de cette SCI donc ils sont plus exposés au "risque" avec moi qu’avec elle ?

Mes parents peuvent ils apporter à la SCI, inclure leurs revenus dans le prêt et quand même augmenter le nombre de part de ma compagne? sachant que nous ne sommes que concubins.

Comment sont réparties les parts ? Selon l’apport ou selon le remboursement effectif de chacun ou comme bon nous semble ?

Quand on commence à avoir des questions aussi détaillé, il faut envisager de prendre RDV chez un notaire.
Ca vous coutera certes un peu de frais de consultation, mais une bonne rédaction des statuts de la SCI vous évitera de nombreux problèmes.

Je ne suis pas un grand connaisseur des SCI, donc je préfère ne pas vous répondre, afin d’éviter de dire des bêtises.
Même si dans l’absolu, certains points me semblent compliqués, tel que la protection de votre concubine (c’est toujours délicat avec un apport d’un côté et rien de l’autre, alors si le projet est d’envergure…).

Hors ligne

 

#11 23/12/2015 22h40 → Investir dans une grande maison et louer les dépendances ? (division, patrimoine, sci (société civile immobilière))

Membre
Réputation :   

J’y songerais si le projet se réalise.

Si ça peut aider d’autres personnes, j’ai cru comprendre sur le site :

www.creationsci.info

que sans apport on peut quand même distribuer des parts non égales aux apports si la personne qui apporte moins, s’engage à apporter au fur et a mesure pour ne pas que ce soit considérer comme une donation déguisée.

Merci en tout cas d’avoir pris du temps pour me répondre!

Hors ligne

 

#12 24/12/2015 09h17 → Investir dans une grande maison et louer les dépendances ? (division, patrimoine, sci (société civile immobilière))

Membre
Réputation :   339 

Bonjour,

quelques mises en garde :
- une SCI a un objet civil, donc non commercial. Ce qui exclut notamment les opérations de marchands de bien, et la location meublée. Constituer une SCI pour revendre à la découpe n’est donc pas une très bonne idée. Cf. cette discussion et notamment le jugement en conseil d’Etat concernant la SCI Grand Horizon : Achat d’un ensemble de lots ou d’un immeuble, puis vente à la découpe : quelle +value ?

- une SCI familiale est exclue si vous n’êtes pas pacsé ou marié avec votre compagne. D’un point de vue fiscal et juridique, la personne qui partage notre vie, aussi importante soit-elle à nos yeux, est un étranger.

Ca revient donc à faire cette opération avec une personne non apparentée, comme un associé (un bon copain par exemple). C’est tout à fait possible : on peut créer un SCI avec un simple associé ; on peut même acheter en indivision avec un simple associé. Le tout, c’est d’en mesurer les conséquences en termes de gestion de patrimoine, de fiscalité etc., pas seulement pour cet immeuble, mais en général. Et de se poser les questions difficiles : quid en cas de séparation ? quid en cas de décès ?
Le genre de questions qu’on n’aime pas se poser quand on est jeune, mais qui devient nécessaire lorsqu’on a un patrimoine. Surtout si l’on est pas marié ; en effet le concubin n’a aucun droit de succession. Même si on lui lègue quelque chose, il paiera des droits de mutation plein pot (60 %).

Quand à vos parents qui feraient l’apport pour votre compagne, à mon sens c’est effectivement assimilable à une donation, à une personne non apparentée, donc dans le cas le plus défavorable : 60 % de droits de mutation après l’abattement de seulement 1594 €.
Si votre compagne a vraiment la volonté d’apporter des sous ensuite pour devenir davantage propriétaire, le plus simple ne serait-elle pas qu’elle ne démarre qu’avec des parts à hauteur de son apport, mais qu’elle rachète ensuite progressivement des parts à vos parents ?

PS : je suis bien d’accord avec gunday : au-delà d’un certain niveau de questionnement, ça relève des conseils d’un notaire.

Dernière modification par Bernard2K (24/12/2015 09h28)

En ligne

 

#13 24/12/2015 19h25 → Investir dans une grande maison et louer les dépendances ? (division, patrimoine, sci (société civile immobilière))

Membre
Réputation :   

Et en dehors d’une SCI, quelle solution nous pourrions avoir (moi et ma compagne) pour investir plus que notre capacité d’emprunt.

Sachant que dans tous les cas mes parents souhaitent me donner 50000€ pour n’importe quel achat.

Hors ligne

 

#14 25/12/2015 08h54 → Investir dans une grande maison et louer les dépendances ? (division, patrimoine, sci (société civile immobilière))

Membre
Réputation :   13 

Est vous sur de pouvoir emprunter maximum 200 000€? est vous aller voir votre banquier ou un courtier?

Personnellement lors de mon achat RP + investissement locatif avec nos salaires nous pouvions emprunter maximum 110 000€ sur 17ans mais avec les revenus locatif on a pu augmenter le capital emprunter et donc les mensualité de remboursement….

Il y a deux écoles :

1) Mensualité max = vos salaires/3 + loyer prévisionnel *0,7
2) Mensualité max = (vos salaires + loyer prévisionnel *0,7) / 3

Ma banque fonctionne sur le 1er cas , donc pour vous:

450 000€ d’achat + 180 000€ de renovation pour les 3 granges ( estimation au pifometre )
Avec votre apport vous rénové votre maison.
Budget total = 630 000€ soit sur 20 ans: 3500€/mois ( meilleurtaux.com )

2000€+1200€/3 + 3*1000€ * 0.7 = 3166€

Etant donnée que ce sont des chiffres approximatif c’est jouable mais il faut que votre banquier est une tres bonne confiance en vous :
-Les mensualisé seront l’équivalent de vos salaires
-Il faudra rénové 4 bâtiment en même temps

De plus je reste sur mon avis qu’il est plus judicieux de vendre, vous annoncé 1000€ de loyer ( pour simplifier mais sa ne sera pas le double ), et une possibilité de revente a 350 000€ si le bien est rénové soit  3,4% brut!
Acheter pour revendre si vous le pouvez, un livret A vous rapportera autant sans les tracas de la location ni le risque de baisse de l’immobilier ou d’un locataire mauvais payeur….


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

Hors ligne

 

#15 25/12/2015 12h16 → Investir dans une grande maison et louer les dépendances ? (division, patrimoine, sci (société civile immobilière))

Membre
Réputation :   339 

Mon analyse de votre projet est la suivante :
Vous avez la possibilité d’acheter un ensemble de 4 maisons au prix bradé de 450 k€. Mais vous n’avez besoin que d’une. D’où l’idée : rénover les autres maisons pour les vendre ou pour les louer.

C’est quoi le budget global ?

Achat : 450 k€. Je ne crois pas que vous ayiez précisé si c’est FNI et FAI. De toute façon il y aura des frais supplémentaires : frais bancaires, frais de constitution d’une SCI…

Rénovation : mettons 60 k€ par maison, ça fait 240 k€ de rénovation.

Au total, un projet de 750 k€ environ.

C’est trop par rapport à votre capacité de financement.

C’est trop également, en complexité et en volume de travaux, à moins que vous ne soyez un professionnel du bâtiment à qui rénover 4 maisons en l’espace de 2 ans maxi ne fait pas peur.

Résultat : un beau projet sur le papier mais trop lourd et trop complexe.

Vous recherchez une résidence principale ? Trouvez une résidence principale, on doit pouvoir en trouver pas trop cher, avec travaux à faire.

Vous recherchez de l’immobilier locatif ? Trouvez de l’immobilier locatif à des prix abordables.

On est tous tombés un jour sur une super opération, sur le papier, mais trop grosse pour nous. Ce n’est pas pour rien que ce genre d’opération est mené par des marchands de biens ou des promoteurs immobiliers. C’est parce que le particulier moyen n’a pas les reins assez solides pour mener ce type de projet.

Les 3 annexes à rénover sont particulièrement piégeuses. Vous aurez dès le début un gros emprunt à rembourser, mais les maisons sont inlouables en l’état. Donc, il serait le plus logique de les rénover rapidement pour les louer rapidement et augmenter la capacité de remboursement ; ou bien pour les vendre rapidement et pouvoir faire un remboursement partiel anticipé. Mais pour les rénover rapidement, il faut du temps et des moyens.
Si au contraire vous les rénovez une par une (c’est ce que vous évoquiez), vous allez être pris par le temps nécessaire, l’argent nécessaire. Seront-elles seulement rénovées d’ici 10 ans ? 10 ans passés à travailler, à se faire du souci, à avoir du mal à rembourser, et à ne pas percevoir de revenus sur ces biens comme ça le devrait ! C’est vraiment le genre de projet sur lequel un particulier normalement constitué peut "exploser" : couple qui se sépare, incapacité à rembourser, dépression, et j’en passe. Faites très attention à ce genre de projet "doigt dans l’engrenage".

Après, ce n’est que mon avis, donné de loin sans connaître tous les tenants et aboutissants. Mais voilà en tout cas l’avis que je peux vous donner.

Dernière modification par Bernard2K (25/12/2015 12h25)

En ligne

 

#16 26/12/2015 10h52 → Investir dans une grande maison et louer les dépendances ? (division, patrimoine, sci (société civile immobilière))

Membre
Réputation :   

Vous êtes durs mais réalistes c’est bien ça me fait un peu retomber l’engouement que j’avais !

Je sais bien que c’est toujours plus beau sur le papier mais dans la région où je me situe et dans la zone assez précise où "doit" habiter le moindre terrain de 400m2 coûte déjà 200000…

En réalité tous frais ajoutés on aurait besoin de faire un crédit de 517 ce qui fait des mensualités de 2547€ à 2,20 comme m’a déjà proposé le courtier.

Le prix moyen de location dans la ville est de 10€/m2, les maisons sont situées dans un cadre idyllique pour qui aime la tranquillité de la campagne.
J’arrive a 3900€ de location au top du top mais je préfère garder mes chiffres pessimistes de 1100€/bien.

Donc 3376 de capacité d’emprunt seulement je pense que le banquier risque d’être frileux pour prêter autant sachant que nos revenus couvriraient juste le crédit et les paquets de riz pour manger !!

Avec ces chiffres par contre :
2550€ de mensulités - 1100€ dès le premier logement refait = 1450€ De reste à payer et un reste à vivre de 1750€ pour nous (ce ne sont pas des granges mais des maisons plus entretenues depuis 3 ans)

Je remet au goût du jour la 2ème, la loue, on arrive a 350€/mois à sortir et pareil pour la 3ème on a un cash flow (sans compter l’impot) de 750€ et tout ça en ayant notre chez nous "gratuitement"

Si je fais le compte avec le prix moyen du m2 on arrive a un +1350€/mois …

C’est sur que de revendre c’est une possibilité mais on ne peut donc plus vraiment choisir ses voisins . Et dans 20 ans je me dirais que j’aurais pu avoir 4000€ de rentrée d’argent par mois.

En tout cas vous m’apportez bien de réponses et je vous en remercie !

Hors ligne

 

#17 26/12/2015 13h15 → Investir dans une grande maison et louer les dépendances ? (division, patrimoine, sci (société civile immobilière))

Membre
Réputation :   

Le projet à l’air intéressant.
Mais pour avoir retaper ma première maison et construit ma deuxième c’est beaucoup de travail et d’argent.
Quelques questions :
- Durée des travaux que vous estimez par maison
- Montant des travaux
Avec ça vous pouvez faire un planning avec déblocage des fonds sur 2 ans ce qui vous permet de ne payer les intérêts que sur ces 2 ans (intérêt du montant total débloqué + assurance).
Avec ça vous présentez votre projet au banquier avec les lissages des déblocages et vos revenus réactualisés suite au déblocage d’une tranche.
C’est en gros le principe des montages des promoteurs.
Cordialement,

Hors ligne

 

#18 26/12/2015 13h25 → Investir dans une grande maison et louer les dépendances ? (division, patrimoine, sci (société civile immobilière))

Membre
Réputation :   339 

ce ne sont pas des granges mais des maisons plus entretenues depuis 3 ans

On progresse un peu niveau précision, mais ça ne dit toujours pas la quantité de travaux nécessaire.

Concrètement, vous prévoyez combien de temps et de budget pour retaper chacune ? Tout compris, y compris les besoins éventuels sur l’extérieur : jardin, clôture, allée…

Non pas juste à la louche, mais précisément. Concrètement, qui le fait, quand, pour quel prix ? Est-ce que vous avez intégré ce budget dans le besoin de financement ?

C’est là-dessus que vous devez plancher si vous ne voulez pas vous retrouver embringué dans un projet trop gros pour vous.

Dernière modification par Bernard2K (26/12/2015 20h02)

En ligne

 

#19 26/12/2015 20h29 → Investir dans une grande maison et louer les dépendances ? (division, patrimoine, sci (société civile immobilière))

Membre
Réputation :   

Bonjour,

au final, s’agit-il de maisons délabrées ou de dépendances comme vous l’indiquiez dans votre 1er message ?
C’est une différence fondamentale au niveau de la paperasse et de la fiscalité. Pourquoi ne pas envisager de faire financer une partie des travaux par des subventions de l’ANAH si ce sont des maisons insalubres ? Dans ce cas, il faudra louer les maisons, pas question de les revendre avant 9 ans de mémoire.

Vous ne nous avez pas dit non plus si vous aviez déjà (vous ou vos proches) une expérience de ce type d’opérations.

Je rejoins les observations de Skarnik et Bernard2K.

J’ai aussi rénové deux maisons dont la mienne et je peux vous dire qu’on a toujours des surprises (généralement mauvaises) et des choses imprévues à gérer. Ce n’est pas un hasard si on dit toujours qu’il faut rajouter entre 10 et 15 % de plus à son budget prévisionnel de travaux.

Et je ne vous parle même pas de l’usure psychologique. C’est ce que j’ai trouvé de plus compliqué.

Cordialement

Paul
Message édité par l’équipe de modération (29/12/2015 15h12) :
- suppression de votre lien publicitaire

Hors ligne

 

#20 27/12/2015 10h57 → Investir dans une grande maison et louer les dépendances ? (division, patrimoine, sci (société civile immobilière))

Membre
Réputation :   

Ce sont officiellement des dépendances : cuisine d’été 130m2 et autres mais qui étaient aménagées et avaient des locataires dans le passé. Par contre il n’y a qu’un compteur électrique pour la totalité.

Nous avons effectivement une bonne expérience dans la famille dans le domaine : - agrandissement d’une maison de 80m2 en 160m2 sur 2 étages
- construction d’une maison bois
- agrandissement +++ dépendances etc
Dans la famille On a un peu tous la bougeotte et le virus de bricoler quelque chose !

Je serais incapable de chiffrer les travaux mais en étant bien entourés et en achetant bien (quelques relations) je pense pas exploser le budget sachant que nous aurions tous les outils, matériel, échafaudage etc

Hors ligne

 

#21 27/12/2015 21h40 → Investir dans une grande maison et louer les dépendances ? (division, patrimoine, sci (société civile immobilière))

Membre
Réputation :   35 

Bonjour,

Avez vous le temps et la volonté de monter des gîtes ?

Dans ce cas vous pourriez avoir une rentabilité beaucoup plus forte et peu d’impot sur vos loyers (amortissement des murs via le statut de LMNP)

Comme vous êtes sur place, cela semble une hypothèse possible

Bien à vous


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

Hors ligne

 

#22 28/12/2015 20h23 → Investir dans une grande maison et louer les dépendances ? (division, patrimoine, sci (société civile immobilière))

Membre
Réputation :   

Le temps ça se trouve !
La volonté bien sur .

On a déjà une bonne expérience de location Airbnb en saison d’été .

Je me suis toujours demandé le taux de remplissage a l’année des gîtes justement …

Vous allez me dire que l’emplacement y joue pour beaucoup mais j’ai du mal à me dire que ça peut être une activité qui fasse vivre une famille a l’année.

Je vais me renseigné quand même sur cette hypothèse par ce que c’est clair que ça enlève le stress du locataire mauvais payeur et conserve un beau patrimoine.

Hors ligne

 

#23 28/12/2015 22h37 → Investir dans une grande maison et louer les dépendances ? (division, patrimoine, sci (société civile immobilière))

Membre
Réputation :   35 

Je pense au contraire qu’il est possible d’avoisiner les 100% de réservations tout au long de l’année, un peu partout

Le temps que vous y passez et le prix à la nuité joueront bien sur pour beaucoup

Sinon, le taux de remplissage moyen en France doit tourner autour des 60% voire un peu moins


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

Hors ligne

 

#24 28/12/2015 23h36 → Investir dans une grande maison et louer les dépendances ? (division, patrimoine, sci (société civile immobilière))

Membre
Réputation :   

C’est sur que même avec seulement 60% de taux d’occupation ça peut être intéressant.

C’est aussi beaucoup de travail : accueil, nettoyage, changement des draps, etc.

Un réel travail en somme.

Avez vous une expérience dans ce domaine ? Selon vous entre Airbnb et une chambre d’hôte, lequel aurait le plus d’impact ?

Hors ligne

 

#25 29/12/2015 00h02 → Investir dans une grande maison et louer les dépendances ? (division, patrimoine, sci (société civile immobilière))

Membre
Réputation :   35 

Oui, nous avons un peu d’expérience…

C’est effectivement un gros travail

Une fois que vous maitrisez le sujet, vous pouvez toutefois employer une personne pour vous aider, via une entreprise ou des chèques CESU

Pour les plateformes de location, Airbnb est intéressant, mais ce n’est pas la panacée non plus
Il faut varier les supports, en retenir 3-4 et en jonglant on arrive à avoir beaucoup de demandes


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech