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Forums des investisseurs heureux

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#26 01/01/2016 17h06 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Bonjour.

Pas de division , la configuration est déjà présente.

En plus,
Il y a 15% supplémentaire car je fais du logement social .
Une prime de 2500 euros par logement du conseil général ( selon type de loyer )
Et un éco chèque midi Pyrénées de 1000 euros par logement si gain énergétique de 35%.

Comme il y a 6 logements , cela fais x6.

De plus j’ai 2000 par logement car ils sont vacants depuis plus de 2 ans pour lutter contre les vacances de logements .
Cette prime est divisé par 2 car plus de 2 logements.

Et les aides ne vont pas au delà de 80% …  si je fais le calcul de tout, je serai même à 86% ..
Donc 88000 au plancher environs .

Pour la période de latence,  c’est sur … mais qu’importe .. Je suis avec ce projet proche de 18% .. cela augmentera forcément donc que sa soit dans 10 11 ou 12 ans c’est pas important.

Dernière modification par cricri77700 (01/01/2016 17h17)


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#27 01/01/2016 17h48 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Bonjour cricri,

Je suis de près vos postes et vous remercie pour leur qualité.
Également dans la location meublée, je me demande si et comment vous optimisez la fiscalité lmnp avec de grosse rentabilité?
Pour ma part, avec des rentabilité de ce type, mes calculs me font sortir beaucoup d’impôts dans les quelques années suivantes à l’achat.

Sayrus

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#28 01/01/2016 17h57 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Bonjour sayrusn.

Je cherche maintenant uniquement de gros projet ou les travaux représente plus que le montant du projet pour me refaire un stock d’amortissement conséquent.

Cela valorise le bien, protège d’une grosse baisse , permet de payer moins d’impôts. …

Sur ce projet, je suis sur de ne pas payer d’impôt sur 9 ans.
Cela montre que le choix de la fiscalité est important. .. Le montage fiscale de votre projet est très très important et il est important de creuser plusieurs pistes.


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#29 01/01/2016 19h52 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Bonjour et bonne année

Je me pose une question:

Quelle sera votre ligne de conduite une fois le défict foncier épuisé sur vos bien? Allez vous revendre vos biens pour racheter ou passer le tout en lmnp?

Cordialement

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#30 07/01/2016 15h12 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Smad a écrit :

cricri77700 a écrit :

Smad: ce n’est pas des calculs mais du concret ( devis ) associé à l’expérience d’un gros projet.

Qu’es-ce qui vous paraît pas chère ? Et surtout sur quoi basez-vous cela ?

Tous les chiffres annoncés ne sont pas des estimations mais du concret. Cela fait 3 mois que je travail dessus.

Je travaille dans le batiment, et tout comme vous, j’effectue les travaux moi meme.

Les prix des artisans sont bas, soit, vous avez un bon réseau, je ne reviens pas dessus.

Les prix pour les sols me semblent sous estimer.
Pour les radiateurs, je pense que vous sous estimez la puissance nécessaire et le nombre de radiateurs.
Le prix cuisine/mobilié me semble aussi sous estimé, surtout pour du meublé, mais la, tout dépend de la prestation que vous souhaitez proposer.

Que comptez vous faire pour les communs ?

Le projet anah à été abandonné : trop d’administratif , d’incertitude,  d’incompétence. .. bref je demande un financement et j’aimerai savoir où je vais … Je contracte un crédit en ce moment et j’ai besoin de savoir où je vais …

Je reviens donc sur le LMNP .

J’ai fais mes soldes hier :
Pour les studios : clic clac avec housse matelas en latex 400 euros à la place de 800
Table basse moderne bois 50 euros à la place de 160.
Meublé tv avec rangement moderne 100e à la place de 200.
Cuisine à -65% avec 4 meubles haut et un meuble ss évier + 1 meublé bas 60 .
En gros 300 euros par cuisine en meublé.
Frigo frigelux 100 eu à la place de 150
Cuisinière beko catalyse et plaque vitrocéramique 300 euros à la place de 500 .
Hotte 45 euros à la place de 90
Petit bar moderne entre la cuisine avec rangement 100 euros à la place de 150.
1 assise bar 35e à la place de 70 euros.
Une commode 60 euros à la place de 140 .

Pour les T2,  à la place des clic lac,  un canapé d’angle 300 e à la place de 650
Sommier et matelat latex exposition à -70% 180 euros.
Une table moderne en verre à 120 euros à la place de 300 exposition et pour l’autre T2 même table mais en noir.
4 chaises par T2 à 30 euros à la place de 70 e
Un buffet moderne a-60% payé 130 euros
1 armoire -50% 70 euros .

Donc meubles et cuisines pour 5 appartements 8000 euros … Et vous pouvez constater que se n’est pas du premier prix et que le confort est la.

Je suis aussi tombé sur du lino de qualité  … 12.5 e le m2 normalement .. que j’ai touché à 3 euros 44 le m2 .. j’ai donc pris la totalité  ( 200m2 ) à ce prix même si il m’en reste…. Donc 600 euros pour les sols pour 5 appartements+ 300/400 euros de ragréage  ( que je fais moi même ) + Scotch à lino .
Donc 1000 euros pour les sols environs.

Je maintiens ma ligne de conduite…
Et c’est possible.. encore une fois …

Sur les meubles j’ai optimisé 2000 e sur ce que j’avais estimé.
Sur les sols, 1500 euros .

Il reste les radiateurs (je vais acheté cela en avril .. il y aura bien du destockage )
Et autres avec le même état d’esprit .


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#31 07/01/2016 20h03 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Vous voyez Cricri, ce n’est pas si simple les travaux et les subventions avec l’ANAH :) Il faut être armé de patience …

Bravo pour vos soldes, vous gardez votre ligne de conduite !

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#32 07/01/2016 21h40 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Donc meubles et cuisines pour 5 appartements 8000 euros … Et vous pouvez constater que se n’est pas du premier prix et que le confort est la.

Donc 600 euros pour les sols pour 5 appartements+ 300/400 euros de ragréage  ( que je fais moi même ) + Scotch à lino .

Comme il y a 6 logements , cela fais x6.

Un peu noyé par vos calculs, j’ai perdu le fil, et vous aussi apparament.

Sinon, où en est votre projet ? Les travaux ont commencés ?

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#33 07/01/2016 22h32 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Smad, vous jouez sur des détails de grammaire… Vous avez bien vu ou je voulais en venir … personnellement je m’en f.. mais c’est pour vous faire partager l’optimisation des dépenses dans des gros projets. .. Après vous en faire ce que vous voulez … mais vous économiser beaucoup sur des projets de cette ampleur avec cette façon de procéder. .

J’ai oublié de faire une mise à jour concernant le nombre de logement, je vais créé 5 logements et me servir du 6ème pas très lumineux pour faire des box.
Ce 6ème appartement nécessite beaucoup plus de travaux que les autres, et puisque j’ai abandonné les aides de l’anah, je vais donc partir sur 5 logements et économiser une grosse sommes sur les travaux .
La rentabilité est meilleurs avec les 5 logements tt simplement en LMNP.
Je ferai un MAJ lorsque j’aurai toute les données précise.

Début des travaux le 28 février.

Louis, en effet, par exemple, il voulais même que je change des fenêtres déjà existante et récente pour les augmenter de 4 cm … j’ai halluciné. ..

En réalité,  c’est intéressant pour une grande surface pour un bien comme ça de temps en temps. . Pas pour me bloquer sur un projet de 5 appartements …

Dernière modification par cricri77700 (07/01/2016 22h33)


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#34 07/01/2016 22h57 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Sans forcément avoir de subventions, vous pouvez tout de même conventionner vos logements en social (conventionnement sans travaux) et profiter de 60% de déduction d’impôts sur vos revenus fonciers mais bon j’imagine que vous avez fait vos calculs et que le LMNP est plus avantageux dans votre cas wink

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#35 09/01/2016 22h15 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Exactement. … surtout sur des petites surfaces ….


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#36 15/01/2016 00h21 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Un nouveau projet superbement optimisé!
Si je me souviens bien votre méthode pour acheter les meubles/electroménager moins cher est de prendre des modèles d’exposition.
Pour les matériaux (exemple le lino à 3,4€/m2) quelle est votre "source"?

Vous parliez également du site vente-privée.com pour certains item (radiateur, peinture, outils)
Avez-vous d’autre sites web de prédilection?

Bruno

Dernière modification par BrunoIIC (15/01/2016 00h37)


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#37 16/01/2016 01h08 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Bonjour.

Concernant internet,  c’est uniquement sur vente privée.com

Pour les matériaux,  je suis tt simplement présent le premier jour des soldes et je commence à me faire connaître donc maintenant j’y vais même la veille et on me dit en avance les soldes qui seront faite.

A force d’acheté par milliers, on a certain passe droit …


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#38 16/01/2016 15h23 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Bonjour,
Il existe également bricoprive, j’utilise aussi régulièrement l’application dealabs qui referencie les offres promotionnelles intéressantes.

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#39 25/01/2016 14h35 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Nous avons pris l’abonnement Free triple Play à 1.99€ / mois sur vente privée, génial !

Avec 3 abonnements pour 3 gites, ça fait pas mal d’économies, et le service après vente est le même que pour un abonnement normal


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#40 04/03/2016 12h04 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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voici les retours de ce projet :

Les travaux on bien débutés ( j’ai mème commencé début février en avance ) :
- Menuiseries posées
- ragréage fait ( sol trop poussiéreux pour que cela soit propre quand je vais peindre )
- Petite maçonnerie : ok
- préparation du chantier ( j’avais du placo à retiré, 2 cloisons à abattre, ménage… ) pour que les artisans attaquent direct 

4 plaquistes et 3 plombiers/électriciens sont en train de tout dépotés et franchement, à 7 artisans sa décoiffe. smile

Je commence la peinture dans 10 jours, en parallèle avec l’électricien/plombier .
Puis je pose mes sols.
Finitions
Puis je meuble : cuisine et meuble ( tout est déjà acheté pendant les soldes ) en parallèle, le menuisier refera l’escalier extérieur et le maçon me mettra de la castine dans les parties communes.

Objectif : Que tout soit terminé le 31 mai 2016.

Les détails sur le cout final des travaux sera exposé ultérieurement.

J’estime la rentabilité brut à 16.5% sur ce projet et un cash flow mensuel supplémentaire de 1050 euros sur mon parc immobilier ( actuellement à 1250 euros )
Donc tout les mois j’aurai 2300 euros de cash flow + environs 800 euros de capital remboursé/mois.

tout mes biens ont générés beaucoup de travaux, mon stock d’amortissement + charge me permet d’être tranquille et de ne pas payé d’impôt pendant  4 ans / 5 ans.


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#41 04/03/2016 15h10 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Content pour vous.
Votre cas est un exemple de niche géographique.
J’écluse les annonces d’immeuble depuis 10 ans dans mon département, impossible de trouver de tels rendements bruts : les affaires ce sont les notaires qui les touchent en premier, avant les agents immobiliers, sans pour autant atteindre votre rendement. Les autres ramassent les miettes. C’est ainsi que j’ai acheté un immeuble dans une grande ville à 7% brut (avec travaux), il n’était même pas paru en annonce qu’il y avait déjà quelqu’un d’autre qui s’était empressé de faire une proposition avant moi sur le capot d’une voiture, sans même avoir visité le bien. Je pourrais trouver à 8% mais il faut s’éloigner de la grande ville, le risque ne m’intéresse pas. Aujourd’hui les rendements ont même logiquement baissé.
Plus que le rendement brut, ce qui compte comme tout investissement est le couple (rendement net, risque) : pour augmenter le rendement il faut augmenter le risque, réciproquement pour diminuer le risque il faut diminuer le rendement.
Dans votre cas, comment avez-vous évalué le risque ? risque d’impayé, risque d’inoccupation, risque de dégradation, risque fiscal, risque géographique, … ?

Dernière modification par sgnu (04/03/2016 15h24)

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#42 04/03/2016 21h52 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Tout simplement par une étude de marché et de commencer par 1 bien isolé avant l’immeuble de rapport. ..

De nombreuses visitent afin de trouver la perle … Je passe beaucoup de temps pour tt ça. ..
Je me fait connaître,  des artisans,  du notaire , des enseignes ( j’ai les soldes avant les soldes par exemple ou il me les reserve .. )
Ect ect …


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#43 04/03/2016 22h29 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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cricri77700 a écrit :

Tout simplement par une étude de marché et de commencer par 1 bien isolé avant l’immeuble de rapport. ..

De nombreuses visitent afin de trouver la perle … Je passe beaucoup de temps pour tt ça. ..
Je me fait connaître,  des artisans,  du notaire , des enseignes ( j’ai les soldes avant les soldes par exemple ou il me les reserve .. )
Ect ect …

C’est comme cela que ça marche
Excellente méthode

Il ne faut pas croire, la chance n’y est pour rien dans la recherche d’une bonne affaire
par contre, le temps, l’envie et la réactivité… c’est essentiel !


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

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#44 05/03/2016 01h05 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Comme toujours, tout dépend de l’offre et de la demande : si vous êtes 100 à vouloir acheter ou louer un bien, si vous êtes l’heureux sélectionné c’est que vous avez forcément de la chance.
Il y a aussi la chance de vivre dans une localisation propice à de tels rendements : regardez à Paris, on peut avoir des rendements négatifs …
Et n’oubliez pas le relationnel, ça peut servir.

Dernière modification par sgnu (05/03/2016 01h05)

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#45 31/03/2016 20h42 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Bonjour à tous.

Ce jour, les peinture et les sols ont été terminé par mes soins …
2 semaine et 3 jours pour les 5 appartements ( en plus de mon temps plein infirmier ) j’ai pas chaumé journée de 12H-15h sans repos.
Quand je suis du matin, je termine à 14h 30 et suis sur le chantier jusqu a 19h.
Quand je suis d’am , je commence à 14h.
Je suis sur le chantier à 6h jusqu’a 13h .
Les repos chantier de 7 à 19h .

On a pas rien sans rien hein ?
Et je suis obligé car sinon je bloque les artisans et je suis seul …

L’électricité est quasiment terminé.
La plomberie commence à être posé.
La semaine prochaine je monte les cuisines et les plombiers vont tt me raccorder.
Et j’alimente tt les appartements des meublés que j’ai acheté.
Le menuisier me refait l’escalier le 18 avril sa y est c’est calé .

Je voulais terminer les travaux le 31 mai.
Cela risque d’être le 30 avril … Mon nouvel objectif.

En tout cas je peux dire que les sols m’auront coûte 580+240+45 ( lino à 70% de réduction acheté pendant les soldes + lino qui me manquait + Scotch double fasse ) soit 865 euros + 435 euros de ragréage ( que J ai aussi fait moi même ) donc pas loin de 1300 euros tt compris.

Pour la penture, j’ai pris de la zolpan haut pouvoir couvrant + sous couche + du mat pour les plafonds … Pour 1000 euros fourniture compris pour les 5 appartements .

Les meubles + cuisine pour 7200 euros ( tt acheté en solde avec des meubles très modernes genre table en verre, chaise moderne acheté à -70% également le premier jour des soldes par exemple )

Le placo : 13900 euros pour les 3 studios entièrement de A à Z et une partie d’un T2 ( manquait la moitié du salon et la salle de bain ) et repris de tt les joint des deux T2 .

Le reste j’attend les factures finales pour vous en dire plus… en tt cas mon estimation de départ est conforme à mes attentes .


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#46 31/03/2016 21h31 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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C’est joli ce projet cricri77700, je me revois 15 ans en arrière,  bon courage

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#47 23/04/2016 15h50 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Hello…

Voici quelques nouvelles de mon projet en cours :
Tout sera prêt au 1er mai.
J’ai déjà 2 remises des clés pour les deux T2 et j’ai 5 visites mardi pour les 3 studios restant m.

J’ai 1 mois d’avance  ( mais des semaines de fou à 80h )

Je n’arrive pas à mettre les photos sur le site , voici l’annonce avec 3 photos en cours de finition du bon coin .

https://www.leboncoin.fr/locations/9560 … tm?ca=16_s

Les loyers sont HC 

Sa touche à sa fin , je pense avoir réussi encore à gratter 5000 euros sur mon budget travaux à voir à la fin la semaine prochaine.
Une rentabilité de 17% / 17.5 %environs  ( 12/13 au départ )


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#48 23/04/2016 16h33 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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aie les photo ont l’air belles mais elles sont de travers! Et préferez les photo format paysage, ou pour la salle de bain de portrait. Mais le salon => paysage

+ qque fautes: "deux bâtiments relier" => és
"tout à été" => a

aussi
"D’un côté, 3 studios de l’autre deux T2" => studio T1 ? plutot dire que c’est une petite structure de 5 lots en tout. L’entrée est elle sécurisé? Interphone ?
La cuisine a l’air de qualité. Soulignez ce point. "Cuisine de qualité tout intégré avec plan de travail

Surtout, faites 1 annonce par studio. Les gens font des recherchent par taille, prix.

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#49 23/04/2016 17h35 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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L’orthographe et moi, cela fait 2 smile

Pour les photos , j’ai vu ça aussi.

Le but c’est surtout pour vous faire partager le finish.

Pour l’annonce , en gros je l’ai faite en 5 min car je termine encore mes travaux .
J’ai l’habitude de mettre une annonce 10 jours avant la fin des travaux … Et comme c’est neuf, les personnes se jettent dessus.

Mardi ou mercredi au plus tard tt sera loués pour le 1er mai , que demande le peuple.

Sinon oui, interphone , entrée sécurisé…


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#50 28/04/2016 14h02 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Excellentes ces mises à jour, merci Cricri

Je ne connais pas du tout le prix du marché dans votre région.

Mais du coup je me demandais si votre stratégie était de mettre un loyer au juste prix/sous le prix/au dessus du prix?

Bruno


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