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Forums des investisseurs heureux

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#1 16/12/2015 15h23 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

Membre
Réputation :   76 

Bonjour,

Depuis que j’ai terminé mon dernier projet cette été :
Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport…

Je suis donc renter en recherche active avec de multiples visites et je signe donc demain pour un ensemble de 2 immeubles situé dans le centre ville d’une préfecture de 20000 habitants.

Bien sur, pas de copropriété.

Voila c’est simple, j’achète à une SCI qui a achetée il y a 2 a 3 ans pour un investissement locatif :
Les travaux déjà effectues sont : toiture, menuiserie et façade (75% sont changées ) .

Le reste, c’est brut, inhabité depuis très longtemps , un escalier et passerelle en bois permet une liaison entre les deux immeubles dans une cours intérieur.

Donc énormément de travaux… miam j’aime. ( il n’y a pas d’électricité et de plomberie dans les logements, il faut créer tout les réseaux ect … ) il y a juste les compteurs edf ( sa c’est fait, mais consuel obligatoire ) et l’évacuation d’eau général dans les parties communes.
Je me renseigne quand même sur le cadastre ect… pas de loup.

Nombre de logements :
3 studios de 28m2 dans le premier immeuble
1 studio de 35m2 + 2 T2 de 42M2 dans le deuxième immeuble.

Mise à prix : 120000 euros et acheté 63000 euros ( 2 semaines de négociation )

Ensuite, j’ai fais intervenir mon réseau d’artisan pour les devis :

Plaquiste : 18500 euros
plomberie : 21000 euros
électricité : 18000 euros
refaire l’escalier des parties commune : 5000 euros
menuiserie restante : 4000 euros
castine pour partie commune : 700 euros
chape pour un studio de 35m2 : 1300 euros

Le reste je fais moi même donc uniquement le matériel :
-parquet+sous couche : 2000 euros
-ragréage : 500 euros
-carrelage, faillence ( salle de bain ), colle ect : 1000 euros
-cuisine et meuble pour l’ensemble : 10000 euros
-radiateur que je fournie car sur les ventes privées j’ai des radiateur a inertie sèche corps en fonte 1500w a 220 euros pièce donc 2000 euros.
-peinture : 1000 euros
divers ( finition ect .. je compte large ) : 5000 euros.

j’arrive donc à 90000 euros de travaux ( en comptant un peu large mais dans le calcul de la rentabilité vaut mieux )

Les travaux se feront en 3 mois, et je parle avec mon expérience de mon dernier projet , je ne suis donc pas groumant , mon réseau d’artisan est composé de 4 plaquistes, 4 électriciens et plombier ( ils font les deux ), 1 menuisier, 2 maçons et moi.
A 11, on avance .

J’insiste sur le fait que de trouver un groupe d’artisan pour un projet met du temps, mais lorsque vous repasser sur un projet, c’est que du bonheur :
- vous avez déjà négocier des prix avec vos artisans
- vous savez comment ils travaillent
- vous gagnez donc beaucoup de temps

Autre chose, je vais recevoir une prime de 6000 euros car je rénove des logements inhabités depuis très longtemps. ET SANS CONTREPARTIE.

Je serai donc à 84000 de travaux ( j’arrondis une nouvelle fois en ma défaveur à 85000 euros )

Ensuite,
j’emprunte à 110 % à 2.10% sur 20 ans avec des mensualité d’un peu moins de 800 euros pour 2100 euros de loyers ( toujours avec ma politique de proposer des logements neufs à 5% de moins que le prix du marché : je loue mes biens rapidement et lors d’un changement de locataire, j’augmente le loyer ) je calcule ma rentabilité la dessus qui permet de me laisser une marge, on parle d’immobilier et un investissement de cet ordre n’est pas bisounours.

j’arrive donc à 16.25% brut.
70000 euros fdn inclus et 85000 euros de travaux.

Les points positifs :
- financement 110%
- Rentabilité élevé ( calculer sur une moyenne très basse ) qui me laisse une marge de sécurité.
- Cash flow supplémentaire de 1120 euros /mois
- énormément de travaux à déduire ( statut LMNP ), donc un stock supplémentaire d’amortissement.
- je rembourse tout les mois du capital.

je tien à dire que c’est ÉNORMÉMENT DE TRAVAIL et de visite pour trouver ce genre de bien, de ce créer un réseau d’artisan, avec son notaire, avec certain agent immobilier par moment, de se former sur la fiscalité, la comptabilité afin de bien comprendre ce que l’on fait…

Je vous tiendrai donc au courant au fur et à mesure que le projet avance..
Je vais essayer d’optimiser (  comme mon dernier projet ) pour arriver à augmenter mon cash flow et la rentabilité… et oui cela aide à augmenter son reste a vivre et réduire ses mensualités pour continuer à emprunter… c’est donc quelques choses d’important.

Dernière modification par cricri77700 (16/12/2015 15h27)

Mots-clés : lmnp, rentabilité, travaux


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#2 16/12/2015 17h21 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Bonjour,

Bravo pour ce projet, cela respire le professionalisme.

Avez-vous budgété les meubles pour équiper les logement. Personellement je les inclue pour calculer le rendement (ainsi que les frais bancaires tels que la garantie).

Comment allez-vous gérer le biens? en direct, via une agence ou autre?

Cordialement,

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#3 16/12/2015 18h05 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Bien sûr, c’est noté dans mon message soit 10000 euros pour les meubles + cuisines.

Je gère tout moi même. . Recherche de locataires,  bail, comptabilité.

Dernière modification par cricri77700 (16/12/2015 18h06)


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#4 16/12/2015 18h29 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Bonjour,
Et c’est dans quelle région?

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#5 16/12/2015 19h46 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Dans la region midi Pyrénées.


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#6 16/12/2015 20h40 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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J’ai un énorme doute sur votre budget travaux, vos calculs me semblent un peu léger.

Bon courage en tout cas

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#7 16/12/2015 20h56 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Smad: ce n’est pas des calculs mais du concret ( devis ) associé à l’expérience d’un gros projet.

Qu’es-ce qui vous paraît pas chère ? Et surtout sur quoi basez-vous cela ?

Tous les chiffres annoncés ne sont pas des estimations mais du concret. Cela fait 3 mois que je travail dessus.


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#8 16/12/2015 21h52 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Je pense aussi que c’est pas cher, mais je n’ai pas de doutes pour autant ! Cricri nous a déjà prouvé avec son projet précédent qu’il arrive à faire bien pour pas cher. C’est un petit génie de l’immobilier.

Perso, je le lis, je copie-colle, j’analyse, et j’en prends de la graine ! Même si je n’ai pas beaucoup d’espoir d’être un jour aussi bon, c’est en tout cas une inspiration (et une aspiration).

Dernière modification par Bernard2K (16/12/2015 21h53)

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#9 16/12/2015 22h04 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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2 mots : Well done ! smile

Tenez nous au courant de l’avancement de votre projet.

Vous avez raison sur le réseau d’artisans, c’est un point très important pour réussir. Encore faut il trouver ses investissements (rentables smile) dans un périmètre restreint !

Autre chose, je vais recevoir une prime de 6000 euros car je rénove des logements inhabités depuis très longtemps. ET SANS CONTREPARTIE.

Pouvez vous nous en dire plus sur cette prime ?

@+
Louis

Dernière modification par louis31 (16/12/2015 22h07)

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#10 16/12/2015 22h15 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Bravo pour l’exposé très clair de vos démarches pour trouver et optimiser cette petite pépite. Cela donne des idées effectivement, mais c’est surement le premier saut qui est le plus compliqué.

Dernière modification par yademo (16/12/2015 22h16)


Parrainage Linxea - Parrainage Yomoni  (50 à 200€ jusqu'au 31/12/16)

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#11 16/12/2015 23h09 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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cricri77700 a écrit :

Smad: ce n’est pas des calculs mais du concret ( devis ) associé à l’expérience d’un gros projet.

Qu’es-ce qui vous paraît pas chère ? Et surtout sur quoi basez-vous cela ?

Tous les chiffres annoncés ne sont pas des estimations mais du concret. Cela fait 3 mois que je travail dessus.

Je travaille dans le batiment, et tout comme vous, j’effectue les travaux moi meme.

Les prix des artisans sont bas, soit, vous avez un bon réseau, je ne reviens pas dessus.

Les prix pour les sols me semblent sous estimer.
Pour les radiateurs, je pense que vous sous estimez la puissance nécessaire et le nombre de radiateurs.
Le prix cuisine/mobilié me semble aussi sous estimé, surtout pour du meublé, mais la, tout dépend de la prestation que vous souhaitez proposer.

Que comptez vous faire pour les communs ?

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#12 16/12/2015 23h09 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Beau projet, bravo.
Concernant le prix "controversé" des travaux, il est très probable que les prix varient d’une région à l’autre.

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#13 16/12/2015 23h48 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Merci Gm c’est exactement ça.

Les communs sont prévu dans les prix citez ci dessus.

Sachez aussi que j’achete des cuisines à -70% d’exposition quand il y en a une.
Les meubles c’est pareil…
Le parquet c’est pareil du destockage du bon parquêt à 20e le m2 en promotion à 12 je le touche à 8 car je demande 200m2 + sous  couche ect.
Pour les radiateurs… 1500w pour 25m2 et un soufflant dans la salle de bain .. non je ne sous estime pas. . Le radiateur c’est 220 euros en vente privée à inertie sèche et Corp en fonte…

Bref je pourrai écrire des pages de comment bien optimiser un investissement… Et croyez moi que c’est ça qui fait la différence.

Je n’achete rien de premier prix .. ou chez brico je sais pas quoi … non je suis la sur les soldes, les destockage ect… autres chose .. On se créer aussi un réseau chez certain commerce qui nous appel avant de mettre quelques chose en destockage ou une cuisine d’exposition ect .. 

Je fais moi même la peinture, les sols , pose de cuisine et finition , monter les meubles ect… encore pour optimiser …
Sur un projet intéressant à 10% brut j’arrive à monter à 15% en procédant de la sorte ( c’est un exemple mais faites des calculs vous verrez )

Mes logements sont avec de bon radiateur économique,  ballon eau chaude stéatite atlantic,  pas de kitchenette de m….., pas de premier prix et isolation refaite entièrement.
Donc une prestation largement au dessus du marché…

Enfin pour répondre à louis31. . Les 6000 euros est une aide de la ville car je remet sur le marché des logements insalubres et donc inhabités .. c’est 2000 e par logement diviser par deux à partir de 2 logements de sur les 6 j’ai 6000 sans contrepartie ( rien à voir avec l’anah par exemple )


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#14 17/12/2015 08h06 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Comme on le dit souvent, la rentabilité se fait à l’achat…

Là, prix affiché 120 000 €, prix négocié 63 000 €. Est-ce que vous pouvez nous dire comment vous l’avez trouvé ? Comme se fait-il qu’il n’y avait personne d’autre sur le coup ? Qu’est-ce qui a décidé les vendeurs à accepter une offre aussi basse ?

Il ne s’agit pas d’être indiscret sur cette opération-là en particulier, mais de mieux comprendre comment on peut trouver de telles affaires et comment les négocier.

Pour tout vous dire, j’ai moi-même visité un immeuble en assez mauvais état, dont j’estime qu’il vaut le coup à condition de baisser le prix de moitié. Je n’ai pas fait d’offre car je ne me pas encore assez aguerri en immobilier ; pour le moment, j’apprends et j’apprends encore.

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#15 17/12/2015 09h10 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Bonjour,

Je suis admiratif, car pour moi gérer un chantier de bâtiment reste un des exercices les plus complexes qui soit, tellement il y a de possibilités d’aléas.
Comme vous le dites, je pense que se créer un réseau d’artisans de confiance est vraiment fondamental dans ce type de projet.

Je suppose que vous ne travaillez pas à côté pour mener ce projet à bien ?
Votre présence sur le chantier semble indispensable au minimum une fois par jour pour que tout roules bien.

De notre côté, nous privilégions des biens avec très peu de travaux, mais en négociant très fortement les prix.
Vous faites également une super négo, mais en plus vous gagnez de l’argent sur les travaux, la rentabilité est donc exceptionnelle.

Je tiens également à souligner que c’est grâce à des gens comme vous, que la ville se reconstruit sur elle-même et que la pénurie de logements pourra se résorber.

J’ai également une question : quel est le mécanisme qui vous permet d’obtenir 6000€ sans contrepartie ? crédit d’impôt ?
De notre côté, nous ne connaissons pour l’instant que les aides qui transitent via l’ANAH, mais elle impliquent un plafonnement des loyers et un accueil d’une typologie particulière de locataires.

Nous sommes donc curieux d’avoir votre retour sur ce point

Bien à vous

Dernière modification par Eldoradoimmo (17/12/2015 09h10)


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

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#16 17/12/2015 09h56 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Oui, bravo…
Cela fait un an que je parcours toute ma région, pourtant peu chère (Franche-Comté), eh ben… rien à faire, pas moyen de trouver qqc comme ça. C’est dire que ça ne court pas les rues !
Tenez nous informé de la suite. Auriez vous une ou deux photo de l’immeuble à partager ?

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#17 17/12/2015 10h01 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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cricri77700 a écrit :

Merci Gm c’est exactement ça.

Les communs sont prévu dans les prix citez ci dessus.

Sachez aussi que j’achete des cuisines à -70% d’exposition quand il y en a une.
Les meubles c’est pareil…
Le parquet c’est pareil du destockage du bon parquêt à 20e le m2 en promotion à 12 je le touche à 8 car je demande 200m2 + sous  couche ect.
Pour les radiateurs… 1500w pour 25m2 et un soufflant dans la salle de bain .. non je ne sous estime pas. . Le radiateur c’est 220 euros en vente privée à inertie sèche et Corp en fonte…

Bref je pourrai écrire des pages de comment bien optimiser un investissement… Et croyez moi que c’est ça qui fait la différence.

Je n’achete rien de premier prix .. ou chez brico je sais pas quoi … non je suis la sur les soldes, les destockage ect… autres chose .. On se créer aussi un réseau chez certain commerce qui nous appel avant de mettre quelques chose en destockage ou une cuisine d’exposition ect .. 

Je fais moi même la peinture, les sols , pose de cuisine et finition , monter les meubles ect… encore pour optimiser …
Sur un projet intéressant à 10% brut j’arrive à monter à 15% en procédant de la sorte ( c’est un exemple mais faites des calculs vous verrez )

Mes logements sont avec de bon radiateur économique,  ballon eau chaude stéatite atlantic,  pas de kitchenette de m….., pas de premier prix et isolation refaite entièrement.
Donc une prestation largement au dessus du marché…

Enfin pour répondre à louis31. . Les 6000 euros est une aide de la ville car je remet sur le marché des logements insalubres et donc inhabités .. c’est 2000 e par logement diviser par deux à partir de 2 logements de sur les 6 j’ai 6000 sans contrepartie ( rien à voir avec l’anah par exemple )

Si, vous sous estimez, il faut 100W par m2 pour du chauffage électrique, vous en prévoyez presque moitié moins.

Pour vos cuisines/meubles, 10 000€ me semblent sous estimé aussi, si vous arrivez à faire 6 cuisines, avec électroménager, 6 frigos, 6 télévisions, 6 machines à laver, et j’en passe, vous aurez bien plus que mon respect.

Pour le plancher, 200m2 a 8€, 1600€, vous n’avez pas pour autant les plinthes, la colle, les barres de seuil,etc et il ne vous reste que 400€ sur votre budget.

Je ne reviendrais encore une fois pas sur les prix de vos artisans, qui ne doivent pas gagner d’argent sur votre chantier au vu des devis.

Et je suis dubitatif admiratif de voir un bien négocié de moitié en deux semaines.

N’est il pas risqué de proposer 6 biens en meublé dans une ville de seulement 20 000 habitants ? Avez vous mesuré la demande ?

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#18 17/12/2015 10h20 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Bravo Cricri pour votre nouveau projet ! Félicitations.

Je vois avez respect votre engagement dans vos projets car je vous vois comme un entrepreneur et j’adore cet état d’esprit. Si plus de personnes en France avait une telle volonté sur leurs propres projets, la situation serait meilleure !

@Eldoradoimmo. Cricri a déjà répondu à la question :

cricri77700 a écrit :

Enfin pour répondre à louis31. . Les 6000 euros est une aide de la ville car je remet sur le marché des logements insalubres et donc inhabités .. c’est 2000 e par logement diviser par deux à partir de 2 logements de sur les 6 j’ai 6000 sans contrepartie ( rien à voir avec l’anah par exemple )

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#19 17/12/2015 12h59 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Smad a écrit :

cricri77700 a écrit :

Merci Gm c’est exactement ça.

Les communs sont prévu dans les prix citez ci dessus.

Sachez aussi que j’achete des cuisines à -70% d’exposition quand il y en a une.
Les meubles c’est pareil…
Le parquet c’est pareil du destockage du bon parquêt à 20e le m2 en promotion à 12 je le touche à 8 car je demande 200m2 + sous  couche ect.
Pour les radiateurs… 1500w pour 25m2 et un soufflant dans la salle de bain .. non je ne sous estime pas. . Le radiateur c’est 220 euros en vente privée à inertie sèche et Corp en fonte…

Bref je pourrai écrire des pages de comment bien optimiser un investissement… Et croyez moi que c’est ça qui fait la différence.

Je n’achete rien de premier prix .. ou chez brico je sais pas quoi … non je suis la sur les soldes, les destockage ect… autres chose .. On se créer aussi un réseau chez certain commerce qui nous appel avant de mettre quelques chose en destockage ou une cuisine d’exposition ect .. 

Je fais moi même la peinture, les sols , pose de cuisine et finition , monter les meubles ect… encore pour optimiser …
Sur un projet intéressant à 10% brut j’arrive à monter à 15% en procédant de la sorte ( c’est un exemple mais faites des calculs vous verrez )

Mes logements sont avec de bon radiateur économique,  ballon eau chaude stéatite atlantic,  pas de kitchenette de m….., pas de premier prix et isolation refaite entièrement.
Donc une prestation largement au dessus du marché…

Enfin pour répondre à louis31. . Les 6000 euros est une aide de la ville car je remet sur le marché des logements insalubres et donc inhabités .. c’est 2000 e par logement diviser par deux à partir de 2 logements de sur les 6 j’ai 6000 sans contrepartie ( rien à voir avec l’anah par exemple )

Si, vous sous estimez, il faut 100W par m2 pour du chauffage électrique, vous en prévoyez presque moitié moins.

Pour vos cuisines/meubles, 10 000€ me semblent sous estimé aussi, si vous arrivez à faire 6 cuisines, avec électroménager, 6 frigos, 6 télévisions, 6 machines à laver, et j’en passe, vous aurez bien plus que mon respect.

Pour le plancher, 200m2 a 8€, 1600€, vous n’avez pas pour autant les plinthes, la colle, les barres de seuil,etc et il ne vous reste que 400€ sur votre budget.

Je ne reviendrais encore une fois pas sur les prix de vos artisans, qui ne doivent pas gagner d’argent sur votre chantier au vu des devis.

Et je suis dubitatif admiratif de voir un bien négocié de moitié en deux semaines.

N’est il pas risqué de proposer 6 biens en meublé dans une ville de seulement 20 000 habitants ? Avez vous mesuré la demande ?

Smad,

Déjà,  vous qui êtes dans le bâtiment,  vous devriez savoir que 100 kw au m2 ne veut rien dire.. cela dépend de l’isolation , hauteur des pièces ect ..

Pour le parquet, 400 euros , j’achete bien sûr les plinthes et la colle .. lot de 5 plinthes de 2m chez leroy merlin ne coûte pas chère. ..
De plus j’ai prévu le carrelage dans la salle de bain donc forcément il y aura moins que 200m2 de parquet… Et pour 1000 euros de carrelage( je suis large sur le prix car environs 20m2 à faire en fourniture )

Une cuisine d’exposition à 70% vous pouvez acheter les 3 modèles d’exposition de confo par exemple et négocier le 80% et oui je l’ai fait et vous avez de grande cuisine pour 1000 euros. . Pour des studios j’ai pas besoin de ça mais des bonne cuisine en modèle d’exposition dans le coin = petite cuisine = il y en a aussi .. Pour les meubles c’est pareil .

Bien sûr,  les artisans travail gratuitement pour moi pour le plaisir. .. Vous êtes sérieux ?
S’ils travaillent c’est qu’ils trouvent leurs comptes.. Et oui de travailler 3 mois sur un chantier permet d’optimiser pour eux aussi … pas besoin de faire des devis ou seulement 1 sur 5 passe et la c’est un gros montant . Donc sa va dans les deux sens .

Autre chose le prix afficher peut ne pas reflète le marché. . C’est une donnée qui ne sert à rien ..  vous savez quoi.. Je vais vous vendre ma maison 500000 euros… faites moi une proposition à 280000 et je vous la vend  sans problème…
Les prix ont fortement diminués depuis 3 ans .. certain propriétaire reste sur les prix d’avant …
Pour ce projet,  le monsieur était presse , c’est comme ça , c’est les affaires .

Pour la demande,  si cela vous intéresse,  je vous laisse lire le lien de mon premier message
Ce n’est pas mon premier investissement dans cette ville… j’ai loué 5 appartements en 1 semaine alors que les travaux n’était pas terminés.
Donc je ne me lance pas dans un projet au hasard.

le Bien est remi à neuf en meublé et avec une décote de 5% sur le prix du marché. .

Concernant les meubles , qui vous dit que je met un lave linge, une tv ?
Non micro-onde grill , hotte et plaque avec frigo pour la cuisine avec un peu de vaisselle…cela suffit ..
Après clic clac,  table basse , meuble tv , petite armoire … Et quelques babioles. .

Eldoradoimmo. . Si je travaille , rien à voir je suis infirmier.. Et à t. plein ..
Et oui j’y suis tt les jours car je fais moi même certain travaux.
Être infirmier c’est avoir des horaires décalés c’est pratique.

Dernière modification par cricri77700 (17/12/2015 14h52)


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#20 17/12/2015 13h23 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Smad a écrit :

Si, vous sous estimez, il faut 100W par m2 pour du chauffage électrique, vous en prévoyez presque moitié moins.

Si je vous suis, dans mon logement, il me faudrait donc 18000W en tout pour le chauffer soit le double de ce dont je dispose et 4 fois ce qui est actuellement allumé (la moitié de ce qui est allumé concernant les deux SdB).

Vous me direz, ca dépend de où vous vivez. Pas faux.

Température interieure : entre 19 et 22° selon les pièces.
Température extérieure : là, tout de suite, il fait 4 dehors.
Altitude moyenne du département : 1150m environ. Altitude max : 4807 à 4815m selon les sources.
Altitude du bien : 680m environ.
Neige : plus au pied de ma RP, et c’est pas l’extase en station pour l’instant.

Edit : pas vu la réponse de cricri.

Dernière modification par xa (17/12/2015 13h24)

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#21 17/12/2015 14h34 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Pour mes studios de 25m2 , je met un radiateur de 1500w dans le logement avec l’isolation qui a été refaite avec les nouvelles normes et un soufflant dans la salle de bain.
En gros 1500 watt et un soufflant pour 25m2.
Je pense que c’est pas mal.
Au pire la différence entre le 1500w et le 2000x est de 30 euros sur les prix que j’ai touché sur vente privé : Thomson corps en fonte avec écran digital à inertie sèche 220 euros de 1500w et 248 euros le 2000w, bien sur à la place de 500 euros.

On va pas tortiller du cul pour chier droit comme dirait l’autre vu l’ampleur des travaux. smile

Calculer la puissance de chauffe pour mon radiateur | Leroy Merlin

en fait d’après le calcul je suis plutôt dans les clous.

Dernière modification par cricri77700 (17/12/2015 14h48)


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#22 31/12/2015 08h55 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Du nouveau dans mon projet.
Je ne ferai pas de meublé, j’ai trouvé plus rentable.

Je vais passer par du borloo 60% .

Quelques chiffres :
110000 euros de travaux car je dois tt faire par des artisans , de plus je crée des box afin d’avoir des surfaces annexes pour avoir plus de loyer
Sur les 110000 euros de travaux,  je vais avoir 88000 euros d’aide ( visite et simulation des organismes compétents ), en contreparti je plafonné mes loyers .
Pour un studio de 27m2 par exemple, je passe de 320 euros en meublé à 182 euros + 24 grâce aux annexes donc 206 euros en boorlo.

Sa pique mais c’est très rentable :
Je dépense pour ce projet 69000 euros + 22000 de travaux soit 91000 euros pour 1350 euros de loyer soit 17.8% de rentabilité brut.

je passe par un crédit de 9 ans  ( le temps du contrat avec l’anah ) et paye de ma poche ma part sur les 22000 euros de travaux .
En effet quand je retire 60% de mes loyers et que je déduis ma taxe foncière,  assurance pno  et que je lisse mes 22000 euros de déficit foncier et les intérêts bancaires sur les 69000 euros emprunter , JE NE PAIE PAS D’IMPÔT PENDANT LES 9 ANS.
donc aucun intérêt d’emprunter plus sachant que j’ai en plus du cash flow.
Soit 690 euros sur 9 ans à 1.5%

Il me reste 460 euros de cash flow linéaire sur 9 ans et le crédit sera remboursé.

En conclusion :
- les loyers bas me permette d’être sur de n’avoir aucune vacances locatives.
- 91000 euros pour 6 logements que je rend neuf de chez neuf me couvre d’un éventuel cataclysme immobilier.
- pendant 9 ans je vais engranger 50000 euros de cash flow et le bien sera entièrement payer, par la suite je repasse en meublé avec les loyers qui vont avec … la rentabilité passera à 30%.
- je ne fais aucun travaux moi même.. un gain de temps et d’énergie.

Toujours dans ma démarche de rentabilité élevé en essayant de minimiser les risques de l’immobilier au maximum .

Réunion de chantier le 5 janvier avec les artisans, l’anah , le patrimoine,  urbanis … Et je boucle le dossier.
Début des travaux pour avril le temps que la paperasse se fasse et les biens seront loués en septembre ou octobre.


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#23 31/12/2015 09h28 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Bonjour Cricri et encore une fois bravo à vous pour ce 2ème projet !

Juste une question : avez-vous pris en compte dans vos calculs le fait que la subvention de l’ANAH soit imposable ?

Dernière modification par Siocnarf (31/12/2015 09h29)


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#24 31/12/2015 12h39 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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Merci,

( c’est mon 3ème projet, voit 4ème si on compte le box smile )

Oui exactement … Le fait d’avoir la subvention là même année fiscale ne pose pas de problème.
Je rajoute 88000 en recette et enlevé 110000 de déficit.
Il me reste donc le reste associé à la taxe foncière ect sur les 9 prochaines années.

Dernière modification par cricri77700 (31/12/2015 12h40)


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#25 01/01/2016 16h41 → Investissement immobilier locatif avec travaux et optimisation de la rentabilité... (lmnp, rentabilité, travaux)

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De la nouveauté en vue par rapport à vos précédents projets, c’est intéressant.
Quelques petites questions:
- comment avez-vous obtenu 88000€ de subventions ? S’agit-il d’aides complémentaires aux subventions anah pour travaux (limitées elles à 35% du montant des travaux + 1600€ par lot pour de la rénovation thermique) ?
- est-ce que vous envisagez des divisions pour créer certains studios et alors quid de la qualification des travaux déductibles (amélioration ou construction) ? Ou alors est-ce que tous les appartements sont déjà configurés comme vous souhaitez les aménager ?

Par ailleurs il faudra probablement intégrer dans vos calculs de rendement une période de latence après les 9ans car je doute que vous puissiez passer en meublé automatiquement. Les locataires en place seront mathématiquement difficiles à déloger vu le niveau de loyer.

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