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#1 15/12/2015 12h52 → Immeuble de rapport : comment anticiper les gros travaux ? (anticiper, gros travaux, locatif, renovation)

Membre
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Bonjour a tous

Je cherche à savoir quels gros travaux il faut prévoir au cours de la vie d’un immeuble de rapport: toiture, facade, fondations, isolation phonique, thermique, etc..

Ceci dans le but
- d’anticiper (prévoir assez de budget pour ne pas etre pris au depourvu)
- de connaitre les ordres de grandeur de ce poste dans nos simulations de rentabilité de projet immobiliers
- de négocier un prix d’achat a la baisse lorsque certains travaux sont à faire d’évidence dans les 5 prochaines années

Les informations que je recherche:
1. quels sont les plus gros travaux de rénovation qui occasionnent 80% des dépenses sur le très long terme (partons sur 20 ans d’exercice)
2. quels sont leurs drivers de cout: de quoi dépendent-ils ? (ex: la surface verticale pour un ravalement de facade, les changements de norme pour un réseau d’électricité, etc)
3. quel budget annuel en % de vos loyers annuels constatez vous pour vos acquisitions les plus anciennes ?
4. Comment détecter les gros travaux à faire lors d’une visite d’immeuble
5. y a-t-il des classes d’immeuble qui vieillissent plus mal que d’autres et occasionnent beaucoup plus d’entretien et/ou de grosses rénovations ? Par exemple les immeubles des années 70 sont réputés être très mal isolés acoustiquement, etc

Merci pour vos contributions, j’espère que ce sujet va vous intéresser

Axel

Mots-clés : anticiper, gros travaux, locatif, renovation


Axel

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#2 15/12/2015 20h22 → Immeuble de rapport : comment anticiper les gros travaux ? (anticiper, gros travaux, locatif, renovation)

Membre
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Bonjour,
Prenez contact avec un architecte, tout simplement.. C’est le plus compétent pour répondre à toutes ces questions. Mais choisissez un architecte qui a une expérience significative en rénovation.
Faites lui visiter le bien que vous comptez acheter. Certains agents immobiliers travaillent avec des architectes et pourront vous en conseiller.
Cdt

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#3 15/12/2015 23h41 → Immeuble de rapport : comment anticiper les gros travaux ? (anticiper, gros travaux, locatif, renovation)

Membre
Réputation :   69 

Dans une démarche d’investisseur heureux, le nombre de visite est important.

Comment faire pour trouver un professionnel pour chiffrer les travaux gratuitement?


Pourquoi pas Vous?

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#4 16/12/2015 08h26 → Immeuble de rapport : comment anticiper les gros travaux ? (anticiper, gros travaux, locatif, renovation)

Membre
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Pour ma part, je pense qu’il n’y a quasiment que du cas par cas :

- déjà, co-propriété ou immeuble entier en pleine propriété ?

- ensuite, la durabilité d’une toiture, d’une façade ou de menuiseries est variable selon leur nature et leur qualité, leur exposition aux éléments, leur entretien (ou absence d’entretien)… Difficile de donner des durées ou des prix.
D’autres éléments ne s’entretiennent pas, normalement… Vous parliez des fondations : normalement, on ne touche jamais aux fondations. Mais pourtant, s’il y a des remontées d’humidité dans les murs, il va falloir en identifier la cause et la traiter. Parfois, c’est une évacuation déficiente des eaux de pluie (ce qui amène de l’humidité au pied du mur) et il suffit de réparer le chéneau et l’évacuation, parfois, c’est bien plus compliqué (et cher)…

- ensuite, le coût des travaux est très variable : Paris, grande ville ou fin fond de la province ; qualité des fournitures utilisées… Pour de même travaux et un même contexte, ça peut encore varier d’un artisan à l’autre.

- le premier niveau de visite, c’est toujours soi-même. Ca veut dire qu’il faut se former. On apprend des choses, le regard s’éduque. Par exemple, regardez attentivement les immeubles voisins, le quartier, la ville ou le village. En regardant assez longtemps et en essayant de bien détailler et comprendre ce que vous voyez, vous vous rendrez compte que ce que vous analysiez grossièrement comme "des maisons" ou des "immeubles" s’affine : vous distinguer le type de toiture utilisé dans le coin, vous voyez les matériaux utilisés pour les murs, vous reconnaissez le matériau des menuiseries, simple ou double vitrage… Avec un peu d’expérience on peut se faire une idée de l’époque de construction. De même pour reconnaître la nature et la gravité des dégats. Distinguer de l’humidité d’infiltration, de remontée capillaire ou de condensation ; distinguer une fissure innocente d’une lézarde qui progresse… Taper les cloisons pour reconnaître le doublage intérieur (mur massif sans doublage ; brique ; placo + isolant : ça sonne différemment). Ca s’apprend, même si on ne sera jamais au niveau d’un professionnel aguerri.
Une bonne grille d’analyse, à remplir lors de la visite ou juste après, oblige également à se focaliser sur chacun des éléments de l’immeuble, sans en oublier.

- pour avoir une expertise "tous corps d’état" lors d’une seconde visite, un architecte compétent en rénovation est en théorie le meilleur choix. On peut aussi s’adresser à un maître d’oeuvre ou à un économiste du bâtiment. Un maçon ou une entreprise générale du bâtiment peut aussi être un bon choix. Si, lors de la première visite, on a identifié une faiblesse particulière, on a sans doute intérêt à se faire accompagner d’une entreprise spécialisée dans ce domaine. Si c’est l’électricité, un électricien ; si c’est la toiture, un couvreur. Plus le cas est compliqué et spécifique à un domaine, plus on a intérêt à ce choix d’une entreprise spécialisée plutôt que d’un généraliste.
Pour un artisan, la perspective d’avoir les travaux derrière peut permettre d’envisager que la visite (et le devis subséquent) soient gratuits. Un copain artisan me disait que le gars apprécie quand même l’attention, si le rendez-vous est en fin de matinée et qu’on l’invite ensuite à manger…

- il faut aussi distinguer entre les travaux qui peuvent attendre et ceux qui ne peuvent pas. Par exemple, une toiture qui fuit risque de dégrader des éléments de structure (charpente, murs…) et l’apparence des logements, donc c’est urgent. D’autres travaux relèveront plus du cosmétique : une façade "moche", tant qu’elle ne cause pas un danger (en tombant par morceaux sur les passants, par exemple), n’est pas une urgence.

- Concernant l’isolation thermique, elle n’est quasiment jamais "rentable" au sens propre du terme (c’est à dire qu’on pourrait rembourser les travaux grâce à un surcroît de loyer). On va choisi d’isoler soit par opportunité (tant qu’à changer les menuiseries, autant les mettre isolantes ; tant qu’à refaire une rénovation lourde d’un logement, autant isoler les murs) ; soit pour retrouver de la "louabilité" (si on a un immeuble ancien et non isolé chauffé avec une énergie bien coûteuse, et qu’en face il y a une offre de location dans des immeubles récents, les locataires risquent de préférer le récent).
Plus le temps passe, plus il se construit de neuf bien isolé, plus l’ancien s’isole aussi, plus il deviendra difficile d’être l’un des derniers à louer une passoire thermique équipée de convecteurs électriques… Donc, il faudra sans doute franchir le pas un jour ou l’autre.

Dernière modification par Bernard2K (16/12/2015 08h51)

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