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Forums des investisseurs heureux

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#1 08/12/2015 10h28 → Immobilier locatif : combien de liquidités gardez-vous ? (epargne, liquidités immobilières, sécurité)

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Réputation :   65 

Bonjour aux investisseurs immobilier, ma question est simple et s’adresse à ceux qui font du locatif à une certaine échelle. La question se pose à mon avis beaucoup moins lorsque l’on ne gère que quelques lots.

Combien gardez-vous en liquidités immédiatement disponibles dans le cadre de vos activités immobilières ? (Je ne parle pas des liquidités que l’on conserve pour les besoins de la vie courante ou des petits aléas de type voiture à changer ou étude des enfants…)

Je vous expose ’’mon cas’’ :
Il y a bientôt 6 ans j’ai commencé avec mon ami à acheter de l’immobilier locatif, la première opération était d’acheter un studio à 23 500€, la charge mensuelles (prêt + copro + TF + assurance) était de l’ordre de 220€/mois. Nous avions opté pour avoir sur le compte dédié à cet investissement, environ 1000€ de cash. On se disait que l’on avait ainsi un matelas de liquidité de plus de 4 mois en cas d’impayés et/ou de vacance locative. Nous n’avions pas d’expérience donc nous avions fixé un peu arbitrairement le volant de liquidité à avoir pour sécuriser cet investissement.

Aujourd’hui, pas mal de chemin a été parcouru et au total, sur les activités locatives (hors biens acquis en marchand de biens), nous avons pour environ 1 700 000€ de biens locatifs et des prêts pour 1 200 000€.
Les liquidités qui sont aujourd’hui affectées à l’immobilier s’élèvent à 140 000€. La charge mensuelle de l’ensemble des prêts et taxes foncières (pas de copropriété) s’élève à 8000€. Le cumul mensuel des loyers s’élève lui à 10 000€.

N’arrivant toujours pas à passer le cap de la diversification (à savoir constituer un portefeuille diversifié d’actions) j’en arrive à ne plus trop savoir si nous sommes ’’trop conservateurs ’’ à garder autant de liquidités immobilières ? Je compte réaliser quelques arbitrages en 2016 et normalement la poche de liquidités doit pouvoir doubler de taille sur l’année.
Est il complètement délirant de vouloir ainsi conserver 200K ou 300K€ de cash ?

Quel montant de liquidités garderiez vous ? Comment le déterminer ? Un pourcentage de l’encours de prêt ? Un certain nombre de mensualités de charges de remboursement et de TF ?

Je vous avoue qu’à 26 ans ce n’est pas évident de répondre à ce type de question et de savoir si je suis dans une bonne démarche ou si je me trompe à vouloir préserver autant de cash car ne connaissant pas physiquement de personnes dans notre démarche à savoir faire du locatif à ’’grande échelle’’ (même si c’est très relatif par rapport à certains) il n’est pas facile d’avoir un avis clair sur la question.

Merci d’avance pour vos réponses.

Maxime

Mots-clés : epargne, liquidités immobilières, sécurité

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#2 08/12/2015 10h49 → Immobilier locatif : combien de liquidités gardez-vous ? (epargne, liquidités immobilières, sécurité)

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Je n’ai pas l’expérience de ce genre de situation. Tout ce que je peux vous dire, c’est : attention au risque de haircut sur les comptes de plus de 100 k€ en cas de "résolution de crise bancaire". Si vous avez plus de 100 k€ de cash, vous avez intérêts à le scinder en plusieurs comptes dans plusieurs banques pour chaque compte soit <100 k€.

Dernière modification par Bernard2K (08/12/2015 10h50)

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#3 08/12/2015 13h44 → Immobilier locatif : combien de liquidités gardez-vous ? (epargne, liquidités immobilières, sécurité)

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Bonjour,
Pour reprendre l’épargne de précaution, il est souvent d’usage de penser en terme de mois de revenus ou de mois de charge.

Dans votre cas, avec 140k de côté, vous avez l’équivalent de 14 mois de revenus, ou de 17 mois de dépense.
A vous de voir si ça vous semble beaucoup ou pas.

Une solution est peut être aussi de conserver un % de la valeur du patrimoine (par exemple 1% de la valeur en liquidité) pour assurer les coups durs.

Finalement, je n’ai pas vraiment de réponse à vous donner, sur l’état actuel.

Par contre, sur le fait de passer l’enveloppe à 200 ou 300k, le montant me semble énorme!
Vous auriez en épargne l’équivalent d’un quart de votre dette.
Ca me semble financièrement disproportionné.

Mais là encore, difficile de juger à votre place, car la mentalité, les objectifs de vie, les projets à venir ont un impact sur ces liquidités.

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#4 08/12/2015 14h37 → Immobilier locatif : combien de liquidités gardez-vous ? (epargne, liquidités immobilières, sécurité)

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Gunday, merci pour cette réponse.

En fait, un élément aussi qui me travaillait l’esprit est qu’étant lecteur régulier de rapports annuels de foncières Françaises (Tour Eiffel, Foncière des régions, Paref….) je constate empiriquement qu’un ratio LTV de plus de 50% est jugé risqué et les politiques ces dernières années visaient à diminuer les ratios LTV via des arbitrage.
Dans le cadre des financements de ces foncières, je constate qu’il est souvent prévu par le prêteur une exigibilité immédiate du prêt en cas de franchissement du seuil de ratio LTV de 45 ou 50 ou 55%.

Si je me considère comme une toute toute petite foncière, j’ai un ratio dette/patrimoine immobilier+liquidités immobilières de l’ordre de 65%. (1200K/(1700K + 140K) = 0,65.

Evidemment je n’ai pas les mêmes contraintes qu’une foncière, j’emprunte à long terme à taux fixe et à un faible coût alors qu"une grande foncière emprunte à plus court terme à taux variable avec une couverture plus ou moins partielle du risque de taux, mais je me demandais si à terme je ne devais pas tendre vers un ratio ’’LTV’’ de 50% pour que la banque continue de me suivre.

Merci d’avance pour vos témoignages, remarques et conseils.

Maxime

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#5 08/12/2015 17h00 → Immobilier locatif : combien de liquidités gardez-vous ? (epargne, liquidités immobilières, sécurité)

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En fait, ça dépend un peu de qui est "nous". Deux personnes en indivision ? Une SCI ? Une SAS ?

De cette question en découle une autre : si vous enlevez ces liquidités, c’est pour en faire quoi ? Non pas que je veuille être indiscret, mais si c’est un simple mouvement entre deux comptes d’une même personne, ça n’a pas la même nature que si c’est une rémunération ou des dividendes versés à des mandataires…

Si les liquidités venaient à manquer, est-ce facile de réapprovisionner (un simple virement), ou bien y-a-t-il des contraintes comptables, fiscales, légales qui s’appliquent ?

Pour résumer mon idée : plus c’est facile de sortir puis remettre des liquidités sur ce compte, plus il serait logique de sortir les sous (pour les mettre par exemple sur des placements rémunérateurs) plutôt que de les laisser dormir. Inversement, si c’est fortement contraignant, on ne va pas faire ça tous les 4 matins et ça peut se comprendre de laisser beaucoup de liquidités sur ce compte.

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#6 08/12/2015 19h19 → Immobilier locatif : combien de liquidités gardez-vous ? (epargne, liquidités immobilières, sécurité)

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Je ne suis pas dans la même situation que vous (seulement 4 appartement et 2 garages) mais je trouve que cela fait beaucoup de liquidités dédiés uniquement à assurer les potentiels coups durs locatifs.

Dans mon cas, je compte uniquement en terme de délais de dépense et je m’accorde l’équivalent de trois mois de dépense d’avance en reserve qui me permette de m’auto assurer contre les impayes, la vacance locative et les éventuelles factures imprévu.

Tout dépend je pense de votre sensibilité et du niveau que vous avez besoin pour être rassuré.

Il vaut mieux prévoir un peu plus large quitte à avoir une somme trop importante qui dort que de se retrouver à sec par manque de prudence, c’est un juste milieu à trouver.

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#7 08/12/2015 19h51 → Immobilier locatif : combien de liquidités gardez-vous ? (epargne, liquidités immobilières, sécurité)

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Mon échelle est bien plus modeste que la votre (8 lots) mais pour vous répondre je considère deux risques :

1- Risque locatif (impayé, vacance…) 4/5 mois de loyers me semblent suffisant avec la mutualisation du risque.

2- Travaux. Je provisionne systématiquement les travaux prévisibles.
Par exemple une toiture doit être refaite sous 5 ans = 20% de provision chaque année.
Je fais faire la même chose aux copropriétés (appel de provision pour provision dédiée)

Edit:
Il y a effet d’échelle, le risque diminue avec le nombre de lots.
Dans votre cas pour assurer le 1- 1,5 ou 2 mois de loyer devrait suffire ?

Dernière modification par DDtee (09/12/2015 12h16)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#8 08/12/2015 21h41 → Immobilier locatif : combien de liquidités gardez-vous ? (epargne, liquidités immobilières, sécurité)

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Bonjour,

Vu la quantité de loyers que vous percevez vous pouvez vous autoassurer assez sereinement donc de mon point de vue, pas besoin de garder autant de liquidités.

Je pense qu’un bon moyen, sans avoir d’actions, est de placer ces liquidités sur une assurance vie (de plus de 8 ans de préférence ;big_smile). Votre épargne reste quasi immédiatement disponible, mais vous rapporte en plus.

Et avec vos revenus, cela peut aller assez vite…

Bien à vous


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

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#9 09/12/2015 21h59 → Immobilier locatif : combien de liquidités gardez-vous ? (epargne, liquidités immobilières, sécurité)

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Bonjour
Je gère 9 lots. 5 en direct 4 en SCI.
Total revenus mensuel 6700, Crédit 5500 mensuel.
Je garde en général entre 1 et 2 mois d’avance en liquidité et je trouve cela suffisant.
Très peu de mois vide. Et locataires payant leurs loyers régulièrement.
Le surplus va sur un compte titre en attendant d’atteindre 20-30.000. Et à ce moment la je me remet en recherche d’un nouvel investissement immobilier. ( studio à Paris)
Bon continuation dans vos investissements qui me semblent prometteurs.

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#10 10/12/2015 00h19 → Immobilier locatif : combien de liquidités gardez-vous ? (epargne, liquidités immobilières, sécurité)

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Bonjour,

dans le doute, j’ai relu votre présentation. Au delà de devenir notaire, vous voulez faire quoi dans la vie?

Parce que vous dégagez déjà 10k de loyer mensuel. Or différentes études tendent à montrer que le bonheur matériel ne s’améliore plus après 5k de revenus.

A quoi bon continuer votre dynamique? Quid de diversifier? Quid de vous orienter vers des projets moins rémunérateurs?

Une fois la question de la couverture du risque résolue, que ferez vous du cash restant?


Pourquoi pas Vous?

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#11 10/12/2015 06h46 → Immobilier locatif : combien de liquidités gardez-vous ? (epargne, liquidités immobilières, sécurité)

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Bonjour Pruls,

Les 5k€ de revenus sont calculés par personne ou par foyer ?
Si c’est par foyer, permettez moi de mettre en doute la pertinence de cette étude…
Ou alors c’est une étude qui a été réalisée dans un paradis fiscal ? ;big_smile

Bien à vous


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

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#12 10/12/2015 10h23 → Immobilier locatif : combien de liquidités gardez-vous ? (epargne, liquidités immobilières, sécurité)

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Bonjour Pruls,

Mon objectif a légèrement changé, désormais je veux obtenir le diplôme de notaire mais pas forcément exercer.
Je pense plus m’orienter vers l’immobilier locatif et marchand de biens, le ratio temps passé - responsabilité - gain - réglementation me semble plus favorable. Notaire c’est bien mais je ne me vois pas passer 60 ou 70h/ semaine au boulot en étant obsédé par les dossiers pendant les trop rares congés.

Mon but est de devenir rentier, comme beaucoup ici. Dans l’idéal j’aimerai me dégager une rente immobilière et de dividendes de l’ordre de 5 à 10K/mois.
Actuellement les recettes sont importantes mais il reste 15 à 20 ans de prêt donc au final je conserve un niveau de vie tout a fait classique en faisant attention aux dépenses (pas de dépenses somptuaires au quotidien).

Je crois que toute la question est de chiffrer ’’la couverture du risque’’. Avant de réaliser un gros investissement, nous gardions en liquidités quelques de mois de charge d’emprunt et de taxes foncières car le montant en jeu n’était pas délirant et pouvait être couvert par nos salaires en cas de pépin.
Aujourd’hui ce ne sont plus nos salaires qui peuvent couvrir ce risque mais la trésorerie ’’immobilière’’ d’où ma question :
’’Combien garder d’épargne immobilière quand on fait de l’immobilier à une certaine échelle ?’’

Quand je lis les rapports annuels des petites foncières Françaises je suis assez surpris de la faible trésorerie qu’elles ont. (exemple SCBSM 300M€ de patrimoine immobilier et seulement 12 M€ de trésorerie ce qui représente 6 à 8 mois de loyer… et seulement 4% du patrimoine)

Merci d’avance pour les réponses de chacun !

Maxime

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#13 10/12/2015 10h37 → Immobilier locatif : combien de liquidités gardez-vous ? (epargne, liquidités immobilières, sécurité)

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Bonjour,

Selon moi il ne faut pas réfléchir en pourcentage mais par exemple choisir de conserver la valeur de reconstruction du bien le plus cher, additionné des dépôts de garantie ce qui permet de parer à tout travaux sans attendre des mois pour provisionner.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#14 10/12/2015 12h35 → Immobilier locatif : combien de liquidités gardez-vous ? (epargne, liquidités immobilières, sécurité)

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Je rejoins le point de vue de Sky : si vous voulez maximiser votre tranquillité d’esprit, assurez-vous d’avoir assez de liquidités pour pouvoir rembourser le capital restant dû du bien pour lequel il est le plus important. Ainsi vous pourrez faire face, en cas de perte inopinée d’un des biens qui ne serait pas couvert par l’assurance pour une raison ou une autre, sans avoir à vous séparer en urgence d’un ou plusieurs autres biens. Toutefois je vois cela comme une borne maximale.

D’autre part, vous n’avez pas répondu à la remarque de Bernard2K : vos liquidités immobilières sont-elles plus ou moins bloquées (par exemple détenues dans une SCI à l’IS) ou bien sont-elles immédiatement disponibles sans conséquence fiscale ? Dans le second cas, je ne m’interdirais pas de les placer sur des supports plus rémunérateurs de type fond euros sur AV afin de démarrer l’"effet boule de neige".

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#15 10/12/2015 20h59 → Immobilier locatif : combien de liquidités gardez-vous ? (epargne, liquidités immobilières, sécurité)

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Bonsoir,

je renvois ceux qui se posent la question de la taille raisonnable de la structure financière à mettre en place pour être heureux à un autre forum.

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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