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Forums des investisseurs heureux

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#1 07/12/2015 20h19 → Investissement dans un studio pour y loger puis le revendre ? (aix en provence, investissement, studio)

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Bonjour à tous : )

Je suis actuellement jeune salarié en CDI.
Je pense rester à mon poste à minima 3ans.

Je suis sur la ville d’Aix en provence.
Pour se loger en colocation, le loyer minimum à verser est de 400euros.

Sur 3ans cela représente donc une somme de 12x3x400 = 14 400euros

Mon projet est actuellement le suivant :
-Acheter un studio pour y habiter durant ces 3années ( ou plus ) puis le revendre lorsque je changerai de poste/localisation. Le but n’est pas forcement de revendre le studio avec un plus valu ( si cela est possible, tant mieux ^^) mais de revendre au même prix en ayant gagné de l’argent sur les loyers versés.

Ma vision est probablement assez simpliste, mais pour que cela soit réalisable/rentable, ll suffit que les divers frais ( agence,taxe foncière, crédit, frais de notaire…) soit infèrieures ou égale à 14400 ( somme pour investissement sur 3ans).

Question :

1°) Cela vous semble t-il une bonne idée ou est-il plus envisageable d’avoir une vision long terme à la location ?

2°) Quels sont les frais (tel que décrit dans ma description) à prendre en compte afin d’estimer si l’achat est rentable ?

Merci par avance pour votre aide et avi ! ; )
Cordialement,

Mots-clés : aix en provence, investissement, studio

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#2 07/12/2015 21h12 → Investissement dans un studio pour y loger puis le revendre ? (aix en provence, investissement, studio)

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Bonsoir,

dans ce genre de stratégie, vous devrez prendre surtout en compte les aléas travaux, (mauvaises surprises lors de l’acquisition) et travaux d’aménagement à faire pour emménager convenablement.

A étudier très attentivement également : le montant des frais de copropriété ainsi que les lourds travaux qui pourraient être à voter prochainement…

3 ans me semble un peu juste. Il est vrai que cela peut faire mal au coeur de laisser des loyers "dans le vide" mais il faut pouvoir estimer correctement les postes de dépense et les impondérables (en particulier l’évolution du prix de l’immobilier dans quelques années)

Je connais dans mon entourage des personnes qui ont dû quitter la région et ont laissé beaucoup de plumes suite à la vente de leur bien…

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#3 07/12/2015 21h15 → Investissement dans un studio pour y loger puis le revendre ? (aix en provence, investissement, studio)

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Bonjour,

je ne peux que vous encourager à acheter et pour plusieurs raisons :
- Au lieu de jeter l’argent dans une location vous allez investir dans la pière
- Au bout des 3 ans, vous aurez le choix de louer, ou revendre

Concernant les choses à considérer à l’achat :
- prix du bien
- frais d’agence
- frais de notaire
- frais de courtier (éventuellement)
- travaux (éventuellement)

Sur le bien à acheter, attention aux charges de copropriété.
Je vous recommander d’éviter les constructions des années 60 et 70 où le chauffage est collectif.

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#4 07/12/2015 21h50 → Investissement dans un studio pour y loger puis le revendre ? (aix en provence, investissement, studio)

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Faites le calcul :
prix d’un studio à Aix : disons 80 k€ (on trouve moins cher mais on trouve aussi plus cher ! D’après les annonces consultées sur le bon coin, on trouve rien en dessous de 50 k€, et on en trouve encore à > 100 k€).
- frais d’agence : disons 5 % soit 4 k€
- frais de notaire (y compris taxes) 8 % dans l’ancien soit 6,4 k€.

Rien qu’en frais d’agence et de notaire, vous êtes à 10,4 k€. Ajoutez la TF, les travaux, et divers frais, vous êtes au moins à 14 k€.

Dans l’hypothèse où vous revendriez, au bout de 3 ans, au même prix net vendeur que celui auquel vous avez acheté, ces 14 k€ sont le coût de la "location" sous forme d’achat-revente. Vous voyez que votre économie de loyer sur 3 ans est vite bouffée par ces frais.

Si vous êtes décidé à acheter, il me semblerait plus pertinent de rechercher un appart facilement louable (bon emplacement, lumineux…), dans l’optique de le garder quand vous partirez et de le mettre en location. Mais surtout, de chercher une très bonne affaire. Si vous arrivez à trouver une affaire >= 10 % de renta brute (après négociation), vous êtes sur la bonne voie. Ca veut dire que ça ne sera pas l’appartement parfait (sinon il serait plus cher), ça sera celui qui offre la meilleure rentabilité à la location.

Vous le lirez souvent ici, les bonnes affaires se font à l’achat. Pour cela, il faut "tout simplement" dégotter le bien qui peut être acheté nettement sous le prix du marché, sans pour autant avoir de défaut rédhibitoire.

Si vous achetez au prix "normal", vous n’aurez pas une bonne affaire, que ce soit en achat-revente (comme déjà expliqué), ou pour le mettre en location ensuite (l’investissement locatif "standard" donne du 4-5 % de rentabilité brute, soit pas grand chose en net).

Si vous avez effectivement trouvé la bonne affaire à l’achat, vous le meublez à bon rapport qualité-prix (là aussi, meubler non pas en fonction de vos goûts mais d’un bon rapport qualité-prix des meubles et dans une déco qui plaît au plus grand nombre), et quand vous partez, vous laissez tout et vous le louez meublé.

Dernière modification par Bernard2K (07/12/2015 21h59)

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#5 07/12/2015 21h56 → Investissement dans un studio pour y loger puis le revendre ? (aix en provence, investissement, studio)

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Tout est dit big_smile

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#6 08/12/2015 19h51 → Investissement dans un studio pour y loger puis le revendre ? (aix en provence, investissement, studio)

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Bonjour à tous : )

Merci beaucoup pour cette réponse complète et explicite !

Des interrogations supplémentaires :

1°) Vous parlez d’achat d’appartement et non pas de studio. Pourquoi éviter un studio ? Aix étant une ville étudiante et également, pour une raison de budget, un studio me semblait être une bonne idée.

2°) Me conseillez vous d’effectuer mes recherches seul sur leboncoin ou autre, ou directement de contacter des agences et de leur faire part de mon projet ?

3°)Avez-vous un bouquin à me conseiller pour m’initier aux points important à prendre en compte lors des visites/études du potentiel d’investissement locatif ?

Merci encore pour vos réponses ; )
Cordialement,

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#7 08/12/2015 20h06 → Investissement dans un studio pour y loger puis le revendre ? (aix en provence, investissement, studio)

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Bonsoir,

1) Studio ou appart : il y aura toujours le pour et le contre, il faut essayer de faire la part des choses. Avantages : moins cher à l’achat, plus vite "amortissable" (capital restant dû sur l’emprunt), plus de rendement locatif
inconvénients : à contrario : cher au m², il faut être sûr de trouver des candidats étudiants si location par la suite, se poser la question si cela vous convient de vivre plusieurs années dans une petite superficie, si vous le louez ensuite le turn-over sera plus important

2) Trouver un bien en direct risque de vous prendre plus de temps mais évitera des frais non négligeable (j’ai fais 3/4 de mes opérations immobilière sans agent immobilier : 15 000 € minimum de gagné)

3) Il existe sur le fil de ce forum des avis très éclairés sur cette question, en particulier le listing à prendre en compte lors de visites (chauffage individuel, état de la toiture…)

Dans cette philosophie, je pense qu’il faudrait que vous choisissiez ce bien comme si vous alliez le louer (et non pas comme l’achat d’une résidence principale) étant donné le caractère temporaire de la destination. Surtout se poser la question : sera t’il facile à revendre ?

Dernière modification par Gamma76 (08/12/2015 20h07)

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#8 08/12/2015 21h27 → Investissement dans un studio pour y loger puis le revendre ? (aix en provence, investissement, studio)

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Bonsoir,

Les réponses précédentes sont tout à fait éclairées.

Il faut toutefois y a ajouter qu’il y a un risque de baisse du prix de l’immobilier, ce qui réduira encore plus votre bénéfice si vous choisissez d’acheter.

3 ans cela me semble vraiment court comme optique.
Au final je pense que vous devriez vous consacrer à trouver un bien assez rentable pour pouvoir en donner la gestion à une agence.
Du coup, vous pouvez le louer sur la durée du crédit (20 ans en général), et rembourser intégralement votre crédit et vos frais par ce moyen.

Ensuite, vous revendez l’appart et le fruit de la vente est tout bénef pour vous, que l’immobilier ait monté (jackpot) ou qu’il est baissé (dans ce cas, vous gagnez quand même le prix de la vente)

Bien à vous


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

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#9 11/01/2016 10h53 → Investissement dans un studio pour y loger puis le revendre ? (aix en provence, investissement, studio)

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Bonjour, étrange coïncidence, presque le même pseudo et également d’Aix !

Je vous conseille tout de même d’acheter en essayant de trouver une bonne affaire pour ensuite le louer, et non pas le revendre dans 3 ans.
Je connais très bien le marché d’Aix et je sais évidemment qu’il est très difficile de trouver de bonnes affaires, il faut chercher et être patient. Vous pouvez déjà oublier les rentabilités à 10% sur Aix! Par contre aucun problèmes à trouver des locataires.

J’ai fait la même opération quand j’ai commencé à travailler, j’ai acheté un petit T2 à Aix de 30m2, je l’ai rénové, y ai vécu 4 ans, et il est en location depuis octobre. Les loyers couvrent le crédit, c’est déjà ça…

Si vous voulez qu’on en discute n’hésites pas, et si vous êtes décidé à acheter je connais plusieurs agents immobilier sur Aix (dont ma compagne)

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#10 11/01/2016 21h10 → Investissement dans un studio pour y loger puis le revendre ? (aix en provence, investissement, studio)

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Puisque ce fil de discussion est remonté, j’en profite pour apporter une précision :

1°) Vous parlez d’achat d’appartement et non pas de studio

Pour moi, "appartement" est un terme générique (par opposition à "maison"), qui inclut les studios. Il fallait donc lire "appartement" = "tout appartement, dont les studios".

Dernière modification par Bernard2K (11/01/2016 21h11)

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#11 12/01/2016 20h56 → Investissement dans un studio pour y loger puis le revendre ? (aix en provence, investissement, studio)

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Avez-vous des attaches sur Aix ?
Si vous partez dans 3 ans, serez-vous sur le secteur ou changerez-vous de région (voir de pays) ?

Envisagez le bien comme un investissement locatif dès aujourd’hui comme conseillé par les intervenants. Il faut estimer le loyer potentiel du bien pour faciliter le calcul de sa rentabilité.

Si vous quittez la région, votre bien sera probablement en gestion locative dans une agence. Ce service représente des frais (entre 5 et 9% du loyer TTC pour celles que j’ai vu), avec peut-être une assurance sur les loyers impayés.

Sachez que si le loyer ne couvre pas votre mensualité et une bonne partie de vos charges (charges de copro, taxe foncière et autres frais) vous grèverez votre capacité d’endettement et diminuerez votre enveloppe pour investir dans votre prochaine RP.

Concernant la revente, il est difficile de connaître le marché dans 3 ans et donc de vous donner des conseils. Il vaut mieux envisager le bien en locatif dès aujourd’hui pour ne pas vous faire avoir par une baisse de l’immobilier à ce moment-là. Vous serez plus serein sur le choix à prendre au moment de votre départ.


Parrainage possible de ma part chez : Boursorama (80€) et Bourse direct (50€)

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