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Forums des investisseurs heureux

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#1 01/12/2015 14h23 → Emprunter pour acheter un bien immobilier et le donner à un tiers (conjoint, parent) ? (achat, crédit, propriété)

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Bonjour,

est il possible de se porter acquéreur d’un bien immo et d’endosser le crédit tout en laissant la pleine propriété à autrui au moment de la signature des actes?

Exemple d’un père qui veut acheter pour son fils ou d’un mari pour sa femme.

M.erci

Message édité par l’équipe de modération (04/12/2015 13h25) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : achat, crédit, propriété

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#2 01/12/2015 14h24 → Emprunter pour acheter un bien immobilier et le donner à un tiers (conjoint, parent) ? (achat, crédit, propriété)

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Réputation :   82 

Techniquement je ne sais pas si c’est faisable.
Mais fiscalement, ça m’apparait comme étant une donation déguisé (donc avec un risque de redressement non négligeable)

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#3 02/12/2015 09h26 → Emprunter pour acheter un bien immobilier et le donner à un tiers (conjoint, parent) ? (achat, crédit, propriété)

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Bonjour,

En ce qui concerne Mari et Femme, je confirme que c’est possible.
Il vaut mieux être sous le régime de la communauté et que les fonds utilisés viennent de la communauté.
Certaines banques sont un peu frileuses (et changent d’avis à quelques mois près, c’est du vécu avec leur cellule "risque").

Pour un père et un fils, là, cela risque d’être plus compliqué.
On pourrait détourner la chose en se portant garantie (le père, par ex) sur le remboursement, et en participant à la mensualité (de façon discrète). Mais fiscalement, (le père) ne profitera pas des charges liées à l’emprunt (normal, il n’est pas propriétaire !), et il y le risque de redressement.

Le plus simple reste quand même de faire une donation (en démembrant, pourquoi pas) et en profitant des abattements.

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#4 02/12/2015 10h31 → Emprunter pour acheter un bien immobilier et le donner à un tiers (conjoint, parent) ? (achat, crédit, propriété)

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Bonjour,

Sans être expert, il me semble qu’il y a 2 cas possibles :

Soit vous êtes acquéreur du bien, et donc initialement propriétaire.
Vous en cédez la propriété à autrui et dans ce cas il s’agit de la donation d’un bien.

Soit c’est le tiers qui est considéré comme acquéreur et initialement propriétaire du bien.
C’est vous qui endossez le crédit sous reserve d’un accord avec la banque et dans ce cas il s’agit de fait d’une donation en numéraire étalée sur la période du crédit.

A vérifier préalablement auprès d’un notaire et des services fiscaux pour éviter tout souci.

Cordialement,

Eric

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#5 02/12/2015 10h42 → Emprunter pour acheter un bien immobilier et le donner à un tiers (conjoint, parent) ? (achat, crédit, propriété)

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Bonjour,

La réponse a déjà été donnée : il s’agit d’une donation, avec les conséquences.

@cfp06

"En ce qui concerne Mari et Femme, je confirme que c’est possible."

Si Mr et Mme sont mariés sous le régime de la communauté avant l’acquisition, le bien est de toute facon commun … Donc la question ne se pose pas. (en régime communautaire, un bien ne peut être propre que s’il est financé sur fond propre, ce qui exclut de facto l’emprunt)

Pour un mariage en séparation, j’aimerai savoir quelle banque finance Mr avec un emprunt au nom de Mr pour un bien acquis par Mme !

Que Mr alimente le comte de Mme ou un compte commun sur lequel est prélevé l’échéance d’un emprunt de Mme, c’est tout à fait possible. Cependant, comme il ne s’agit pas d’une dépense du ménage, cela engendre une créance que Mr pourra réclamer en cas de divorce ou que les héritiers pourront réclamer dans le cadre d’une succession. La jurisprudence sur les créances entre époux en régime séparatiste et celle sur les récompenses en régime communautaire est épaisse : l’enrichissement d’un des époux du fait des deniers de l’autre entraine toujours, si le financeur peut apporter la preuve des paiement, une compensation.

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#6 02/12/2015 12h04 → Emprunter pour acheter un bien immobilier et le donner à un tiers (conjoint, parent) ? (achat, crédit, propriété)

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pour apporter une précision,

dans mon cas, il s’agissait d’un bien en indivision successorale, d’où licitation, afin d’avoir des frais de mutation minorés et de garder par voie de conséquence le bien en propre.
Pour le financement, emprunt mari et femme, même si c’était un peu exotique pour la banque. Mais l’économie réalisée en valait l’effort.

Les conséquences patrimoniales de la communauté restent les mêmes qu’exposées par @xa.
En séparation, cela va être coton…

Dernière modification par cfp06 (02/12/2015 12h05)

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#7 02/12/2015 13h12 → Emprunter pour acheter un bien immobilier et le donner à un tiers (conjoint, parent) ? (achat, crédit, propriété)

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Attention, la licitation d’un bien indivis issu d’une succession ou d’une donation n’a rien à voir avec une acquisition immobilière.

1) le bien est dans ce cas là propre par nature. Il faut un acte d’ameublissement pour l’apporter en communauté, ou donation dans le cas d’un régime séparatiste. Ce qui a une grande influence sur le financement.
2) le financement d’une licitation n’est pas contraint à l’utilisation d’un prêt immo, ce qui modifie, là aussi, pas mal de choses, en particulier en régime communautaire sur les questions d’accord, de garantie, etc …
3) quel que soit le régime, le bien étant propre, il y a automatiquement une créance crée si le financement ou le remboursement de l’emprunt utilise des fonds non propres. La valeur de cette créance ne se limite pas aux échéances ou montants assumés, mais tient compte aussi de la valorisation du patrimoine correspondant.

Au plan juridique, cette opération est fort différente d’une acquisition, tant pour  l’indivisaire futur seul propriétaire que pour les intervenants externes (banque, notaire, cadastre, …)

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#8 03/12/2015 00h09 → Emprunter pour acheter un bien immobilier et le donner à un tiers (conjoint, parent) ? (achat, crédit, propriété)

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swantonbomb : votre idée ne tient pas debout :
1) le père emprunte à la banque, un prêt immobilier, mais au final il ne se porte pas acquéreur du bien. Ca relève probablement de faux et usage de faux, escroquerie…. La banque peut demander le remboursement du prêt et le poursuivre en justice.
2) le notaire va demander selon quelles modalités le père apporte l’argent à son fils : donation ? Prêt ? Il va vouloir que ce prêt ou cette donation soit acté par écrit.
3) si ça passe discrètement, les impôts pourraient effectivement considérer que c’est une donation déguisée.
4) enfin, ça fait un bon paquet d’argent qui passe du père au fils, donc risque pour les bonnes relations familiales… Si c’est un prêt déguisé, et que le fils se met à ne plus rembourser le père, il se passe quoi ? Si le père décède, que penseront les autres héritiers ?

Bref, ça ne sent pas bon du tout, votre idée.

Dernière modification par Bernard2K (03/12/2015 00h11)

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#9 03/12/2015 01h28 → Emprunter pour acheter un bien immobilier et le donner à un tiers (conjoint, parent) ? (achat, crédit, propriété)

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Bonsoir,

J’ai un peu de mal avec les termes techniques de notaires mais je vais essayer de me faire comprendre.

J’ai acheté en indivision une maison 120k 50/50.Quand je me suis séparé j’ai fais reprendre le prêt avec ma nouvelle amie mais n’ai rien changé chez le notaire.Est ce que je risque des problèmes?

Le notaire avait calculé 5k de frais et j’ai décidé de différer l’investissement n’ayant pas cet argent mais il ne m’a pas parlé de licitation qui je pense réduirait le prix.La banque est au courant qu’elle a repris un prêt alors que je n’ai pour le moment que 50% de la maison ça ne lui a pas posé de problèmes.Vous me faites un peu peur.


La règle n’est pas absolue, mais il semblerait que plus le niveau de scolarité de votre lecteur est élevé, plus ce dernier accorde de l’importance à l’orthographe. Le lecteur aurait tendance à mesurer l’intelligence de son interlocuteur à son mode d’expression. Méconnaître ce réflexe vous exclura.

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#10 03/12/2015 10h41 → Emprunter pour acheter un bien immobilier et le donner à un tiers (conjoint, parent) ? (achat, crédit, propriété)

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Bonjour

"J’ai acheté en indivision une maison 120k 50/50.Quand je me suis séparé j’ai fais reprendre le prêt avec ma nouvelle amie mais n’ai rien changé chez le notaire.Est ce que je risque des problèmes?"

Je traduis pour voir si j’ai bien compris.

Medhi et disons Anne ont acheté une maison ensemble une maison, avec un  prêt à 50/50.
Anne est partie, Claire la remplace.

Medhi et Claire sont titulaires du prêt qui paye la maison de Medhi et Anne.

Je pense que vous avez la réponse à votre question.

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#11 03/12/2015 11h50 → Emprunter pour acheter un bien immobilier et le donner à un tiers (conjoint, parent) ? (achat, crédit, propriété)

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Bonjour XA,

Je suis au courant de ce qu’il pourrait se passer en cas de problème avec Anne. Je faisait plutôt allusion a un problème avec le FISC ou autre.


La règle n’est pas absolue, mais il semblerait que plus le niveau de scolarité de votre lecteur est élevé, plus ce dernier accorde de l’importance à l’orthographe. Le lecteur aurait tendance à mesurer l’intelligence de son interlocuteur à son mode d’expression. Méconnaître ce réflexe vous exclura.

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#12 07/12/2015 21h51 → Emprunter pour acheter un bien immobilier et le donner à un tiers (conjoint, parent) ? (achat, crédit, propriété)

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Je ne suis pas expert du sujet, mais j’amène ma pierre à l’édifice de la réflexion.
Ne serait-ce pas possible avec du démembrement ?
L’un prend la nu-propriété, l’autre l’usufruit.

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#13 07/12/2015 22h04 → Emprunter pour acheter un bien immobilier et le donner à un tiers (conjoint, parent) ? (achat, crédit, propriété)

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mehdi57 a écrit :

Je faisait plutôt allusion a un problème avec le FISC ou autre.

Anne est un tiers, non membre de la famille, si la situation devait se prolonger, à défaut d’avoir formalisé un protocole de reprise à terme (histoire de prouver que la situation est transitoire), le fisc pourrait tenter de considérer cela comme de l’enrichissement d’un tiers sur vos deniers, ce qui implique une taxation à 60% de la valeur de l’enrichissement constatés au titre des donations.

Evidemment, sur 1 ou 2 ans, ca ne posera pas de soucis, vous justifierez que vous n’aviez pas les moyens de formaliser le partage plus tôt. Mais c’est mieux avec un protocole écrit pour prouver que c’est votre intention initiale et puis ca vous protège aussi en cas de prise de valeur du bien puisque le protocole fixera aussi la valeur de la part de Anne.

"Ne serait-ce pas possible avec du démembrement ?"

Meme cause, mêmes effets : si Papa finance la NP de fiston sur ses deniers propres, il y a toujours donation. On diminue les frais parce que la NP vaut moins que la PP, mais la donation reste.

Par ailleurs, il ne faut surtout pas imaginer d’acheter en démembrement ab initio pour "abandonner" l’usufruit à terme : cela aussi constitue une donation.

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#14 07/12/2015 22h41 → Emprunter pour acheter un bien immobilier et le donner à un tiers (conjoint, parent) ? (achat, crédit, propriété)

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Personnellement, je connais une seule vraie astuce pour que papa finance un bien immobilier pour fiston :

- papa achète une maison pas chère du tout, avec beaucoup de travaux (idéalement une ruine, mais avec le droit de reconstruire quand même).
- papa donne la nue-propriété à fiston. Il y a donation, mais la nue-propriété ne vaut pas grand-chose puisque la maison ne vaut pas grand chose dans l’état où elle est, donc on passe largement sous les abattements.
- la convention de démembrement met les travaux à la charge de l’usufruitier.
- papa retape la maison à ses frais. Pas de limite si ce n’est celle de son budget !
- au décès, l’usufruit s’éteint, le fiston devient propriétaire d’une maison qui vaut un paquet de thunes.

Seul inconvénient : il ne faut pas être pressé !

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#15 13/01/2016 00h18 → Emprunter pour acheter un bien immobilier et le donner à un tiers (conjoint, parent) ? (achat, crédit, propriété)

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Bonsoir,

Je me permets de rouvrir ce fil car je pense que la situation peut être envisageable pour des proches.

Ces derniers m’ont demandé conseil pour traiter plusieurs problématiques :
- préparer la retraite en maximisant les revenus locatifs (source de revenus qu’ils souhaitent privilégier, étant réticents aux assurances-vie, PEA etc…)
- adoucir la fiscalité, devenue importante depuis que les enfants sont partis du foyer
- préparer la transmission du patrimoine aux enfants, toujours en minimisant la fiscalité

Leur situation (approximative, je n’ai pas tous les chiffres exacts) :
- 60 et 51 ans
- 3 enfants
- 1 RP d’une valeur de 300k€. Projet de déménagement dans un bien d’une valeur équivalente d’ici 5 à 10 ans.
- 2 biens locatifs d’une valeur totale de 350k€ générant 1500€ de revenus fonciers déclarés au régime micro-foncier
- aucun emprunt en cours

Je suis tenté de leur recommander le plan d’action suivant :
- se séparer de tout ou partie de leurs biens locatifs actuels (en particulier celui situé dans Paris IM dont la rentabilité actuelle est médiocre)
- acheter 3 biens locatifs avec une meilleure rentabilité, avec un emprunt partiel ou total et en démembrement, avec donation de la nue-propriété aux enfants
- mise en location des biens en meublé (régime LMNP)

Les atouts d’une telle solution seraient multiples :
- meilleur rendement locatif des nouveaux biens
- donation sans frais car montant nettement inférieur aux abattements (100k€ par parent et par enfant tous les 15 ans)
- suppression de l’imposition sur les revenus locatifs pendant plusieurs années, grâce au choix du LMNP et aux intérêts d’emprunt
- mensualités couvertes par le produit de la ou des ventes et les intérêts induits.

La principale limite serait selon moi la capacité à obtenir un financement, compte tenu de l’âge des emprunteurs et de l’utilisation des fonds (donation d’une partie aux enfants). Avez-vous des retours sur la faisabilité d’un tel financement ? Est-ce que le montage d’une société (SCI, SARL de famille) faciliterait l’obtention du financement ?

Dernière modification par perecastor (13/01/2016 00h19)

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#16 13/01/2016 02h46 → Emprunter pour acheter un bien immobilier et le donner à un tiers (conjoint, parent) ? (achat, crédit, propriété)

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Si leur patrimoine se limite à 650 k€, avec 3 enfants, comme chaque parent peut donner ou transmettre par succession jusqu’à 100 k€ à chaque enfant sans droit, il n’y a quasiment rien à faire pour "préparer la transmission du patrimoine aux enfants, toujours en minimisant la fiscalité". En fait, la seule chose qu’il y aurait à faire serait sans doute … d’éviter d’avoir un patrimoine quasi exclusivement constitué d’immobilier physique (peu liquide et difficilement partageable) : donc privilégier parts de SCPI et contrats d’AV plutôt qu’immobilier physique.

Pour adoucir la fiscalité, le mieux est d’investir dans une enveloppe capitalisante (contrat AV, PEA, nue-propriété, …) et le régime LMNP n’est à envisager qu’en investissant à crédit.

Pour "préparer la retraite" il n’est pas forcément nécessaire de se générer des revenus imposables : Il suffit d’investir de manière à ce que la valeur du capital progresse, en ayant la possibilité de céder des petites fractions de ce patrimoine en cas de besoin. On en revient aux enveloppes capitalisantes…. (qu’il faut déjà correctement comprendre, et sur lesquels il faut accepter de changer certains préjugés).

Au niveau de votre plan d’action :
   - ce n’est pas du tout a même situation selon qu’ils envisagent de travailler jusqu’à 61 ans ou 70 ans (il y a des métiers où ça se fait…), ni selon la répartition des revenus, ni selon le montant des pensions de retraite à venir;
   - vendre les 2 biens locatifs au rendement insignifiant (0.43% sauf s’il y a une faute de frappe dans vos chiffres) est du bon sens de base (ou alors les louer vraiment, avec un rendement décent) … mais j’imagine qu’ils ne vont pas vouloir payer d’impôt sur leurs plus-values et conserver ces biens qui dorment (sachant qu’attendre ne génère en général qu’un allègement d’impôts sur PV équivalent à un rendement << 1%);
   - acheter à crédit des biens pour les louer en LMNP est une possibilité, s’ils veulent y passer du temps (mais vu leurs résultats avec les investissements en immobilier physique actuels, je ne le recommanderais pas…)
   - acheter des parts de SCPI en nue-propriété (avec une durée ajustée sur la durée pendant laquelle ils seront encore fortement imposés sur le revenu) avec le cash, ou/et en pleine propriété avec crédit à 100%, est une autre piste, sans doute plus simple
   - changer d’avis sur les AV est une autre piste (sans faire compliqué : de bons fonds euros, qui rapporteront 5 fois plus que les 2 biens immobiliers actuels), qui de plus préparent très bien la transmission (sans avoir à se dépouiller avant) (envisager une clause bénéficiaire démembrée, vu la différence d’âge entre les époux)
   - obtenir des financements avec un tel profil devrait être possible, si son montant n’est pas exagéré par rapport au reste à vivre des emprunteurs, et si la durée n’est pas trop longue (pas besoin de faire du 20 ans, ou de viser absolument du "cash-flow positif")
   - SCI ou SARL de famille ne me semblent pas utiles, ni pour la transmission (ça sera plus un boulet pour les enfants le moment venu, on se sera bien compliqué la vie avant, et on aura multiplié les frais, pour pas grand-chose), ni pour obtenir un financement.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#17 13/01/2016 03h07 → Emprunter pour acheter un bien immobilier et le donner à un tiers (conjoint, parent) ? (achat, crédit, propriété)

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Perecastor,

J’imagine que vous l’avez déjà fait, mais vérifiez bien le régime matrimonial de vos proches (histoire, si tous les biens ne sont pas communs, de ne pas en démunir trop un des deux suite aux opérations de démembrement que vous évoquez).

Pour vos préconisations, pensez bien aussi que ce qu’ils peuvent gérer à deux , sera peut être plus compliqué si un jour un des deux décède (SCPI pas de problème, LMNP possiblement plus complexe de ce point de vue).

Crown

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#18 13/01/2016 09h03 → Emprunter pour acheter un bien immobilier et le donner à un tiers (conjoint, parent) ? (achat, crédit, propriété)

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@perecastor

Pour compléter, c’est à vérifier, mais il me semble que si vous démembrez du LMNP, vous ne pourrez plus qu’avoir en stock d’amortissement que la part correspondant au montant de l’usufruit, ce qui peut avoir un impact fiscal au bout de quelques années.

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#19 13/01/2016 13h56 → Emprunter pour acheter un bien immobilier et le donner à un tiers (conjoint, parent) ? (achat, crédit, propriété)

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Bonjour,

Vos réponses fort intéressantes prennent le problème dans son ensemble mais ne répondent pas directement à la question (peut-on financer un achat en démembrement à crédit avec donation de la nue-propriété aux enfants ? est-ce le notaire qui formalise la donation de la nue-propriété simultanément à l’achat ?). Je laisse la modération créer un fil dédié pour les autres points si nécessaire.

@GBL : Tout à fait d’accord avec vous sur la diversification des types d’actifs mais malheureusement les proches en question ne jurent que par l’immobilier locatif. Il est vrai leur a réussi car ils ont pu construire un patrimoine conséquent malgré des revenus moyens. Toutefois ils disposent d’une bonne AV en ligne que je leur ai convaincu d’ouvrir il y a quelques années, sur laquelle ils pourraient verser le produit des ventes immobilières si nécessaire.

Pour être parfaitement exhaustif, mes proches vont eux-même bénéficier à terme d’un héritage conséquent que j’estime entre 600 et 800k€. Une partie ayant déjà été reçue sous forme de nue-propriété, je vais d’ailleurs leur recommander de s’intéresser, avec leurs parents, à la donation-partage transgénérationnelle car le mécanisme me semble puissant :
Les techniques des riches pour esquiver impôts et taxes - L’Express Votre Argent

Leur retraite légale sera vers 62-63 ans pour l’un et pour l’autre. Le montant des pensions devrait être moyen et équivalent pour l’un et l’autre, correspondant à une carrière sans interruption et sans dispositif d’entreprise ou privé particulier. Il devront donc impérativement trouver des sources des revenu alternatif pour conserver leur train de vie.

Le rendement locatif des biens actuels est de 5% (j’ai donné le loyer mensuel et non annuel). Pas si mauvais en soi, mais le net après impôt est faible car le crédit est remboursé depuis longtemps. La PV sera significative mais l’imposition réduite car les biens sont détenus depuis très longtemps.

Je prends note du conseil concernant le type d’opérations. En effet, et même s’ils ont pour habitude de gérer leurs bien de façon active (présidence du conseil syndical des immeubles où sont leurs biens…), à l’approche de la retraite mieux vaut privilégier la simplicité de gestion. Je vais creuser avec eux l’idée des SCPI, qui sera d’ailleurs en adéquation avec les profils des enfants (moins friands de gestion locative que leurs parents).

Suite à votre remarque j’ai fait mes recherches sur la clause bénéficiaire démembrée de l’AV, en effet ça me semble nécessaire.

@Crown : Très bon point. A priori régime matrimonial classique, communauté réduite aux acquêts. Est-ce que, au vu de leur âge et des héritages conséquents à venir, une communauté universelle serait plus adaptée ?

Vous parlez de difficulté à gérer en LMNP en cas de décès d’un des usufruitiers, faites vous référence à la gestion locative compte tenu de l’âge avancé ?

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#20 13/01/2016 15h44 → Emprunter pour acheter un bien immobilier et le donner à un tiers (conjoint, parent) ? (achat, crédit, propriété)

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Il me semble que pour évaluer une telle situation, il faut faire le diagnostic suivant :
1) patrimoine présent et à venir. Le gros héritage à venir change pas mal la donne.

2) évaluer ce qui se passe en cas d’héritage, avec la configuration actuelle. A savoir :
- si c’est lui qui décède le premier, qui hérite, pour quel montant ? Du coup, montant des droits à payer ?
- si c’est elle, mêmes questions
- ensuite, quand le parent survivant décède à son tour, mêmes questions.
- si les deux décèdent soudainement, mêmes questions (ça peut arriver, par exemple accident de voiture).

C’est important parce que, par exemple, la limite d’abattement est pour le moment de 100 k€ par parent et par enfant, donc 600 k€ au total. Mais quand il n’y aura plus qu’un parent, ça ne sera plus pareil.

Ce diagnostic peut être, moralement, très délicat à faire, car les gens n’envisagent souvent pas volontiers de parler de leur propre mort ! Quand on est le proche qui veut les conseiller, c’est encore plus délicat.

Ensuite :

3) quelles sont les envies et intentions de chacun ? En distinguant celles des parents et celles des enfants, qui ne sont pas forcément concordantes.
Quelques exemples :
- les parents veulent éviter que leur succession soit trop taxée, pour autant ils ne comptent pas se démunir au profit de leurs enfants. Donc, par exemple, il donnent la nue-propriété des logements locatifs aux enfants.
Du point de vue des enfants : bof bof, la nue-propriété, ça ne donne aucun droit, ça ne rapporte rien ! On sera peut-être riche dans 20 ou 30 ans, mais pour le moment, que dalle !
- les parents veulent filer un revenu à leurs enfants. Comme ils ne jurent que par l’immo locatif, ils leur donnent par exemple la pleine propriété d’un seul des biens locatifs. Réaction possible des enfants : merci, ça fait effectivement un revenu, mais pour autant, l’immo locatif c’est pas trop notre truc. On a le droit de vendre le machin pour récupérer l’argent ?
- les parents veulent vraiment filer des sous à leurs enfants, parce qu’ils se disent qu’ils sont à l’âge où un apport d’argent peut fortement améliorer la vie. Ils vendent un des biens locatifs (ou bien ils attendent de toucher l’héritage prochain), et ils filent alors du liquide aux enfants : à votre bon coeur dans la limite des abattements !

On voit que la question est complexe. Il faut faire :
- le diag du patrimoine,
- le diag de ce qui se passe en cas de succession ;
- ensuite le diag des envies et volontés de chacun.

Ensuite seulement, la stratégie patrimoniale des parents devra en découler (comment faire évoluer leur patrimoine), et leur stratégie successorale (faut-il faire une donation, faut-il faire un testament (ou le changer s’il y en a déjà un)).

Je sais que je ne réponds pas vraiment à votre question, perecastor. Mais c’est parce que je pense vraiment qu’il est aléatoire de rentrer directement dans les considérations techniques tant que ces gens n’ont pas fait les bilans préalables susmentionnés.

Dernière modification par Bernard2K (13/01/2016 16h33)

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#21 13/01/2016 16h07 → Emprunter pour acheter un bien immobilier et le donner à un tiers (conjoint, parent) ? (achat, crédit, propriété)

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Bonjour,

Sur le point précis de l’acquisition + démembrement à suivre, pas de contrainte particulière pour un achat cash, sauf le coût. Le démembrement ab initio … Il faudrait que les parents achètent l’usufruit seul, puis que les enfants acquièrent eux mêmes la nue propriété auprès du même vendeur (en supposant qu’il accepte).

Maintenant, avec un emprunt, la question primordiale sera la sûreté prise par la banque. Hypothèque ou PPD rendent impossible cette opération, puisque la banque dispose d’un privilège de premier ordre sur la propriété (donc la nue propriété), pour garantir le remboursement du prêt. Avec une garantie CL, il n’y aura pas de blocage technique, mais une rupture du contrat de garantie (lequel permet la prise d’hypothèque en cas de défaut de paiement, mais si le bien a été donné, la prise d’hypothèque n’est plus possible), ce qui aura des conséquences en cas de soucis (ex de souci : un décès, avec un blocage de compte temporaire).

Bref, à moins d’avoir la possibilité de faire un emprunt sans sureté lié aux biens, ca me parait fort compromis.

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#22 14/01/2016 02h39 → Emprunter pour acheter un bien immobilier et le donner à un tiers (conjoint, parent) ? (achat, crédit, propriété)

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Bonsoir Perecastor,

perecastor a écrit :

A priori régime matrimonial classique, communauté réduite aux acquêts. Est-ce que, au vu de leur âge et des héritages conséquents à venir, une communauté universelle serait plus adaptée ?

Je ne pense pas qu’il faille aller jusque là, d’autant que tendre vers une communauté universelle (souvent associée à une clause d’attribution intégrale en cas de décès) s’envisage dans une démarche très orientée protection du conjoint survivant.

Dans le cas que vous évoquez, le souhait de vos proches est tout autant de transmettre aux enfants que de se protéger mutuellement, donc a mon avis continuez à travailler cet aspect transmission mais gardez en tête qu’il ne faut pas non plus qu’ils se démunissent de manière inconsidérée. Ils ne sont pas si vieux que ça et la vie peut heureusement parfois être longue.

Par contre une donation au dernier vivant, s’ils ne l’ont pas encore fait, a du sens (plus d’options pour le conjoint survivant + faculté de cantonnement, notamment).

perecastor a écrit :

Vous parlez de difficulté à gérer en LMNP en cas de décès d’un des usufruitiers, faites vous référence à la gestion locative compte tenu de l’âge avancé ?

Oui c’était entre autre pour cela. Si les 2 aiment s’investir ++ dans les locations pourquoi pas, mais il faut imaginer que si un seul est en vie et que c’était plutôt l’autre que le locatif intéressait vraiment… Ca peut se compliquer. C’est  vous qui les connaissez.

perecastor a écrit :

Suite à votre remarque j’ai fait mes recherches sur la clause bénéficiaire démembrée de l’AV, en effet ça me semble nécessaire.

Si vous vous orientez vers ce type de conseil, prenez le temps de bien approfondir les problématiques telles que le devenir de ce démembrement (remploi ?), convention de quasi-usufruit, volonté ou pas de dispenser d’une caution, créance de restitution, indexation de cette créance, ..

perecastor a écrit :

Bonjour,
Pour être parfaitement exhaustif, mes proches vont eux-même bénéficier à terme d’un héritage conséquent que j’estime entre 600 et 800k€.

Juste 1 remarque bien sûr évidente : vos proches ne vont pas bénéficier d’un héritage (sauf cas très particulier), mais un seul des 2, ce qui va déséquilibrer les patrimoines. Il faudra bien sûr en tenir compte

Crown

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#23 14/01/2016 10h23 → Emprunter pour acheter un bien immobilier et le donner à un tiers (conjoint, parent) ? (achat, crédit, propriété)

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Crown a écrit :

Si vous vous orientez vers ce type de conseil, prenez le temps de bien approfondir les problématiques telles que le devenir de ce démembrement (remploi ?), convention de quasi-usufruit, volonté ou pas de dispenser d’une caution, créance de restitution, indexation de cette créance, ..

Attention à deux choses.

Primo, la clause démembrée simple est à peu près acceptée partout, mais une clause un peu plus technique (une clause à tiroir par exemple), c’est beaucoup plus difficile à faire passer. Si la clause doit être travaillée, il pourra s’avérer nécessaire de passer par une clause notarié, que l’assureur ne pourra pas refuser ni contester dans sa rédaction.

Ex : Generali refuse une clause permettant à un bénéficiaire de premier rang de choisir parmi 3 options (enfin, c’était encore le cas en Septembre dernier)
Inconvénient de la clause bénéficiaire chez le notaire : il prendra une part du bénéfice.
Avantage : une clause beaucoup moins standard / basique.

A étudier de près.

Secundo, je souscris tout à fait à la question du devenir des fonds post décès. Cependant … l’assureur ne vérifiera le respect de la clause bénéficiaire que jusqu’au transfert des fonds. Si la clause oblige le versement vers un compte dédié initialement, pas de souci. Mais mettre dans la clause bénéficiaire une phrase du style "les fonds devront être réemployer pour l’acquisition d’un appartement" ou "une convention de QUS devra être établie entre le bénéficiaire usufruitier et les bénéficiaires nu propriétaires", niet ! Pas le travail de l’assureur que de vérifier le respect par les bénéficiaires des conditions post versement.

Du coup, les assureurs prudents refusent les clauses de ce type, pour éviter tout recours juridique éventuel au titre du non respect par les bénéficiaires de disposition qu’il ne peut, de toute façon, pas imposer.

A nouveau, pour une question de sécurité juridique, la clause notariée peut s’avérer nécessaire pour une AV conséquente mais dans les limites courantes. Après, pour des montants beaucoup plus élevé, il y a des techniques efficaces utilisées en family office, mais il faut une certaine surface financière pour que ces dispositifs soient utilisables.

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#24 14/01/2016 11h35 → Emprunter pour acheter un bien immobilier et le donner à un tiers (conjoint, parent) ? (achat, crédit, propriété)

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Xa, je suis 100% d’accord avec vous.

Loin de moi l’idée d’une clause à tiroir ou autre complexité ou de régler tous les aspects evoqués, dès à présent, notamment par la "simple" clause beneficiaire. Je n’ai jamais pensé à cela.

Ma remarque portait uniquement sur le fait que sur le papier la clause démembrée peut présenter différents intérêts (d’où l’idée de Perecastor).

Mais il faut savoir vraiment pourquoi on le fait, comment a priori on gérera le dénouement (tous les aspects notariés potentiels, traçabilité, etc…). D’où l’intérêt de cogiter dès à présent (et pas qu’au niveau de Perecastor mais aussi avec les souscripteurs et bénéficiaires qui doivent bien comprendre pourquoi ils feraient cela, et qu’ils comprennent bien que, pour que ce démembrement soit optimisé il faut avoir un process bien construit).

Intellectuellement la clause démembrée a "du charme" mais le charme ne suffira pas si certaines "règles" ne sont pas respectées.

Je n’allais pas plus loin.

Bonne journée à tous

Crown

Dernière modification par Crown (14/01/2016 11h52)

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#25 14/01/2016 12h57 → Emprunter pour acheter un bien immobilier et le donner à un tiers (conjoint, parent) ? (achat, crédit, propriété)

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"Ma remarque portait uniquement sur le fait que sur le papier la clause démembrée peut présenter différents intérêts"

Je ne l’ai pas prise autrement. Je profitais de cette remarque pour ajouter des précisions sur les stratégies un peu plus complexe liée à une clause bénéficiaire, et les limitations imposées par certains assureurs.

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