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Forums des investisseurs heureux

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#1 23/11/2015 22h47 → Achat d'un lot de deux F2 en Moselle... (achat, locatif, moselle)

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Je suis en recherche active pour un premier investissmeent locatif , voici le détail ,j’ai besoin de vos avis merci.

Type :    f2 ( 48m2) 
- 1 chambre, 1sdb avec douche, 1wc séparé, 1 cuisine équipée ouverte sur séjour
- 1 parking privé avec barrière électrique

Dpe : B , élec ok, amiante ok
Toiture neuve
Façade ok

Immeuble de 6 appartements         
Année de construction : 1960
Nbre d’étages : rdc 1er et combles
Etage du/des bien (s) : rdc er 1er
Locataire en place :   oui
Charges: 20 euros par mois comprenant assurance/ elec communs , syndic bénévole
Chauffage : Individuel
Type de chauffage  : gaz individuel
( 2009)
Décoration     :     refait à neuf 2011 ( déco, électricité, plomberie)

Localisation : 57
Ville : proche gare Hagondange

       
Coût du bien : 59000 seul , 115 000 le lot de f2
Frais de notaire : 4 480 pour 1,
8720 pour le lot
Loyer pratiqué    460+20 charges , 480+20 charges pour le second

Travaux immédiats : aucun
Travaux copropriété    : Votés à la précédente assemblée.
travaux à 5 ans : N/C
travaux à 10 ans : N/C
           
Taxe foncière : 360 (dont O.M., 60) soit 720 pour les 2

Rentabilité brute ( loyer / prix achat ttc) : 9,3 % pour un / 9,3 pour le lot

Rendement net après charges et taxe foncière : ( loyer - charges- taxe foncière / prix achat ttc )   8,3% pour un et 8,3 pour le lot

Rendement net net apres impôt
6,4  % pour un f2
6,2 % pour le lot

Apport : 0

Crédit :

64500 ttc pour un f2 dont 4480 frais notaires et 1020 de frais bancaires et caution.

126000 ttc pour le lot dont 8720 frais notaires et 2300 caution et frais bancaires.

Taux du crédit avec ass. : 2.49%
Durée du crédit 25 ans.
J’ai 25 000 d’épargne sur divers support, livret bleu, pel et pee.

Si j’opte pour le f2 seul je m’en sors avec un cash flow net net de 50 euros par mois après charges et impôt.
Mon taux d’endettement serait de 21%

Si j’opte pour le lot j’obtient un cash flow de 70 euros net net par mois.
Taux endettement 26%

Sachant que je suis hébergé à titre gratuit chez mes parents pour 4 ans environ encore , il faudra alors me logé soit en location soit acahat rp ( pour le moment une location me paraît plus approprié , car celle-ci serait moins couteuse qu’un gros crédit rp qui me bloquerait dans mes investissements ,de plus facilité pour quitter logement en locatiol par rapport à achat rp en cas séparation ou de simple envie de changer de lieu d’habitation …)
J’hésite entre ces 2 solutions achat f2 ou lot des 2 sachant que dans les 2 cas il y a autofinancement , facilité location ( présence école grande surface, autoroure et gare) .

Que pensez vous de cet investissement d’une part?

Et que feriez vous dans ma situation,  sachant que c’est mon premier investissement dois-je sauter le pas avec le lot ou prendre moins de risque avec un seul appartement ?

Merci à tous.

Dernière modification par Moselleinvest (24/11/2015 01h37)

Mots-clés : achat, locatif, moselle

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#2 24/11/2015 00h13 → Achat d'un lot de deux F2 en Moselle... (achat, locatif, moselle)

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A moins d’être pret à en mettre de votre poche, je ne vous conseil pas cet investissement.

Un imprévu, un problème avec les communs, un peu de vacance, des dégradations, et votre rentabilité à l’année y passe.

Quelle banque accepte de vous financer sur 25 ans pour du locatif ?

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#3 24/11/2015 01h43 → Achat d'un lot de deux F2 en Moselle... (achat, locatif, moselle)

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Le CM. Vous dites que cela est risqué , pour vous quel cash flow doit on dégagé pour ne pas mettre de sa poche ?

Je pensais que 40 50 euros de cash flow après charges taxe foncière et impôt sur revenu foncier était déjà pas mal . Surtout que dans le secteur , au prix négocié et ttc je suis 10% sous le prix du marché pour le f2 et plus de 20% en dessous avec le lot , et les loyers eux sont dans la moyenne. Les prix au m2 étant entre 1500 et 1600 euros sur le secteur.

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#4 24/11/2015 07h17 → Achat d'un lot de deux F2 en Moselle... (achat, locatif, moselle)

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Il n’y a pas de bonne réponse à votre question.

Certains ne jureront que par un cash flow positif, d’autres estimeront que ce n’est pas très grave si ils réinjectent un peu d’argent car c’est pour se constituer un patrimoine.
Chacun voit midi à sa porte.

Y a t’il une forte demande locative ?
Si vous utilisez toute votre épargne dans l’apport, arriverez vous à subir ne serait-ce qu’un mois de vacance locative ?

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#5 24/11/2015 11h39 → Achat d'un lot de deux F2 en Moselle... (achat, locatif, moselle)

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Bonjour,

Je trouve beaucoup trop risqué le prêt sur 25 ans.
Imaginez devoir revendre rapidement et dans l’urgence, vous y laisserai forcement des plumes.
Regardez un tableau d’amortissement d’un prêt sur 25 ans, c’est une horreur. Vous n’amortissez quasiment rien les premières années.

Pour votre projet, vous devez donc au minimum sortir le même cashflow mais avec un prêt sur 20 ans.
Pour ça donc, point de salut, il faut négocier à mort le prix d’achat.

Et n’oubliez pas cette règle : pour multiplier les opérations, vous devez au minimum équilibrer en ne prenant que 70% des loyers encaissés.

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#6 24/11/2015 12h22 → Achat d'un lot de deux F2 en Moselle... (achat, locatif, moselle)

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Bonjour,

remarques techniques :
- vu que la cuisine est ouverte sur le séjour, beaucoup de gens ont tendance à appeler cela un T1 bis plutôt qu’un T2.
- le DPE B me semble bien optimiste pour un immeuble aussi ancien. Est-ce que les murs et les fenêtres ont été isolés ? Ils sont mitoyens sur combien de faces ? Ca fait une sacrée différence pour le chauffage, en pratique, si les murs (et plafond et plancher) donnent sur un appartement chauffé, sur un local non chauffé (escalier…), ou sur l’extérieur.
- est-ce que les deux logements sont actuellement occupés ?
- les charges très basses sont un atout. Les locataires avisés regardent le loyer CC.

Remarques sur la rentabilité :
- tout dépend du niveau qu’on se fixe. Vous dites que vous êtes déjà 20 % en-dessous du prix du marché. Oui, mais les prix du marché correspondent à des rentabilités modestes, de l’ordre de 3 à 4 % nets : c’est ce dont se contentent la majorité des bailleurs.
-  Sur ce forum, une partie des foreumeurs sont "des chasseurs de bonnes affaires", qui visent des renta brutes de 10, 12, 14, voire 18 % ! Donc, chopper une très bonne affaire implique d’être effectivement très en-dessous du prix du marché et de négocier férocement les prix… quitte à parfois manquer une affaire parce que le proprio ne veut pas baisser.
- la renta nette dépend aussi de la fiscalité. Est-ce qu’il serait par exemple intéressant de louer meublé ?

SI vous voulez augmenter votre rentabilité, voici quelques pistes :
- faire baisser le prix pour le lot. S’il y a un lot, c’est sûrement que ça ne se vend pas si bien que ça. A 100 k€ le lot, ça devient nettement plus intéressant. Ca fait aussi baisser les frais de notaire.
- faire un prêt plus court (20 ans) et faire baisser le taux (mettre la banque en concurrence avec un courtier). Ces deux démarches font baisser le montant des intérêts par rapport au principal. Il peut être avisé d’accepter un taux bas avec une assurance élevée, puis de changer d’assurance pendant la première année. On peut changer l’assurance, on ne peut pas changer le taux du prêt lui-même !
- regarder la possibilité de louer meublé.

Après, vouloir trop "gratter" peut finir par vous faire perdre l’affaire. C’est à vous de choisir !

Dernière modification par Bernard2K (24/11/2015 13h35)

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#7 24/11/2015 12h25 → Achat d'un lot de deux F2 en Moselle... (achat, locatif, moselle)

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Guillaume…

Avec les taux actuels, un prêt sur 25 ans n’est pas tant l’horreur que ça. C’est même moins cher qu’un prêt sur 20 ans d’il y a 3 ans (à 4%). Il y a 3 ans, auriez-vous conseillé 15 ans parceque 20 c’était l’horreur ?

Si je prends le taux fourni par MoselleInvest, dès la première échéance le capital remboursé est supérieur aux intérêts.

La preuve :

- 1ère année
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1576_ta.jpg

- récapitulatif :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1576_ta2.jpg

- Même prêt sur 20 ans à 4,15% (prêt qui aurait pu être souscrit en 2012 par exemple)

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/1576_ta3.jpg


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#8 24/11/2015 14h59 → Achat d'un lot de deux F2 en Moselle... (achat, locatif, moselle)

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Bernard2K a écrit :

- vu que la cuisine est ouverte sur le séjour, beaucoup de gens ont tendance à appeler cela un T1 bis plutôt qu’un T2.

Bah non, la cuisine ouverte n’a rien à y voir.
Pièce principale + chambre = assurément un T2.
Le seul cas où cela devient un T1 bis c’est si la chambre est <9m2. Ce n’est plus une chambre mais un bureau.

Bernard2K a écrit :

- le DPE B me semble bien optimiste pour un immeuble aussi ancien. Est-ce que les murs et les fenêtres ont été isolés ? Ils sont mitoyens sur combien de faces ?

Je suis bien d’accord, j’ai jamais vu un immeuble des années 60 classé B, même avec une isolation refaite. Il est vrai que le chauffage gaz donne un artificiel bon classement DPE…
Etes vous certain qu’il ne s’agit pas des rejets de CO2 ?

Vous ne dites rien sur le marché locatif. Est-il tendu, moyen, détendu… ce n’est pas du tout la même exposition risque et la rentabilité attendue sera différente.

Perso je trouve cette rentabilité un peu juste, mais c’est pas une mauvaise affaire pour autant (si il y a marché réel)

Pour le débat 20 ou 25 ans, cela dépend aussi de vos objectifs… voulez vous enchaîner les investissements, avoir du cash flow le plus tôt possible, combien de temps vos biens garder..?

Moselleinvest a écrit :

Et que feriez vous dans ma situation,  sachant que c’est mon premier investissement dois-je sauter le pas avec le lot ou prendre moins de risque avec un seul appartement ?

Apprendre progressivement ma parait plus pertinent.
A titre d’exemple mon 1er investissement ressemblait à celui-ci et je trouvais que c’était une bonne affaire. Depuis j’ai appris à trouver bien mieux et il fait baisser mes résultats wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#9 24/11/2015 16h11 → Achat d'un lot de deux F2 en Moselle... (achat, locatif, moselle)

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Bonjour , merci pour vos avis sur le sujet je vais répondre à vos questions:

Smad:

Petite ville de 6000 habitants située sur l’axe metz/ thionville , ( 18min de metz et 14 min de thionville) , les 2 villes importantes du coin.

On est à 25 min du luxembourg par l’autoroure, la ville est desservie également par le train ( gare à 5min).

Présence d’une grande surface cora , conforama, liddle et toutes commodités, le tout sur la commune.

Très facile à louer par sa situation et aussi retour sur des personnes de mon entourage ..

C’est un prêt à 110% , incluant frais notaires, frais bancaires, caution..

J’ai l’équivalent de plus d’un an de loyer en épargne de secours, étant domicilié à titre gratuit chez mes parents encore 4ans , et épargnant 900 euros par moi sur divers support je devai avoir de quoi voir venir en cas de soucis.

Guillaume33:

Le calcul a était fait , 70% des loyers est supérieur aux mensualités,je l"avais prévu vu que les banques ne tiennent compte que de ces 70% .

Bernard2K:

Les 2 logements sont loué comme les 4 autres , donc tous les appartements de la copro sont loués.

Isolation intérieure faite il y a 4ans.

L’immeuble est jummelé , les 2 appartements se trouve sur le côté jummelé.

DDtee:


Ges et classe énergie sont bien classées B tous les deux.

Pour le marché locatif voir plus haut , la réponse pour Smad , les biens se louent facilement d"autant plus lorsqu"ils sont rénovés , avec un loyer un peu au dessus de la moyenne.

La chambre du f2 fait 12m2.

Aprés concernant la rentabilité je me suis basé sur la réalité de demain en prévoyant un calcul dans une tranche d’impôt au dessu de celle actuelle, et en calculant au micro foncier, les premières années le cash flow obtenu sera plus important que les 40 50 euros obtenus plus tard .

En étant au réel au départ et en faisant jouer le déficit foncier , suite à de futures acquisition avec beaucoup de travaux , l’impôt sur mes revenus fonciers seront moindres que ceux calculer pour ce projet.

J’ai préféré être large et me dire qu’en ayant 40/50 euros de cash flow de cette façon , celui-ci sera plus important en réel ( avec une tranche d’impôt plus basse et le calcul des impôt au réel sur les premières années).

Après de manière générale, je recherche des biens à bas prix pour retaper en incluant les travaux dans mon emprunt pour que tout s’autofinance et obtenir un cash flow plus intéressant , et pouvoir faire une plus-value si jamais je suis amené à vendre.

Pour le moment dans les villes où je cherche ne trouve pas de bien retaper ( uniquement dans les villes dortoirs voisines,mais cela ne m’intéresse pas, 15% chômage, 15% de logements vacants, et pas les même locataires ciblés , donc bien plus risqué) .

Étant tombé sur cette opportunité , avec un bien rénové à un prix d’appel bien inférieur à ce qui se fait dans le secteur , c’est pourquoi je m’intéresse à ces biens.

Enfin pour répondre à Dtee , je souhaite , enchainer les investissements.

Ayant un parcours atypique , formation commerciale , actuellement opérateur de fabrication polyvalent en usine , je gagne suffisament pour le moment et mon travail me plait surtout(  1800 avec primes .. après 1an d’embauche ) ,mais les conditions de travail ( bruit, poste en tournée) à long terme ne sont pas sans conséquences j’en suis conscient, donc l’idée de me retirer avant 50 ans donc d’ici 25 ans, fait son chemin et je m’informe et voir toutes les manières possibles pour partir en "retraite anticipée" ou me trouver un travail plus tranquil pour les dernières années en paralléle de rente liées à divers placement.

Dernière modification par Moselleinvest (24/11/2015 16h15)

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#10 24/11/2015 17h00 → Achat d'un lot de deux F2 en Moselle... (achat, locatif, moselle)

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Bonjour,

Certains ne jureront que par un cash flow positif, d’autres estimeront que ce n’est pas très grave si ils réinjectent un peu d’argent car c’est pour se constituer un patrimoine.

Ce qui m’étonne dans ce «débat» c’est que quasiment personne ne met en rapport le cash-flow et la durée d’emprunt. A croire qu’on se contente à jouer à qui a la plus grosse…

Ici on parle de 25 ans de crédit pour un cash-flow de «seulement» 50 ou 70 €. D’ailleurs petit aparté je n’ai pas vérifié les calculs mail il y a un petit truc qui me turlupine en passant d’un investissement de 64500 à 126000 (*1.95) le cashflow au final n’augmente que de 40 % (*1.4)
Du coup je me demande où est l’intérêt de prendre le lot alors que cela va faire baisser votre performance moyenne (la cause est peut être a chercher dans les frais bancaires car pour 95 % d’investissement en plus ces frais augmentent de 125 % alors qu’on est en droit d’espérer un tarif de «gros» ie une petite économie d’échelle) autant n’en prendre qu’un en essayant de négocier d’avoir pour 59 K€ celui dont le loyer est 20 € de plus (c’est toujours ça de pris)

Peut être que 50 ou 70 € cela vous semble pas mal (surtout qu’il faudrait compter la création de patrimoine généré par le remboursement du capital en plus du cash-flow) mais il y a plusieurs points à prendre en considération :

- ce cash-flow est un CF théorique maximum généré par des conditions que je qualifierai quasiment d’idyllique des charges minimes (20 € que vous reportez d’ailleurs intégralement sur les locataires alors qu’il y a des charges non récupérables d’où un risque de réajustement), une taxe foncière qui me fait crever de jalousie.
Quand les soucis vont arriver, je ne veux pas jouer les oiseaux de mauvais augure mais en 25 ans cela m’étonnerait que vous n’ayez ni vacance locative ni travaux dans l’appartement ou la copropriété ou d’augmentation de taxe foncière voire d’IR, ce cashflow risque de fondre comme neige au soleil

- gérer deux appartements cela va quand même vous demander un peu de boulot. Malheureusement difficilement quantifiable car dépendant des aléas que vous subirez (taux de turnover, de pannes, difficulté de re-location …) Toute la question est de savoir si 50 ou 70 € (peut être diminués cf point précédant) seront une bonne rémunération pour cette charge de travail

Dernière modification par DidierFabrice (24/11/2015 17h01)

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#11 24/11/2015 17h52 → Achat d'un lot de deux F2 en Moselle... (achat, locatif, moselle)

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Bonjour,

Je ne pourrais dire plus que les précédents posts concernant la partie financière.

Par contre, de mon expérience, une ville proche de la gare d’Hagondange est un atout et permet de valider le fait que trouver des locataires solvables sera facile.
En tout cas, par rapport à votre précédent projet sur Hayange, celui-ci me paraît bien mieux d’un point de vue géographique (proche de Metz ou du centre Marques Avenue ou encore d’Amnéville pour les sorties ou les travailleurs de Metz) et proche d’une gare bien desservie pour les Frontaliers.
En théorie, vous n’aurez aucun mal à louer.

Pour le reste, je n’ai pas trop d’avis, les prix semble effectivement "au niveau du marché" mais pas exceptionnels (à voir, peut être, une négociation plus dure si vous prenez les deux d’un coup …) D’autre part, vous ne prévoyez pas de travaux, donc pas de déficit.
Ce qui contredit votre dernier post avec le déficit foncier.

Je suis d’accord sur le fait que la classification en B paraît exagérée pour ce type d’immeuble et d’année, même rénové et même avec le gaz. A titre d’information, mon appart en locaiton sur Yutz entièrement refait en 2005 et toiture complètement changée et ajout d’isolation en 2012 est classé E en électrique ou D en gaz.

Concernant le temps passé, si les apparts sont vraiment nickels, je ne vois pas pourquoi en avoir deux d’un coup serait plus chronophage.
Par contre, dans l’immeuble possédant 6 lots, les 4 lots restants appartiennent à combien de proprio ?
De lecture du forum, il faudrait mieux que vous ne soyez pas que 2 propriétaires au total; le cas échéant certaines décisions concernant l’immeuble seront compliquées si vous ne vous entendez pas bien.

Cdlt,
Setanta

Dernière modification par Setanta (24/11/2015 17h55)

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#12 24/11/2015 18h18 → Achat d'un lot de deux F2 en Moselle... (achat, locatif, moselle)

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Le vendeur possède 3f2 et 1f3 qu"il vend tous les 4 pour nouveau projet , c’est un investisseur.

Il y a 2 autres copropriétaires qui possède chacun un des deux appartements restant.

Je vais creuser niveau financement, je penses pouvoir avoir un meilleur taux, celui indiqué 2,45sur 25ans est un taux que me propose le CM apres quelques échanges et une simulation me permettant de me donner une idée du financement possible.

Je vais voir du côté d’un collégue qui a dans sa famille , un collaborateur cafpi.

Je prends notes de tous vos avis , avec un coût du crédit moindre et une négociation plus poussée du prix , le cash flow sera plus intéressant sinon je passerai mon chemin ,je ne suis pas pressé,surtout que je souhaite un dossier costaud pour mon premier investissement pour que mon banquier comprenne bien de quoi je parle et me suive par la suite.

Quel cash flow dégageait vous dans vos investissements ? Histoire de me faire une idée , pour obtenir un cashflow pouvant faire face aux divers aléas évoqués précedemment , vacances locative, augmentation tf , travaux imprévus ..

Encore merci

Dernière modification par Moselleinvest (24/11/2015 18h24)

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#13 24/11/2015 18h24 → Achat d'un lot de deux F2 en Moselle... (achat, locatif, moselle)

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Pas loin de chez vous ( PaM ), 700€ mensuel pour un local commercial, un f1bis, un f2 et un f3.

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#14 24/11/2015 19h17 → Achat d'un lot de deux F2 en Moselle... (achat, locatif, moselle)

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Bonjour,

je ne comprends pas votre calcul de cashflow. J’ai refait le calcul pour les deux appartements, pour un prix de 126 k€ tout mouillé, emprunt sur 25 ans au taux indiqué, en comptant que vous êtes à 1800 € de revenu imposable mensuel x 12 mois, sans autre revenu, 1 seule part : je trouve 187 € de cashflow mensuel avec imposition au micro-foncier, 198 € au réel.

Certes, je n’ai pas pris de charges hors taxes foncière. Si je rajoute 1000 € de charges annuelles (travaux, charges de copro), il est d’autant plus intéressant de passer au réel et je trouve alors 140 € de cashflow mensuel positif.

Vous avez peut-être intégré de la vacance locative ou des frais de mise en gestion en agence, mais  je n’en trouve pas trace dans vos messages. Avec vos hypothèses telles qu’exposées, votre calcul de cahsflow, à 70 € par mois, est faux. Si vous pensez qu’il est juste, il serait souhaitable d’exposer clairement les hypothèses sous-jacentes.

Dernière modification par Bernard2K (24/11/2015 19h27)

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#15 24/11/2015 19h49 → Achat d'un lot de deux F2 en Moselle... (achat, locatif, moselle)

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Effectivement erreur de calcul de ma part.

126000 emprunter soit 588/mois sur 25 après assurances.

Calcul du loyer net:

(500+480) × 12= 11760

Au micro foncier avec impôt 14%  + 15,5 % csg j’arrive à 2428 euros d’impôt et taxes.

Tf 720 pour les 2

Charges 480 pour les 2

Au final il reste 8132 annuel oit 677 mensuel donc CF de 89 euros / mois.

Pour un seul f2 donc a 64500 ttc, , j’ai une mensualité de 296 après assurances avec un revenu mensuel net de 346 soit 50 euros de CF / mois.

Dernière modification par Moselleinvest (24/11/2015 19h51)

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#16 24/11/2015 20h48 → Achat d'un lot de deux F2 en Moselle... (achat, locatif, moselle)

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Erreur de ma part : j’avais oublié de déduire les contributions sociales !

Par contre, j’ai à nouveau un problème avec vos calculs :
vous prenez 480 et 500 € de loyers.
Or, si je vous ai bien suivi, les loyers sont de 460 et 480 € auxquels s’ajoutent 20 € de "charges locatives" (celles qui sont récupérables auprès des locataires).

Vous ne devez pas compter les charges locatives dans le revenu foncier ! Elles sont transparentes aussi bien en termes de cahsflow (puisque les locataires vous remboursent exactement les sommes que vous avez dépensées), qu’en termes d’impôts (elles ne sont pas à compter dans le revenu foncier à déclarer). Donc, faites tous vos calculs hors charges locatives.

Dernière modification par Bernard2K (24/11/2015 20h55)

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