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Forums des investisseurs heureux

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#1 23/11/2015 12h15 → Achat d'un immeuble de rapport avec un local commercial ? (avis, conseil, help, immeuble, travaux)

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NB: Je suis peut être plus synthétique plus bas suite à une remarque de Ricou. Suite à la remarque de Ricou

Bonjour, à toutes et tous,
Je suis à la recherche d’un bien immobilier pour continuer mes investissements, et ainsi à terme vivre plus sereinement l’avenir, sans avoir à calculer si je peux faire ce petit resto ou autre et pourquoi pas un jour, arrêter de bosser.

Il y a maintenant 2 ans, j’ai acheté un appartement, pour y vivre, mais ma carrière ayant pris un autre tournant je me suis retrouvé à mettre cet appartement en location.
Ayant eu un rendez-vous avec ma banquière, je me demandais si il était encore possible pour moi d’emprunter (vu que le crédit pour mon appart cours encore pendant 10ans). Elle m’a répondu oui à mon étonnement mais je devais dans ce cas la trouver un bien qui s’autofinance.
Du coup je me suis lancé à la recherche d’un bien, et je pense en avoir trouvé un, mais j’aimerais avoir l’avis d’autres investisseurs pour voir si l’opération est viable ou pas.

Le bien était affiché à 230 000€. Il se compose de 5 appartements (1 T4, 1 T3, 1 T3 Duplex, et 2 T2) + un local commercial, si l’ensemble est loué, les loyers seront de 2247€ (hors charge)
J’ai pu visiter dans un premier temps le T3 Duplex qui était vide à ce moment-là, plus les parties communes ainsi que les combles. Puis je suis allé visiter d’autres bien (moins d’une dizaine).
Puis au final, faisant le point sur l’ensemble des biens visités ainsi, que sur les autres offres proposés aux environ et éliminés vu les photos ou loyer touché, j’ai directement fait une offre d’achat à 190 000€.
Offre qui a été accepté.

J’ai donc effectué une contre visite avec des amis (dans la plus part des appartements non visités), amis qui m’ont fait remarquer quelques soucis, comme par exemple un vieil appareillage électrique, plus des traces de rouille sur un ballon d’eau chaude, dans les 2 T2 ont a vu que les huisseries cela été du simple vitrage avec survitrage et avec 2-3 vitres fendues.
Puis j’ai revisité le bien avec un couvreur charpentier pour inspecter l’état de la charpente et de la couverte, et il l’a trouvé pas trop mal pour l’âge quelle avait. Néanmoins il y a des frais à prévoir, un peu moins de 10 000€ pour refaire certaines voliges et autres.
J’ai aussi reçu les diagnostics nécessaire à la vente, et là il y a les points suivant qui sont signalés :
•    La prise de terre et l’installation de mise à la terre.
•    Des matériels électriques présentant des risques de contact direct.
•    Des matériels électriques vétustes, inadaptés à l’usage.
•    Des conducteurs non protégés mécaniquement.

Du coup je me demande si mon offre d’achat n’est maintenant pas trop haute car je n’avais pas pris en compte les travaux.

Pour le moment rien n’est signé chez le notaire, mais que feriez-vous à ma place ?
•    Vous laisseriez tomber ?
•     ou vu la rentabilité vous négocierez encore le prix au vu des travaux à effectuer (et si oui de combien baisser)

Merci d’avance pour votre aide.

Message édité par l’équipe de modération (23/11/2015 13h57) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par Zikbond (23/11/2015 14h52)

Mots-clés : avis, conseil, help, immeuble, travaux

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#2 23/11/2015 13h21 → Achat d'un immeuble de rapport avec un local commercial ? (avis, conseil, help, immeuble, travaux)

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Bonjour,

Avant de parler rentabilité la première question a se poser est :Y a t il de la demande locative sur le secteur, surtout pour le local commercial?
Et si il y déjà des locataires en places , quel est leurs profils?


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#3 23/11/2015 13h31 → Achat d'un immeuble de rapport avec un local commercial ? (avis, conseil, help, immeuble, travaux)

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Zikbond a écrit :

mais que feriez-vous à ma place ?

Magnanime,

à votre place, je préciserais votre Age, revenus, situation pro/famillale,
dans votre présentation
a minima

Comment se passe la gestion de votre appartement ?
Qu’avez vous appris ?

Ensuite

Faites un tour ici:
Modèle de demande d’avis d’un achat locatif
Vous y trouverez un modèle pouvant vous aider

Dans quel ville se situe ce bien ? (proche de votre habitation/travail ?)

Zikbond a écrit :

si l’ensemble est loué, les loyers seront de 2247€ (hors charge)

Est ce votre estimatif ?
Annonce de l’agent immo ?
POurquoi les lots sont vides ?
(Avez vous les derniers baux ?)

A combien se montent les charges, Impots fonciers…

Zikbond a écrit :

je n’avais pas pris en compte les travaux.

Si les lots sont vides, et que vous souhaitez les louer
peut être y a t’il quelques travaux de propreté (peinture, aménagements) ou plus gros (SdB, Cuisine)

Dernière modification par Ricou (23/11/2015 13h32)


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#4 23/11/2015 13h35 → Achat d'un immeuble de rapport avec un local commercial ? (avis, conseil, help, immeuble, travaux)

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Merci pour votre réponse.

Vu que je débute, je ne sais pas trop comment évaluer précisément la demande locative.

Concernant la ville, c’est une ville de 10 000 personnes et vu que l’immeuble se trouve en centre ville, je pense que oui il y a de la demande locative.

Autre point, j’avais vu une agence qui me disait que ce qu’il manquait c’était des appartements meublés, donc je me demande si je ne m’orienterais pas vers la dans le futur.

Pour le profil des locataires des T2, il y a un adulte handicapé (non moteur vu qu’il habite au 3eme et dernier étage), une autre personne qui fabrique des meubles. Ces 2 loyers les plus faible sont réglé par la CAF.

Pour le T4 c’est une famille qui y vit. Le T3 duplex, un père et sa fille. Le dernier T3 est habité par un jeune couple.

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#5 23/11/2015 13h39 → Achat d'un immeuble de rapport avec un local commercial ? (avis, conseil, help, immeuble, travaux)

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Zikbond a écrit :

j’ai directement fait une offre d’achat à 190 000€.
Offre qui a été accepté.

J’ai donc effectué une contre visite avec des amis (dans la plus part des appartements non visités)

Si je comprends bien, vous avez fait une offre avant même de voir la majorité des appartements ?
Pour un achat immobilier, cela me semble assez étrange et très risqué tout de même (Rien n’est signé, mais tout de même, c’est prendre la chose à l’envers à mon sens).

Comme cela a déjà été dit, il faut bien estimer la demande locative dans la ville, dans le quartier, être certain que vos appartements intéresseront des futurs locataires, et rapidement. Pour cela, il est fréquent de mettre une "fausse annonce", et de voir les retours que vous obtenez en fonction des différents loyers que vous mettez.

En lisant le résumé de vos différentes visites, j’ai l’impression que ce lot comporte pas mal de points que vous n’aviez pas prévu au moment de faire votre offre (Toiture notamment), mais certains points pourraient également surgir ensuite, comme le besoin de refaire des peintures, de changer certains équipements, ou d’autres imprévus qui viendraient encore grignoter votre performance.

Compte-tenu de votre parcours, pourquoi viser si gros ? Pourquoi ne pas envisager l’acquisition d’un autre appartement ? Le rendement sera certainement plus faible, mais le risque également, et vous permettra d’acquérir de l’expérience.


Parrainage possible pour Boursorama (80€), Linxea (20€), Bourse Direct (50€) et Binck (100€).

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#6 23/11/2015 14h30 → Achat d'un immeuble de rapport avec un local commercial ? (avis, conseil, help, immeuble, travaux)

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Suite à la remarque de Ricou, je vais faire un peu mieux les choses. Et reprendre la trame dont il m’a partagé le lien.

Merci des conseils.

VOTRE PROFIL

Je suis un homme de 33 ans, avec un TMI de 14%, mes revenus sont de 1860€net sur 12 mois, plus un appartement qui me rapporte les meilleurs mois 477€ et les moins bons (quand les charges trimestrielles tombent) 251€.

Sur cet appartement j’ai un crédit qui court encore pendant 10 ans, mensualité de 636€. Du coup chaque moi je remets la main au porte monaie.

Je pense que j’ai peut etre fait une erreur sur cet appartement mais au début je comptais y habiter et ainsi mon idée était de solder au plus vite le remboursement pour ainsi pouvoir investir par la suite.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

Si je reprends les points du post Modèle de demande d’avis d’un achat locatif

Je ne pense pas avoir de capacité spéciales pour les catégories ci dessous:

- Comptables
- Fiscales
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie)
- Sociales
- Temps disponible
à part le week end, pas réellement ou apres le boulot.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble composé de 5 logements (1 T4, 1 T3, 1 T3 Duplex, et 2 T2) + 1 commerce
- Année de construction avant 1948
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur 3 étages sans ascenseur, assez lumineux vu que les rues ne sont pas étroites et donc les immeubles ne sont pas trop sérré.
- Déjà occupé ? Inhabité ? tout les appartements sont loués
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? pas de syndic vu que c’est la totalité de l’immeuble qui est à vendre
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? chauffage individuel électrique mais radiateur style convecteur
- Volets isolants ou persiennes ? Volets battants
- Espaces verts dans la copropriété ? non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? tout est individuel + 1 pour les communs, le relevé semble manuel
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes)
- Concierge  ?non
- Décoration : antique / vieillotte / moderne état correct

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville Aveyron, Villefranche de Rouergue
- Centre-ville, périphérie Centre ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Pas trop d’industrie, mais quelques commerce et centre commerciaux plus des ouvrtures prévues
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Pas spécialement

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire 205 000€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé 2320€ (hors charge)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) ne sais pas
- Frais de gestion locative envisagé si délégation 7%
- Travaux immédiats sans doute 8000€de toitures à voir pour l’électricité
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) changer les huisseries des T2
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture)

- Taxe foncière hors TEOM 4200€

- Assurance PNO (propriétaire non occupant) non calculé

- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés pour le moment inexistante
- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire 13.5%

- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats ne sais pas

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport0

- Type de crédit : amortissable, in fineamortissable je pense

- Taux du crédit avec assurance pas encore défini

- Durée du crédit 20 ou 25 ans

- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année)achat en nom propre

- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.)10 000€ je comptais voir avec la banque si lors des 6 premiers mois je ne pouvais pas bloquer le crédit afin de constituer une épargne de précaution plus importante

- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ?non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier)nue

- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC)non

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI 400€ je pense

- Cash flow positif ou négatif ? positif de 400€

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@ RICOU:

Ricou a écrit :

Comment se passe la gestion de votre appartement ?
Qu’avez vous appris ?

Tout se passe pour le mieux, une locataire a été mise en place en février de cette année et pour le moment pas appris grand chose, vu que tout est géré par une agence, vu que je me situe maintenant à 2h30-3h de cet appartement.

Ricou a écrit :

Dans quel ville se situe ce bien ? (proche de votre habitation/travail ?)

Il se situe à Villefranche de rouergue, c’est à une demie heure de mon lieu de vie actuel.

Ricou a écrit :

Zikbond a écrit :

si l’ensemble est loué, les loyers seront de 2247€ (hors charge)

Est ce votre estimatif ?
Annonce de l’agent immo ?
POurquoi les lots sont vides ?
(Avez vous les derniers baux ?)

A combien se montent les charges, Impots fonciers…

Je viens de recalculer cela en détail avec les baux que je possede, et le montant exact hors charge s’élève à 2320€ (il faut encore enlever les frais de gestion de l’agence)
Tout les lots sont occupés.

Ricou a écrit :

Zikbond a écrit :

je n’avais pas pris en compte les travaux.

Si les lots sont vides, et que vous souhaitez les louer
peut être y a t’il quelques travaux de propreté (peinture, aménagements) ou plus gros (SdB, Cuisine)

Je pense que pour les T2, il faudrait refaire les husseries, certains verres sont fendu, et pour le T3 duplex il faudrait sans doute installer une cuisine équipée.

Merci pour votre aide Ricou, et je pense que vu le questionnaire sur le Modèle de demande d’avis d’un achat locatif, je crois que j’ai encore beaucoup de chose à apprendre. Si jamais vous avez encore des conseils, je suis preneur.

@ PRUNE

Prune a écrit :

Zikbond a écrit :

j’ai directement fait une offre d’achat à 190 000€.
Offre qui a été accepté.

J’ai donc effectué une contre visite avec des amis (dans la plus part des appartements non visités)

Si je comprends bien, vous avez fait une offre avant même de voir la majorité des appartements ?
Pour un achat immobilier, cela me semble assez étrange et très risqué tout de même (Rien n’est signé, mais tout de même, c’est prendre la chose à l’envers à mon sens).

Merci à vous aussi pour vos remarques, et je pense qu’hélas à vous tous vous avez cerné le fond du problème.
Je dois sans doute manquer de beaucoup de chose pour partir dans une telle aventure.

J’ai sans doute sous estimé la tache, sans doute trop naïf pensant que cela serait simple, au vu de l’appartement que j’ai sur Toulouse et qui se gère "seul".

L’affaire me semblait prometteuse, mais à vous lire tous j’ai l’impression que je devrais abandonner, enfin je suis encore un peu plus dans le brouillard.

Du coup peut etre faut il mieux que j’annule la suite des démarches et chercher à mieux me former à tout ceci.

En tout cas je suis tout ouïe.

Dernière modification par Zikbond (23/11/2015 14h48)

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#7 23/11/2015 15h30 → Achat d'un immeuble de rapport avec un local commercial ? (avis, conseil, help, immeuble, travaux)

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Zikbond a écrit :

Je dois sans doute manquer de beaucoup de chose pour partir dans une telle aventure.

Attention, je ne suis pas non plus un expert, puisque je n’ai aucune expérience en immobilier locatif ; mais d’après ce que j’ai pu lire sur les différents forums, l’expérience est un point essentiel dans un tel projet. Donc lisez un maximum les expériences des uns et des autres, les soucis auxquels ils ont pu être confrontés, étudiez encore et encore, et comme je le disais dans mon message précédent, lancez-vous dans un projet à dimension un peu moindre, pour vous faire la main, et vous construire une solide expérience ainsi qu’un parc immobilier digne de ce nom.

L’immobilier, après tout, c’est comme tous les investissements : on n’en sait jamais trop, il faut toujours se documenter et apprendre, et éviter de mettre tous ses œufs dans le même panier, surtout dès le premier projet.

Bon courage dans votre démarche, mais ne perdez pas la flamme, vous trouverez un projet fait pour vous !


Parrainage possible pour Boursorama (80€), Linxea (20€), Bourse Direct (50€) et Binck (100€).

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#8 23/11/2015 18h50 → Achat d'un immeuble de rapport avec un local commercial ? (avis, conseil, help, immeuble, travaux)

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bonjour,

quelques remarques :

- Est-ce vous intégrez le loyer du local commercial dans les 2300 € mensuels ? si oui, c’est optimiste car il n’est pas sûr qu’il se reloue rapidement. Si non, c’est pessimiste et ça veut dire que vous avez de la marge. Concrètement, sans le local commercial, vous aurez combien de loyer hors charge qui rentre chaque mois ?

- pour le prêt, les banques refusent généralement de financer les frais de notaire. Avez-vous de quoi payer les 15 000 € de frais de notaire ?

- En tout cas, sur 20 ans une calculette crédit me donne 1050 € de remboursement par mois pour 190 000 € empruntés. Avec 2300 € de loyer brut, ça donne un cashflow positif de 1250 €. Même en prenant en compte la taxe foncière et divers frais, comment faites-vous pour ne trouver que 400 € de cashflow par mois ?

- pour le local commercial : faites le tour du centre ville, regardez le nombre de magasins marqués "à louer" ou vide. Les centre-ville se vident parfois de leurs commerces, ce qui peut rendre ce genre de local difficile à louer. Regardez aussi s’il y a du stationnement facile à proximité.

- pour les appartements : s’ils sont déjà occupés, vous ne prenez pas un risque élevé, à court terme. C’est plutôt à moyen et long terme que vous prenez un risque : décroissance démographique de la ville ; concurrence "déloyale" d’un programme neuf en périphérie (promoteur privé ou bailleur social). Y at-t-il des immeubles en construction en périphérie ? Y a-t-il beaucoup d’annonces locatives sur le bon coin (ce qui pourrait indiquer un excès d’offre) ?
Sur une petite ville, il y a un risque intrinsèque qui est le manque de profondeur du marché. C’est à dire que des gens qui cherchent un T3 duplex (par exemple), il n’y en a peut-être qu’un ou deux par an. S’ils vous échappent parce qu’ils ont trouvé mieux, vous pouvez vous chopper un an de vacance locative.

- pour la gestion locative : une agence n’est pas forcément indispensable si vous habitez à proximité. A vous de blinder autant que possible la perception des loyers (lettre RAR en cas de retard ; pour les prochains locataires prendre une GRL ou demander une caution solidaire ; pour la CAF : le locataire n’est PAS en retard de paiement wink  ).

- pour les travaux : il faut phaser dans le temps. Par exemple : est-ce que la toiture fuit ? Si non, ça peut encore attendre. Pour les appartements : vous pourrez les refaire un par un, au départ d’un locataire, y compris l’électricité défaillante. Il sera sans doute nécessaire d’investir aussi dans des équipements pour améliorer le standing du logement (par exemple : des radiateurs électriques à accumulation sèche (les trucs avec corps en brique), plutôt que des grille-pains, au moins dans les pièces de vie. Ca veut dire avoir de l’épargne pour financer les travaux dans un temps court, pour pouvoir relouer rapidement.
Ces travaux à prévoir dans les 10 ans à venir vont gréver votre revenu locatif, mais vont permettre, associés aux intérêts d’emprunt et à la taxe foncière, de diminuer votre imposition.

- vérifiez si les lots sont séparés au cadastre. Cela dit, dans une ville de 10 000 habitants, il n’y a sans doute pas d’obligation de créer un parking lorsqu’on "crée" des logements en séparant les lots. (il y a déjà eu des discussions sur ce sujet sur le forum, faites une recherche).

Pour ma part, je ne dis pas qu’il faut le faire ou pas le faire, je dis : à approfondir, à calculer soigneusement. Lisez, réfléchissez, calculez.

Dernière modification par Bernard2K (23/11/2015 19h07)

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#9 23/11/2015 19h53 → Achat d'un immeuble de rapport avec un local commercial ? (avis, conseil, help, immeuble, travaux)

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Merci Bernard2K pour votre réponse.

Pour les loyers percus, oui le local commercial est compté, le loyer du commerce est 550 euros.
Donc sans le local ça donne des revenus de 1770€.

Pour les frais de notaire, ma banque m’avait dit qu’il n’y avait pas de soucis pour les financer. Mais cela reste à confirmer, je suis en attente de ce côté d’un point plus précis.

Pour le cas flow, j’ai peut-être fait l’erreur de retirer la taxe foncière et les futurs impôts auquel je vais être soumis suite à ces futurs revenus complémentaire.

Pour le local commercial, oui il y en a de vide dans la rue, mais celui-ci est assez grand(120m2) par contre il n’est pas super propre comparé à celui juste à côté. Le truc qui m’inquiète un peu, c’est que le bail commercial 3/6/9 à été signé en 2013 donc il y a possibilité que le local se libère en 2016 si je ne fais pas erreur.
Aussi pour le commerce il est situé en début de rue commerçante et avec 2 parking à proximité immédiate.

Pour la décroissance de la ville je n’y crois pas trop, même si il y a peu d’entreprise localement, mais il y en a une qui crois régulièrement. Un chantier assez important repars concernant des habitations de gendarmerie, ainsi que des commerce continue de s’implanter sur une zone commerciale. Donc je pense que malgré c’est plutôt bon signe.

Pas de programme neuf à vendre, par contre plusieurs immeubles en plus ou moins bon état.

Oui il y a des annonces d’appartement à louer, après il n’y a très peu voire pas d’appartement loué en meublé donc cela peut être une piste en cas de soucis de location.
Pour le manque de profondeur, la propriétaire actuelle avait pensé à modifier le T4 en 2 T2 car elle n’aimait pas trop louer à des familles car précédemment elle avait eu des soucis avec une locataire qui avait un chien et qui avait dégradé l’appartement.

Je suis d’accord pour l’agence, je pensais aussi réfléchir à ce point en cas que je fasse affaire. Les proprio actuels avaient négocié que les frais de redactions de baux soit gratuit pour le propriétaire et le locataire.

Le plus urgent pour les travaux ça serait refaire la volige, et mon ami charpentier me disait que oui l’on peux attendre mais que le mieux est quand même d’agir pour éviter que cela d’Empire.
C’était mon optique de rénover ou entretenir les appartements au fur à mesure des changements de locataire. Après pour l’électricité aucune idée de combien pourrait coûter les travaux.

Pour le cadastre tout le bâtiment fais parti du même lot. Et il n’y a pas de parking, mais il y a 2 parkings à proximité.

Si vous avez des conseils de lecture je suis preneur.

Merci encore.

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#10 23/11/2015 22h00 → Achat d'un immeuble de rapport avec un local commercial ? (avis, conseil, help, immeuble, travaux)

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Bonjour
 

Je suis un tout jeune investisseur aussi et juste le nom de la ville ville franche de Rouergue, CA FAIT UN PEU PEUR.

Vu que votre premier investissement vous coûte de l’argent mensuellement il vaut mieux évité d’acheter dans un village de 10 000 habitants ou presque personnes ne vas y vivre.

Déjà que dans certaines grandes villes c’est compliqué de trouver des locataires alors vous dans un village de 10 000 habitant.

Quand j’ai acheté mon premier immeuble il y avait 6 locataires, le jour ou j’ai signé chez le notaire il n’en restait plus qu’un donc heureusement que j’avais de la trésorerie.

Ça ma fait tellement stresser qu’on à refait tous les studios, on à mis internet on à fais les loyers les moins chers, au final tout c’est loué et je compte racheter un autre immeuble tellement il y a eu de la demande.

De plus si un concurrent propose mieux pour moins cher vous n’aurez plus de locataires.

Au début tout comme vous je me suis dit c’est parfait, tout est propre tout fonctionne bien, au final j’ai du retaper mes 6 appartements, employer des gars au black acheter du matos, rembourser le crédit.

Et ça coûte très cher, retaper 6 appartements est très différents que d’en retaper 1 seul.

Au prix de votre immeuble vous pouvez proposer 70% du prix annoncé.

IL y a 6 ans un amis de mon père avait hérité d’un immeuble avec plusieurs logements dans un petit village de l’Aveyron.

Au début il s’est embêté a retaper les appartements, et il y avait tellement d’appartements vacants dans le village qu’il n’arrivait même pas à trouver de locataires.

J’ai acheté un immeuble 180 000 euros 6 studios loyer 1 600 €, crédit 1 000€, dans une ville ou il y a plusieurs facultés et  c’est une préfecture.

J’ai quelques investissements à mon actif et si j’avais été bon j’aurais pu grappiller 20 000 euros en tout, mais vu que je suis novice je n’ai pas su allé grappiller  ce qui m’aurait permis de repartir sur un autre projet.

Ce que je comprends c’est qu’être investisseur c’est pas d’acheter un immeuble, c’est de savoir grappiller bien avant l’achat de l’immeuble pour gagner de l’argent à l’achat.

Je commence tout juste à comprendre et dans votre village vous ne serez pas confronté a beaucoup de concurrences donc baissez le prix d’au moins 30%, c’est la ou vous allez gagner de l’argent.
La location c’est pour la trésorerie, par contre pour l’investissement il faut un apport.

Donc tout ce que vous grappiller c’est pour vous, et je viens de comprendre qu’il ne faut pas avoir honte de grappiller car les personnes en face de vous notaire, agent immobilier, courtier ne sont même pas propriétaire s’il le faut.

C’est grâce a VOTRE post que je me suis rendu compte de toutes mes erreurs.

Faites le tours des agences immobilière, renseignez vous, profitez en pour apprendre pleins de choses.
Bon courage

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#11 23/11/2015 22h13 → Achat d'un immeuble de rapport avec un local commercial ? (avis, conseil, help, immeuble, travaux)

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Bonsoir Juju37,

Oui hélas mon premier achat qui s’est ensuite transformé en investissement me coûte chaque mois de l’argent et heureusement qu’il y a une locataire pour amoindrir la facture.

À vrai dire le prix initial demandé était de 230 000€.

Il avait où l’immeuble votre ami en aveyron ?

En effet j’ai besoin d’apprendre, même si j’ai suivi quelques blogs et leur vidéo mais je pense que la route est encore longue.

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#12 23/11/2015 22h19 → Achat d'un immeuble de rapport avec un local commercial ? (avis, conseil, help, immeuble, travaux)

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Je ne comprends pas, il est occupé le local commercial ? Vous aviez l’air de dire que seuls les appartements étaient loués.

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#13 23/11/2015 22h28 → Achat d'un immeuble de rapport avec un local commercial ? (avis, conseil, help, immeuble, travaux)

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La route est très longue.

vous trouverez un article qui parle de l’illusion pour arrivé à être rentier.

Des rentiers devenus rentiers uniquement par l’investissement ? Hum…

Si c’était si facile tout le monde serais blindé ou rentier.

Au début de mon projet il y a 2 ans je me suis dit, OK c’est good dans 5 ans je suis rentier.
Aujourd’hui je me dit je bosse et j’investis pendant 10 ans, de toutes façons je n’ai pas besoins de l’argent de mes investissements donc ça me permet de capitaliser pour rebondir sur un autre projet.

C’est très compliqué et ça prend beaucoup mais beaucoup de temps, surtout quand on veut commencer à grappiller mais c’est agréable.

De plus si ils ont accepté a 190 000 € c’est pas pour rien, je suis d’Albi, ça ne vaut rien dans ses villages. Il n’y à plus personnes et dans 5 ans il y aura encore moins de monde.

Et vous vous retrouverez avec un prêt de 200 000€ pour  un immeuble qui ne vaudra même pas
20 000€ et ça c’est une certitude.

Ce sont de vielles battisses ou il faut tout casser pour tout refaire, humidité…C’est la campagne.

N’allez pas perdre votre argent surtout 190 000€ plus 15 000€ de travaux dans un petit village de
10 000 habitants.

A ce prix là vous avez un immeuble dans une ville de plus de 130 000 habitants.
8 STUDIOS à 30 000€

Bon courage

Dernière modification par Juju37 (23/11/2015 22h51)

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#14 23/11/2015 22h46 → Achat d'un immeuble de rapport avec un local commercial ? (avis, conseil, help, immeuble, travaux)

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Juju37 a écrit :

N’allez pas perdre votre argent surtout 230 000 € dans un petit village de 10 000 habitants.
A ce prix là vous avez un immeuble dans une ville de plus de 130 000 habitants.
8 STUDIOS à 30 000€

Merci pour le lien.

Si vous dites qu’à ce prix la je peux trouver un immeuble dans une grande ville, où 8 studios, je doute quand même de leur état.

Enfin je vais continuer à chercher et regarder ailleurs du coup.

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#15 23/11/2015 22h49 → Achat d'un immeuble de rapport avec un local commercial ? (avis, conseil, help, immeuble, travaux)

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Village, c’est légèrement exagéré. Sous-préfecture, 12000 habitants, une gare, un aérodrome…

Après c’est vrai que c’est un peu loin de tout : 1h de Rodez, 1h30 d’Albi, 45 minutes de Figeac, 1h15 de Cahors (par la route). il n’y a donc pas l’attractivité d’une grosse ville voisine.

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#16 23/11/2015 22h53 → Achat d'un immeuble de rapport avec un local commercial ? (avis, conseil, help, immeuble, travaux)

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Zikbond a écrit :

Juju37 a écrit :

N’allez pas perdre votre argent surtout 230 000 € dans un petit village de 10 000 habitants.
A ce prix là vous avez un immeuble dans une ville de plus de 130 000 habitants.
8 STUDIOS à 30 000€

Merci pour le lien.

Si vous dites qu’à ce prix la je peux trouver un immeuble dans une grande ville, où 8 studios, je doute quand même de leur état.

Enfin je vais continuer à chercher et regarder ailleurs du coup.

J’ai 6 studios à 30 000€ et 2 à 33 000€ donc oui c’est possible, j’ai investi dans deux départements.

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#17 24/11/2015 00h04 → Achat d'un immeuble de rapport avec un local commercial ? (avis, conseil, help, immeuble, travaux)

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Concernant les travaux électriques, ça n’ira pas chercher bien loin, les défauts cités sont plus que minimes et très simple à réparer.

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#18 24/11/2015 06h55 → Achat d'un immeuble de rapport avec un local commercial ? (avis, conseil, help, immeuble, travaux)

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Bernard2K a écrit :

Je ne comprends pas, il est occupé le local commercial ? Vous aviez l’air de dire que seuls les appartements étaient loués.

Le local commercial est loué, pour un loyer de 550€. Le seul hic c’est que comparé à la boutique juste à côté, il est moins lumineux (mauvais éclairage) puis les murs mériteraient un coup de peinture, et le sol en moquette mériterait une deuxième jeunesse.

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#19 24/11/2015 08h19 → Achat d'un immeuble de rapport avec un local commercial ? (avis, conseil, help, immeuble, travaux)

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juju, je pense que vous exagérez les problèmes.

On parle bien d’un immeuble de rapport, avec 5 appartements (et non pas studios) et un local commercial.

On parle bien d’un immeuble dont tous les logements et le local commercial sont occupés.

On parle bien d’une rentabilité brute de 13,6 % par rapport au prix d’achat FNI, après négociation (prix déjà baissé de 17 %).

On parle bien d’une sous-préfecture de 12 000 habitants.

On parle d’un immeuble de caractère, avec un bon emplacement, ensoleillé, rue passante, etc.

Vous avez l’air de dire que les studios sont le nec plus ultra de la location. Je vous ferai remarquer que dans une petite ville, on loue un T2 pour le prix d’un studio dans une grande ville ; que les locataires ont souvent une expérience rurale donc ont l’habitude d’avoir de l’espace. Donc, des appartements un peu plus grands sont sûrement plus adaptés (ou au moins aussi adaptés) que des studios, pour la demande locative d’une telle ville.

Pour ma part, je pense que c’est plutôt une bonne affaire. Vous auriez pu essayer de faire baisser le prix un peu plus, mais maintenant que votre offre (déjà basse, 40 k€ en moins d’un seul coup) a été acceptée, la baisser encore c’est prendre le risque d’un refus (ne serait-ce que pour le principe, genre "il se fout de nous celui-là").

Le risque principal, je l’ai dit, il est à moyen et long terme. C’est le départ de locataires, non remplacés. Surtout si la ville amorce une spirale de décroissance économique et démographique. Il n’y a pas l’attractivité d’une grande ville à côté pour compenser.

Pour cela, je pense qu’il faudra choyer vos locataires. Déjà, discuter avec eux pour savoir s’ils se plaisent, s’il y a des travaux urgents, s’ils pensent partir, quel est leur boulot, etc.

Par contre, être intraitable sur les loyers. Vérifiez qu’ils sont à jour (demander à consulter les quittances du dernier mois, appuyées du relevé de compte du bailleur ou de l’agence montrant la perception des sommes). Ensuite, rappeler à l’ordre à tout retard de paiement. Au changement de locataire, prendre GRL ou caution solidaire.

Ensuite, dans les travaux, il faut être un peu pragmatique, voire cynique. Saupoudrer un peu de travaux là où les locataires les apprécient le plus parce que c’est ce qu’ils attendent.
Vous vous apprêtez à faire 10 k€ de travaux sur la toiture qui peut attendre. Mais si les locataires vous signalent un problème (genre : la gâche électrique de la porte de l’immeuble qui ne fonctionne pas), c’est sans doute prioritaire de leur point de vue, et ça coûte moins cher.
Faire plaisir à vos locataires en faisant les réparations attendues va vous permettre de les fidéliser, donc d’assurer les 2030 € de revenus, ce qui est assez énorme par rapport aux 1000 € et quelques de la mensualité du loyer. Ces revenus vont donc vous permettre de financer ces travaux.

Même en étant pessimiste, il vous reste 7-10 k€ de revenus par an, déduction faire des remboursements d’emprunts, taxe foncière et charges fixes (mais sans compter de vacance locative). Il faut donc prévoir de consacrer une partie de ces revenus à des travaux. Le phasage est donc particulièrement important.
Exemple : année 1 : menus travaux d’urgence signalés par les locataires + embellissement des parties communes : 4 k€
Année 2 : refaire un appart au départ d’un locataire : 5 k€.
Année 3 : réparer la toiture : 10 k€.
Avec ce phasage, tous les travaux ont été payés par vos revenus locatifs. Même la toiture qui paraissait si chère est plus facile à budgéter quand elle vient après 3 ans de revenus locatifs.

Bien évidemment, par rapport à la banque, il faut argumenter de ces 2320 € de revenus mensuels (qu’ils devraient retenir pour 70 %), sans leur parler de travaux à réaliser. Ces revenus contribuent à augmenter votre revenu après l’opération, donc à améliorer leurs calculs de taux d’endettement et de reste à vivre.

Concernant le local commercial, vérifiez dans le bail, mais généralement tous les travaux d’aménagement et d’entretien sont à la charge du locataire. Donc si la moquette a besoin d’être changée, c’est le problème du locataire, pas le vôtre.

Je ne dis pas qu’il faut sauter dessus, mais je dis que c’est plutôt intéressant et que ça mérite d’être approfondi.

Dernière modification par Bernard2K (24/11/2015 09h27)

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