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Forums des investisseurs heureux

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#1 12/11/2015 14h03 → Holding patrimoniale française (SCI) pour un expatrié en Suisse ? (fiscalité, holding, imposition, non résidents, sci (société civile immobilière), suisse)

Membre
Réputation :   103 

Bonjour

En cours d’expatriation en Suisse, je revends ma résidence principale en France pour faire le grand saut de l’autre côté de la frontière. Ma situation y sera incertaine pendant quelques mois voire quelques années avant que nous soyons certains de demeurer en Suisse pour toute notre carrière voire retraite.

Mon problème est qu’à 30 ans, et dans l’environnement de taux actuels, je souhaite avoir un montage à crédit afin de constituer un patrimoine conséquent, et si je veux prendre le temps de faire les bons choix, je ne souhaite pas attendre plusieurs années.

Très inspiré par ce sujet ainsi que celui ci qui exposent les avantages de placer des investissements immobiliers locatifs au sein d’une SCI (ou Holding familiale), j’envisage sérieusement de créer avec mon épouse une SCI investissant à crédit sur des SCPI.

Avantages:
*Le levier du crédit au taux très bas
*La diversification offerte par les SCPI (deux ou trois, pas trop à cause des frais)
* Pas de gestion en direct, trop compliquée pour nous et hors de notre champ de compétence
*L’impôt de 15% permettant un taux de rendement plus intéressant (je vise le versement de dividendes à horizon 20 30 ans, rien avant à priori)

À bien étudier:
*Partir sur un effort d’épargne modeste pour ne pas mettre en péril notre équilibre financier à court terme et ne pas grever notre capacité d’achat d’une RP à l’avenir. (6000€/an d’effort d’épargne à deux sans souci pour nous), quitte à remettre au pot dans quelques années (en LMNP, en direct, en scpi…)

* Le risque de change, qui peut jouer pour ou contre nous, selon qu’on emprunte en Euro ou en CHF. À mon avis très intéressant d’emprunter aujourd’hui en CHF pour acheter en Euros, mais dangereux si on quitte la Suisse pour revenir à des revenus en Euro. Le plus raisonnable semble d’emprunter en EUro, et si possible de rembourser depuis nos revenus en CHF (une baisse du CHF serait moins favorable mais pas "emprunt toxique", et un retour en zone euro serait neutre)

*Les implications juridiques et fiscales dans notre situation de non résident, que je ne maîtrise pas du tout (et qui sont l’objet principal de ce post)

Carpediem a attiré mon attention sur l’Impôt sur la fortune Suisse à partir de 50 000CHF de patrimoine dans le monde (je y aurai droit même sans cet investissement), et sur les risques d’imposition supplémentaires éventuelles venant casser le montage.

Après avoir parcouru ce forum et le net, j’avoue ne strictement rien comprendre (à la fiscalité comme aux conventions). J’ai besoin d’un coup de pouce.

Je me tourne donc vers le forum pour deux questions distinctes:

1/ Est ce que des résidents Suisses ayant des placements en France, idéalement en SCI, pourraient m’éclairer sur l’intérêt et la fiscalité d’un tel montage?

2/Est ce que les membres expérimentés ont d’autres idées de placement peut être plus judicieux correspondant à mes critères:
--- Investissement à crédit
---- Objectif de versement de rente à long terme (le revente/plus value n’est pas un objectif, c’est bien la pérennité de la rente et la capitalisation avec effet de levier qui m’intéressent)
--- Adapté pour un résident Suisse (du Canton de Vaud) comme pour un résident français en cas de retour
--- Finançable pour un effort d’épargne de 500€/mois (+ apport initial si besoin)
--- Pour rappel, je détiens déjà des AV et comptes titres, je recherche donc bien une diversification, à priori immobilière.

MERCI pour vos conseils et retours avisés.

PS pour la modération: J’ai hésité à placer ce sujet dans ma file de présentation, mais comme le sujet de la fiscalité des non résidents intéresse beaucoup de membres j’ai préféré la placer ici (et pour toucher plus de membres Suisses). N’hésitez pas à le déplacer si vous préférez voir ce sujet classé ailleurs.

Message édité par l’équipe de modération (12/11/2015 14h20) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : fiscalité, holding, imposition, non résidents, sci (société civile immobilière), suisse


La finance est l'art de faire passer l'argent de mains en mains jusqu'à ce qu'il ait disparu.Robert W. Sarnoff

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#2 12/11/2015 20h29 → Holding patrimoniale française (SCI) pour un expatrié en Suisse ? (fiscalité, holding, imposition, non résidents, sci (société civile immobilière), suisse)

Modérateur
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Bienvenue !

Quelques réflexions sur votre problématique (bien que je ne réside pas en Suisse) :
   - Vous serez bientôt résident fiscal en Suisse, et donc c’est la fiscalité de ce pays (et même du canton où vous allez résider) qu’il faut prendre en compte pour évaluer les impacts des différents montages que vous envisagez (alors que les discussions que vous citez se plaçaient plutôt dans le contexte d’un résident fiscal en France).
   - Savez-vous comment des revenus fonciers (par exemple venant de SCPI) en France seront imposés, quand vous serez résident en Suisse ? Idem pour vos autres revenus financiers (CTO) ?
    - Comme vous visez des revenus dans 20-30 ans seulement, avez-vous envisagé l’acquisition de nue-propriété de parts de SCPI (sur 15 ans, ça se trouve, et en renonçant aux revenus durant 15 ans, vous ne payez qu’environ 60% du prix de la pleine propriété des parts). Attention : en cas de financement à crédit, les intérêts des emprunts (utilisés pour acquérir la nue-propriété) ne seraient pas déductibles.
   - Une fois en Suisse, vous pourrez abonder vos 2è et 3è piliers, et ce sera peut-être plus avantageux que payer les échéances d’emprunts contractés pour acquérir des SCPI en France.
   - Au niveau des devises, bien souvent mieux vaut éviter d’emprunter en CHF pour financer un bien en zone €uro. Exception : pour financer votre résidence principale et avec des revenus pérennes en CHF (auquel cas une partie de vos échéances équivaut au paiement d’un loyer, à vous-même, ce qui minimise le risque). D’un autre côté, avoir de lourdes échéances en €uros, et des revenus en CHF, pourrait aussi vous mettre en difficulté (voire vous forcer à vendre une partie des biens), si le change évolue en faveur de l’€uro. Comme vous ne savez pas si vous reviendrez en France ou non, il vous faut répartir votre patrimoine entre zone €uro et CHF (et peut-être aussi répartir vos emprunts entre €uros et CHF).


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#3 12/11/2015 21h56 → Holding patrimoniale française (SCI) pour un expatrié en Suisse ? (fiscalité, holding, imposition, non résidents, sci (société civile immobilière), suisse)

Membre
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Bonjour GBL

Comme toujours vos réponses sont très précieuses, merci.

Goodbyelenine a écrit :

(alors que les discussions que vous citez se plaçaient plutôt dans le contexte d’un résident fiscal en France).

Non justement, je me suis peut être mal expliqué, mais c’est bien à la fiscalité Suisse que je ne comprends rien, et que je ne sais pas par quel bout prendre. La logique fiscale ou administrative d’un pays, même proche, est difficile à appréhender pour un nouveau venu.

Mais la fiscalité française m’intéresse car je ne suis pas certain de rester en Suisse. Je suis donc obligé de trouver un projet viable fiscalement en tant que Résident suisse ou français.

Je citais les exemples décrits dans ce forum parceque c’est ceux que j’arrive le mieux à cerner, mais je suis ouvert à toute information des résidents Suisses du forum.

Goodbyelenine a écrit :

avez-vous envisagé l’acquisition de nue-propriété de parts de SCPI

Absolument pas parceque je ne connaissais pas. Je pensais que l’intérêt du levier était de faire payer une part des mensualités par les revenus locatifs. Peut être est il plus intéressant d’acheter avec une décote, en effet je me fiche de revenus dans l’immédiat. Ca me facilitera même peut être la fiscalité non? Si il n’y a plus de revenu, plus d’impôt (sauf ISF?).
J’imagine que des gens bien plus calés que moi ont fait ce calcul entre nue propriété 15-20 ans ou pleine propriété?

Reste à être capable de sélectionner une SCPI qui saura entretenir son parc pendant 15-20 ans, histoire de ne pas acheter un parc immobilier qui n’aura plus de rendement dans 15 ans si les gestionnaires veulent juste pomper 15 ans de loyers…

Une fois en Suisse, vous pourrez abonder vos 2è et 3è piliers

C’est prévu! Ca a l’air vraiment intéressant, mais je n’ai pas fait de comparatif.

répartir vos emprunts entre €uros et CHF

C’est celà mon idée. Si j’emprunte en Euros avant mon départ, je peux rembourser que je reste en Suisse ou que je revienne en France. Si Euro/CHF s’envole, certes le prêt coûtera plus cher mais j’aurais alors une plus value par effet devise.

La vente de ma RP en France me laisse sans crédit, partir en Suisse pour plusieurs mois et peut être années d’incertitudes sur mon pays de résidence à terme, et des revenus très corrects mais non stabilisés.
Mon idée est donc de partir en Suisse en ayant repris un crédit en Euros pour une mensualité modeste que je suis certain de pouvoir facilement payer où que je bosse. De là en fonction des évolutions professionnelles et personnelles, et de ce que je découvrirai en Suisse, remettre au pot avec un crédit CHF ou m’orienter vers d’autres produits.


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#4 12/11/2015 22h36 → Holding patrimoniale française (SCI) pour un expatrié en Suisse ? (fiscalité, holding, imposition, non résidents, sci (société civile immobilière), suisse)

Modérateur
Réputation :   1077 

En France, la nue-propriété n’est pas à inclure dans l’assiette de l’ISF. C’est bien pour ceci qu’une personne à l’ISF trouvera souvent un avantage à acquérir de la nue-propriété (ça augmente la rentabilité nette à concurrence du TMI ISF). Mais j’ai constaté qu’il y avait aussi des non-résidents fiscal en France qui cherchaient à acquérir de la NP, sans doute pour éviter l’imposition en France sur leurs revenus fonciers (mini 20%) et les prélèvement sociaux (pour lesquels la situation a pu évoluer récemment, pour les résidents de certains pays).

Pour la problématique EUR/CHF, il est peut-être possible de contracter des emprunts en CHF avec la possibilité de repasser en EUR après N années (modulo sans doute des frais et d’autres taux d’intérêts). Sinon, vous aurez toujours quelques actifs en CHF (vos piliers) pour limiter les dégâts en cas de retour en France.


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#5 22/11/2015 12h17 → Holding patrimoniale française (SCI) pour un expatrié en Suisse ? (fiscalité, holding, imposition, non résidents, sci (société civile immobilière), suisse)

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Hum. Taux bas oblige, il semble que la rémunération du 3eme pilier passe à 0,75% au premier janvier 2016.

Ca va devenir franchement moins intéressant…


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#6 23/11/2015 16h27 → Holding patrimoniale française (SCI) pour un expatrié en Suisse ? (fiscalité, holding, imposition, non résidents, sci (société civile immobilière), suisse)

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@Vix

Le taux technique passe à 0.75 en Janvier effectivement. Mais cela ne concerne que les nouveaux contrats. Si vous disposez déjà d’une prévoyance libre, le taux technique est indiqué dans le contrat.

Par ailleurs, le taux technique sert à garantir un revenu, mais il ne le limite pas. La rémunération au delà du taux technique est déclarée comme excédents sur votre relevé annuel (idem pour le 2ème pilier)

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