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#1 10/11/2015 17h25 → Achat locatif d'un F3 en Moselle... (immobilier, investir, location)

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Bonjour , j’attire votre attention sur mon projet d’investissement locatif.

Je souhaite débuter par l’achat d’un appartement en autofinancement afin de me lancer dans le locatif et dans ma quête pour devenir rentier.

Je suis en cdi à 1700 euros par mois net avec une épargne de 18000 euros sur mes différents livrets ainsi que  7000 euros placés sur un plan épargne entreprise .

Le bien visé se situe en moselle près du Lxembourg (15min) et de Thionville (5min),  il s’agit d’un f3 dans une copropriété de 6 appartements.
Il est loué à des frontaliers travaillant au luxembourg , un couple qui gagne 4500 euros par mois à deux.

Le bien se compose de:

-2 chambres 8 et 12m2
-une cuisine équipée neuve ouverte sur séjour
- une salle de bain avec douche et baignoire d’angle avec un wc non séparé ( point négatif)
- un débarras
- 1 cave

Chaudière individuelle au gaz datant de fin 2013.

Copropriété datant des années 1960
la toiture et la façade ont été refaites en 2014, électricté ok.

Facilité de stationnement ( 30places ) en face de la copropriété.

Terasse commune.

Montant des charges totales :

324 euros annuelles ( comprenant assurance intérieure extérieure du batîment, ménage caves et communs 3 fois par an par femme de ménage , électricité des communs )

Taxe foncière : 435 euros dont 135 taxe ordures ménagères.

Prix affiché: 66000 /prix négocié 60000 euros .
Prix du marché de la ville pour un bien de ce type ( 70000 euros).

Financement et revenus locatifs:

Emprunt de 66 000 euros dont prix du bien +frais notaires et bancaires .

Durée: 25 ans à un taux de 2,45 hors assurance

Mensualités de 295 euros hors assurance et de 304 euros par mois avec assurance DIT.

Sachant que le bien se loue 505 euros + 15 de charges soit 520 euros , cela fait un revenu brut de 6240 euros soit un rendement brut de 9,4%.

Après charges et taxe foncière il me reste 456 euros par mois ce qui couvre largement les mensualités.

J’ai évalué mon impôt à 1290 euros sur mes revenus locatifs.

Il me reste donc aprés impôt et toutes charges 349 euros par mois qui couvrent encore ma mensualité.

Pouvez vous me donner votre avis sur ce projet d’investissement ,pour savoir si je ne fais pas d’erreur pour un premier investissement.

Message édité par l’équipe de modération (10/11/2015 18h31) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par Moselleinvest (10/11/2015 17h41)

Mots-clés : immobilier, investir, location

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#2 10/11/2015 18h48 → Achat locatif d'un F3 en Moselle... (immobilier, investir, location)

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Bonjour

Juste quelques remarques en passant.

Une chambre de 8m2, d’après la loi ne peut être comptée comme chambre mais uniquement comme bureau.

Quand la façade à été refaite, une isolation par l’extérieure à t-elle été réalisée ? Le construit des années 60 est souvent catastrophique en terme d’isolation. Avez vous les diags ?

Calculez le rendement net et net net (après imposition) cela est bien plus intéressant comme donnée que le brut, c’est ce que va dans votre poche wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 10/11/2015 19h43 → Achat locatif d'un F3 en Moselle... (immobilier, investir, location)

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DDtee a écrit :

Une chambre de 8m2, d’après la loi ne peut être comptée comme chambre mais uniquement comme bureau.

Ca m’étonne ; je n’ai rien trouvé de tel.

Le décrêt de 2002 dit que :
"Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes."
source :
Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. | Legifrance

D’après ce que j’en comprends, pourvu que le logement ait au moins une pièce habitable de 9 m² ou d’un volume de 20 m3, les autres pièces peuvent être plus petites.

Effectivement, les bâtiments des années 60 sont souvent très mal isolés. A l’époque, on considérait que la laine de verre servait à construire des chambres froides. On n’a commencé à isoler l’habitat qu’à partir des années 72-73. Il serait donc utile de vérifier si ce logement a été isolé, soit par l’intérieur, soit par l’extérieur lors de la réfection de façade.

Remarquez que l’isolation, c’est relatif. Comptez le nombre de parois donnant vers l’extérieur. Si l’appartement est mitoyen de tous côtés, il y a peu de déperditions. Si au contraire c’est un dernier étage dans un angle, ça fait beaucoup de déperditions. Sur ces parois donnant sur l’extérieur, soyez à l’affût de signes de moisissures (taches, noircissement) : la paroi étant froide, l’humidité s’y condense et ça fait des moisissures. Ce n’est pas bon pour les parois, pas bon pour la santé humaine (pollution de l’air intérieur par les spores de moisissures) et pas bon pour l’agrément perçu par le locataire.

Après, dans la mesure où il est occupé et si le loyer est conforme aux prix du marché, tant que le locataire considère que la facture d’énergie est acceptable…

En tout cas, demandez le DPE. D’après la loi, il doit être affiché dès le stade de l’annonce, ce qui n’est pas toujours respecté.

Encore un point de détail : "ménage caves et communs 3 fois par an par femme de ménage" : diable, 3 fois par an pour les communs, ça ne fait pas souvent. Elevage de moutons dans l’escalier ? wink

Globalement, ça semble une bonne affaire : pas cher, bonne rentabilité, locataires hyper solvables…

Dans les charges et la TOM, pensez à bien distinguer ce qui relève des charges récupérables et ce qui restera à votre charge.

En location nue, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition :
- le micro-foncier où vous déduisez 30 % forfaitaires
- le réel où vous déduisez toutes vos charges y compris intérêts d’emprunts, taxe foncière, travaux… Regardez bien quels travaux sont prévus par la co-propriété… Dans l’ancien, il faut toujours s’attendre à quelques travaux, soit de la copropriété, soit dans le logement lui-même.

Comparez les deux régimes pour savoir lequel est le plus intéressant.

Dernière modification par Bernard2K (10/11/2015 20h02)

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#4 10/11/2015 21h20 → Achat locatif d'un F3 en Moselle... (immobilier, investir, location)

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Pour vous répondre, cela fait une rentabilité net net net de 6,4%.

Non l’isolation n’a pas était refaite , l’entreprise ne jugeant pas utile de la refaire d’après les propriétaires.

Pour les diag , nous avons du D en conso energétique avec 216 kWh/m2/ an  et du E pour le gaz à effet de serre avec 50kg CO2 /m2/ an.

Le bien se trouve au 1er étage sachant qu’il y a un rdc, 1er , 2eme et combles aménagés , mitoyen d’un côté ,de l’autre également mais c’est une petite maison qui n’atteint pas le 1er étage de la copro.

Le ménage est fait par les occupants, chacun son palier et la femme de ménage vient 3 fois par ans .

Aucuns travaux à prévoir en copro ; elec dans les normes, escalier et communs ok .
Quand je pourrais je ferais faire une cloison pour séparer le wc de la salle de bain , c’ est la seule chose qui me gène.

Je vais me renseigner pour la surface mini d’une chambre merci.

Dernière modification par Moselleinvest (10/11/2015 21h23)

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#5 11/11/2015 14h39 → Achat locatif d'un F3 en Moselle... (immobilier, investir, location)

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Bonjour,

Etant du coin et au delà de l’investissement, je comprends pas du tout le prix d’achat ni le prix de la location.

Un F3 de combien de m² ?

Pour exemple, mon appart en location (F3 aussi) dans une ville en face Thionville, est à 720€ HC / mois ou 150k€ à la revente (fourchette basse que m’ont donné les AI) pour 68m²…

Entendons nous, entre les prix qui sont tirés vers le haut par le nombre de frontaliers croissant ou encore la centrale de cattenom qui emploie pas mal de personnes, si c’est à 15 min du Lux et 5 de Thionville alors votre bien se trouve pour moi soit dans la campagne nord-est de Thionville (côté hettange) et là le prix est bizarre, soit de l’autre côté e l’autoroute (côté angevillers) et le prix est dans le marché, mais sans plus.
Je suis parti du principe que ce n’était pas Hayange ou Florange car ces endroits sont plutôt sinistrés et la population radicalement différente…

Pour Angevillers et alentours, j’émets une réserve à cause des points suivants :
- Tout le côté à l’Ouest de l’A31 est connu pour être complètement miné dans le sous-sol. Il y a déjà eu des affaissement de terrain dans le coin à cause des anciennes mines inondées.
- En fonction de la localisation du bien, notamment sur une route FR <=> LUX, le bruit / traffic peut être juste insupportable avec le train train des voitures de frontaliers.
- le côté angevillers est quand même moins bien côté pour les frontaliers, car peu de services, vous êtes quand même loin de Thionville, de l’A31 ou d’une gare pour vous rendre au Lux, et les routes en hiver par temps de neige sont beaucoup moins bien déneigé que Thionville / Lux ou Audun / Esch-sur-Alzette…

Setanta

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#6 12/11/2015 18h56 → Achat locatif d'un F3 en Moselle... (immobilier, investir, location)

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Bernard2K a écrit :

DDtee a écrit :

Une chambre de 8m2, d’après la loi ne peut être comptée comme chambre mais uniquement comme bureau.

Ca m’étonne ; je n’ai rien trouvé de tel.

Le décrêt de 2002 dit que :
"Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes."
source :
Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. | Legifrance

Merci pour votre source.
Quelle est la différence pour vous entre un T1 et un T1 bis ?


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#7 12/11/2015 19h13 → Achat locatif d'un F3 en Moselle... (immobilier, investir, location)

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Pour moi :
T1 : 1 pièce principale + cuisine séparée
T1 bis : 2 pièces principales dont l’une contient la cuisine non séparée
T2 : 2 pièces principales + cuisine séparée

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#8 12/11/2015 19h29 → Achat locatif d'un F3 en Moselle... (immobilier, investir, location)

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Pour moi :
T1 : une pièce principale, y compris le coin cuisine
T1 bis : une pièce principale + une pièce secondaire (cuisine par exemple) ou chambre < 9 m2
T2 : une pièce principale + une chambre > 9 m2

Désolé pour cet aparté @Moselleinvest


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#9 12/11/2015 23h43 → Achat locatif d'un F3 en Moselle... (immobilier, investir, location)

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Bonsoir, le bien a été vendu , ce n’est que parti remise , je poursuis mes recherches afin de trouver ce premier bien en autofinancement pour lancer mes investissements immobiliers.

Pour infos setanta le bien était situé sur marspich dans une ruelle très calme, le propriétaire quitte le pays et son  prix est bien en dessous du marché , pourquoi , je n’en sais rien vu l’état impécable de l’appartement .

Des biens du même type sont vendus 110 000 120 000 euros et la le rendement n’est plus le même..

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