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Forums des investisseurs heureux

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#1 09/11/2015 11h08 → Quel prix pour cet immeuble en milieu rural ? (campagne, immeuble, locatif)

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Bonjour
Si vous aviez un instant, je serais très intéressé de savoir quel prix vous donneriez à ce bâtiment. Il s’agit d’un petit immeuble qu’on me propose à l’achat dans une commune rurale de Franche-Comté (entre 1000 et 2000 habitants, population stable).
Je m’adresse donc tout spécialement à mes compatriotes franc-comtois et bourguignons (comme grand21 que je n’ai pas revu depuis qqs temps malheureusement) ou autres investisseurs que le milieu rural ne rebute pas (amis parisiens, ne prenez pas peur !).
Photos à voir ici :
http://www.historytheprof.com
L’immeuble est en très bon état intérieur, un peu de peinture en façade extérieure qui se décolle, mais vraiment peu de choses à reprendre, structures, chauffage, toit sont bien, fenêtres à double vitrage quasi neuf…etc, bref c’est largement habitable en l’état. Un peu de commun à reprendre mais peu de rénovations en tout, j’estime environ 20 000€ ou 30 000€ maximum pour changer ou reprendre qqs éléments et avoir qqc de vraiment propre (salles de bains neuves, un peu de commun). Compteurs séparés, l’immeuble était déjà loué avant.
3 niveaux d’environ 90 m2 chacun, lumineux, pas mal du tout. Le RDC a été loué à une profession libérale pendant longtemps et c’est vrai que ça se prête bien à ce type d’activité. On trouve un F3 et un F4 aux 1er et 2e étages, donc 3 lots en tout, plus un petit grenier où on pourrait faire un F1 mais tout est à faire ici. On peut espérer environ 450 €/mois dans ce canton pour ce type de logement (plutôt fourchette basse). Sans doute pas moins pour le RDC, tout dépend qui loue (logement ou profession libérale), donc en tout environ 1350 - 1400€ par mois pour l’ensemble si les trois lots sont loués et en étant très raisonnable sur les loyers.
Particularités :
- l’immeuble se trouve sur un axe important reliant plusieurs villes importantes de la région. C’est donc un axe qui attire beaucoup de monde (donc intéressant car plutôt recherché) mais qui circule aussi bcp (donc un inconvénient car cela circule énormément et génère de la nuisance sonore car l’immeuble est vraiment bord de route, un point qui me fait hésiter).
- est inclus dans la vente le grand parking que vous voyez sur la gauche, une dizaine de places en tout, plus qu’il n’en faut.
Pensez-vous qu’un tel investissement puisse être pertinent ?
Le prix n’est pas encore fixé, mais avec ces quelques éléments, quel serait votre prix approximativement pour un tel lot ?
Merci par avance de vos avis éclairés.

Dernière modification par nik66 (09/11/2015 11h18)

Mots-clés : campagne, immeuble, locatif

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#2 09/11/2015 17h17 → Quel prix pour cet immeuble en milieu rural ? (campagne, immeuble, locatif)

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Bonjour,

acceptez-vous un avis de parisien ?

A 1ère vue, il y a une parabole sur le pignon ; j’en conclus que la façade est orientée est : du soleil le matin, mais les ténèbres l’après-midi surtout en Franche_Comté où les hivers sont froids et souvent sombres.

Le parking sur le côté ne semble pas constructible ou alors il faudrait obturer les fenêtres sur le pignon de la construction existante.

La boutique semble petite et inoccupée ; le commerçant qui l’occupait aurait-il fait faillite ? Peut-être serait-il plus sage de le transformer en logement vu la déliquescence du commerce en zone rurale.

A mon sens , ce qui fait le prix ou au contraire la décote, c’est la proximité ou l’éloignement des métropoles (Montbéliard, Besançon) et de la frontière suisse : ce sont les zones où vous trouverez facilement des locataires solvables. Si en revanche, vous êtes au coeur de la campagne en Haute-Saône (du côté de Gray par exemple), les locataires seront durs à trouver et auront de petits revenus par forcément très stables.

Dans le 1er cas, une fourchette de 130 à 150 k€, même plus vers la Suisse, est envisageable.

Dans le second cas, je ne suis pas sûr que l’on puisse encore parler d’investissement, je n’offrirais pas plus de 80k€ : le vendeur va certainement hurler, se rouler par terre, mais comme vous serez le seul acheteur, il devra lâcher s’il a besoin d’argent.

Au vu de la construction cà ressemble davantage à la Haute-Saône qu’au pays de Pontarlier, mais je peux me tromper.

Sans vouloir vous faire de peine, dans les économies libérales, la ruralité cela ne vaut plus grand-chose : tout juste bon à y mettre les réserves d’indiens et les bisons, pendant que l’activité économique se concentre dans les mégapoles. Néanmoins, la France n’est pas encore une économie libérale et il n’est pas évident que le bon peuple souhaite qu’elle le soit un jour ; c’est pourquoi la ruralité y a peut-être encore un avenir.

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#3 09/11/2015 19h29 → Quel prix pour cet immeuble en milieu rural ? (campagne, immeuble, locatif)

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Si c’est pour faire du locatif, la question essentielle est celle de l’équilibre offre/demande sur le marché locatif dans cette commune.
Regardez les annonces de location sur le bon coin, ça vous donnera une idée des prix. Regardez s’il y en a beaucoup ou non, et si elles restent longtemps en ligne. S’il y en a beaucoup et qu’elles restent longtemps, c’est qu’il y a sans doute trop d’offres par rapport à la demande.
Promenez-vous dans la commune et regardez le nombre de panneaux "à louer".
Allez voir les agences immobilières et demandez-leur ce qu’elles ont à la location dans le type d’appartement et local commercial que vous aurez à louer.
Regardez s’il n’y a pas une offre de locatif neuf ou récent, résultant d’un programme de promoteur immobilier, ou de logements sociaux, ou autres. Ca peut détourner la demande locative.
Vous dites que c’est habitable en l’état, et pourtant il n’est pas loué : pourquoi ?

Le risque de l’immobilier locatif dans une petite commune, c’est le manque de profondeur du marché. C’est à dire qu’en face de votre offre, il n’y a pas de demande, ou une demande rare (genre une visite tous les 6 mois), ou encore, une demande qui a le choix. Une demande qui a le choix, ça veut dire : vous proposez 450 € de loyer, mais le candidat qui visite vous dit : "à 460 €/mois, je préfère prendre un appart neuf dans tel immeuble que j’ai visité hier ; mais à 350 €, votre appartement m’intéresserait". Et là, vous vous dites :" je loue à 350 €, ou je prends le risque d’attendre encore 6 mois le prochain candidat ?".

idem sur le local commercial en RDC : dans la commune, combien de tels locaux sont à louer ?

Ainsi, à mon avis, il n’y a pas de valeur intrinsèque à cet immeuble, mais seulement une valeur résultant de l’équilibre offre/demande sur le locatif, qui permet seule de savoir si vous allez effectivement le louer.

Petite illustration :
si l’ensemble se loue pour 1400 €/mois, on peut faire un calcul grossier du prix sur base de la rentabilité brute. 16800 € de revenu locatif par an, et je veux 10 % de renta brute, donc je dois le payer maxi 168 000 €. - 30 k€ de travaux, reste 138 k€. - 8% de frais de notaire, je dois le payer 128 k€. Voilà le bon prix pour un investisseur dans l’immobilier locatif !
Sauf que, le scénario suivant se déroule : avec la demande locative très faible, vous arrivez à seulement un tiers des lots loués, en moyenne sur les 3 premières années. Renta brute : 5000 €/158 000 = 3,3 % de renta brute. Vous vous dites : il faut baisser les loyers.
Un an plus tard, après une baisse de 20 % des loyers, tout est enfin loué. Mais quand un locataire part, vous mettez 6 mois à en trouver un nouveau, en moyenne.
Au bout de 10 ans, quelle aura été la rentabilité réelle de ce bien, en moyenne ? De l’ordre de 4,5 à 5,5 %.
Quel aurait donc été le vrai prix d’achat qui aurait permis d’avoir 10 % de renta brute, sur les 10 ans en moyenne ?

Simple exemple fictif bien sûr ; peut-être que la demande locative est élevée. Mais c’est en tout cas le paramètre essentiel à bien qualifier avant de déterminer si ce bien est intéressant et pour déterminer un prix qui le rendrait intéressant pour vous.

PS : à propos du parking, vous parlez de la zone gravillonnée à côté de la maison, ou du parking goudronné repéré par le panneau "parking" ? Si c’est la zone gravillonnée, je n’ai pas l’impression qu’il y ait 10 places ! Si c’est la zone goudronnée, je me demande pourquoi un panneau bleu indique un parking public si c’est un terrain privatif…

Dernière modification par Bernard2K (10/11/2015 00h29)

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#4 09/11/2015 20h15 → Quel prix pour cet immeuble en milieu rural ? (campagne, immeuble, locatif)

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Merci aux parisiens pour leurs réponses de qualité !
Le RDC était occupé par une profession libérale. Je sais qu’un médecin serait aussi éventuellement intéressé par le bien car on est en centre bourg avec un parking.
Le parking sur le côté n’est en effet pas constructible. Il y avait eu un accord avec la mairie pour que le parking soit accessible au public je crois, mais je n’en sais pas plus.
On est en zone "moyenne" : ce n’est pas le haut Doubs frontalier (car là je ne me et ne vous poserais pas la question, je prendrais immédiatement !) ni non plus le vide de la Haute Saône. Environ 40 km de Besançon.
@ stokes  Complètement d’accord pour le problème du marché locatif. On n’est pas dans un endroit catastrophique. A toutes les échelles on observe les mêmes mouvements de population, concentration vers les périphéries des pôles et les axes majeurs. Que cela soit la Franche-Comté ne change pas au fait qu’il y existe aussi un vrai marché immobilier avec des zones parfois désertifiées mais d’autres tendues avec une réelle demande. Ici, c’est une zone intermédiaire.
@ Bernard2K Je fais le même calcul théorique que vous, sauf que vu la zone dans l’orbite de Besançon on devrait louer plus facilement. Mais votre raisonnement pose bien un des vrais pbs de ce genre de bâtiment.
Le fait que cela soit très proche d’une route très bruyante ne vous semble pas être un vrai problème ?

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#5 09/11/2015 21h11 → Quel prix pour cet immeuble en milieu rural ? (campagne, immeuble, locatif)

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Avec des fenêtres double vitrage cela ne doit pas être un problème insurmontable ; en revanche, c’est une raison de plus pour tirer le prix à la baisse.

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#6 10/11/2015 00h40 → Quel prix pour cet immeuble en milieu rural ? (campagne, immeuble, locatif)

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Il y avait eu un accord avec la mairie pour que le parking soit accessible au public je crois, mais je n’en sais pas plus.

C’est un point à approfondir. Je ne connais pas bien le sujet, mais je me dis naïvement qu’un terrain privé ne peut pas être utilisé comme parking public sans une contrepartie quelconque. Essayez de comprendre d’où vient cet usage, s’il y a un document qui l’enterrine, quelle est la durée de l’éventuelle convention qui lie le propriétaire à la commune… Naïvement, je me dis que la commune devrait payer un loyer !

L’attractivité d’être situé à 40 km de Besançon, j’ai des doutes.

L’attractivité rayonne jusqu’à 40 km des très grandes villes à condition d’avoir : le transport vers la ville (autoroute gratuite et/ou le train), mais aussi, en local : les services pour les enfants (école, collège, activités sportives et culturelles), les commerces… associé si possible à l’avantage de la campagne : du calme et un jardin (ou au moins la vue sur des espaces verts). Des villes de l’ordre 10 000 habitants en périphérie des très grandes villes cumulent ces avantages. Alors que là, on a les inconvénients de la ville (bruit, pas de jardin, habitat collectif) sans en avoir les avantages. Cela dit, on peut avoir de la demande localo-locale. Mais cette demande ne va pas être très importante, d’où l’intérêt de bien la cerner.
Par contre, je doute que quiconque travaillant à Besançon vienne louer à 40 km de son lieu de travail, au bord d’une route passante et sans jardin.

Pour le bruit, personne ne peut mieux juger que vous en allant sur place.

j’ai vécu à côté d’une route passante. Le pire est en été, on doit ouvrir la fenêtre pour avoir de l’air et là on prend le bruit de la circulation plein pot.

Dites-vous bien que l’émergence du bruit se détermine par rapport au bruit ambiant ; le bruit de la circulation est donc bien plus notable la nuit.

Le pire, même fenêtre fermée, ce sont les poids-lourds qui commencent à rouler à 4 ou 5 heures, sur route mouillé. Le bruit d’un poids-lourd sur route mouillé, dans le calme du petit matin, ça fait du barouf.

Regardez si les poids-lourds circulent sur cet axe. Si vous avez la chance d’avoir une interdiction aux poids-lourds "sauf livraison" ou "interdit en transit" ou équivalent, c’est déjà bien.

A priori, d’après les photos, pas de ralentisseur : un bienfait. On pourrait croire qu’un ralentisseur est une bonne chose, mais ça fait sauter la charge dans les camions et ça fait un bruit terrible.

Dernière modification par Bernard2K (10/11/2015 07h55)

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#7 10/11/2015 04h54 → Quel prix pour cet immeuble en milieu rural ? (campagne, immeuble, locatif)

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Bonjour Nik66,

Comment va-t-on ?? ;-)

Envoyez moi la commune par MP, c’est un facteur déterminant quand même … Pour avoir une réflexion objective …

En tout cas quelques éléments de réponses plutôt pertinents de la part des deux précédents intervenants … A adapter à la vraie réalité du marché local .

J’essaierai de vous donner un avis plus complet ce soir…

Et je risque d’être dans le secteur ce week-end, on pourras peut-être en débattre de vive voix autour d’un verre … A confirmer !

Bonne journée !


rêver sa vie ou vivre ses rêves …

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#8 10/11/2015 17h38 → Quel prix pour cet immeuble en milieu rural ? (campagne, immeuble, locatif)

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Bonjour,

Juste une précision pour nik66

Je sais qu’un médecin serait aussi éventuellement intéressé par le bien car on est en centre bourg avec un parking

Si l’accès se fait par la porte que l’on voit sur les photos, ce n’est pas accessible au personnes à mobilité réduite car il y a quelques marches, et donc normalement impossible qu’un médecin s’y installe. Il faudrait une rampe d’accès au minimum… les normes PMR sont particulièrement contraignantes !

Donnez nous des nouvelles du projet quand vous en avez !

Lili


Quand souffle le vent du changement, certains construisent des murs, d'autres des moulins (proverbe chinois).

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#9 10/11/2015 19h16 → Quel prix pour cet immeuble en milieu rural ? (campagne, immeuble, locatif)

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Il me semble que le médecin peut tout de même s’installer et justifier du non accès PMR par le refus du propriétaire de le réaliser.

De toute façon, la municipalité fera bien un petit effort pour attirer un toubib : par exemple prendre à ses frais la réalisation de  l’accès PMR ou mieux payer le loyer à sa place. Dans ces coins, les vaches sont mieux soignées que les personnes, tellement les médecins se font rares.

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#10 10/11/2015 22h35 → Quel prix pour cet immeuble en milieu rural ? (campagne, immeuble, locatif)

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Bonsoir Nik66,

Tout d’abord agréablement surpris de la commune sur lequel se situe le bien.
(transmise en Mail par choix, désolé pour les curieux, je ne la dévoilerai donc pas ici … même si du coup il est bien plus aisé d’avoir un avis objectif …)

On est bien loin des zones désertifiées, des vides haut-saônois, et il parait même qu’en hiver le jour arrive parfois jusqu’à la façade … On a même vu un rayon de soleil percé le 03 février 1998 et le 16 janvier 2004 !!!

Allez trêve de boutades, c’était un petit clin d’oeil au parisien ;-)

On peux donc bel et bien qualifier cette zone "d’intermédiaire".
Et l’attractivité (bon, si je puis dire…) de la petite ville d’à côté sera sans doute même bien plus forte que celle de Besançon …
Ca ne me dérangerait aucunement d’investir là-bas ! Et autre point très positif, c’est à côté de chez vous, sans doute l’affaire de 20 min…

Ensuite pour ma part, je ne prêterai strictement aucune attention au parking dans mon raisonnement, et n’en tiendrai absolument pas compte . Je le considérerai uniquement comme une cerise sur le gâteau, un petit plus, mais rien d’autre … Un peu comme une série de garage, où l’on pourrait en détaché 2 ou 3 pour louer à part des logements, et se payer les fonciers avec par exemple.(en le privatisant, en louant certaines places, en faisant payer un loyer à la commune ou au commerçant d’à côté qui serait interessé …)

Bien sûr tout ceci ne m’empêcherai pas de me renseigner exhaustivement sur ce parking dès maintenant … Mais à mon sens, ne pas l’inclure dans la question "cet immeuble est-il un bon investissement ?"

Le bâtiment en lui même semble de bonne construction, m’as l’air sain et dans un état correct. C’est un point positif.
De plus, il est indépendant, ce que j’affectionne pour ma part (même si c’est deux côtés de plus à entretenir … ;-))

Par contre effectivement, cet axe doit être particulièrement bruyant. C’est une donnée à prendre en compte . Il est quand même dommage d’habiter "à la campagne" et de se retrouver avec les mêmes contraintes sonores que nos amis parisiens !!! Surtout que les logements situés 150m en retrait doivent être baignés par le chant des rossignols …
C’est un paramètre que j’avais du mal à prendre en compte auparavant, mais pour le vivre depuis peu, c’est peut-être un facteur à ne pas négliger .

Autre problème induit par cet axe fréquenté et bruyant, cela vous enlève clairement la possibilité de passer le local du Rez de chaussée en logement . Peut-être qu’aux étages ça peux passer, mais au Rez de chaussée, y faudrait trouver des candidats …

Concernant le local commercial, ma dernière acquisition en comporte deux. C’est ce qui fait que j’ai une renta de dingue . Mais je pense que j’ai eu beaucoup de chance (un salon de coiffure refait à neuf et installé depuis 14 ans avec une clientèle fiable, et l’autre grand local complètement désaffecté ou j’ai trouvé un restaurateur interessé pour un système gagnant/gagnant , pourtant dans une ville clairement en perdition (cité d’ailleurs par notre ami parisien Stokes qui semble connaitre notre secteur …)

Je penses donc qu’il faut être extrêmement prudent avec les locaux commerciaux dans ces localités, et la vôtre en fait partie . Bien sûr, ça peux être le bon plan … Mais gardez bien à l’esprit que ce local peux rester vide des années !!! A moins que l’historique démontre qu’il est loué sans problème depuis des décennies, et encore, les performances passées ne préjugent pas de celle à venir , comme dirait l’autre … L’idéal est de trouver quelqu’un de réellement interessé en amont de l’achat, c’est ce que j’ai fais … Sinon guère possible de faire des prédictions dans ces zones …

Autre point qui me chagrine … Il n’y a que trois lots . Je trouve ça faible pour amortir les risques (vacances locatives, local commercial non loué, mauvais payeur, dégradations …)
Je serais bien plus confiant avec au moins cinq lots. Ce qui vous permet de gérer une situation difficile sans perdre 33 ou 50% de vos revenus …

Par contre LE point positif essentiel, et même primordial, la demande !
Elle semble excellente ! Si demain je veux louer dans cette commune, j’aurais juste quasiment aucun choix ! Seulement 5 biens sur le marché, dont 4 qui ne correspondent absolument pas à mes attentes …
Comme vous le savez j’ai investi dans une commune à côté de chez vous, au même nombre d’habitants, et l’offre est en moyenne 3 fois plus élévée (une quinzaine de biens sur le marché), et je n’ai pourtant strictement aucun soucis à louer à des locataires convenables ! Et jamais aucunes vacances locatives sur cinq lots … Mais effectivement, l’immeuble est situé au calme, quel est la part réelle d’influence ??

Il me semble que vous ne bricolez pas trop… Donc bien estimer et bien intégrer vos travaux (en étant large, pas fini d’avoir des surprises ..) dans vos calculs de renta, parce que c’est un coup à lui mettre une méchante claque si vous sortez du "rafraîchissement" …

Donc pour ma part, la demande est là, la commune est bonne, voir même plus (quid de l’emplacement?) , le batiment est correct, rien ne me rebuterai plus que ça …
Hormis un prix non adapté !

Pour faire simple, ne comptez que les revenus des deux appartements. Si l’affaire tiens encore debout et que la renta est correcte, elle ne pourra que être meilleure … Et vos calculs laisseront une bonne marge . Si cela laisse ressortir une renta médiocre, je laisserais tomber. Par chez nous pour un immeuble de rapport, c’est 10% mini , sinon aucun interêt à la ruralité ! (Donc 8% en comptant que les deux appartements peut-être, mais pas moins …)

Alors pour répondre à la question, (et rejoindre Stoke), j’estime que 80000 euros serait un bon prix.
Dans tout les cas, je ne dépasserai pas les 100000 euros. Surtout en faisant appel à des artisans …

Et toujours se rappeler de la règle d’or dans notre type d’investissement et notre secteur : la renta se fait à l’achat, et rien d’autre !
Le contexte est ultra bon pour nous en ce moment, du fait de la conjoncture et de la frilosité des investisseurs lambda, qui mettrait pas un kopeck à la campagne ! Merci à eux ! Changez rien ! ;-)

N’ayez aucun scrupule à faire une proposition indécente, c’est comme ça que ça marche chez nous, n’en déplaise à certains … Moi le vendeur je le connais pas, alors si vous pouvez le saigner, le dépecer, le découper, l’éventrer, faites-le !!! (Houlà je risque de me faire pourrir là, fallait bien finir par un petit trait d’humour … ;-)

Jack l’éventreur … (mais qui dort bien la nuit ;-) )

P.S : je vais essayer de m’arranger pour qu’on se croise, mais fallait bien partager aussi avec la communauté ! Te tiens au jus !

Dernière modification par grand21 (10/11/2015 22h54)


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#11 10/11/2015 23h39 → Quel prix pour cet immeuble en milieu rural ? (campagne, immeuble, locatif)

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@Lili
Pour l’accès handicapé, il y a un accès par l’arrière du bâtiment qui offre une autre porte d’entrée (voir photo ajoutée de la porte arrière sur le lien www.historytheprof.com).

@Grand21
Merci bcp pour cet avis renseigné et précis. Vraiment très peu de travaux (j’ai ajouté une photo, qualité pas bonne mais suffisant pour voir un aperçu clean des appartements du dessus sur www.historytheprof.com).

La commune me semble en effet assez interessante, peu d’offre, et entre deux villes moyennes, un axe pas mal peuplé. Le seul équivalent en location sur leboncoin est un F4 à 520€/mois. Les T2 sont à 400 !

C’est l’emplacement et le bruit qui me posent le plus de problème sen fait et c’est pour ça que j’ai demandé un peu l’avis de tout le monde à ce sujet. Je me retrouve d’ailleurs très souvent avec ce genre de situation, très fréquente dans nos commune : un bâtiment, parfois bien, mais qui se trouve sur l’axe le plus passant, plein centre ville. Moi, clairement, je ne louerais pas ici car le calme est primordial pour moi. Mais les autres… ? Les locataires éventuels, que feraient-ils ? Merci de vos retours si vous avez un bâtiment avec un tel emplacement ou si vous pensez qu’il faut les fuir absolument.

Pour le reste, le prix ne sera pas de 80 ou 100 000€. Si j’ai bien senti l’affaire et les qqs autres personnes intéressés, ça devrait sortir vers 130 k€. Cela me semble un peu cher en effet… Sauf si on peut en effet avoir environ 1400€/mensuel en tout ? Bref, j’hésite beaucoup à ce prix. Je pense faire une offre de toute façon en dessous si je me lance et voir ce que font les autres.
J’attends plus d’info sur le bien tout d’abord.

Dernière modification par nik66 (10/11/2015 23h41)

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#12 11/11/2015 07h34 → Quel prix pour cet immeuble en milieu rural ? (campagne, immeuble, locatif)

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nik66 a écrit :

Moi, clairement, je ne louerais pas ici car le calme est primordial pour moi. Mais les autres… ? .

Pour les autres, c’est exactement pareil. Il s’agit là d’un bien avec défaut, qui doit être pris en compte dans le prix de vente et dans le tarif de location ensuite.

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#13 11/11/2015 11h07 → Quel prix pour cet immeuble en milieu rural ? (campagne, immeuble, locatif)

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Bonjour

Quelques rapides investigations m’ont permis d’identifier la commune et l’edifice, mais je resterai discret.

Il semble que l’ancien proprietaire et exploitant du local commercial soit desormais loge gratuitement pour 2 ans par l’administration penitentiaire.

J’imagine donc qu’un liquidateur a ete ou va etre designe pour vendre cette maison et indemniser  les victimes du proprietaire. A priori ce sera donc une vente aux encheres.

Du coup je me permets quelques conseils supplementaires :

-vous mefier comme de la peste du vendeur qui connait toutes les arcanes du droit et qui va essayer de truquer cette vente depuis le fond de son cachot : il est probable qu’un de ses proches soit sur l’affaire afin de racheter l’immeuble a vil prix.

- le local commercial ne vaut plus rien : quel est le client qui accepterait d’en franchir la porte sans apprehension ? Sa transformation en logement est la seule issue possible.

- prenez votre propre notaire pour finaliser la vente, surtout pas celui du vendeur !

En revanche la localisation n’est pas mauvaise du tout, proche des grands axes de circulation et de plusieurs villes gfandes ou moyennes. On doit pouvoir y trouver des locataires sans trop de mal.

Bon courage mais soyez prudent ; lorsque l’on dine avec le diable il est d’usage de se munir d’une longue cuillere.

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#14 11/11/2015 16h04 → Quel prix pour cet immeuble en milieu rural ? (campagne, immeuble, locatif)

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@ stokes
Oui, j’ai entendu un peu parler de l’affaire. Il s’agissait d’un notaire véreux.
Je me demande si tout cela ne finit pas par être problématique…
En tout cas merci à tous pour vos contributions, la qualité des échanges est vraiment très appréciable ici.

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#15 11/11/2015 16h23 → Quel prix pour cet immeuble en milieu rural ? (campagne, immeuble, locatif)

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Très véreux en effet : 6 ans d’instruction nécessaires avant de le juger, plus de 30 parties civiles, préjudice supérieur à 1M€, condamnation allant au-delà des réquisitions du procureur.

De surcroît, le même individu a aussi été traduit en justice pour des faits de violence physique commis sur une de ses employées.

L’affaire est peut-être séduisante mais le contexte me rendrait prudent comme un renard.

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#16 12/11/2015 23h21 → Quel prix pour cet immeuble en milieu rural ? (campagne, immeuble, locatif)

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Alors là félicitations Stokes !!

Il est pas beau ce forum ??

Demandez un renseignement et on vous balance l’historique en deux temps trois mouvements !!!

On voit que certains ont des procédures de fin limier bien rôdées !!! J’aime !!!

Un ancien des RG ?? ;-)

Dernière modification par grand21 (12/11/2015 23h22)


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#17 13/11/2015 10h34 → Quel prix pour cet immeuble en milieu rural ? (campagne, immeuble, locatif)

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Stokes, pour savoir tout ça vous êtes de la région ou vous la connaissez bien… ?

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#18 13/11/2015 13h27 → Quel prix pour cet immeuble en milieu rural ? (campagne, immeuble, locatif)

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Bonjour,

J’y passe chaque année quand je vais au ski ; cela s’arrête là. Simplement, les informations que vous avez données permettent d’identifier rapidement la commune et le bien. Je n’en dirai pas plus sinon tout le forum sera sur l’affaire, qui n’est d’ailleurs peut-être pas aussi bonne que cela.

Je rejoins Grand21 sur le fait que cette localisation n’est sans doute pas aussi rurale que vous le laissiez entendre. Il y a sans doute une demande locative de la part de personnes travaillant dans la ville moyenne à proximité. Néanmoins, cet environnement (maison de village en bord de grande route) n’attirera que ceux qui n’ont pas les moyens de se loger dans la dite ville, en aucun cas ceux qui veulent quitter la ville pour habiter au calme.

Faute de marché significatif pour la location dans cette commune, je vous suggère de procéder comme suit : établir le niveau moyen des loyers dans cette ville moyenne, retrancher un forfait journalier pour l’AR en voiture depuis le village (inutile de rêver : à la campagne on ne prend guère les transports en commun même s’ils existent !), pratiquer ensuite un abattement de 20 à 30% et cela vous donnera votre fourchette de loyer.

Très franchement, le potentiel d’une maison de village en bord de grande route me laisse circonspect : la plupart du temps, ce type de maison est fermé voire à l’abandon, pas seulement en Bourgogne ou en Franche-Comté, mais quasiment partout en dehors des zones touristiques. Le voyageur automobile que je suis passe de village gris en village gris ; il ne voit que volets fermés et façades décrépies ; il cherche vainement une boulangerie ou un bistrot ; il ne voit pas âme qui vive cheminer sur les étroits et dangereux trottoirs de ces villages, si tant est qu’il y ait des trottoirs !

Cette situation est la résultante immédiate de l’exode rural qui a frappé nos campagnes ; les quelques habitants qui y demeurent préfèrent désormais largement vivre à l’écart ou en retrait des axes de circulation. De nombreuses maisons de bord de route sont à vendre mais leurs propriétaires ont bien du mal à trouver acquéreur, même en réduisant leurs prétentions ; lorsqu’elles ne sont pas à vendre, leurs volets restent désespérément clos à l’exception de la période de Toussaint quand les proches viennent déposer quelques chrysanthèmes sur la tombe de leurs aïeux qui ont tant trimé pour bâtir une bicoque qui ne vaut presque plus rien.

Dans le cas qui vous intéresse, si les camions sont aussi nombreux que cela, il faudra prévoir une rénovation fréquente de la façade, sinon elle va rapidement prendre une teinte grisâtre qui découragera tout locataire. On ne le dit pas souvent mais le gris est la couleur de la campagne de France : les champs, les maisons, le ciel, les étangs….

A mon tout maintenant de poser une question, qui vaudra autant pour vous que pour Grand21 : pourquoi les quelques restaurants qui peuplent encore les villages gris de Bourgogne ou de Franche-Comté sont-ils aussi chers ? Même le café pris au comptoir y est plus onéreux que dans le 94…

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#19 13/11/2015 13h51 → Quel prix pour cet immeuble en milieu rural ? (campagne, immeuble, locatif)

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J’approuve le constat d’ensemble bien que le tableau soit un peu noir tout de même. Pour le Jura et le Doubs qui sont "mes" terres, la situation est plus contrastée : tout ne se vide pas, la population globale continue d’augmenter dans ces départements et tout dépend donc des secteurs. Certains sont en crise, d’autres se portent bien. Vous décrivez en effet la situation de beaucoup de centres de bourgs qui doit s’appliquer d’ailleurs à beaucoup de régions. Beaucoup étaient des villages le long d’une rue, la population quitte les centres et vit dans la verdure à l’écart maintenant. Mais ce n’est pas le cas partout, certains bourgs s’en sortent mieux.
Globalement, cela fait une difficulté est anti qu’investisseur car, bien sûr, la grande majorité des immeubles locatifs se trouvent dans ces rues centrales qui se dépeuplent car les commerces quittent les centres et les rues y sont trop bruyantes avec l’explosion du trafic. Pas simple dans ces conditions de trouver la perle rare, le petit immeuble qui reste proche des services mais qui ne soit pas situé sur ces axes devenus trop bruyants.
J’y réfléchis beaucoup et c’était une des raisons de lancer ce post : que vaut, d’une manière générale, ce genre de petit immeuble de centre bourg sur axe très passant, situation qui est majoritaire dans ma région. Etant peu aguerri en matière d’immobilier, les retours de ceux qui ont de l’expérience sont précieux.
Il me semble que l’idéal pour louer dans de bonnes conditions n’est pas ce type de bâtiment. Chez moi au moins, la demande locative est forte sur les petites maisons individuelles. Les locataires restent souvent plus longtemps et on a moins de problèmes. Il y a évidement un inconvénient : il est presque impossible d’avoir une rentabilité brute d’environ 10%. Pour celui qui se contenterait de 5%, ce serait sans doute le plus simple. Un ami en loue une demi douzaine dans un village près de chez moi, elles sont parties très vite car la demande est forte pour ces biens. Inversement, les appartements à louer dans les villes centres sont vraiment pléthoriques (Lons le Saunier par exemple) et il est très difficile de maintenir les prix des loyers tant il y a de l’offre.
Bref, j’ai encore bien du mal à y voir clair entre l’offre et la demande et les meilleurs choix à effectuer, tant pour le bien que de sa localisation dans une région comme la mienne, situation qui n’est peut être pas si rare : les membres du forum ne sont tout de même pas tous lyonnais ou parisiens ?! Il doit bien rester quelques investisseurs ruraux ?
Pour votre question sur les restaurants, voilà un secteur que je connais assez bien dans mon coin. Si vous cherchez des bonnes adresses, n’hésitez pas ! Quant aux prix… je ne sais pas si c’est plus ou moins cher qu’ailleurs… Il me semble que la qualité a un prix. Dans mon périmètre (secteur d’Arbois), nous avons la chance d’avoir beaucoup de très bonne table…

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#20 13/11/2015 13h52 → Quel prix pour cet immeuble en milieu rural ? (campagne, immeuble, locatif)

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stokes : bien d’accord avec vous sur le risque résultant de la nature bien particulière du vendeur… Et bravo de l’avoir débusqué.

Je rejoins tout à fait vos arguments sur l’attractivité (ou plutôt le manque d’attractivité). C’est ce que j’écrivais plus haut, sans connaître le lieu exact.

Celui qui travaille en ville, il veut habiter sur place ou alors juste en périphérie. S’il va à la campagne, c’est pour être au calme et si possible avec jardin.

Les loyers des deux villes voisines ne doivent pas être très élevés, donc quand on ajoute une décote pour éloignement + bruit + collectif+ pas de jardin, il reste pas grand chose.

Encore deux choses à propos de l’habitat en centre ville :
- dans certains villages, notamment des villages encaissés des Alpes, tout le centre ville est mort. Magasins fermés, immeubles fermés. Le bruit, l’encaissement, ont fait fuir les gens. Les façdes sont grises et mortes. C’est impressionnant.
- sans aller jusque là, la tendance dans beaucoup de villes est à la "périphérisation". Côté logement : des villas et immeubles, récents et dans des quartiers calmes avec espaces verts, tirent les habitants vers la périphérie. Les commerces y vont aussi ; ceux du centre ville déménagent ou ferment. Au bout d’un moment, tout le monde prend la voiture pour aller chercher le pain dans des magasins excentrés. Le centre ville dépérit peu à peu, tout en restant "pittoresque" dans le meilleur des cas, s’il a du cachet.

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#21 13/11/2015 18h22 → Quel prix pour cet immeuble en milieu rural ? (campagne, immeuble, locatif)

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nik66 a écrit :

Il me semble que l’idéal pour louer dans de bonnes conditions n’est pas ce type de bâtiment. Chez moi au moins, la demande locative est forte sur les petites maisons individuelles. Les locataires restent souvent plus longtemps et on a moins de problèmes. Il y a évidement un inconvénient : il est presque impossible d’avoir une rentabilité brute d’environ 10%. Pour celui qui se contenterait de 5%, ce serait sans doute le plus simple. Un ami en loue une demi douzaine dans un village près de chez moi, elles sont parties très vite car la demande est forte pour ces biens. Inversement, les appartements à louer dans les villes centres sont vraiment pléthoriques (Lons le Saunier par exemple) et il est très difficile de maintenir les prix des loyers tant il y a de l’offre.
Bref, j’ai encore bien du mal à y voir clair entre l’offre et la demande et les meilleurs choix à effectuer, tant pour le bien que de sa localisation dans une région comme la mienne, situation qui n’est peut être pas si rare : les membres du forum ne sont tout de même pas tous lyonnais ou parisiens ?! Il doit bien rester quelques investisseurs ruraux ?
Pour votre question sur les restaurants, voilà un secteur que je connais assez bien dans mon coin. Si vous cherchez des bonnes adresses, n’hésitez pas ! Quant aux prix… je ne sais pas si c’est plus ou moins cher qu’ailleurs… Il me semble que la qualité a un prix. Dans mon périmètre (secteur d’Arbois), nous avons la chance d’avoir beaucoup de très bonne table…

Non seulement la maison individuelle se louera plus facilement et à de meilleurs locataires, mais elle se revendra beaucoup mieux qu’un immeuble de rapport déjà occupé.

Vous évoquez le secteur d’Arbois : c’est là une bourgade fort agréable qui dégage l’impression d’une certaine aisance, voire prospérité. J’imagine que le vignoble y est pour beaucoup. Voilà une ville avec de l’activité, du passage, un peu de tourisme, à mon avis bien mieux située que le village où vous avez trouvé cette maison. En revanche, dès qu’on s’éloigne vers la plaine (Mont-Vaudrey) ou la montagne (Andelot, Censeau) c’est un peu le désert.

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#22 17/11/2015 15h45 → Quel prix pour cet immeuble en milieu rural ? (campagne, immeuble, locatif)

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Originaire de Dole et ayant de la famille très proche à Besançon, je suis passé devant ce bâtiment pendant toute mon enfance.

Je garde le souvenir d’une route très fréquentée - et même si je ne l’emprunte plus que 2-3 fois par an, à chaque fois c’est la même chose. Le gros problème pour moi est donc la circulation, notamment celle des poids-lourds (et même celle des tracteurs en saison !).

On peut toujours se dire que pour du locatif, ce n’est pas trop grave, mais le risque est d’avoir un fort turnover… ce qui est toujours problématique dans un endroit où l’on n’est pas certain de la demande.

Point positif tout de même, la population y est en augmentation (pas énorme, mais en augmentation quand même)

Je pense néanmoins qu’il y a mieux à trouver dans la "proche banlieue" de Dole


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