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#1 08/11/2015 16h14 → Investissement locatif sur Lyon à 23 ans ? (appartement, investissement, location, lyon, première fois)

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Bonjour à tous,

Suite à ma présentation, j’avais spécifié que je m’intéressé à un investissement locatif. Mon 1er.

Etant Lyonnais je regarde sur Lyon, car je connais la ville et "les meilleurs endroits" pour investir.
Pour me re-présenter : J’ai 23 ans, commercial.

Pour commencer, j’ai fait une demande de financement à ma banque il y 3 mois, pour connaitre un peu mes possibilité.
Celle-ci me propose 120 000€ sans apport à 2.15% sur 15 ans. ( je ne veux pas plus long)

Ducoup, je regarde en priorité sur Lyon ( 6eme, 2eme, 3eme  et 5eme ; pour ceux qui connaissent), des studio voir T1, qui sont dans cette "gamme" de prix.

Je fais mes recherches via leboncoin, seloger et sites agences, comme century21,…., mais je n’ai pas rencontré d’agence directement.

Via leboncoin, j’ai visité en Octobre,un studio dans une résidence étudiante dans lyon 6eme.
Bien à 95 0000,  de 18 m², loué 425€/mois. Possibilté de l’avoir pour 89000€ soit du 5% brut de rentabilité.
Le bien était libre de bail commerciaux, residence géré par nexity.
J’e n’ai pas fait d’offre car j’ai une certaine apréhention, concernant les résidences étudiantes ( moi-même ayant testé dans d’autres villes ) = frais d’entretiens.

En étudiant un peu plus le concept, j’ai vu qu’avec les baux commerciaux les société gerant nous verser tous les mois un "loyer", soit même durant les mois de juillet et aout qui sont les principaux mois "mort" pour ce type ’investissement ..
Que  pouvez vous me dire de plus au sujet de ces studios en résidences ?? certain de jure que par ca, d’autre non, sur le papier ca à l’air intéressant mais ou je n’ai encore trouvé le mal caché de ce type affaire .. pouvez vous m’éclairer sur ce point ?
La demande de résidence étudiante sur lyon, étant assez forte ( ont construit plus que ca maintenant ..), je me dis que il dois quand même un intéret..

***

D’autre part, au vu de ma possibilité d’investissement, certain mon conseiller d’aller sur saint etienne, car les prix et rentabilité sont intéressante ( ce qui est vrai à 1ere vu ), le probleme, et que d’1, je connais mal le secteur ( comme partout il y a des quartier ou c’est plus intéressant certainement) et, voyant le mal de partout, je pose des questions sur les rentabilités calculées.
Certain ont t’il des expériences à me communiquer sur ce secteur, surtout pour un 1er investissement?

***

Pour mon 3eme point, celui-ci est plus fiscal.
Ce 1er investissement locatif se fera en 2016, et sera loué en location meublé.
Aussi je regarde sur forum, quelle serait la meilleur des solutions pour moi afin de baisser mes "obligation" fiscales.
J’ai vu certain parlé du regime réel simplifié.. est ce utile pour un 1er investissement d’un studio ou T1 ?
Comment reellement le mettre en place ? car beaucoup en parle, ici comme ailleurs, mais comment faire …

Je vous remercie d’avance pour toutes vos réponses.

Louis

Mots-clés : appartement, investissement, location, lyon, première fois

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#2 08/11/2015 16h33 → Investissement locatif sur Lyon à 23 ans ? (appartement, investissement, location, lyon, première fois)

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Vous avez plusieurs files sur les résidences étudiantes ou résidences séniors ou médicalisées… Vous devriez les lire.
Ce que j’en ai retenu c’est qu’on n’est jamais maître chez soi et qu’on dépend des décisions du gestionnaire qui peut rendre votre investissement un calvaire. Donc plutôt à éviter ou si vous y allez, il faut un taux bien supérieur à 5% (plutôt 15%) pour y aller.
Et vous avez raison, ce sont des logements qui demandent des frais d’entretien importants.

Si vous êtes à la recherche d’un rendement immobilier de 5% et ne voulez pas vous tromper, voyez plutôt du côté des SCPI, vous aurez probablement moins de déconvenues à l’arrivée.

Pour le régime fiscal le BIC simplifié est le plus simple à déclarer. Vous prenez les revenus bruts et vous divisez par deux, c’est tout. Le statut au réel nécessite de suivre une comptabilité et le statut au réel professionnel n’est accessible que selon certains critères que vous ne remplirez pas avec un seul appartement.

En conclusion, soit vous cherchez un rendement de 10% brut (et ce sera plutôt sur Saint Etienne), soit vous investissez dans une/des SCPI.
Je trouve qu’acheter aujourd’hui un appart avec 5% de rendement c’est prendre plus de risque (impayés, suivi des locataires, votre mobilité hors de la ville…) que d’acheter une SCPI (possible avec un emprunt) ou une action foncière (impossible avec un emprunt).

Dernière modification par Jef56 (08/11/2015 16h37)


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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#3 08/11/2015 17h30 → Investissement locatif sur Lyon à 23 ans ? (appartement, investissement, location, lyon, première fois)

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Originaire de saint etienne je peux vous apporter un éclairage sur ce marché.

Les prix sont bas c’est une certitude.
Pour un m2 il faut compter entre 650€ et 1680€ (source meilleurs agents)
Les rentabilises sont sur le papier élevées , de mémoire sur le forum vous avez des exemples tournant entre 12 et 15% brut

MAIS

La demande locative n’est pas très élevé, par curiosité aller vous balader en hyper centre en levant la tête vous devriez trouver pléthore de panneau à louer ou à vendre.

Concernant la demande étudiante il y à quelques facs mais dans une proportion et qualité bien moindre qu’à Lyon.

De plus saint Étienne n’a pas énormément d’attraits en tant que bassin d’emplois , le centre ville se vide de ses habitants et de ses commerces qui se tournent plutôt vers la plaine du forez, Roanne ou montbrison.

En conclusion je resterais sur Lyon.
Surtout que vous connaissez mieux les bon secteurs

Après ce n’est que mon avis et en fessant une recherche sur le forum sur l’immobilier locatif dans la Loire vous trouverez des contres exemples qui ont réussi à investir à saint Étienne.

Bonne recherche

Édit: orthographe

Dernière modification par Enivral (08/11/2015 17h31)

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#4 09/11/2015 03h21 → Investissement locatif sur Lyon à 23 ans ? (appartement, investissement, location, lyon, première fois)

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Bonjour,
En ce qui concerne l’investissement en residence etudiante, c’est surtout un objet de defiscalisation et la revente n’est pas aisee, expliquant surement l’attrait du bien que vous avez visite. Regardez s’il est toujours propose a la vente dans 1 mois. J’ai vecu a Lyon et connait un peu St-Etienne, le diagnostique que vous faites est vrai et la reponse de Enivral l’est aussi. Vous aurez de meilleures possibilites de rendements a St-Etienne mais il est preferable d’y avoir plusieurs biens et le marche n’est pas tres attractif. Mieux vaut securiser a Lyon meme avec un rendement autour de 5%. Prenez le temps de la recherche et visez plutot un bien classique, dans une copropriete sans histoire plutot qu’une residence etudiante. Renseignez-vous sur les SCPI, je m’y suis mis et ca securise les 5% (brut). Probleme: vous n’avez pas la fierte d’etre proprietaire d’un appartement, c’est de la pierre papier.


Parrain de mon adorable filleule

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#5 09/11/2015 13h43 → Investissement locatif sur Lyon à 23 ans ? (appartement, investissement, location, lyon, première fois)

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Toujours le problème des faibles rendements dans les grandes villes, mais sécurisé si vous achetez dans un endroit recherché.
Essayer de chercher un bien plus classique, et de dénicher une bonne affaire qui augmentera la rentabilité.
Surtout que 100 000€ sur 15 ans, avec 425€ de revenus locatifs, ca va faire beaucoup à débourser chaque mois! Encore pire s’il n’est pas loué d’un mois…

Dernière modification par Alleex (09/11/2015 13h44)

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#6 09/11/2015 21h48 → Investissement locatif sur Lyon à 23 ans ? (appartement, investissement, location, lyon, première fois)

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Bonjour,
Je loue en direct un petit studio dans un immeuble ancien proche des facs dans le 7eme arrondissement de Lyon: la vacance locative n’existe pratiquement pas. En 6 ans il est resté volontairement vide une semaine entre noël et nouvel an pour que je puisse le rafraîchir et y héberger des amis de passage pour les fêtes.

La demande est très forte et même quand un étudiant quitte en juin, il y a du monde pour le reprendre dans la foulée: soit des étudiants en stage, soit des personnes prêtes à payer les mois d’été pour éviter le stress de la rentrée.

Par contre le rendement (brut) est modeste, autour de 5.8%, mais je pense pratiquer un loyer légèrement sous les prix du marché.

J’ajouterais que de mon point de vue, l’intérêt d’un appartement sur la pierre sur la pierre papier n’est pas qu’une question de fierté (même si elle existe), mais est aussi de pouvoir être utilisé en cas de besoin. De plus je trouve que la location en direct est aussi une expérience enrichissante en terme de rencontres.

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#7 23/11/2015 17h22 → Investissement locatif sur Lyon à 23 ans ? (appartement, investissement, location, lyon, première fois)

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Bjr Louis,

Si vous louez un seul bien meublé vous serez loueur en meublé non professionnel.

Vous aurez alors le choix entre un abattement de 50% sur les loyers ou le réel simplifié qui permet de déduire les charges (travaux, mobilier, publicité etc…).

Attention, cette dernière option oblige une comptabilité qu’il est difficile de tenir.

Je loue depuis 15 ans un meublé et préfère la simplicité de l’abattement.

D’une façon plus générale je vous conseille un coach en immobilier indépendant et ayant une solide expérience (10 ans minimum). Les honoraires sont très faibles.

Il devra accompagner sur le plan juridique, car l’immobilier notamment avec la loi ALUR devient de plus en plus complexe.

Avec Google en tapant  : ’coach immobilier Lyon" vous trouverez votre bonheur.

Bon Investissement !
SL

PS : je vous conseille l’achat d’un bien meublé en bon état et surtout bien placé !

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#8 24/11/2015 00h21 → Investissement locatif sur Lyon à 23 ans ? (appartement, investissement, location, lyon, première fois)

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Bonjour,

Il faut garder à l’esprit que la rentabilité brute est une notion simple à comprendre, mais qui ne rend pas compte de la rentabilité réelle (après charges et impôts) ni des risques de vacance locative pris, d’impayés etc…

La rentabilité (brute) affichée par les agences immobilières et les promoteurs est prise comme égale au ratio suivant : Montant théorique maximal des loyers annuels hors charge / Prix d’achat du bien.

Bien souvent, on n’intègre pas (et à tort) les frais de notaire, ni les frais de crédit dans cette rentabilité brute. Et on ne prend jamais en compte le fait que le bien ne sera jamais loué 100% du temps…

Au final, une rentabilité brute de 5,8% signifie souvent une rentabilité maximale nette de 3% (après impôts, charges) et lorsque les risques d’impayés ou de vacance locative sont supposés nuls. Pour des gens très fiscalisés, la rentabilité nette maximale peut être ainsi de l’ordre de 2% à 2,5%.

Je comprends d’autant moins comment les gens s’évertuent à fixer des rendements locatifs en période de taux bas, car les rendements locatifs sont corrélés au niveau des taux d’intérêt du moment de l’achat. En cas de remontée des taux, la valeur de l’immobilier flanche et les loyers ne sont pas corrélés avec les taux d’intérêt. C’est pourquoi je ne comprends pas le potentiel de hausse des rendements locatifs, qui plus est dans le cadre fiscal et réglementaire extrêmement défavorable du marché locatif privé.

Il me paraît beaucoup plus judicieux et sécurisé d’investir sur des assurances-vie en euros qui rapportent de l’ordre de 2% à 2,5% nets d’impôts, et qui plus est l’épargne est rachetable à tout moment pour pouvoir contribuer à des projets futurs.

A 23 ans, il y a fort à parier que Louis n’est pas pleinement installé dans la vie, et qu’il voudra un jour acheter un appartement, voire acheter plus grand pour se loger lui-même. Dès lors que l’on "investit" dans de l’immobilier locatif, outre les risques que l’on prend, on rogne sa capacité d’endettement future pour l’achat d’immobilier résidentiel à usage personnel.

Accumuler de l’immobilier locatif, c’est donc aussi se brider pour ses propres projets futurs d’extension de la résidence principale : l’immobilier locatif est plutôt l’apanage des vieux rentiers, qui eux investissent en général avec moins d’endettement, et en prenant soin de ne pas amputer leurs projets futurs. Méfiance, donc, à l’idée d’investir dans du locatif quand on a 23 ans, sauf si on est trop dépensier et que l’investissement oblige à un effort d’épargne salutaire. Contrairement à l’idée généralement répandue, un bien immobilier ne s’auto-finance pas (ce n’est pas le locataire et les impôts qui paient l’acquisition à la place du propriétaire) car il y a un effort d’épargne, selon un système d’autant plus vicieux que cet effort d’épargne va croissant dans le temps lorsque l’on s’est adonné à des schémas défiscalisants où seules les premières années fiscales donnent lieu à un remboursement par l’Etat d’une quote-part du capital investi.

Bonne soirée…

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#9 24/11/2015 11h24 → Investissement locatif sur Lyon à 23 ans ? (appartement, investissement, location, lyon, première fois)

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Dans votre cas, Saint-Etienne peut être très intéressant. Je sais que les prix y sont abordables.
En revanche, ayez bien en tête qu’il est impératif d’acheter là où l’on connait.

L’essentiel pour votre investissement est d’arriver à minima à l’autofinancement.
C’est cette condition qui vous permettra de multiplier les opérations.
Sans autofinancement, vous achetez de la dette.

Je me permets de mettre ici le lien d’un article que j’ai rédigé et où j’explique comment, chiffres à l’appui, trouver le bon investissement : Comment trouver le bon investissement immobilier ?

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