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#1 05/11/2015 14h37 → Les étapes d'un achat immobilier : PLU, cadastre, offre, acte de vente, notaire... (achat, clarification, diagnostique, documents, procédure, vente, vérifications, étape)

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Bonjour à tous,

j’aimerais avoir des retours d’expériences et témoignages de la part des forumeurs sur ce sujet.

Lorsque vous avez repéré un bien immobilier (par exemple un immeuble de rapport) :

  1.)  Quelles vérifications faites-vous ? (lire le PLU, consulter les cadastres, enquêter auprès du voisinage, parcourir les derniers PV d’AG et/ou de SCI, etc…)

  2.)  Quand les faites-vous ? / A quelles étapes de la procédure d’achat les faites-vous ? (avant l’offre, après le compromis, etc…)

  3.)  Sous quelle forme, formalisme ? (tout en courrier avec accusé de réception, à l’oral avec le proprio vendeur, etc…)

  4.)  Avec quelle valeur suspensive ? (je ne pas trop comment mieux formuler cela). J’entends pas là : à quel point une mauvaise surprise pour vous va en fait vous permettre de vous dégager de la vente (ouf, tant mieux) ou n’empêchera pas la vente (oups, dommage) ?  (par exemple, souvent l’obtention du prêt est une clause suspensive, je crois)

Pour les questions 2 à 4, d’après ma compréhension (venant de la lecture de ces pages : ici, , et ici), la procédure d’achat/vente peut être décomposée ainsi :
- offre d’achat de l’acheteur au vendeur (orale ou écrite, par agence ou non)
- formalisation d’un acte d’avant-vente (compromis ou promesse), sous seing-privé ou face au notaire
- formalisation de l’acte de vente, face au notaire
(j’ai omis le choix du notaire et l’obtention du prêt, au moins)

Si j’ai tort, merci de me corriger. Si j’ai raison, merci de s’appuyer sur la terminologie pour étayer votre réponse d’exemples.

Je demande tout cela car j’ai l’impression que certaines situations sont peu soupçonnées par certains (la valeur légalement engageante, ou non, d’une offre d’achat orale) tandis que certaines situations sont totalement maîtrisées par d’autres (la réalisation qu’un immeuble possède un lot non référencé au cadastre suite à un découpage non officialisé il y a 5 ans permet, ou non, de se dégager sans frais d’une offre d’achat/d’un compromis de vente).

Merci beaucoup.

Message édité par l’équipe de modération (06/11/2015 12h36) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : achat, clarification, diagnostique, documents, procédure, vente, vérifications, étape

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#2 05/11/2015 21h12 → Les étapes d'un achat immobilier : PLU, cadastre, offre, acte de vente, notaire... (achat, clarification, diagnostique, documents, procédure, vente, vérifications, étape)

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Bonjour,

Pour commencer à répondre à vos questions, je dirai que ce que vous soulevez en 1/ est la base indispensable. A force de visiter des apparts cela deviendra instinctif de vérifier tout cela.

J’ajouterai :
- la qualité de l’emplacement (commerces, écoles, etc…),
- les risques (existence d’un PPR notamment, plus un coup d’oeil sur prim.net)
- les taux des taxes locales (Taxe foncière, CFE)

Pour le 2/, comme je l’indiquais plus haut, je connais la plupart des infos avant de faire une offre
Dans tous les cas, il faut disposer des informations financières avant de faire l’offre (TF, travaux prévus par la copro, travaux prévisibles, loyer attendu)
Ensuite, je demande les autres infos avant signature du compromis (diag énergétique, etc…)

Pour le 3/ : à l’oral, et ensuite par écrit dans le compromis
nous sommes particulièrement vigilants à la rédaction du compromis
beaucoup de gens prennent ce document à la légère, alors qu’en fait il est presque équivalent à un acte de vente car il vous engage complètement

Pour le 4/ outre la clause suspensive classique de l’obtention d’un prêt, penser aux autorisations d’urbanisme (PC, autorisation de diviser, nécessité ou non de créer du stationnement supplémentaire en fonction de votre projet…)
je demande également une clause pour pouvoir faire de menus travaux avant la vente effective, à obtention du prêt
vous pouvez également mettre une clause sur le maintien en l’état de l’appartement pour éviter que le vendeur ne parte avec les moulures au plafond par exemple, ou les ampoules… c’est du vécu !

Je pense qu’il faut vraiment insister sur le compromis, qui est vraiment le document fondamental.


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#3 05/11/2015 22h57 → Les étapes d'un achat immobilier : PLU, cadastre, offre, acte de vente, notaire... (achat, clarification, diagnostique, documents, procédure, vente, vérifications, étape)

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Bonjour Christof,

Vous détaillez très bien les différentes étapes, mais vous oubliez la contrainte de temps, qui peut ne pas être en votre faveur dans une zone hyper tendue: vous serez peut être amené à faire une offre le jour même sans avoir tous les éléments.
Ainsi,
- je m’assure de connaître un minimum le quartier avant une visite, sinon j’arrive avant pour faire un tour, si c’est une rue que je connais moins.
- je prends les infos de copro à l’oral, mais je demande les papiers entre l’offre et le compromis
- je mets des conditions dès l’offre d’achat (fournitures des PVs, absence de servitude, conformité de la description)
- ensuite l’expérience de plusieurs visites permet d’identifier tout de suite les problèmes d’un appartement ou d’une copropriété, mais cela ne vous empêchera pas de tomber sur un propriétaire qui cache des éléments, notamment les travaux, les nuisances. Je faisais une offre sur un appartement avec vue dégagée, mais le terrain en face de l’immeuble allait être construit 3 ans plus tard et boucher la vue. Le propriétaire a préféré faire affaire avec un autre enchérisseur (le même jour) qui posait moins de questions….

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#4 12/11/2015 18h22 → Les étapes d'un achat immobilier : PLU, cadastre, offre, acte de vente, notaire... (achat, clarification, diagnostique, documents, procédure, vente, vérifications, étape)

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Merci pour vos réponses FastHand et Eldoradoimmo.

Savez-vous également s’il est possible de faire une offre d’achat avec conditions ? Ou cela ne sert-il à rien puisque de toute façon il faudra voir cela lors de la promesse ou du compromis ?

Christophe

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#5 12/11/2015 18h30 → Les étapes d'un achat immobilier : PLU, cadastre, offre, acte de vente, notaire... (achat, clarification, diagnostique, documents, procédure, vente, vérifications, étape)

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Bonjour,

Une offre d’achat vous engage, vous avez donc intérêt à mettre des conditions, pour vous désengager rapidement sur des problèmes basiques: servitudes, travaux de copro, etc…
Il ne sert à rien d’en mettre trop, à moins de vouloir effrayer le vendeur.

Voir
Qu’est-ce qu’une offre d’achat d’un bien immobilier ? | service-public.fr

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#6 12/11/2015 20h33 → Les étapes d'un achat immobilier : PLU, cadastre, offre, acte de vente, notaire... (achat, clarification, diagnostique, documents, procédure, vente, vérifications, étape)

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Préférez effectivement rester vague dans l’offre d’achat, pour que le vendeur ne prenne pas peur

Par contre, vous devrez ensuite blinder le compromis


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