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#1 03/11/2015 11h34 → Investissement locatif à Barcelone dans une zone touristique... (barcelone, immobilier, location touristique)

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Bonjour,

Je viens de passer quelques jours à Barcelone où j’ai pu visiter plusieurs appartement dont un qui a retenu mon attention. Je n’ai pas de question précise (sauf sur l’absence d’ascenseur, cf infra) mais tout commentaire ou remarque sont bienvenus.

CARACTERISTIQUES DU BIEN

1. l’emplacement (ville)
Barcelone, capitale de la Catalogne, frappée par la crise comme le reste de l’Espagne, mais qui a mieux résisté grâce au dynamisme de son économie, et aussi grâce au tourisme (avec des chiffres records en terme de fréquentation ces dernières années). Les prix de l’immobilier ont baissé de 30-40% depuis 2007-2008 mais semblent stabilisés depuis 2-3 ans.

2. l’emplacement (quartier)
L’appartement est idéalement situé pour de la location touristique : proche d’un "incountournable" de la ville, nombreux commerces & restaurants, parfaitement desservi : métro, bus et station de taxi à moins de 200m.
Détail important, il se situe dans une rue calme avec très peu de circulation et donc à l’abri du tumulte lié à la présence de touristes etc.

3. l’emplacement (immeuble)
Au 4ème étage sans ascenseur, avec un escalier étroit et assez raide (c’est le gros point noir de ce bien, à mon avis, mais je ne sais pas quelle importance accorder à ce point ?).
D’un autre côté, pas d’ascenseur, pas de concierge : les charges de copropriétés sont limitées (<5% du loyer). Idem pour la taxe foncière.

Appartement traversant (est-ouest), assez lumineux (2 balcons) à refaire entièrement mais avec beaucoup de potentiel (quasiment pas de murs porteurs). Le cas échéant j’ai une personne de confiance sur place qui peut superviser les travaux.

Je connais aussi un peu l’agent immobilier. Il m’a indiqué que le vendeur
- a accepté une offre à 10% sous le prix demandé (le vendeur s’est désisté faute d’obtention d’un prêt)
- a refusé une offre à 15% sous le prix demandé
- pourrait accepter une nouvelle offre à ce niveau si le dossier est bon (i.e. lui assurer que le financement sera obtenu facilement et rapidement)
- ne vendra pas en dessous (c’est un multi-propriétaire qui visiblement n’est pas pressé de vendre)

RENTABILITE DU BIEN

Sur cette base, et en tenant compte des travaux, la rentabilité brute est de 5% (location nue longue durée) mais on peut obtenir du 7-8% en location meublée (1 à 12 mois). Je n’envisage pas de location AirBnB à la semaine, la réglementation sur le sujet est en train de changer et je ne veux pas prendre de risque.

On est loin des rentabilités annoncées par certains ici mais compte tenu du niveau des prix actuels, et du quartier, on peut espérer une plus value à la revente.

FINANCEMENT DU BIEN

A définir. A priori la banque ne financerait que 80% de la valeur du bien. Je devrais donc financer les 20% restants, les frais de notaire et les travaux. Au global cela nécessite un apport personnel de 35% minimum, l’emprunt représentant 65% de l’opération.
Sur ce point je ne sais pas ce qui est le plus judicieux, emprunter long (voire in fine ?) pour avoir un cash flow positif, ou emprunter court pour rembourser au plus vite ? Sachant que ce serait a priori un emprunt à taux variable.

C’est tout pour le moment. Si j’ai oublié des points important n’hésitez pas à m’en faire part, ce sera l’occasion de voir si je ne suis pas passé à côté de certaines choses.

Merci

Message édité par l’équipe de modération (03/11/2015 10h38) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : barcelone, immobilier, location touristique

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#2 03/11/2015 13h34 → Investissement locatif à Barcelone dans une zone touristique... (barcelone, immobilier, location touristique)

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Bonjour,

il y a une légère contradiction entre votre argumentation qui porte beaucoup sur la dynamique touristique de la ville et le fait que vous voulez louer nu à l’année, ou meublé en durée longue (1 à 12 mois). Si vous louez de cette façon-là, vous louez a priori à des autochtones, pas à des touristes.

Le dynamisme touristique contribue partiellement à ce que les autochtones aient les moyens de se loger (le tourisme faisant vivre les commerces etc.).

Mais ça ne dit rien sur le dynamisme du marché locatif tel que vous l’envisagez. Y a-t-il beaucoup de demande locative sur des biens tels que vous l’envisagez, ou au contraire y a-t-il beaucoup d’annonces qui ne trouvent pas preneur ? Dans des biens similaires, au renouvellement de locataire, les loyers évoluent-ils à la hausse ou à la baisse ?

En résumé, quel est l’équilibre offre/demande sur la location de ce type de biens ?

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#3 03/11/2015 14h23 → Investissement locatif à Barcelone dans une zone touristique... (barcelone, immobilier, location touristique)

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Bernard2K a écrit :

Bonjour,

il y a une légère contradiction entre votre argumentation qui porte beaucoup sur la dynamique touristique de la ville et le fait que vous voulez louer nu à l’année, ou meublé en durée longue (1 à 12 mois). Si vous louez de cette façon-là, vous louez a priori à des autochtones, pas à des touristes.

A Barcelone il y a semble-t-il un marché entre la location nue longue durée et la location type AirBnB, à la nuitée ou à la semaine : location meublée de 1 à 12 mois, j’avoue que je n’ai pas suffisamment creusé le sujet, je m’y attelle tout de suite. Grâce à vous j’ai déjà les questions :

Bernard2K a écrit :

Y a-t-il beaucoup de demande locative sur des biens tels que vous l’envisagez, ou au contraire y a-t-il beaucoup d’annonces qui ne trouvent pas preneur ? Dans des biens similaires, au renouvellement de locataire, les loyers évoluent-ils à la hausse ou à la baisse ?

En résumé, quel est l’équilibre offre/demande sur la location de ce type de biens ?

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#4 03/11/2015 14h39 → Investissement locatif à Barcelone dans une zone touristique... (barcelone, immobilier, location touristique)

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Ce sujet m’intéresse.
J’ai découvert Barcelone en Septembre.
Je crois qu’on était logé à Eixample près du Métro Provincia.
Franchement très sympa.

Habitant Toulouse, je m’étais dit que ce serait intéressant d’avoir un pied à terre là-bas: 4 heures de route, ville vivante toute l’année, possibilité de louer à la semaine et d’en profiter quand l’appart est vide.

Comme je ne parle pas espagnol et ne maitrise pas la fiscalité espagnole, je n’ai pas creusé le sujet.
Mais j’ai trouvé que Barcelone rassemblait beaucoup de points positifs.

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#5 03/11/2015 16h39 → Investissement locatif à Barcelone dans une zone touristique... (barcelone, immobilier, location touristique)

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jimbo : pour ce qui est de la location touristique en Espagne, l’offre est déjà abondante. Je suis passé plusieurs fois par Abritel pour trouver un appart à différents endroits (Costa Brava, Costa del Sol, Costa Blanca, Andalousie) et il y a énormément d’apparts référencés.
Quand on est sur place (dans le village ou la ville), les panneaux appartement ou chambre à louer, avec un numéro de téléphone, sont encore plus nombreux.

Entre les Espagnols qui sont venus en France pour travailler et qui ont un appart en Espagne,les gens du coin qui louent chambres et appartements, et les Français (notamment du Sud-Ouest en allant jusqu’aux PO et à l’Aude) qui ont aussi un pied à terre, ça fait du monde. Je ne peux pas être plus précis, mais une chose est sûr : un paquet de gens ont eu la même idée que vous, et l’offre est abondante !

C’est une remarque générale, pas pour Barcelone en particulier.

Dernière modification par Bernard2K (03/11/2015 16h46)

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#6 03/11/2015 18h40 → Investissement locatif à Barcelone dans une zone touristique... (barcelone, immobilier, location touristique)

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Bonjour, sans aucune connaissance sur Barcelone
c’est la rentabilité brut qui me dérange

je suppose qu’avec les 5% bruts annoncé vous ne vous autofinancez pas

donc Ou vous voulez avoir un pied à terre et vous en profitez pour faire un peu d’argent
ou je ne comprends pas l’intérêt de partir faire un investissement dans un endroit ou il faut 
-gérer une fiscalité différentes
-gérer la distance + la langue
pour une rentabilité pas folichonne (avec un apport à 20%)

Espérez-vous une augmentation de l’immobilier dans ce quartier ?

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#7 03/11/2015 19h00 → Investissement locatif à Barcelone dans une zone touristique... (barcelone, immobilier, location touristique)

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Je rejoins l’opinion de @LordWolfy 5% brut, ça donne quoi en net 2% ? Cela permet de remplir quels objectifs ?
Si c’est pour avoir un pied à terre, il est sans doute plus rentable de le louer vous même wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#8 03/11/2015 22h36 → Investissement locatif à Barcelone dans une zone touristique... (barcelone, immobilier, location touristique)

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LordWolfy a écrit :

je suppose qu’avec les 5% bruts annoncé vous ne vous autofinancez pas
donc Ou vous voulez avoir un pied à terre et vous en profitez pour faire un peu d’argent

C’est exactement ça. Petite précision je suis d’origine espagnole et j’envisage d’y retourner vivre prochainement.

Avec des hypothèses raisonnables je dois être tout juste en cash flow positif ou nul, compte tenu du fait que je ne peux emprunter que 65% de l’opération.

LordWolfy a écrit :

Espérez-vous une augmentation de l’immobilier dans ce quartier ?

Oui. Un des gros atouts de ce bien selon moi c’est que sa valeur est "cappée" à la baisse, en revanche à moyen/long terme une hausse conséquente est possible, sinon probable. Je me dis qu’au pire des cas (en cas de stagnation ou baisse lègère de sa valeur) je m’offre un pied à terre pour le tiers de sa valeur actuelle (apport personnel de 35%).

DDtee a écrit :

Je rejoins l’opinion de @LordWolfy 5% brut, ça donne quoi en net 2% ? Cela permet de remplir quels objectifs ?

5% c’est en location nue classique. En meublé on peut atteindre 7-8% voire plus, j’ai vérifié ce point aujourd’hui même. Soit au moins 4-5% nets je pense, ça reste à calculer plus précisément.

DDtee a écrit :

Si c’est pour avoir un pied à terre, il est sans doute plus rentable de le louer vous même wink

Je ne comprends pas. C’est ce que nous prévoyons de faire, le louer (?)

Dernière modification par dangarcia (03/11/2015 22h42)

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#9 04/11/2015 17h59 → Investissement locatif à Barcelone dans une zone touristique... (barcelone, immobilier, location touristique)

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dangarcia a écrit :

Je ne comprends pas. C’est ce que nous prévoyons de faire, le louer (?)

D’être vous même locataire smile


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#10 04/11/2015 22h47 → Investissement locatif à Barcelone dans une zone touristique... (barcelone, immobilier, location touristique)

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C’est à dire qu’au départ on cherchait plutôt dans cette optique, on a trouvé cet appartement par hasard, mais pour moi le 4ème étage sans ascenseur c’est rédhibitoire.

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#11 04/11/2015 23h16 → Investissement locatif à Barcelone dans une zone touristique... (barcelone, immobilier, location touristique)

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dangarcia a écrit :

Bonjour,

On est loin des rentabilités annoncées par certains ici mais compte tenu du niveau des prix actuels, et du quartier, on peut espérer une plus value à la revente.

[/i]

Je ne veux pas doucher vos espoirs de plus-value, mais ne pensez-vous pas que le contexte politique de la Catalogne en particulier et de l’Espagne en général devrait inciter à une certaine prudence ;

-velléités indépendantistes de la la Catalogne : l’Euro sera-t-il toujours en vigueur à Barcelone si elles se concrétisent ? Cette situation n’est pas prévue par les traités.

- élections générales en Espagne qui pourraient amener au pouvoir une coalition à laquelle le "Podemos" participerait. Ce parti, qui a emporté la mairie de Barcelone au printemps, fait de la lutte contre la spéculation immobilière l’un de ses chevaux de bataille

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#12 05/11/2015 19h43 → Investissement locatif à Barcelone dans une zone touristique... (barcelone, immobilier, location touristique)

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Pour répondre à DDtee : c’est notre objectif à moyen terme, nous expatrier et habiter ce logement à Barcelone, ou le revendre pour en acheter un autre, en tout cas investir dès maitenant là bas car je suis convaincu que c’est le bon moment.

dangarcia a écrit :

Je connais aussi un peu l’agent immobilier. Il m’a indiqué que le vendeur
- a accepté une offre à 10% sous le prix demandé (le vendeur s’est désisté faute d’obtention d’un prêt)
- a refusé une offre à 15% sous le prix demandé
- pourrait accepter une nouvelle offre à ce niveau si le dossier est bon
(i.e. lui assurer que le financement sera obtenu facilement et rapidement)
- ne vendra pas en dessous (c’est un multi-propriétaire qui visiblement n’est pas pressé de vendre)

La suite : après avoir pesé le pour et le contre et lu attentivement les avis exprimés ici (merci à vous au passage) nous avons décidé de faire une offre ferme à 15% sous le prix et une garantie de notre solvabilité. Retour quasi immédiat du vendeur, via l’agence immobilière, qui nous fait une contre-offre à 12% sous le prix de départ.

Sachant que nous avons décidé que notre offre était ferme (nous ne proposerons pas 1€ de plus) quelle est la meilleure attitude à adopter dans ce cas ? En informer l’agence et le vendeur au plus vite ("merci pour votre contre-proposition mais notre offre est ferme.") ou attendre qu’il nous relance ?

Je me dis que si on attend quelqu’un d’autre peut faire une offre plus intéressante entretemps. Alors que si on lui répond tout de suite la balle est dans son camp. Qu’en pensez-vous ?

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#13 05/11/2015 20h07 → Investissement locatif à Barcelone dans une zone touristique... (barcelone, immobilier, location touristique)

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Si l’indépendance de la catalogne devient réalité, n’y a t’il pas un risque d’investir dans cette région actuellement ?


"La différence entre le possible et l’impossible, c’est la volonté" (T. Lasorda)

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#14 07/11/2015 12h30 → Investissement locatif à Barcelone dans une zone touristique... (barcelone, immobilier, location touristique)

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dangarcia a écrit :

La suite : après avoir pesé le pour et le contre et lu attentivement les avis exprimés ici (merci à vous au passage) nous avons décidé de faire une offre ferme à 15% sous le prix et une garantie de notre solvabilité. Retour quasi immédiat du vendeur, via l’agence immobilière, qui nous fait une contre-offre à 12% sous le prix de départ.

La suite (ça vaut le détour !) : nous avons donc confirmé notre offre comme étant ferme et non négociable. Sur ce l’agence m’appelle pour me demander comment nous comptions payer, je pensais qu’elle voulait s’assurer de notre solvabilité : pas du tout, en fait c’était pour savoir si nous étions disposés à verser un dessous-de-table !

J’ai refusé net, tout en me disant qu’on ne devait pas être loin du compte et qu’on se dirigeait vers un accord quelque part entre -15% et -12% du prix initial.

Et là surprise : le propriétaire revient à son prix de départ !! Coup de bluff pour nous forcer à accepter la contre offre à -12% ? ou autre acheteur plus conciliant en vue ?

Dernière modification par dangarcia (08/11/2015 01h41)

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#15 09/11/2015 03h25 → Investissement locatif à Barcelone dans une zone touristique... (barcelone, immobilier, location touristique)

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N’oubliez pas que c’est l’acheteur le maitre du jeu. Si le bien vous passe sous le nez ne rien regretter, vous trouverez autre chose plus tard, c’est le jeu.
Vous avez fait une offre avec un prix ferme, tenez-vous a celle-ci. Avez-vous indique une date butoir pour cette offre? C’est important.


Parrain de mon adorable filleule

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