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Forums des investisseurs heureux

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#1 01/11/2015 11h40 → Achat locatif d'un studio en LMNP en grande couronne parisienne... (achat, lmnp, studio)

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Bonjour,

J’ai découvert ce site il y a un mois environ mais j’y apprends des choses très intéressantes. Je me suis décidée à m’inscrire aujourd’hui dans l’idée de demander conseil pour un achat dont la promesse est signée.

VOTRE PROFIL

- salariée de l’entreprise familiale, 36 ans, TMI=14%, revenus=variable, épargne de 500 à 1500€ par mois.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : notions
- Fiscales : notions
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : M. peut dépanner
- Sociales : correct
- Temps disponible : l’activité familiale me donne beaucoup de disponibilité dans l’après-midi

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel studio
- Année de construction environ 1950
- Étage 2ème et dernier étage, luminosité un peu faible jours sombre, uniquement un velux, surface (carrez 23m2 mais il s’agit d’un grenier aménagé en studio, il y a une mezzanine pour la partie nuit), pas d’ascenseur
- Déjà occupé ? précédent locataire parti en juillet
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage individuel électrique
- Un seul velux électrique avec volet électrique télécommandé
- Espaces verts dans la copropriété : non
- Compteurs d’eau avec divisionnaire et relevé manuel. Compteur d’électricité individuel.
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? je ne sais pas. propriétaires débiteurs ? il semblerait qu’il y a eu un impayé de l’ordre de 20k€ il y a quelques années suite au décès d’une dame.
- Concierge  ? non
- Décoration : pas de décoration, très sommaire

LOCALISATION DU BIEN

- IdF Grande couronne
- juste à côté de la gare, à 30min de Paris en train.
- Ville déclinante d’un point de vue économique mais ville universitaire.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Je ne sais pas si cela va prendre de la valeur dans le futur mais l’emplacement proche de la gare assure une meilleure sécurité pour la location ou la revente.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 60k€
- Loyer déjà pratiqué : 470€ hc par le vendeur. J’espère le relever à 500€ voire 520€.
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les ans par sécurité (je loue par ailleurs 2 chambres meublées dans le même quartier depuis 2 ans, 1 mois de vacances locatives en 1an et demi pour le moment)
- Frais de gestion locative non, gestion en direct

- Travaux immédiats : 2000€
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : ras
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) ???
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : semble correct pour le moment

- Taxe foncière hors TEOM : 400€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 100€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : je ne sais pas si je le prendrai puisque je destine le bien à des étudiants ou jeunes actifs dont les parents pourront se porter caution.

- Rentabilité brute : 10%
- Rendement opérationnel brut : 7.5%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 7000€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 2.4% si 20 ans, 2.25% si 15 ans
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte ???
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : épargne personnelle toujours au moins de 10000€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée micro BIC et peut-être au réel ensuite (je loue déjà deux chambres en meublées, mais mon centre d’impôt ne veut pas entendre parler de LMNP au réel en levant l’option…)

CASH FLOW

- Cash flow positif ou négatif ? : positif de l’ordre de 600€ par an si 15 ans

Est-ce une bonne affaire ? Ou est-ce que le rendement est trop faible encore étant donné qu’il s’agit d’un studio ?
Personnellement, je suis assez confiante même si le marché de la location semble un peu plus morose ces derniers mois. J’ai réussi à relouer mes deux chambres meublées avec 0.5 mois de vacances locatives dans le même quartier.
Mais ma famille est plutôt réticente étant donné qu’il s’agit de notre premier investissement locatif (le précédent étant notre résidence principale qui a été louée car nous avons actuellement un logement de fonction).

Merci pour votre attention et vos futurs avis et conseils.

Message édité par l’équipe de modération (01/11/2015 17h38) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : achat, lmnp, studio

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#2 01/11/2015 12h46 → Achat locatif d'un studio en LMNP en grande couronne parisienne... (achat, lmnp, studio)

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Bonjour

Il s’agit la d’un beau projet et je pense que vous avez raison de vous lancer, je suis moi même investisseur dans la grande couronne avec des chiffres qui sont similaires à ceux que vous présentez.

Néanmoins, attention au niveau du loyer et de l’augmentation que vous souhaitez appliquer. Il y a de fortes chances que votre bien se situe en zone "tendue" (loi alur) et que le loyer soit donc réglementé (différent d’encadré qui concerne uniquement la ville de Paris pour le moment)

Exemple : Si l’ancien loyer était de 470€ hc, vous allez devoir appliquer ce même loyer et composé avec l’IRL (Indice de référence des loyers) pour le majoré ou le diminuer. (l’IRL est légèrement à la hausse en ce moment).

Il me semble donc peut probable que vous puissiez le louer 500 ou 520.

Concernant la calcul de rentabilité, pensez également à rajouter la CFE (taxe obligatoire puisque vous réalisez une activité commerciale même si celle ci est considérée comme non professionnelle.) Vous devez d’ailleurs si ce n’est pas déjà fait obtenir votre SIRET.

Il vous faudra également rajouter vos frais de comptabilité et/ou télétransmission des liasses fiscales (2033 & 2044). A partir du 1 er janvier 2016, il vous faudra compter autour de 450 € pour la prestation.

Le LMNP vous permettra de déduire ces frais et d’amortir le coût acquisition (prix d’achat + frais de notaire) et ainsi ne pas payer d’impôt sur vos revenus locatifs.

Au plaisir d’échanger avec vous, et si certains veulent affiner, confirmer ou corriger mes informations, n’hésitez pas ! Seul on va plus vite, Ensemble on va plus loin!


"La différence entre le possible et l’impossible, c’est la volonté" (T. Lasorda)

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#3 01/11/2015 16h25 → Achat locatif d'un studio en LMNP en grande couronne parisienne... (achat, lmnp, studio)

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Bonjour,

Merci pour cette première réponse.

En fait, je vais faire quelques travaux (refaire la cuisine) et meubler le bien de façon plus honorable que le vendeur ne l’avait fait (il ne donnait qu’un matelas par terre pour le couchage en mezzanine alors que je vais l’équiper d’un futon qui donnera un peu plus de cachet). Aussi, je pense être autorisée à appliquer une augmentation, même dans le cadre de la loi Alur étant donné qu’il y a eu amélioration notable du bien. Sinon, entre nous, je pensais que comme le précédent bail ne venait pas de moi et que le studio est vide depuis 6 mois, je serai en droit d’appliquer le loyer que je souhaite au nouveau locataire.

Par ailleurs, avec une surface de 23m² et louée dans les 500€, je pense que je ne suis pas concernée par les limitations de loyer sur les petites surfaces. De plus, il s’agit d’une commune en grande couronne de moins de 40k habitants, j’ai pensé que le risque ne me concernait pas, mais je me trompe peut-être.

Ce qui m’a plu le plus dans ce studio est l’existence de la mezzanine qui permet de se faire un demi-niveau supplémentaire et de séparer la partie nuit de la partie jour. Ce qui est très appréciable à mon sens dans une petite surface. Le gros point négatif est l’absence de fenêtre, il n’y a qu’un velux, ce qui donne une luminosité un peu limite quand il fait gris, et une sensation de renfermé.

Concernant le CFE, je suis complètement perdue car je viens de déclarer ma première année de location meublée en LMNP en mai dernier, j’ai juste rempli la case pour un micro-BIC avec abattement 50%. Je n’ai pas fait de démarche pour un siret ou autre. Personne ne m’a dit si je dois le faire, et je ne sais pas si je serai sujet au CFE sachant que j’ai encaissé 7600€ de loyer au total en 2014 et que si mon projet arrive au bout pour ce studio et que je n’ai pas de vacances locatives, j’aurai au maximum 15600€ de revenues annuels en 2016 liés à la location meublée. Je pensais lever l’option réel afin de réduire à néant l’impact sur l’IR même si nous sommes à 14% seulement, mais mon centre d’impôt, contacté au sujet des 2 chambres que je loue déjà en meublé, s’acharne à me dire que le réel ne s’applique que quand mon CA aura dépassé 23k€ (ou 32k€ je ne sais plus exactement), et qu’avant cela, je ne peux que déclarer en micro-BIC avec abattement de 50% forfaitaire.

Etant donné la comptabilité beaucoup plus compliquée et les contraintes de constituer société etc, je me suis dit que je vais commencer en micro- BIC 50% dans un premier temps, puis dans quelques années, si je fais encore d’autres investissements, je passerai au réel.

Pour le CFE, est-ce dû aussi quand on déclare en LMNP avec l’abattement forfaitaire ? Comment connaitre son montant (au moins un ordre de grandeur) ? De quels paramètres dépend-il ? 2 biens loués à 1000€ chacun = même CFE qu’un seul bien loué à 2000€ ? J’avais lu sur internet que le CFE était variable selon les communes, est-ce vrai ?

Pour les frais comptables, ce n’est que si je suis au réel n’est-ce pas ?

En effet, j’ai encore beaucoup à apprendre mais je suis motivée.

Merci pour vos réponses.

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#4 02/11/2015 01h47 → Achat locatif d'un studio en LMNP en grande couronne parisienne... (achat, lmnp, studio)

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Les chiffres sont bons, l’emplacement près de la gare dans une ville universitaire est très bien. Il faut y aller… Envisagez plutôt du 20 ans à 110% que du 15 ans avec apport, surtout vu votre âge, pour avoir un cash-flow positif. Vous pouvez placer vos 7000 euros sur un autre support et avoir un "petit" moyen de pression sur la banque. Pour la location si vous choisissez un public étudiant qui veut rester juste un ou deux ans, peu de risques de vérification du loyer. A votre place, je garderais un loyer entre 470 et 500 avec une belle prestation meublée, plutôt que tenter de "gratter"  20 euros de plus et finir par être trop cher par rapport aux concurrents. Quand les gens se sentent bien, ils râlent moins… Pour la PNO on peut trouver à 70 euros/ an. Pour le LMNP, le mieux est le réel avec un expert comptable, pour la CFE, c’est un peu la roulette, vous verrez sur le forum notamment avec les remarques de ZX-6R.
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#5 02/11/2015 11h54 → Achat locatif d'un studio en LMNP en grande couronne parisienne... (achat, lmnp, studio)

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J’avais posé la question à deux banques, elles m’ont toutes les deux dit qu’il faut au moins l’apport pour les frais de notaires, ils ne veulent pas faire du 110%. Mais maintenant que la promesse est signée, si je décroche une banque qui accepte de financer à 110%, est-ce encore possible ?

Concernant le LMNP, vous me dites que le mieux est au réel avec un comptable. Auriez-vous un comptable spécialisé dans les LMNP à me conseiller ? Comment évaluer les frais de comptable et de CFE quand on a plusieurs bien ? Faut-il un SIRET même si on ne déclare pas au réel ?

Pour le PNO, il s’agit d’une offre pour meublé qui est à 98€, c’est-à-dire que l’assurance prend en charge les meubles dans la limite de 6000€.

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#6 02/11/2015 17h20 → Achat locatif d'un studio en LMNP en grande couronne parisienne... (achat, lmnp, studio)

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aurore a écrit :

J’avais posé la question à deux banques, elles m’ont toutes les deux dit qu’il faut au moins l’apport pour les frais de notaires, ils ne veulent pas faire du 110%.

Dans certains cas, certains investisseurs font ce qu’on appel un achat "acte en main" (je crois). Le principe serait que les frais de notaire, habituellement payé par l’acheteur, sont maintenant payé par le vendeur. En pratique cela veut dire que le bien est en fait vendu à "(prix d’achat + FDN)" plutôt que "(prix d’achat) + (FDN)". Bref, les frais de notaire sont bien payés, mais pas depuis l’acheteur vers le notaire mais depuis l’acheteur vers le notaire à travers le vendeur.

Inconvénients :
- cela n’étant pas forcément très courant, certains vendeurs ou notaire refusent, pensant payer plus ou que cela est illégal.
- on paie des frais de notaire sur des frais de notaire. Cela représentera donc un surcoût entre 0.25% et 1% (à voir un calcul en détail avec un notaire) (j’ai pris entre 5% de 5% et 10% de 10% pour être large).

Avantage :
- cela n’étant pas forcément très courant, certaines banques ne voient alors pas ces frais de notaire "cachés" et acceptent de financer à 100% à leur yeux, 110% en réalité. (c’était le but de ma réponse au final smile )
- certains investisseurs en profitent pour se protéger de surcoûts futurs potentiels en glissant en même temps une clause dans le compromis/la promesse de vente (**)

Pour une prochaine fois…

Christophe

**  :  j’aimerais mettre ici un exemple depuis le forum mais je ne retrouve plus le lien… Si quelqu’un voit de quoi je parle… Je crois qu’il s’agissait d’un post d’un notaire de formation/profession qui était très actif en immobilier lui-même, voir qui avait acheté un immeuble assez important…

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#7 02/11/2015 23h21 → Achat locatif d'un studio en LMNP en grande couronne parisienne... (achat, lmnp, studio)

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Merci pour cette remarque Christof, à garder dans un coin de la tête pour un futur investissement sans doute…

Pourriez-vous me dire si je suis actuellement hors la loi puisque depuis 2014 je loue les 2 chambres de la petite maison acquise à l’époque pour devenir notre résidence principale. J’ai déclaré les revenues en micro bic. Mais je n’ai pas demandé de SIRET.

Est-ce grave ? Où aller poser la question ? Faut-il le demander le SIRET sachant que je garde le sous-sol en usage personnel et que je partage l’usage du jardin ?

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#8 03/11/2015 19h13 → Achat locatif d'un studio en LMNP en grande couronne parisienne... (achat, lmnp, studio)

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Une activité LMNP doit être déclarée au greffe du tribunal de commerce dont vous dépendez. Cela déclenchera la publication d’un n° de Siret par l’INSEE.
Vous pouvez faire une déclaration rétroactive le cas échéant, si il y a tolérence pour l’année en cours, j’ignore le cas de deux années de retard…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#9 04/11/2015 02h08 → Achat locatif d'un studio en LMNP en grande couronne parisienne... (achat, lmnp, studio)

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Merci pour ces précisions. Je m’empresse d’aller au greffe cette semaine alors…

Sinon, un bon comptable à me conseiller ? Où on peut gérer à distance si possible. Je suis un peu frileuse des offres sur Internet, surtout pour la partie amortissement car pour mon premier bien, j’ai loué 2 chambres en meublé, le reste de la maison est en partie commune pour ces deux meublés. Mais j’ai gardé l’usage du jardin (en partage) et du sous-sol (entrée indépendante). Comment faire l’amortissement et comment répartir les intérêts d’emprunt ? De plus, toutes les énergies sont à mon nom et les locataires ne me remboursent pas la totalité car j’ai choisi de participer afin de compenser le fait que ce soit une maison et que cela nécessite plus de frais pour le chauffage, et que je peux être amenée à utiliser l’électricité ou l’eau pour le sous-sol ou le jardin. Aussi, le conseil d’un expert me semble indispensable, surtout les premières années.

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#10 04/11/2015 02h46 → Achat locatif d'un studio en LMNP en grande couronne parisienne... (achat, lmnp, studio)

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DDtee a écrit :

Une activité LMNP doit être déclarée au greffe du tribunal de commerce dont vous dépendez. Cela déclenchera la publication d’un n° de Siret par l’INSEE.
Vous pouvez faire une déclaration rétroactive le cas échéant, si il y a tolérence pour l’année en cours, j’ignore le cas de deux années de retard…

Lorsqu’on remplit la déclaration en micro bic le numéro SIRET n’est pas bloquant donc j’imagine pas obligatoire.

L’inscription n’est elle pas obligatoire lorsqu’on déclare au réel seulement? Cela va avec la tenue d’une comptabilité aussi.


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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#11 04/11/2015 18h27 → Achat locatif d'un studio en LMNP en grande couronne parisienne... (achat, lmnp, studio)

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A ma connaissance le statut de LMNP rend obligatoire l’inscription auprès du greffe du tribunal de commerce.

Le choix d’une imposition au réel ou au micro BIC est un choix fiscal qui ne me semble pas avoir de rapport.
Au réel également, on peut remplir ses déclarations de revenus sans SIRET, ce n’est pas "bloquant" wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#12 05/11/2015 16h44 → Achat locatif d'un studio en LMNP en grande couronne parisienne... (achat, lmnp, studio)

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Bonjour,

Je suis passée au greffe, elle m’a dit qu’il n’y a pas de problème de retard pour eux puisque pas de pénalité. Elle me confirme qu’il s’agit bien du P0i que je dois remplir, à aller chercher sur le net…
Je voulais aller voir le centre des impôts des entreprises mais c’était fermé au public les jeudis après-midi.
Je viens de télécharger le formulaire P0i et je ne sais pas comment remplir pour l’option.

Rappel des dates :
- 28/02/2014 : location d’une chambre en meublée
- 30/03/2014 : location de la deuxième chambre en meublée
- mai 2015 : déclaration des revenus locatifs de 2014 en MICRO BIC 50%
- octobre 2015 : signature d’un compromis pour un investissement locatif sur un studio, mise en location en 2016 sans doute.

Je souhaite passer au réel afin d’amortir les biens.
Est-ce que je remplis le P0i directement au ’réel’ alors que j’ai déclaré pour 2014 en micro-BIC ? Ou est-ce que je mets début d’activité au 1er janvier 2015 (de toute façon pas de retroactivité pour impot 2014) et directement option au réel ?

Si je remplis en ’micro-BIC’, à partir de quel moment je pourrai passer au réel ? Pour l’exercice 2015 ou l’exercice 2016 ? Faudra-t-il envoyer le recommandé de lever d’option au réel avant février 2016 ?

C’est un vrai casse-tête… je vais passer au centre des impôts des entreprises demain après-midi mais si vous avez des réponses à me donner, je suis preneuse.

Merci par avance,

Aurore

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#13 06/11/2015 14h00 → Achat locatif d'un studio en LMNP en grande couronne parisienne... (achat, lmnp, studio)

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DDtee a écrit :

A ma connaissance le statut de LMNP rend obligatoire l’inscription auprès du greffe du tribunal de commerce.

Le choix d’une imposition au réel ou au micro BIC est un choix fiscal qui ne me semble pas avoir de rapport.

Effectivement

DDtee a écrit :

Au réel également, on peut remplir ses déclarations de revenus sans SIRET, ce n’est pas "bloquant" wink

Pour le coup non, l’administration rejette les liasses fiscales sans SIRET …..

aurore a écrit :

Je souhaite passer au réel afin d’amortir les biens.
Est-ce que je remplis le P0i directement au ’réel’ alors que j’ai déclaré pour 2014 en micro-BIC ? Ou est-ce que je mets début d’activité au 1er janvier 2015 (de toute façon pas de retroactivité pour impot 2014) et directement option au réel ?

A votre place, je ferai une déclaration d’impôt rectificative en indiquant un montant de 0 au réel.
Je ferai mon inscription sur janvier 2014 en demandant une imposition au réel.

Si vous ne faites pas ça, vous serez bloqué car vous n’avez que jusqu’en février N (le 15 ou le 28, je ne sais plus) pour modifier votre régime d’imposition. Si on suit cette règle votre imposition 2015 (en 2016) sera encore en micro.

Dernière modification par sleigh (06/11/2015 14h05)

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#14 06/11/2015 16h22 → Achat locatif d'un studio en LMNP en grande couronne parisienne... (achat, lmnp, studio)

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Solution trouvée aux impots des entreprises, déclarer LMNP à partir de janvier 2015 au réel (donc inscription pour cette année).
Pour 2014, corriger déclaration en foncier nu. Cela fait une augmentation d’impot pour 2014 (car abattement moins fort) mais au moins, dès 2015 je peux être au réel.
Qu’en pensez-vous ?

Sinon, comme je vais être au réel et que je n’ai pas encore de comptable, quelqu’un aurait un bon spécialiste LMNP en IdF à me conseiller ? Ou n’importe où en France s’il travaille bien à distance ?

J’ai surtout besoin de me faire aider pour les amortissements, je ne voudrais pas faire de bêtises et avoir un redressement derrière…

Dernière modification par aurore (06/11/2015 16h25)

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#15 18/03/2016 19h09 → Achat locatif d'un studio en LMNP en grande couronne parisienne... (achat, lmnp, studio)

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Quelques nouvelles :
Signature de l’acte authentique en janvier.
Travaux pendant 1 mois environ (fait sur notre temps libre) : réfection de la cuisine, nouveau lino au sol, un petit coup de peinture.
Le studio est loué à la première visite faite le dernier weekend de février et la location a commencé début mars alors que je m’attendais à 15j-1mois de vacance locative. J’ai tenu compte de vos remarques et n’ai pas été trop gourmande dans le loyer, il est revalorisé à 500€. Le locataire semble très content pour le moment. Concernant le profil du locataire, c’est un jeune actif qui a pu bénéficier de la garantie VISALE.

Le bilan est pour le moment très bon. Je suis très contente de cet achat et de son prix par rapport à son potentiel. J’attends la déclaration d’impôt de cette année pour tout mettre à plat mais a priori, les travaux et les meubles ont coûté bien moins chers que prévu puisque monsieur a mis la main à la pâte et nous avons tout fait nous-même.

Je commence à regarder pour le prochain investissement mais je me tâte à diversifier un peu l’emplacement ou le type de bien. Mais le mot d’ordre est d’essayer d’acheter à bas prix, donc si l’offre est refusée, ce sera sans regret.

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