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#1 31/10/2015 11h44 → Foncier nu au réel : imputation des dépenses avant la mise en location ? (impot foncier locatif nu travaux)

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Bonjour,

Soit une maison individuelle achetée à crédit, nécessitant des travaux importants avant mise en location.
Premiers travaux réalisés perso facture matériaux seulement, puis gros travaux réalisés avec subventionnement anah.(ce qui explique les délais)

Fin d’année 2015: Quelques travaux + impôt foncier + frais d’emprunt

Année 2016: travaux importants + impôt foncier + frais d’emprunt

Année 2017: fin des travaux, mise en location.

Fiscalement, comment s’imputent les frais précédant la location?

Merci pour vos contributions.

Message édité par l’équipe de modération (31/10/2015 19h43) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : impot foncier locatif nu travaux

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#2 02/11/2015 11h30 → Foncier nu au réel : imputation des dépenses avant la mise en location ? (impot foncier locatif nu travaux)

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Lorsque votre activité foncière débutera en 2017, vous ne pourrez donc déduire que les charges et factures de travaux réellement payées en 2017.

Quels que soient les travaux, ils devront avoir été payés réellement au cours de l’année d’imposition pour être déductibles et avoir lieu pendant l’occupation du logement par un locataire ou alors entre deux locations.

Source : Travaux déductibles du revenu foncier.

D’un point de vue purement comptable l’optimal serait de faire débuter vos baux en toute fin 2016 afin de faire du déficit sur 2016 et sur 2017. Avez-vous la possibilité, par exemple, de terminer les parties privatives en 2016 afin d’avoir des logements habitables, puis de finir les travaux en parties communes en 2017 ? Cela serait-il compatible avec les conditions de l’ANAH ?

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#3 02/11/2015 13h27 → Foncier nu au réel : imputation des dépenses avant la mise en location ? (impot foncier locatif nu travaux)

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En parcourant les commentaires de la page donnée en lien par perecastor, je tombe sur deux réponses intéressantes par rapport à la question que vous posez (et qui est très fréquente). Cherchez les réponses de guili et Seb dans la page en question.
En résumé : guili a payé des travaux une année et loué seulement l’année suivante : c’est passé mais il a été audité (contrôlé) par les Impôts.
Seb a payé des travaux en 2011 et 2012, qu’il a déduit, et il n’a loué qu’en 2013. La déduction a été refusée, avec recalcul de l’impôt, pénalités de retard et majoration.

Donc, si on veut être tout à fait sûr de pouvoir déduire le montant des travaux dans l’imposition au réel, l’idéal est d’avoir des travaux payés la même année fiscale que le début des revenus locatifs concernant le même bien.
Il faut noter que le formulaire n°2044 est une déclaration de revenus fonciers. Si on le remplit alors que le bien n’est pas loué et qu’on n’a donc pas de revenus fonciers de ce bien, on se doute qu’il y a quand même le début d’un problème et il ne faudra pas s’étonner si l’on a, a minima, un audit.

Cette déduction des charges est prévue pour des travaux courants, qui sont censés pouvoir être faits pendant la location ou rapidement entre deux périodes de location.

En étirant les travaux sur deux ans voire plus, attention aux points suivants :
- dès que vous n’avez pas les dépenses et le début des recettes locatives dans la même année fiscale, vous prenez un risque certain, selon ce que semblent indiquer les deux témoignages cités ci-dessus
- compte tenu de l’ampleur des travaux, n’y a-t-il production d’un immeuble neuf au sens des impôts ? Bon courage pour lire les critères et voir si vous rentrez dedans. Parmi les conséquences : TVA à taux plein sur les travaux.
- attention à la notion de "travaux courants" et à l’ampleur des travaux que vous entreprenez. Par exemple, si vous agrandissez. Une partie de vos travaux pourrait ne pas être éligibles à être retenus comme charges dans l’imposition au réel, à cause de la nature de ces travaux et indépendamment du timing.
- dans cette imposition au réel, n’oubliez pas de compter les subventions de l’ANAH comme une recette, l’année fiscale de leur versement effectif.

En résumé :
- AMHA, il faut que les dépenses de travaux que vous présenterez en charge pour l’imposition au réel aient lieu la même année fiscale que le début de la location. A vous de grouper un maximum de travaux  cette année-là. Les années précédentes, vous ne pouvez pas déduire ces charges de vos revenus.
- attention quand même aux diverses autres conditions requises pour déduire ces charges.

Je vous conseille de bien vérifier ces points avec une personne compétente (ADIL, conseiller du centre des Impôts, avocat fiscaliste…).

Dernière modification par Bernard2K (02/11/2015 15h43)

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