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Forums des investisseurs heureux

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#1 30/10/2015 17h00 → Location saisonnière à Marseille ? (lmp (loueur en meublé professionnel), location saisonnière, marseille)

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Bonjour à tous,

Je reviens vers vous pour avoir votre avis sur la location saisonnière à Marseille.
J’ai actuellement un appartement en investissement locatif en Auvergne avec un rapport de 10 %
Je voulais investir sur Paris intra muros mais vu les contraintes (Loi Alur + volonté de la Marie de chasser les investisseurs dans cette filière) je renonce.

Cependant, la ville de Marseille offre la possibilité de faire de la location saisonnière en toute légalité.

Après, quelques renseignements sur la ville et la demande locative, il serait possible d’obtenir une rentabilité proche de 10 % tout en ayant la possibilité de passer quelques jours dans l’appartement au cours de l’année.

Les quartiers Castellane, Vieux Port et Joliette serait des quartiers demandés.

Quel est votre avis ?

Je vous remercie par avance,

Julien

Message édité par l’équipe de modération (31/10/2015 19h38) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : lmp (loueur en meublé professionnel), location saisonnière, marseille

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#2 30/10/2015 17h29 → Location saisonnière à Marseille ? (lmp (loueur en meublé professionnel), location saisonnière, marseille)

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Bonjour,

Alors là je peux tenter d’être utile ; en effet d’une part je possède un bien (villa) loué du coté de l’Obélisque et d’autre part j’aide mes parents sur un parc immo. comprenant une loc’ saisonnière estivales uniquement et des biens sur Marseille (immeubles villas).

Sur l’activité : cela à très bien fonctionné sauf cette année ; toutefois nous avons fait très peu de "pub"
Sur le bien : 45 m2 (maisonnette) en périphérie donc pas pile poil idem ; il faut avouer qu’il est un peu passé de mode ; la dernière rénovation date de 6-7 années ; nous n’avons jamais eu de critiques toutefois, mais…
Sur le tarif : nous louons 300 euros la semaine ; cela nous semble bas mais encore une fois, même els meilleures années il y a de la vacance.

Je suis surpris de votre renta à 10% car les biens de qualité dans ces secteurs sont chers ; les impôts fonciers élevés ; de plus, soyez prudent car des prix bas cachent souvent des situations sociales délicates dans ces secteurs et des nuisances potentielles (mais vous devez bien connaître je suppose ?). Pourriez vous développer ces points svp ? Votre recherche m’interesse.

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#3 30/10/2015 19h06 → Location saisonnière à Marseille ? (lmp (loueur en meublé professionnel), location saisonnière, marseille)

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Bonjour Dream63,

concernant votre projet sur Marseille, la location saisonnière peut se faire.
Attention toutefois aux frais pris par les agences si vous n’êtes pas sur place.
Un ami qui faisait de la location en meublé près du vieux port m’a indiqué que les frais d’agence tournait autour de 20% du montant du loyer.

Pour les quartiers que vous indiquez:
ce sont globalement des quartiers qui ont été rénovés ou sont en cours de rénovation. A ma connaissance, ça a pas mal fait monté les prix. Par ailleurs ce sont des quartiers où il est très difficile de se garer. Trouver un appart avec garage relève de l’exploit et le garage coute souvent très cher. Il y a 3 ou 4 ans, un garage à La Joliette coutait environ 40KE. je ne sais plus trop maintenant étant partie de Marseille depuis 2011. Néanmoins, sans garage, la location sera peut être plus compliquée, avec garage, le cout du garage risque de manger la rentabilité.

Par ailleurs, au vu des quartiers que vous citez, il faut bien connaître. Le vieux port par exemple possède de très beaux appartements. Néanmoins, la rue d’après; vous pouvez tomber sur des apparts pourris avec cafard dans la montée d’escalier (c’est du vécu!).
Marseille reste à mon avis une ville délicate pour la location (immobilier relativement cher mais pas toujours de bonne qualité).

Après je ne sais pas si vous connaissez bien la ville?

Pour finir, je ne suis pas sure que Marseille soit une ville si touristique que ça. Les touristes, ainsi que les Marseillais l’été, ont plutôt tendance à aller à Cassis , vers Toulon (Sanary, Bandol….) ou sur la Cote qui va vers Martigues (Sausset, Carry). Problème: l’immobilier est assez cher dans ces coins-là.

Bon courage dans votre projet


Le matin tu as 2 choix: soit tu retournes te coucher et tu continues de rêver soit tu te lèves et tu vas réaliser tes rêves

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#4 31/10/2015 15h10 → Location saisonnière à Marseille ? (lmp (loueur en meublé professionnel), location saisonnière, marseille)

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Bonjour,

Pour essayer de répondre à vos questions :
Je ne connais pas très très bien Marseille.
Je suis allé dans cette ville quelquefois et dernièrement sur Carry-le-Rouet pour faire de la plongée.
Je sais qu’il y a des particularités sur certains quartiers :
- Le centre ville est très populaire et les extérieurs plus classe.

Je connais un peu le vieux port et le quartier du panier, le secteur joliette qui est en pleine restructuration.

Ensuite, je me suis baladé vers le cours Julien, vers le Stade Vélodrome, pointe rouge et Mazargues.

D’après un agent immobilier, pour faire de la location saisonnière, il faut mieux choisir les quartiers cités ci dessus (dans mon premier mail) pour des raisons de transports facile.

L’avantage de cette ville pour moi et les bénéfices de la location saisonnière :
1) Marseille permet de faire de la location saisonnière contrairement à Paris
2) Possibilité d’obtenir un bon rendement de l’investissement.
3) Facilité pour rejoindre la ville depuis Paris et profiter dans l’année de l’appartement.

Ne connaissant pas assez bien la ville, je me suis permis de demander votre avis.
Pour le moment, les taux sont encore très faibles donc il est judicieux d’investir pendant cette période.
Après, je ne suis pas sur place et je dois déléguer les locations à une agence et connaitre leurs tarifs.

Hésitez pas à venir en message privé.

A bientôt,

Julien

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#5 03/11/2015 23h22 → Location saisonnière à Marseille ? (lmp (loueur en meublé professionnel), location saisonnière, marseille)

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Julien,

le problème me semble justement que vous connaissez peu Marseille et ses us et coutumes.
C’est une ville vraiment particulière, assez unique en son genre.
La ville peut être très sympathique par certains cotés, la mairie semble faire de réels efforts pour promouvoir la ville.
Néanmoins, c’est aussi une ville qui a des moins bons cotés.

A mon sens, c’est une ville difficile pour la location notamment pour quelqu’un qui n’est pas de la région.
Tout d’abord, la ville n’est pas aussi segmentée que vous semblez le penser ("centre ville populaire extérieur plus classe"). Marseille est plutôt un amas de quartier où un quartier plutôt huppé peut côtoyer un quartier plus populaire à quelques rues.
Je vivais par exemple à St Barnabé, c’est plutôt un quartier tranquille. Mais il y a une "cité" pas très loin. Quand j’ai voulu vendre mon appart, certains acquéreurs ont été freinés.

Par ailleurs, Marseille est une ville assez mal desservie en transport en commun. Il y a peu de métro et de tram, essentiellement des bus qui sont dans la circulation (donc dans les bouchons).
L’été c’est juste l’enfer d’aller du centre ville jusqu’à l’Escale Borely ou la Pointe rouge. Je ne parle pas des calanques! Ce coté n’est pas à ignorer car un touriste veut en principe pouvoir bouger. Pas sûr qu’il ait envie de faire une heure de voiture pour aller à la plage!

Par ailleurs, il ne faut pas, je pense, sous estimer le coté "délinquance" qu’il peut y avoir dans la ville. Marseille a une réputation sulfureuse, qui n’est pas toujours imméritée. 
En quelques années à Marseille, je me suis fait piquer mon sac à main (les gentils voleurs ont ensuite utilisé ma voiture pour faire carjacking!), on a tenté de cambrioler mon appart (celui de St Barnabé, un quartier de mémés, bon certes j’habitais au rez de chaussée!) et j’ai assisté à un braquage à mains armés dans un magasin à coté de mon boulot…. Je n’ai peut être pas eu de chance, mais je ne pense pas faire figure d’exception…

Ensuite la ville reste assez sale. Un doux mélange de la culture de la ville et d’un service de voirie qui fonctionne au "fini, parti"….

En tout cas, c’est ce que j’ai pu constater lorsque j’y vivais. Etant partie en 2011, il y a certainement eu des améliorations depuis.
Mon post n’a pas pour but de vous empêcher d’investir à Marseille, mais plutôt de pointer du doigt des problèmes que vous êtes susceptible de rencontrer.
Je crois qu’à Marseille, il faut être encore plus vigilant qu’ailleurs.

Bon courage dans votre projet

Dernière modification par Elodie01 (03/11/2015 23h26)


Le matin tu as 2 choix: soit tu retournes te coucher et tu continues de rêver soit tu te lèves et tu vas réaliser tes rêves

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#6 04/11/2015 08h56 → Location saisonnière à Marseille ? (lmp (loueur en meublé professionnel), location saisonnière, marseille)

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Bonjour,

Je suis 100% d’accord avec vous ; sur la violence (par ex on a tenté de m’assommer dans un bouchon pour voler ma voiture), sur la lente amélioration, etc etc

Mais, même du coté de Luminy et dans le 9éme par ex il est devenu difficile de louer.

C’est le plus bel endroit de France coté Calanques, on aime et on déteste en même temps, les lois ne sont pas forcément les mêmes qu’en France, tout est déformé par une population globalement…Bizarre.
J’en suis parti au bout de 20 ans avec soulagement, mais elle me manque comme une maîtresse abominable dont on garde une incompréhensible nostalgie !

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