Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 29/10/2015 17h40 → Achat d'un immeuble de 450 m² et 6 à 7 logements... (haute-loire, immeuble de rapport, immeuble)

Membre
Réputation :   

Bonjour,
Suite à l’avortement précoce de mon autre projet, m’étant fait couper l’herbe sous le pied, je reviens avec un autre projet, qui au départ ne me semblait pas rentable, mais, qui après renseignements pris peut peut-être s’avérer intéressant.

Un peu de moi :
33 ans, Marié et un bébé (donc qui prend du temps, on est d’accord).
je suis cadre (dans le secteur du BTP, mais je ne suis pas issu du BTP, nuance !) - 24K€/an
Elle, mi-temps, 12 K€/an.
Crédit en cours : 700€/mois pour la RP.
Pas d’autres revenus (si la CAF :180€)
Mais une bonne épargne (180K€ sur divers placements mais bientôt 30 K€ en moins pour une dépense autre.)
la banque n’est pas frileuse pour me suivre dans mes projets.

(je reprends ici la description faite sur l’autre post)
Les aptitudes :
une connaissance théorique du rôle d’un bailleur. (mes parents avaient des maisons en location, je suis un ex directeur de villages de vacances, donc habitué aux états des lieux, détérioration et ainsi de suite…), assez à l’aise avec les chiffres et une bonne aide familiale pour ce qui est de la fiscalité.
Pour ce qui est de l’aspect social, l’échange, la discussion, c’est mon boulot quotidien.
Travaux : pour les menus travaux, OK, sinon, je passe par un pro. le réseau se créer vu mon nouveau boulot.
temps dispo : Aïe… je bosse 50 heures semaine. J’essaye de profiter de mon bonhomme le week-end. Tout ne peux pas être rose…

Caractéristiques du bien :
450 m² sur 3 niveaux, traversants mitoyen de chaque côté + un atelier d’environ 60 m² + une tour "pigeonnier" (très jolie, donnant du cachet à l’ensemble + une cour commune de 150 m² + un garage neuf.
Année de construction XIXéme
3 étages , luminosité ok , surface 320m2 , ascenseur non.
Déjà occupé ? Non
Chauffage individuel ? … à reprendre
Huisseries à changer
Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? Aucune idée
Décoration : antique / vieillotte / moderne… je pense que les années 50 sont encore très présentes…

Localisation du bien :
Haute-Loire (limite 42/43)
Centre-ville.
Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Village résidentiel avec quelques industries mais une partie de la population travaille sur Saint Etienne (dont moi !)
L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Plein centre, mais un peu de passage routier… Une fois la réhabilitation terminée, le prix de revente sera environ celui de l’achat + travaux.

RENTABILITÉ DU BIEN
(données rendement-locatif)

Coût du bien avec frais de notaire 128000€ + 10000€ de notaire (négo possible, c’est une succession, bien à la vente depuis plusieurs mois, les actuels vendeurs - qui vendent pour leur grande tante - en ont marre, c’est ce qui fait que ça peut devenir intéressant…)
Loyer déjà pratiqué ou envisagé 2800€ (400€ * 7)
Taux de vacance envisagé 1 mois/an

Travaux immédiats aucun tout parfaitement entretenu et refait :
Déductibles : 130K€
Non déductible (aménagement des combles + atelier en logements) : 70K€
l’ensemble des travaux est confié à un prestataire.

Liste des travaux : Toiture à reprendre + huisseries + élec + plomberie + chauffage et tutti quanti…

L’enveloppe serait donc de 200k€… bien qu’important au vu de la surface du bien, j’ai peur qu’elle ne soit trop faible, pourtant l’AI m’a indiqué ce chiffre…
Vers qui se tournait pour un chiffrage plus précis ?

Taxe foncière hors TEOM 600 € actuellement, ça devrait osciller vers les 1200 € une fois terminé je pense.
Assurance PNO (propriétaire non occupant) 700€ (données plus ou moins aléatoires)
Assurance GRL (garantie risques locatifs)ou GLI Garantie Loyers Impayés 0€

Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire 9.94%
rentabilité brute avec vacances : 8.85%
rentabilité nette : 7.7%

FINANCEMENT DU BIEN

Montant de l’apport 75K€
Type de crédit : amortissable
Taux du crédit sans assurance 1.90%
Durée du crédit 15 ans
Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : il restera environ 75 K€ en banque

RÉGIME D’EXPLOITATION

location nue foncier réel

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI 14%
- Cash flow positif ou négatif ? Positif 440€/mois si le bien est négocié plus proche des 100K€, le CF passe près des 600€/mois.

Mes craintes :
-Le montant de l’emprunt, mais peut être Est-ce une fausse peur ? Jusque là j’ai toujours emprunter en ayant les liquidités, donc sans risque de défaut de paiement.
-Le village : bien qu’habité par 4000 âmes, j’ai peur de la vacance… Sachant qu’un immeuble de 5 ou 6 logements est en cours de réhabilitation dans le centre (que j’avais visité mais pas rentable selon moi). Une concurrence mal placée !

Atouts :
Immeuble de "charme" avec un porche d’entrée, jolie cour intérieur, pigeonnier… Je pense que ça peut séduire d’hypothétiques locataires.

Pas pressé pour le moment, le bien n’est plus affiché comme étant en vente, mais l’est bien quand même.

A+

Message édité par l’équipe de modération (30/10/2015 14h06) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par flipflap (29/10/2015 18h03)

Mots-clés : haute-loire, immeuble de rapport, immeuble

Hors ligne

 

#2 29/10/2015 18h55 → Achat d'un immeuble de 450 m² et 6 à 7 logements... (haute-loire, immeuble de rapport, immeuble)

Membre
Réputation :   15 

L’enveloppe travaux me paraît un peu trop grosse par rapport au prix de base, c’est un sacré investissement que vous comptez faire, dans une bien petite ville.

Ne serait il pas plus raisonnable de chercher plus petit si c’est votre premier investissement ? Voir de " dépenser moins " pour une rentabilité moyenne ?

Avez vous pris en compte le temps des travaux dans vos calculs ?

C’est la banque qui vous demande un si gros apport ? Si non, essayer de le diminuer et de profiter un peu plus de l’effet de levier .

Hors ligne

 

#3 29/10/2015 21h08 → Achat d'un immeuble de 450 m² et 6 à 7 logements... (haute-loire, immeuble de rapport, immeuble)

Membre
Réputation :   51 

Bonjour,

Le 42/43 c’est un peu la sinistrose…Je comprends vos doutes, d’ailleurs il y a eu des débats sur les investissements immobiliers dans le secteur de St etienne.

Pour y voir plus clair, vous devriez aller faire un saut en Mairie ; avec un peu de chance il y a un PLU, avec un peu plus de chance vous aurez gracieusement accés au diagnostic du PLU dans lequel vous trouverez des données à actualiser bien sur (mais quand même) sur :
- la pyramide des âges
- le taux de vacance
- la composition des ménages
-…

Avec beaucoup de chance cette commune est couverte par un PLH dans lequel vous aurez ces données sur un territoire plus vaste.

Si vous n’avez pas de chance du tout…Google ? CAUE 42 ou 43 ? DDT 42/43 ?

Hors ligne

 

#4 29/10/2015 22h40 → Achat d'un immeuble de 450 m² et 6 à 7 logements... (haute-loire, immeuble de rapport, immeuble)

Membre
Réputation :   

Bonjour

ce n’est pas cher pour un immeuble de 7 lots

Hors ligne

 

#5 02/11/2015 17h54 → Achat d'un immeuble de 450 m² et 6 à 7 logements... (haute-loire, immeuble de rapport, immeuble)

Membre
Réputation :   11 

450 m2 ; 200 000 € de travaux ; soit 444 €/m2 de travaux.

Avez-vous cherché à comparer le coût de vos travaux (en particulier ramené au m2) avec des témoignages sur ce forum ? Il y a aussi des estimateurs en ligne et des conseils pour le DIY (do-it-yourself)

De mes lectures, j’en ai déduit une fourchette allant de (matériaux + 0€) si on fait tout soi-même, à (1500€/m2) TTC et tout compris (main d’oeuvre et matériaux) si on fait tout refaire par des pros.

Evidemment cela dépend énormément de beaucoup de paramètres (Paris intra-muros versus petit village paumé ; gros oeuvre ou pas ; remise à des normes particulières ; location meublée ou pas ; etc.)

Je laisse les autres membres confirmer ou infirmer mes propos et mon évaluation à ce sujet.

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech