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Forums des investisseurs heureux

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#1 29/10/2015 08h33 → Bailleur immobilier : se protéger des impayés de loyer - synthèse ! (caution solidaire assurance garantie loyers impayés caf allocations, loyers impayés, protection)

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Réputation :   337 

Bonjour, étant encore débutant, j’essaie d’apprendre un maximum de choses sur l’immobilier locatif (d’habitation principale).

Ce que j’ai bien compris, c’est que les loyers impayés peuvent être le cauchemar des bailleurs et ruiner tous les beaux calculs de rentabilité (j’ai déjà entendu parler de revenus locatifs réels très bas, de quasi-nuls à moitié moindre que prévus, compte tenu des impayés, mais aussi des frais des procédures et des dégradations à réparer ; vous connaissez sûrement aussi de telles histoires qui font dresser les cheveux sur la nuque de l’apprenti-bailleur ! wink  ).

J’essaie, avec ce fil, de faire un point sur les différentes solutions qui existent pour prévenir les impayés de loyer, en essayant de bien englober l’ensemble des aspects (pas seulement tel dispositif par rapport à tel dispositif).

Précautions préalables :

- vérifier que le locataire est solvable (ratio revenus/loyer, "qualité" de ce revenu, etc) ou que quelqu’un d’autre paie pour lui (CAF…)
- entretenir une bonne relation avec le locataire : déjà une relation "carrée", c’est à dire bail, état des lieux, etc  bien rédigés et bien carrés. Ensuite une relation de bonne entente, qu’on pourrait résumer en "vous payez le loyer ; je m’occupe de fournir un logement de bonne qualité et de réagir rapidement en cas de réparation ou autre problème à régler". Souvent, les impayés de loyer viennent de locataires qui se font justice eux-mêmes car ils ont l’impression que le pacte moral avec le bailleur n’est pas respecté (logement dégradé, difficile à chauffer, trop humide, réparations nécessaires mais pas effectuées…). Donc : une relation saine et équilibrée ; une "main de fer dans un gant de velours".
- Quand on passe à l’impayé (au-delà du léger retard), ne surtout pas à tarder à envoyer les commandements de payer puis à sortir l’artillerie lourde (huissier). Trop de bailleurs laissent traîner et ne commencent à s’inquiéter que quand la dette est déjà à des montants considérables. Lorsque le bien est géré par une agence : certaines agences font cela sérieusement et dans les temps ; d’autres vont avoir le même défaut que beaucoup de bailleurs particuliers : trop traîner à réagir et laisser la dette s’empiler.

Les principales solutions :

1) la caution solidaire, personne physique.
C’est, sur le papier, une solution très solide, car cela fait deux personnes qui sont solidaires de la dette (le locataire + le cautionnaire, voir davantage de personnes s’il y a des colocataires solidaires ou si on demande un second cautionnaire). Ca "résiste" même à la procédure de surendettement du locataire (puisque la dette de loyer ne peut pas être effacée par la procédure de surendettement lorsqu’il y a une caution personne physique, et cela, même si toutes les autres dettes sont effacées). Néanmoins, il faut bien respecter la procédure : sur la forme de la caution (à écrire à la main, contenu obligatoire de l’acte d’engagement, bien préciser l’extension dans le temps etc.), mais aussi sur la gestion des impayés (adresser les commandements de payer à la caution aussi).
Par ailleurs, le candidat locataire qui a un revenu suffisant peut renâcler sur cette demande sur le mode : "c’est bon, je ne suis plus étudiant !". Cela dit, pourvu qu’il y ait suffisamment de candidats à la location, le bailleur peut l’imposer de facto ; le locataire réticent n’aura que le choix entre accepter cette demande ou aller voir ailleurs.
Bref, ce n’est pas simple, ce n’est pas magique (il ne suffit pas de dire "c’est bon il y a une caution" pour être protégé magiquement), mais c’est efficace. Vous avez de très bonnes chances de revoir votre argent un jour… à l’issue des procédures.
Pour résumer : c’est toujours long et compliqué, mais la caution peut faire la différence entre revoir enfin son argent ou subir une perte sèche.

2) le bail notarié.
Si ça semble rarement utilisé pour de l’habitation, l’existence de cet "acte authentique" permet de rendre les dettes immédiatement exigibles (copie exécutoire du bail), donc de s’adresser immédiatement à l’huissier (pour saisie). Bon, ça ne résoud pas tout pour autant. De plus, à cause du coût, j’imagine qu’on n’y recourt pas pour un studio à 200 € qui change fréquemment de locataire ; par contre, pour une maison louée 1500 €/mois à une famille qui semble vouloir s’installer durablement, je suppose que ça devient plus intéressant…
Pour le coût, j’ai trouvé des infos variables ; il semblerait que le coût TTC de l’acte soit de l’ordre de 2/3 du loyer mensuel, avec les formalités mais hors établissement de l’état des lieux ; ce coût est réparti 50/50 entre propriétaire et locataire.

3) assurance contre les loyers impayés, dite garantie loyers impayés (GLI)
C’est un contrat d’assurance proposé par des assureurs. Il y a des conditions, dont la principale est que le locataire doit avoir un revenu minimum de 2,7 à 3 fois le loyer. Globalement, l’assurance paie les loyers impayés, passé un délai de carence ; l’assurance prend aussi en charge les aspects juridiques (commandements de payer etc. jusqu’à l’expulsion si nécessaire) ; et peut (sur option selon les contrats) prendre en charge la remise en état suite aux dégradations du logement qui vont souvent avec les loyers impayés.
Coût : 2 à 4 % du loyer. (2,5 à 3 % pour la plupart des cas)
A noter : il semblerait qu’une partie des assureurs préfèrent que le bien soit géré par une agence ; il y en a même un qui est spécifique à Orpi. Du coup, l’alternative est souvent entre "tout gérer en direct" ou bien prendre le pack "gestion par agence + GLI" qui coûte alors 8 à 11 % des loyers.
PS : il y a un bon tableau comparatif de ces assurances dans le Que choisir argent d’octobre 2015. Il compare Pacifica (Crédit agricole), Sacapp, Solly Azar, UNIS (pour les adhérents de l’UNPI), et Orpi (réseau Orpi). (Par ailleurs : le reste de l’article est bien mais très basique ; on n’apprend pas grand chose si l’on s’est déjà bien renseigné sur l’immo locatif).

3) la garantie des risques locatifs (GRL)
Proposé par des assureurs privés, et réassuré par l’Etat. Pour les locataires ayant au moins 2x le loyer. Puisque la GLI semble préférable quand le locataire y est éligible, en pratique ça veut dire que la GRL concerne surtout les locataires dont les revenus sont compris entre 2 et 3 fois le loyer.
Coût : 2,5 à 4 % du loyer.
[url=Assurance loyers impayés : GLI, GRL et Garantie universelle des loyers ("Gul") | De Particulier à Particulier - PAP/la-garantie-des-risques-locatifs-grl]La Garantie des risques locatifs (GRL) : impayés, dégradations et procédure. | De Particulier à Particulier - PAP[/url]

Sur le sujet "GLI vs GRL", voir aussi :
Garantie des Risques Locatifs (GRL) vs Garantie Loyers Impayés (GLI) pour les banques ?
Assurance loyers impayés : GLI, GRL et Garantie universelle des loyers ("Gul") | De Particulier à Particulier - PAP

A noter : GLI ou GRL ne sont pas cumulables avec une caution solidaire (on ne peut pas avoir ceinture et bretelles), sauf pour les étudiants et les apprentis.

4) Quelqu’un d’autre paie pour le locataire !
J’étais très étonné de lire récemment un foreumeur qui envisageait sereinement d’acheter un immeuble dont les appartements étaient déjà loués à des gens "sociaux" (pour le dire simplement). Je me disais : et les risques d’impayés, de dégradations etc ?
En fait, il avait bien raison. Un vieux renard de l’immo locatif me disait récemment : "la majorité de mes biens sont loués à des personnes pauvres : chômeurs, RMIstes… la CAF me paie directement 90 à 100 % du loyer. La CAF m’écrit tous les 6 mois pour savoir si le locataire est à jour ; il est à jour" (j’ai cru comprendre que ça voulait dire : s’il y a retard de loyer, on s’arrange avec le locataire, mais on ne va pas prendre le risque que la CAF suspende les paiements). Il ajoutait : "on me dit que mes loyers sont sous les prix du marché ; mais en contrepartie, les locataires restent très longtemps, et je n’ai quasiment pas de vacance locative ; c’est même parfois le locataire sortant qui me trouve le remplaçant."

5) la dilution du risque.
Si on a 10 biens qui rapportent 200 €/mois chacun en moyenne, le risque est évidemment différent, par rapport à si on a tout misé sur un seul bien loué 2000 €/mois. Avec 10 petits biens, on a plus de probabilité d’avoir un impayé sur l’un d’entre eux ; mais ça ne concerne que 1/10e du revenu locatif à la fois. Alors que si, sur la maison à 2000 €/mois, on a 2 ans d’impayés (le temps d’arriver à l’expulsion effective) : 2 ans sans aucun revenu locatif du tout, avec au contraire des frais de procédure à supporter, on prend mal ! Si on dilue le risque sur 20 ou 30 petits biens (on a le droit de rêver ?), c’est encore mieux !
Dans cette stratégie, attention quand même à ne pas cumuler des biens "pourris", comme des places de parking dans des quartiers qui n’ont pas de problème de stationnement ; des appartements dégradés dans des quartiers "qui craignent" ; des locataires "sociaux" sans pour autant percevoir la CAF en direct… Dans un tel cas, on pourrait très bien finir par avoir des impayés sur 50 ou 60 % de son parc locatif et c’est donc contre-productif : on se retrouve avec plein de procédures et de conflits à gérer à la fois : personne n’a envie de ça. En résumé : diluer le risque, oui, multiplier les emmerdements, non !
Un autre vieux renard de l’immo locatif me disait : "j’ai fait mes calculs : sur 32 ans comme bailleur (avec un parc diversifié), je suis à 0,5 % d’impayés. Je ne vais pas payer 3 % d’assurance pour éviter une perte de 0,5%." Cela dit, j’imagine que pour être à seulement 0,5 % d’impayés sur une aussi longue période, il ne faut pas seulement diluer le risque, il faut être vraiment bon comme bailleur, c’est à dire être bon dans le style "main de fer dans un gant de velours".

6) : la garantie universelle des loyers (GUL)

Prévue dans la loi ALUR, elle doit s’appliquer aux contrats signés après le 1er janvier 2016. Elle est censée être gérée par l’Etat, éventuellement financée par une taxe sur les loyers. Le premier ministre l’avait enterrée pas longtemps après son annonce, provoquant la colère de Duflot. Disons que son application est "retardée"… probablement pour longtemps !

Je dois avouer que je ne pensais rien de bon sur les solutions 4 et 5) ; et ce ne sont pas des solutions qu’on lit dans les bouquins (en particulier la 4 qui n’est pas très politiquement correcte).  Maintenant que j’ai des retours d’expérience, par forum interposé et en direct, qui confirment que ça fonctionne, je les regarde d’un autre oeil !

D’ailleurs, les bouquins type "l’immobilier c’est formidable" éludent complètement ou quasi-complètement ce sujet des impayés de loyer et de la façon de les prévenir et d’y faire face. C’est pourtant essentiel !

Qu’en pensez-vous ?

Message édité par l’équipe de modération (29/10/2015 08h56) :
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Dernière modification par Bernard2K (29/10/2015 12h18)

Mots-clés : caution solidaire assurance garantie loyers impayés caf allocations, loyers impayés, protection

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#2 29/10/2015 10h05 → Bailleur immobilier : se protéger des impayés de loyer - synthèse ! (caution solidaire assurance garantie loyers impayés caf allocations, loyers impayés, protection)

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Bonjour,

Pour être tout à fait exhaustif, il faut rajouter une solution 0) : le feeling !

Par principe je ne fais pas de compromis sur la règle du CDI avec revenus > 3 loyers mensuels, mais parmi les dossiers valables, je ne prends pas forcément celui avec les plus gros revenus. Le projet de location (proximité du travail, surface louée par rapport au nombre d’occupants), le temps consacré à la visite, le profil du locataire sont primordiaux.

Par exemple les profils "jeunes artisans" (boulanger, cuistot…) qui ont toujours travaillé dur me plaisent beaucoup, même s’ils ont rarement des salaires mirobolants. A l’inverse mes proches ont parfois dû entamer des marathons judiciaires pour recouvrer les impayés de locataires avocats ou médecins…

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#3 29/10/2015 10h45 → Bailleur immobilier : se protéger des impayés de loyer - synthèse ! (caution solidaire assurance garantie loyers impayés caf allocations, loyers impayés, protection)

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Bonjour,

Super post!

A titre personnel, je conforte l’idée des deux cautions et du "feeling".

Notre appartement loué à deux étudiant (à l’époque) / démarrage d’activité en droit est parfait. Tout a été fait dans les règles (bail circonstancié avec photos et revus par le notaire de famille) avec deux cautions dans les règles de l’art.

C’est payé en temps et en heure, je dors sur mes deux oreilles et j’espère qu’ils resteront le plus longtemps possible. C’est pour ca que je serais réactif si jamais il y a un soucis et surtout que j’enverrais la lettre de non augmentation selon IRL :-)

Setanta

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#4 29/10/2015 13h58 → Bailleur immobilier : se protéger des impayés de loyer - synthèse ! (caution solidaire assurance garantie loyers impayés caf allocations, loyers impayés, protection)

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J’ai beaucoup de mal avec les assurances et garanties, trop chères, et trop de contraintes dans les clauses. Combien de personnes souscrivent à ces formules et au moment où ils en ont besoin, se voient refuser l’indemnisation parce que le locataire ne remplit pas/plus telle ou telle condition ?

Il faut évidemment bien choisir ses locataires, mais se rendre aussi à l’évidence sur un point, on a les locataire que l’on mérite, louer de la misère = locataire de misère, et les risques qui vont avec.

Du coup, personnellement, je mise sur la sélection, la caution solidaire, la bonne entente et la réactivité. En louant mes appartements je propose une prestation, à moi de faire qu’elle soit bonne, et de tout faire pour résoudre les problèmes au plus vite lorsqu’ils se présentent.

Et d’après les retours que j’ai, mes locataires apprécient.

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#5 29/10/2015 20h33 → Bailleur immobilier : se protéger des impayés de loyer - synthèse ! (caution solidaire assurance garantie loyers impayés caf allocations, loyers impayés, protection)

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Je me permets d’insister sur le "feeling".
Bien souvent, quand les éléments factuels sont bons, on néglige de s’écouter de façon plus irrationnelle, c’est une erreur. L’expérience m’a apprise qu’une fraction de doute est souvent confirmée…

Petite remarque sur la solution 4/ loyers payés par la CAF
En cas d’évolution défavorable des aides aux loyers, le bailleur se retrouve avec des locataires très peu solvables…

Puisque le sujet est les impayés, attention également aux règles de droit pourles 65 ans et plus Loi ALUR : Les locataires « sexagénaires » ne lui disent pas merci? | Au coeur de l’Immo


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#6 30/10/2015 11h49 → Bailleur immobilier : se protéger des impayés de loyer - synthèse ! (caution solidaire assurance garantie loyers impayés caf allocations, loyers impayés, protection)

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Ddtee a écrit :

Bien souvent, quand les éléments factuels sont bons, on néglige de s’écouter de façon plus irrationnelle, c’est une erreur. L’expérience m’a apprise qu’une fraction de doute est souvent confirmée…

Après la lecture de Système 1 / Système 2 : Les deux vitesses de la pensée de Daniel Kahneman (prix Nobel), je me méfie maintenant de l’intuition, qui se base souvent sur des biais, des distorsions psychologiques.
Il nous reste les faits, les faits, les faits, que sont les conditions des assurances GLI : CDI, revenus = 3 loyers, caution solidaire, etc.

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#7 30/10/2015 12h05 → Bailleur immobilier : se protéger des impayés de loyer - synthèse ! (caution solidaire assurance garantie loyers impayés caf allocations, loyers impayés, protection)

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Pas d’assurance de mon côté, juste un de mes amis qui m’accompagne pour la signature du bail et qui reste à l’écart sans rien dire. C’est d’ailleurs toujours le même ami : il est Sénégalais, grand, 120Kg, ancien champion Olympique au physique assez impressionnant et je le présente ainsi "Je vous présente M. c’est avec lui que vous organiserez si il y a des loyers en retard ou impayés". Mes loyers sont toujours payés à l’échéance convenue et je n’ai jamais eu d’impayé.
Une méthode comme une autre….

Nicolas

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#8 30/10/2015 12h20 → Bailleur immobilier : se protéger des impayés de loyer - synthèse ! (caution solidaire assurance garantie loyers impayés caf allocations, loyers impayés, protection)

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Je pense comme DDtee l’a très justement fait remarquer, qu’il est nécessaire parfois (lorsque les conditions de loyer sont réunies bien entendu, voir même légèrement en dessous des stricts critères), de se fier également à son ressenti. Quelqu’un qui a un très bon dossier peut tout à fait être ingérable en tant que locataire et ne pas payer pour quelconque problème illusoire, alors que quelqu’un qui n’a pas forcément le meilleur dossier peut au contraire être tout à fait sérieux et ne pas causer de soucis au propriétaire.

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#9 30/10/2015 12h37 → Bailleur immobilier : se protéger des impayés de loyer - synthèse ! (caution solidaire assurance garantie loyers impayés caf allocations, loyers impayés, protection)

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Julien a écrit :

Quelqu’un qui a un très bon dossier peut tout à fait être ingérable en tant que locataire et ne pas payer pour quelconque problème illusoire, alors que quelqu’un qui n’a pas forcément le meilleur dossier peut au contraire être tout à fait sérieux et ne pas causer de soucis au propriétaire.

Tout à fait Julien mais je ne crois pas que votre intuition ou feeling vous sera d’un grand secours.
Le risque d’impayé est inévitable, comme tout investissement comporte une part de risque.

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#10 30/10/2015 13h24 → Bailleur immobilier : se protéger des impayés de loyer - synthèse ! (caution solidaire assurance garantie loyers impayés caf allocations, loyers impayés, protection)

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@Nicolas92 : Etes-vous certain qu’il soit judicieux d’intimider physiquement dès le départ tous vos locataires, sachant que statistiquement 97% d’entre eux seront de bons payeurs ? Quand bien même cela les dissuaderait les mauvais payeurs potentiels, cela dissuadera tout autant les bons payeurs de rester dans un bien géré par un proprio "borderline".

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#11 30/10/2015 13h56 → Bailleur immobilier : se protéger des impayés de loyer - synthèse ! (caution solidaire assurance garantie loyers impayés caf allocations, loyers impayés, protection)

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nicolas92 a écrit :

Une méthode comme une autre….

En tout cas, certainement pas une méthode de gentleman…

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#12 30/10/2015 15h20 → Bailleur immobilier : se protéger des impayés de loyer - synthèse ! (caution solidaire assurance garantie loyers impayés caf allocations, loyers impayés, protection)

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En tout cas, certainement pas une méthode de gentleman…

Je vous assure que je suis droit dans mes bottes et je peux me regarder dans la glace…vu comme cela mon message peut paraître un peu borderline effectivement. Je vous donne des précisions complémentaires pour mieux comprendre le contexte…
Le dossier du locataire est soigneusement choisi auparavant, le prix conforme au bien et au quartier, je n’applique aucune augmentation annuelle durant les 3 premières années et chaque souci relevé par le locataire est corrigé dans les 24H. Dernier exemple fin septembre quand une plaque de cuisson est tombée en panne : remplacée le soir même par une plaque induction (vitrocéramique auparavant).
J’estime être parfaitement correct et aller même au delà de mes engagements prévus aux termes du contrat. Il faut aussi savoir que cet ami a un travail honnête, un casier vierge et ne ferait pas de mal à une mouche, il est juste impressionnant d’où sa mise à contribution….
Nicolas

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#13 30/10/2015 15h43 → Bailleur immobilier : se protéger des impayés de loyer - synthèse ! (caution solidaire assurance garantie loyers impayés caf allocations, loyers impayés, protection)

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bat a écrit :

Tout à fait Julien mais je ne crois pas que votre intuition ou feeling vous sera d’un grand secours.
Le risque d’impayé est inévitable, comme tout investissement comporte une part de risque.

Dans certains cas non, vous avez raison. Mais dans d’autres cas, oui wink.
C’est pour cette raison que j’ai précisé que les critères de loyer devaient être respectés autant que possible. Ces critères donnent une certaine assurance, mais ne présagent en rien d’un paiement régulier. Je connais beaucoup de personnes pouvant facilement s’y conformer, mais ayant une gestion de leurs dépenses catastrophique (comme d’autres ont la phobie administrative…). Donc je maintiens que le feeling a aussi son importance dans une certaine mesure.

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#14 30/10/2015 16h34 → Bailleur immobilier : se protéger des impayés de loyer - synthèse ! (caution solidaire assurance garantie loyers impayés caf allocations, loyers impayés, protection)

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De mon côté, mon expérience de bailleur social (je gère 500 logements) m’apprend que l’on ne peut guère se fier aux apparences. Certains locataires ont un look négligé et un appartement bien entretenu, d’autres au contraire, propres sur eux, ne font pas le ménage chez eux. Il n’y a pas vraiment de règles.

Je préfère un locataire aux premiers abords pas très sympathique mais avec un bon dossier complet, qu’un gars sympa mais limite niveau ressources.
D’ailleurs ce n’est pas forcément lui rendre service que de proposer un logement à un candidat, au-dessus de ses moyens.

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#15 30/10/2015 17h32 → Bailleur immobilier : se protéger des impayés de loyer - synthèse ! (caution solidaire assurance garantie loyers impayés caf allocations, loyers impayés, protection)

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Je donne également de l’importance à l’impression que me donnent les candidats.
Je suis toujours surpris de voir citer la sacro sainte règle des 3 fois le montant du loyer, qui était d’ailleurs de 4 il y a 20 ans.
Je crois qu’il y a longtemps qu’elle ne devrait plus avoir cours en petite couronne parisienne (voire même en grande et dans certains grandes métropoles).
Un loyer chargé dans ces zones est de 600 à 700 € par mois pour les studios de 25 m2. Ce qui veut dire que le locataire doit gagner 2000 € nets par mois soit plus de 30000 € bruts par an.
Ce n’est pas impossible mais un jeune démarrant dans la vie active gagne rarement ce salaire, il démarre plutôt autour de 1600-1700 €.
On peut toujours trouver des locataires gagnant 3 fois le loyer mais cela peut être plus long et certains ont de faux bulletins de paie.

Dernière modification par Franc23 (30/10/2015 17h48)

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#16 30/10/2015 18h15 → Bailleur immobilier : se protéger des impayés de loyer - synthèse ! (caution solidaire assurance garantie loyers impayés caf allocations, loyers impayés, protection)

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nicolas92 a écrit :

En tout cas, certainement pas une méthode de gentleman…

Je vous assure que je suis droit dans mes bottes et je peux me regarder dans la glace…vu comme cela mon message peut paraître un peu borderline effectivement. Je vous donne des précisions complémentaires pour mieux comprendre le contexte…
Le dossier du locataire est soigneusement choisi auparavant, le prix conforme au bien et au quartier, je n’applique aucune augmentation annuelle durant les 3 premières années et chaque souci relevé par le locataire est corrigé dans les 24H. Dernier exemple fin septembre quand une plaque de cuisson est tombée en panne : remplacée le soir même par une plaque induction (vitrocéramique auparavant).
J’estime être parfaitement correct et aller même au delà de mes engagements prévus aux termes du contrat. Il faut aussi savoir que cet ami a un travail honnête, un casier vierge et ne ferait pas de mal à une mouche, il est juste impressionnant d’où sa mise à contribution….
Nicolas

Votre ami est en tout cas bien gentil d’accepter d’endosser le rôle du grand méchant noir qui viendra récupérer les loyers impayés.
Ca me semble sidérant!

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#17 31/10/2015 00h05 → Bailleur immobilier : se protéger des impayés de loyer - synthèse ! (caution solidaire assurance garantie loyers impayés caf allocations, loyers impayés, protection)

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Quid d’une gestion locative par un huissier?


Pourquoi pas Vous?

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#18 31/10/2015 00h31 → Bailleur immobilier : se protéger des impayés de loyer - synthèse ! (caution solidaire assurance garantie loyers impayés caf allocations, loyers impayés, protection)

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Les frais de gestion sont très cher de ce que j’ai vu mais dés le défaut de paiement, une lettre est envoyée.

Ca à la réputation de faire bouger les choses, une lettre avec une entête d’huissier de justice ca fais plus peur qu’une lettre sans entête.

En tout cas c’est leur argument.

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#19 02/11/2015 17h37 → Bailleur immobilier : se protéger des impayés de loyer - synthèse ! (caution solidaire assurance garantie loyers impayés caf allocations, loyers impayés, protection)

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De mes lectures du forum, j’ai l’impression qu’il y a un peu trois catégories de locataire, en termes de paiement de loyer (bien d’autres moyens de catégoriser, j’en suis sûr) :

1) Bon payeur : Paie à l’heure, jamais en retard ou quelques jours une fois par inadvertance.

2) Bon payeur avec accident de parcours : Idem, mais une situation difficile le ou la met dans l’impossibilité de payer ce mois de loyer (un parent très malade par exemple). Possible de s’arranger et de prévoir (proprement dans les règles) un remboursement échelonné ou différé sur X mois.

3) Mauvais payeur : à un moment, il ou elle décide de ne plus payer tout ou partie du loyer, et sait très bien que beaucoup d’éléments jouent en sa faveur, impayés ou pas (trève hivernale, loi, jurisprudence…).

Donc je formulerais les discussions plutôt sous l’angle : en supposant qu’un jour il m’arrivera peut-être de louer à quelqu’un de la 3e catégorie, alors comment se prémunir de (prévention, amont) et acter face à (curatif, aval) l’impayé.

Mais on s’écarte peut-être un peu trop du sujet du topic qui est centré sur les moyens de se protéger.

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#20 02/11/2015 18h28 → Bailleur immobilier : se protéger des impayés de loyer - synthèse ! (caution solidaire assurance garantie loyers impayés caf allocations, loyers impayés, protection)

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Christof : c’est juste, mais un même locataire peut très bien passer d’une catégorie à l’autre, et ça, c’est imprévisible au moment où vous signez le bail !

Entre le bail signé avec un locataire bien sous tous rapports, et le moment des impayés, il peut y avoir des "accidents de la vie" (chômage, endettement, divorce, dépression, drogues ou alcool)…

Je suis bien d’accord que le feeling et l’appréciation subjective sont un bon critère préalable. Ca peut permettre de sélectionner un locataire qui a le plus de probabilités d’être un locataire sérieux (bon payeur, mais aussi absence de nuisances par rapport aux voisins, etc).

A mon humble avis, les précautions qu’on met pour prévenir les impayés doivent être les mêmes quel que soit le sérieux du locataire et la qualité du feeling. On applique un principe de précaution. Et la pilule sera d’autant plus facile à faire passer au locataire si on lui dit que ce n’est absolument pas une méfiance envers lui, mais que vous faites cela pour tous vos locataires, fussent-ils fonctionnaires, milliardaires ou quoi que ce soit.

A propos de l’intérêt de l’assurance loyers impayés (GLi/GRL) :
- je citais le cas réel d’un bailleur qui n’a que 0,5 % d’impayés. Mais, reprenons mon exemple fictif de 10 petits biens loués 200 €/ mois. Si vous en avez, en moyenne, 1 sur 10 qui subit des impayés (ce qui reste assez réaliste), vous êtes à 10 % d’impayés en moyenne ; à voir ensuite si vous finissez par faire rentrer votre argent ou non ; vous serez peut-être à 3 ou 5 % en moyenne, au final, quand les procédures pour faire rentrer l’argent auront abouti.
- il faut intégrer les frais des procédures pour faire rentrer les loyers. Lettre recommandée, huissier, peut-être aller jusqu’au tribunal d’instance : tout cela coûte. Et ça coûte quasiment la même chose que ça soit pour 200 € de loyer mensuel ou pour 2000 €. En toute logique, même si vous arrivez à faire rentrer l’argent au final, il faut déduire de cette rentrée d’argent le coût des procédures. Coût des procédures inclus, avoir 5 à 10 % d’impayés en moyenne semble donc du domaine du possible.
- si on est potentiellement à 5 ou 10 % d’impayés, prendre l’assurance qui ne coûte que 3 à 3,5 %, ça devient rentable. Mais dans ce cas, comme dit par d’autres intervenants, attention à bien lire toutes les conditions, et à rester dans les clous de ces conditions. Se dire "c’est bon j’ai l’assurance", et se rentre compte tardivement qu’elle ne s’applique pas, c’est fâcheux !

Bref, c’est à chacun de voir quelle(s) solution(s) il préfère… Moi, je continue à penser que la caution solidaire est une bonne solution : elle donne un recours en cas d’impayés. On aura des frais pour faire rentrer l’argent (huissier…) mais on a de fortes probabilités que ça fonctionne au final.
- bail normal sans caution solidaire : solution gratuite initialement ; ne coûte qu’en cas de procédures à lancer ; mais moins bonnes probabilités de revoir l’argent.
-  bail normal avec caution solidaire : solution gratuite initialement ; ne coûte qu’en cas de procédures à lancer ; très bonnes probabilités de revoir l’argent.
- bail normal avec assurance : solution qui coûte en permanence (3 à 3,5 %) ; coûte aussi en cas de procédures à lancer (souvent 2 mois de loyer de carence) ; très bonnes probabilités de revoir l’argent si on respecte bien les critères…
- gestion en agence + assurance : solution qui coûte en permanence (de l’ordre de 10 % des loyers) mais au moins on est tranquille (en principe) : l’agence vérifie que le locataire rentre dans les critères ; gère le bien dans la situation courante ; gère les impayés et le déclenchement de l’assurance et des procédures. Une bonne solution pour celui qui ne veut pas s’embêter avec la gestion locative…

Dernière modification par Bernard2K (03/11/2015 08h10)

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#21 03/11/2015 09h02 → Bailleur immobilier : se protéger des impayés de loyer - synthèse ! (caution solidaire assurance garantie loyers impayés caf allocations, loyers impayés, protection)

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A titre personnel je ne prends pas l’assurance loyers impayés car le rapport qualité-prix de mes biens me permet de pouvoir choisir des dossiers très solides (CDI avec revenus > 3 loyers pour le locataire et son ou ses garants).

Je reconnais quand même une vraie plus-value aux assurances qui demandent à valider le dossier du locataire avant acceptation. D’une part les pièces du dossier sont (censées être) vérifiées, limitant le risque de faux documents. D’autre part le choix final du locataire est laissé à un tiers, écartant de fait toute possibilité de recours par un locataire procédurier qui n’aurait pas été retenu (lequel prétextera forcément avoir été victime d’une discrimination quelconque…).

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#22 03/11/2015 11h31 → Bailleur immobilier : se protéger des impayés de loyer - synthèse ! (caution solidaire assurance garantie loyers impayés caf allocations, loyers impayés, protection)

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Bernard2K a écrit :

- bail normal sans caution solidaire : solution gratuite initialement ; ne coûte qu’en cas de procédures à lancer ; mais moins bonnes probabilités de revoir l’argent.
bail normal avec caution solidaire : solution gratuite initialement ; ne coûte qu’en cas de procédures à lancer ; très bonnes probabilités de revoir l’argent.
- bail normal avec assurance : solution qui coûte en permanence (3 à 3,5 %) ; coûte aussi en cas de procédures à lancer (souvent 2 mois de loyer de carence) ; très bonnes probabilités de revoir l’argent si on respecte bien les critères…

Je suis surpris, en voyant cette progression je m’attendais à voir "bail notarié" (voir par exemple ici, ici, ou ici smile). Mais non…

Est-ce une omission par choix, par oubli, ou me serais-je trompé sur les avantages de ce type de bail ? (en particulier pour récupérer plus facilement son 1er mois d’impayé…)

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#23 03/11/2015 11h51 → Bailleur immobilier : se protéger des impayés de loyer - synthèse ! (caution solidaire assurance garantie loyers impayés caf allocations, loyers impayés, protection)

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J’ai bien cité le bail notarié dans mon premier message… comme vous le relevez en le citant dans le dernier lien !

Dans mon dernier message que vous citez, j’approfondissais juste la réflexion sur une partie du sujet : tant qu’à avoir un bail normal, quelles sont les différentes solutions pour se protéger des impayés de loyer. C’est pour ça que je ne revenais pas sur le bail notarié.

Pour ma part, je n’ai pas trop d’infos sur le bail notarié, et notamment son application pratique en cas d’impayés, donc je ne peux pas en dire plus.

Sur les deux premiers liens que vous citez, on apprend des choses intéressantes.

En tout cas, si vous pensez pouvoir apporter des compléments au présent fil, au sujet du bail notarié, n’hésitez pas.

Dernière modification par Bernard2K (03/11/2015 11h59)

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