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Forums des investisseurs heureux

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#1 19/10/2015 15h00 → SCI de location ou SCI d'attribution : avantages et inconvénients ? (sci d'attribution, sci de construction-vente, sci de location)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

J’aimerai vous présenter le cas auquel je suis confronté et par la même occasion avoir vos différents avis.
La question que l’on se pose est le choix de la forme de la SCI : SCI de location ou SCI d’attribution ? Exit la SCI de construction vente et de l’indivision.

Cas : Acquisition d’un bien immobilier

. Caractéristiques : Immeuble
. Décomposition :
- 240 m² divisé en 3 logements de 80m²
- 80 m² en commerce
- 80 m² en sous-sol  environ
- 2 garages existants

- 3 associés avec aucun lien de parenté

Concernant le bail commercial : Il s’agit d’un bar-tabac, installé depuis 8 ans avec un bail courant jusqu’au 31/05/202

Projet :
. Création de 5 à 7 studios sur les appartements existants.

. Objectif :  revendre selon opportunité soit  :
- de suite une partie
- soit une partie des studios, une fois créés
- soit mise en location en attendant la vente le tout dans un délai de 5 ans environ

Au vue des objectifs personnels des associés, je pense que l’on s’orienterait plutot vers une SCI d’attribution.
Cela nous permettrait de gérer les lots indépendamment les uns des autres.

La question de la SCI de location se pose aussi, dans le cas ou l’ensemble des biens seraient mise en location le temps de trouver un acquéreur.

J’espère avoir été clair, en espérant susciter votre intérêts pour cette opération.

Merci à tous et merci pour la qualité du forum !

Maxime

.

Message édité par l’équipe de modération (19/10/2015 19h15) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : sci d'attribution, sci de construction-vente, sci de location


"Se réunir est un début. Rester ensemble est un progrès. Travailler ensemble est la réussite."

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#2 20/10/2015 12h43 → SCI de location ou SCI d'attribution : avantages et inconvénients ? (sci d'attribution, sci de construction-vente, sci de location)

Membre
Réputation :   11 

Bonjour,

En achetant un immeuble avec un bail commercial votre SCI sera automatiquement à l’IS, vous ne bénéficierez pas du régime des particuliers pour la vente des lots…Avez-vous fait un rapide calcul de rentabilité?

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#3 20/10/2015 13h38 → SCI de location ou SCI d'attribution : avantages et inconvénients ? (sci d'attribution, sci de construction-vente, sci de location)

Membre
Réputation :   158 

Bonjour

rollingstone a écrit :

Bonjour,

En achetant un immeuble avec un bail commercial votre SCI sera automatiquement à l’IS, vous ne bénéficierez pas du régime des particuliers pour la vente des lots…Avez-vous fait un rapide calcul de rentabilité?

Non. Plus compliqué.

Si le local est loué nu sans service annexe, la sci classique reste à l’IR (c’est la forme la plus courante de création de SCI pour un commercant : l’achat de murs via une sci ir, et la location à son activité).

Par contre, si le local est loué équipé ou si le bail inclut une prestation de service (gardiennage, nettoyage, etc …), alors on bascule dans une activité commerciale avec la fiscalité correspondante.

@Maxime

La SCIA est totalement transparente sur l’utilisation des biens. Classiquement, à la fin de l’acquisition, la SCIA est dissoute avec transfert de propriété réelle des lots auprès des associés disposant des parts correspondantes, mais techniquement vous pouvez conserver la SCI en jouissance. Le résultat reste le même : chaque associé finance les parts correspondantes des lots qu’il veut acquérir, puis jouit librement de ces lots comme s’il en était le propriétaire direct.

Dans ces conditions, la location sera fiscalisée comme pour une détention en propre.

Attention pour la vente : sauf sortie préalable de la SCIA, vous ne pouvez vendre que les parts de la SCIA, ce qui est soumis à acceptation des autres associés, et correspond à une autre forme de vente.

La sortie de la SCIA ne peut se faire, elle aussi, qu’avec l’accord des autres associés et nécessite un acte notarié. (d’où le classique partage à la fin de l’opération, pour éviter de devoir "négocier" 15 ans plus tard)

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#4 20/10/2015 14h23 → SCI de location ou SCI d'attribution : avantages et inconvénients ? (sci d'attribution, sci de construction-vente, sci de location)

Modérateur
Réputation :   1080 

rollingstone a écrit :

Bonjour,

En achetant un immeuble avec un bail commercial votre SCI sera automatiquement à l’IS, vous ne bénéficierez pas du régime des particuliers pour la vente des lots…Avez-vous fait un rapide calcul de rentabilité?

Ceci est erroné. Vous n’avez qu’à comparer avec toutes les SCPI, qui sont des SCI transparentes à l’IR (allez lire leurs statuts), qui possèdent pleins de locaux loués avec des baux commerciaux, et qui ne sont pas "automatiquement à l’IS".


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#5 20/10/2015 15h01 → SCI de location ou SCI d'attribution : avantages et inconvénients ? (sci d'attribution, sci de construction-vente, sci de location)

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Je suis allée un peu vite et je m’en excuse

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#6 21/10/2015 10h37 → SCI de location ou SCI d'attribution : avantages et inconvénients ? (sci d'attribution, sci de construction-vente, sci de location)

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Réputation :   43 

maxime74 a écrit :

Au vue des objectifs personnels des associés, je pense que l’on s’orienterait plutot vers une SCI d’attribution.
Cela nous permettrait de gérer les lots indépendamment les uns des autres.

Pouvez-vous préciser ce point, notamment par rapport au fait que vous envisagez visiblement une revente de tous les lots créés à moyen terme?

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#7 21/10/2015 14h33 → SCI de location ou SCI d'attribution : avantages et inconvénients ? (sci d'attribution, sci de construction-vente, sci de location)

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Bonjour et merci à tous pour vos réponses.

Tout d’abord concernant les objectifs des 3 associés.
Principalement et bien évidemment, la recherche d’une plus-value à CT (5ans environ).
Pour l’un d’entres nous il s’agit aussi de diversifier son patrimoine, l’opération mêlant l’immobilier locatif et l’immobilier "professionnel" avec le bail commercial.

Une diversification mais aussi une envie de découvrir de nouvelles choses, ayant déjà un patrimoine immobilier locatif.

Pour vous tenir au courant, voici mon choix a priori sur le type de SCI.

Il s’agirait de la SCI d’attribution à capital variable, les raisons sont les suivantes :
- Chaque associé gère librement ses lots, sans accords des autres
- Possibilité de bénéficier du PTZ ( toujours un + )

. A capital variable :
- augmentation ou diminution libre du capital
- évite les formalités administratives couteuses lorsqu’un nouvel associé rentre ou qu’un nouvel apport est réalisé.

L’idée étant de ne pas être bloqué en cas de conflits notamment.


"Se réunir est un début. Rester ensemble est un progrès. Travailler ensemble est la réussite."

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#8 21/10/2015 16h03 → SCI de location ou SCI d'attribution : avantages et inconvénients ? (sci d'attribution, sci de construction-vente, sci de location)

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Réputation :   36 

maxime74 a écrit :

Il s’agirait de la SCI d’attribution à capital variable, les raisons sont les suivantes :
- Chaque associé gère librement ses lots, sans accords des autres
- Possibilité de bénéficier du PTZ ( toujours un + )

Je pense que vous faites erreur sur un point, logiquement la SCI d’attibution est censée étre dissolue au moment du partage des biens immobiliers, du coup l’argument de la libre gestion des biens sans l’accord des autres n’est effectif qu’apres dissolution de la SCI.

Il serait peut être plus judicieux de demander l’avis d’un notaire au sujet de votre projet pour voir quel forme choisir.

Bien a vous

Précision: vous pourrez, certe effectuer les travaux et modifications librement sur le bien qui vous sera attribué, mais pas pour la location

Dernière modification par goldex (21/10/2015 16h27)


Stay away from negative people. They have a problem for every solution.

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#9 21/10/2015 16h28 → SCI de location ou SCI d'attribution : avantages et inconvénients ? (sci d'attribution, sci de construction-vente, sci de location)

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Personnellement, je trouve que la fin (l’indépendance dans la gestion) ne colle pas vraiment avec le moyen (la création d’une société).

Pourquoi ne pas créer une copro au moment de la vente et acheter chacun en nom propre un ou plusieurs lots ? Votre bonne entente faciliterait la réalisation des travaux et le fonctionnement initial de cette copro.

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#10 21/10/2015 16h32 → SCI de location ou SCI d'attribution : avantages et inconvénients ? (sci d'attribution, sci de construction-vente, sci de location)

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"A capital variable :
- augmentation ou diminution libre du capital
- évite les formalités administratives couteuses lorsqu’un nouvel associé rentre ou qu’un nouvel apport est réalisé."

Il me semble que vous mélangez la SCI classique et la SCI d’attribution.

Dans une SCIA, le capital comme les parts est directement lié à la valeur des lots composant le bien. C’est une SCI totalement transparente : fiscalement et civilement. Vous pouvez louer le bien, l’améliorer sans nécessiter d’accord ou de décision de la SCI. Vous pouvez vendre le lot (en vendant les parts correspondantes), mais cela nécessite l’accord des autres associés. Ceux-ci peuvent vous  racheter vos lots, en apportant du cash en conséquence, mais ce n’est pas une modification du capital puisque ce cash vous est transféré.

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