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#1 19/10/2015 15h00

Membre (2014)
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Bonjour à tous,

J’aimerai vous présenter le cas auquel je suis confronté et par la même occasion avoir vos différents avis.
La question que l’on se pose est le choix de la forme de la SCI : SCI de location ou SCI d’attribution ? Exit la SCI de construction vente et de l’indivision.

Cas : Acquisition d’un bien immobilier

. Caractéristiques : Immeuble
. Décomposition :
- 240 m² divisé en 3 logements de 80m²
- 80 m² en commerce
- 80 m² en sous-sol  environ
- 2 garages existants

- 3 associés avec aucun lien de parenté

Concernant le bail commercial : Il s’agit d’un bar-tabac, installé depuis 8 ans avec un bail courant jusqu’au 31/05/202

Projet :
. Création de 5 à 7 studios sur les appartements existants.

. Objectif :  revendre selon opportunité soit  :
- de suite une partie
- soit une partie des studios, une fois créés
- soit mise en location en attendant la vente le tout dans un délai de 5 ans environ

Au vue des objectifs personnels des associés, je pense que l’on s’orienterait plutot vers une SCI d’attribution.
Cela nous permettrait de gérer les lots indépendamment les uns des autres.

La question de la SCI de location se pose aussi, dans le cas ou l’ensemble des biens seraient mise en location le temps de trouver un acquéreur.

J’espère avoir été clair, en espérant susciter votre intérêts pour cette opération.

Merci à tous et merci pour la qualité du forum !

Maxime

.

Message édité par l’équipe de modération (19/10/2015 19h15) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : sci d'attribution, sci de construction-vente, sci de location


"Se réunir est un début. Rester ensemble est un progrès. Travailler ensemble est la réussite."

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#2 20/10/2015 12h43

Membre (2014)
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Bonjour,

En achetant un immeuble avec un bail commercial votre SCI sera automatiquement à l’IS, vous ne bénéficierez pas du régime des particuliers pour la vente des lots…Avez-vous fait un rapide calcul de rentabilité?

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#3 20/10/2015 13h38

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Bonjour

rollingstone a écrit :

Bonjour,

En achetant un immeuble avec un bail commercial votre SCI sera automatiquement à l’IS, vous ne bénéficierez pas du régime des particuliers pour la vente des lots…Avez-vous fait un rapide calcul de rentabilité?

Non. Plus compliqué.

Si le local est loué nu sans service annexe, la sci classique reste à l’IR (c’est la forme la plus courante de création de SCI pour un commercant : l’achat de murs via une sci ir, et la location à son activité).

Par contre, si le local est loué équipé ou si le bail inclut une prestation de service (gardiennage, nettoyage, etc …), alors on bascule dans une activité commerciale avec la fiscalité correspondante.

@Maxime

La SCIA est totalement transparente sur l’utilisation des biens. Classiquement, à la fin de l’acquisition, la SCIA est dissoute avec transfert de propriété réelle des lots auprès des associés disposant des parts correspondantes, mais techniquement vous pouvez conserver la SCI en jouissance. Le résultat reste le même : chaque associé finance les parts correspondantes des lots qu’il veut acquérir, puis jouit librement de ces lots comme s’il en était le propriétaire direct.

Dans ces conditions, la location sera fiscalisée comme pour une détention en propre.

Attention pour la vente : sauf sortie préalable de la SCIA, vous ne pouvez vendre que les parts de la SCIA, ce qui est soumis à acceptation des autres associés, et correspond à une autre forme de vente.

La sortie de la SCIA ne peut se faire, elle aussi, qu’avec l’accord des autres associés et nécessite un acte notarié. (d’où le classique partage à la fin de l’opération, pour éviter de devoir "négocier" 15 ans plus tard)

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#4 20/10/2015 14h23

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rollingstone a écrit :

Bonjour,

En achetant un immeuble avec un bail commercial votre SCI sera automatiquement à l’IS, vous ne bénéficierez pas du régime des particuliers pour la vente des lots…Avez-vous fait un rapide calcul de rentabilité?

Ceci est erroné. Vous n’avez qu’à comparer avec toutes les SCPI, qui sont des SCI transparentes à l’IR (allez lire leurs statuts), qui possèdent pleins de locaux loués avec des baux commerciaux, et qui ne sont pas "automatiquement à l’IS".


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#5 20/10/2015 15h01

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Je suis allée un peu vite et je m’en excuse

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#6 21/10/2015 10h37

Membre (2013)
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maxime74 a écrit :

Au vue des objectifs personnels des associés, je pense que l’on s’orienterait plutot vers une SCI d’attribution.
Cela nous permettrait de gérer les lots indépendamment les uns des autres.

Pouvez-vous préciser ce point, notamment par rapport au fait que vous envisagez visiblement une revente de tous les lots créés à moyen terme?

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#7 21/10/2015 14h33

Membre (2014)
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Bonjour et merci à tous pour vos réponses.

Tout d’abord concernant les objectifs des 3 associés.
Principalement et bien évidemment, la recherche d’une plus-value à CT (5ans environ).
Pour l’un d’entres nous il s’agit aussi de diversifier son patrimoine, l’opération mêlant l’immobilier locatif et l’immobilier "professionnel" avec le bail commercial.

Une diversification mais aussi une envie de découvrir de nouvelles choses, ayant déjà un patrimoine immobilier locatif.

Pour vous tenir au courant, voici mon choix a priori sur le type de SCI.

Il s’agirait de la SCI d’attribution à capital variable, les raisons sont les suivantes :
- Chaque associé gère librement ses lots, sans accords des autres
- Possibilité de bénéficier du PTZ ( toujours un + )

. A capital variable :
- augmentation ou diminution libre du capital
- évite les formalités administratives couteuses lorsqu’un nouvel associé rentre ou qu’un nouvel apport est réalisé.

L’idée étant de ne pas être bloqué en cas de conflits notamment.


"Se réunir est un début. Rester ensemble est un progrès. Travailler ensemble est la réussite."

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#8 21/10/2015 16h03

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maxime74 a écrit :

Il s’agirait de la SCI d’attribution à capital variable, les raisons sont les suivantes :
- Chaque associé gère librement ses lots, sans accords des autres
- Possibilité de bénéficier du PTZ ( toujours un + )

Je pense que vous faites erreur sur un point, logiquement la SCI d’attibution est censée étre dissolue au moment du partage des biens immobiliers, du coup l’argument de la libre gestion des biens sans l’accord des autres n’est effectif qu’apres dissolution de la SCI.

Il serait peut être plus judicieux de demander l’avis d’un notaire au sujet de votre projet pour voir quel forme choisir.

Bien a vous

Précision: vous pourrez, certe effectuer les travaux et modifications librement sur le bien qui vous sera attribué, mais pas pour la location

Dernière modification par goldex (21/10/2015 16h27)


Stay away from negative people. They have a problem for every solution.

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#9 21/10/2015 16h28

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Personnellement, je trouve que la fin (l’indépendance dans la gestion) ne colle pas vraiment avec le moyen (la création d’une société).

Pourquoi ne pas créer une copro au moment de la vente et acheter chacun en nom propre un ou plusieurs lots ? Votre bonne entente faciliterait la réalisation des travaux et le fonctionnement initial de cette copro.

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#10 21/10/2015 16h32

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"A capital variable :
- augmentation ou diminution libre du capital
- évite les formalités administratives couteuses lorsqu’un nouvel associé rentre ou qu’un nouvel apport est réalisé."

Il me semble que vous mélangez la SCI classique et la SCI d’attribution.

Dans une SCIA, le capital comme les parts est directement lié à la valeur des lots composant le bien. C’est une SCI totalement transparente : fiscalement et civilement. Vous pouvez louer le bien, l’améliorer sans nécessiter d’accord ou de décision de la SCI. Vous pouvez vendre le lot (en vendant les parts correspondantes), mais cela nécessite l’accord des autres associés. Ceux-ci peuvent vous  racheter vos lots, en apportant du cash en conséquence, mais ce n’est pas une modification du capital puisque ce cash vous est transféré.

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#11 27/11/2018 07h07

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Bonjour à tous,
Dans le cas d’une SCIA (non dissoute), si un des sociétaire / propriétaire possédant X parts lui donnant la jouissance d’un appartement de Xm2 (c’est un exemple) peut soit y vivre, soit le louer en nu ou en meublé (LMNP ou LMP) si je comprends bien ?
Dans le cas où il le loue, les règles "classiques" de location y sont appliquées en terme de fiscalité (que ce soit en nu ou en LMNP ou LMP) c’est bien cela ?
Lors de la revente, peut-il vendre l’appartement au prix qu’il estime "du marché" (si validation par les autres associés) ou l’appartement doit être vendu selon la valorisation des parts de la SCIA correspondantes ?
Merci par avance pour ces éclaircissements
A bientôt

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#12 27/11/2018 08h17

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Le cas n’est pas courant, car une SCIA sert habituellement à ce que chaque associé devienne propriétaire de la part de l’immeuble lui revenant, la SCIA étant alors dissoute ; cela crée une copropriété.

Cela dit, il est possible de prévoir dès le début que les associés n’accèdent qu’à la jouissance des biens, la SCIA n’étant pas dissoute.

Dans tous les cas, il faut lire très attentivement les documents (statuts, règlement de jouissance) car ce sont eux qui disent ce qui peut être fait et comment.

De ce que je comprends, sous réserve que ces documents en disposent autrement :
- occuper ou louer, oui
- règles "fiscales" classiques : s’il en a la jouissance, il peut le louer et les revenus lui reviennent personnellement (grosse différence avec une SCI classique). Mais attention quand même au régime réel du BIC (si location meublée) : je ne sais pas si on peut amortir et quoi amortir.

Il ne peut pas vendre l’appartement tant qu’il n’en a que la jouissance (=tant que la SCIA n’est pas dissoute) ; il vend forcément ses parts de SCIA. Logiquement, le prix de vente de ses parts devrait s’établir à "valeur de marché de l’appartement moins décote liée à sa situation particulière en SCIA".

Dernière modification par Bernard2K (27/11/2018 08h21)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#13 28/11/2018 00h10

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Bonjour et merci pour cette réponse.
Si je "pousse le raisonnement", une SCIA est une société civile donc normalement il n’est pas possible qu’elle exerce une activité commerciale.
La location meublée (au réel ou non) est qualifiée d’activité commerciale (BIC).
De ce fait, cette activité de part sa nature ne devrait pas être possible via une SCIA ? Ou alors étant donné que c’est le sociétaire / propriétaire qui exerce cette activité (à son nom et non à travers la SCIA) de loueur en meublé cela est possible (au amortissement près comme évoqué dans votre réponse) ?
Merci par avance
A bientôt

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#14 28/11/2018 08h54

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Avec un coup de Google, je tombe là-dessus :
"L’associé est réputé fiscalement propriétaire de son lot."
ici : https://hen44.org/wp-content/uploads/Fi … BUTION.pdf

Ce qui voudrait dire qu’il peut louer meublé, être imposé en BIC, et même sans doute amortir.

Après, je ne sais pas ce que vaut ce document, même s’il a l’air de bonne qualité. Si vous voulez en être sûr, il n’y a que deux solutions :
- consulter un professionnel (avocat fiscaliste)
- passer des heures à piocher le sujet, en remontant aux textes de loi et en recherchant des sources et de la jurisprudence, jusqu’à être tout à fait sûr.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#15 28/11/2018 08h58

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J’ai trouvé exactement le même article et en est arrivé à vos mêmes conclusions.
A date :
- mon notaire me confirme qu’il n’y a pas de problème et que les parts de SCIA sont amortissables
- le gérant de la SCIA me dit qu’il n’y a pas de problème
- j’attends le retour de mon comptable sur ce sujet
Dans tous les cas, je vous tiendrais au courant afin de partager l’information au plus grand nombre (cela peut servir même si c’est un cas très particulier)
A bientôt

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#16 28/11/2018 09h05

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Si je comprends bien, vous envisagez d’acquérir un tel appartement. Il eut été utile de le dire dès le début pour mieux comprendre la situation.

J’attire votre attention sur un point de vigilance :
- est-ce que la SCIA n’a pas été dissoute car c’était prévu dès le début (attribution en jouissance prévue dans les statuts, avec un règlement de jouissance qui remplace plus ou moins le règlement de copropriété)
- ou bien a-t-elle été empêchée de se dissoudre, et dans ce cas, par quoi ? Je connais un cas où la société n’a pas été dissoute à cause de graves malfaçons sur le bâtiment ; il a été nécessaire de maintenir la société pour qu’elle puisse représenter l’ensemble des sociétaires dans les actions en justice contre le constructeur. Donc l’historique de cette non dissolution peut être riche d’enseignements sur les problèmes du bâtiment et/ou sur les problèmes relationnels entre les sociétaires.


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#17 28/11/2018 09h18

Membre (2018)
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Oui tout à fait. La SCIA a été créé en 1955. Ils ont construit les bâtiments (environ 350 lots au total) et rembourser l’ensemble des prêts en 1978.

La non dissolution était prévue dès le début car il est prévu dans les statuts la jouissance des lots pour les propriétaires avec un règlement de jouissance "faisant office" de règlement de copropriété.

Les lots peuvent être habités par les propriétaires ou loués pour habitation (écrit dans les statuts : je cite "Sauf les parties réservées par le syndicat des copropriétaires pour un usage commercial, tous les appartements du groupe immobilier de XXXXXX sont destinés à l’habitation."

Donc selon moi habitation nue mais également meublée…

Il n’y a pas de dette et la société est bénéficiaire (bénéfices alloués chaque années aux sociétaires via une réduction des appels de charges, soit alloués à des travaux sur les bâtiments)

En complément, je cite : "l’ensemble immobilier comporte des parties divises ou privées dont chaque attributaire ou locataire à la jouissance exclusive"
A bientôt

Dernière modification par Ben2205 (28/11/2018 09h22)

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#18 28/11/2018 09h29

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D’après ce que vous exposez, je ne vois pas d’inconvénient à ce système. Du coup, la décote que je suggérais plus haut devrait être nulle, donc le prix de l’appartement devrait être strictement égal au prix du marché… sauf que ce système est très inhabituel, et que ce qui est inhabituel fait peur. Il peut donc y avoir une décote liée à la "bizarrerie" de ce système. Ca serait à votre avantage à l’achat ; mais vous auriez alors la même décote à la revente.

Dans votre négociation, n’hésitez pas à jouer sur cette bizarrerie, en jouant à la personne inquiète par l’étrangeté de ce système.


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