Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 15/10/2015 10h51 → Investir dans un appartement en IDF en tant que freelance... (achat, bail, immobilier)

Membre
Réputation :   

Bonjour
On a toujours des beaux principes auxquels il faut déroger de temps à autre.
Je m’étais dit que je n’allais pas investir dans la pierre en France, et puis voilà, je viens de signer le compromis d’achat.

VOTRE PROFIL

- 48 ans, indépendant, revenu du foyer très variable (> 100 K euros)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : oui mais je déteste
- Fiscales idem supra
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : nul
- Temps disponible : une demie journée par semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appart T3, 68 m2, parquet/cheminée/moulures
- Année de construction 1930
- 2ème étage, sans ascenseur
- Pas de cave / parking
- Chauffage gaz individuel
- Double vitrage
- Petit jardin dans la copropriété
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Etat : propre mais vieillot. Electricité à refaire, parquet non entretenu, salle de bain saine mais à modifier, peinture à refaire

LOCALISATION DU BIEN

- IDF zone 3, ville bourgeoise, sur un axe vraiment très passant (mais l’appart est bien isolé et donc assez silencieux)
- accès aux moyens de transport facile (RER, bus…). Paris centre est atteignable en 40 min.
- beau bâtiment, coin pavillonnaire sympathique
- centre-ville animé à 10 minutes à pieds, supermarché à 5 minutes à pieds

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire 240 000
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé 1300/mois
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : inconnue
- Coût des travaux pour remise en l’état : 15 000
- Coût des travaux de coprio à 5 ans : non
- Taxe foncière inconnue
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) inconnue
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Non
- Coefficient : 190 mensualités pour rembourser le bien

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 20 000
- Type de crédit : amortissable
- Durée du crédit 15 ans
- Taux du crédit sans assurance 2.15%
- Taux du crédit de l’assurance : 0,21% ,  discussion en cours avec le banquier
- Commission d’ouverture : 500 euro
- Estimation de la garantie (?) : 2550 euros
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : OK
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : je crois qu’on ne peut rien faire sur ce bien

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel) ou location meublée  ou SCI: à étudier

CASH FLOW
Ce n’est pas un critère, mais on va être en négatif de quelques centaines d’euros par mois.

Cette acquisition est assez différente de celles qu’on détaille souvent ici, car mes priorités et mes capacités ne sont pas les mêmes que bon nombre d’intervenants.
Je suis un indépendant et mon travail rapporte beaucoup, voire vraiment beaucoup. Mon temps a beaucoup plus de valeur en travaillant sur mon activité que sur la gestion d’un appartement au quotidien. Je préfère payer un artisan pour les travaux, plutôt que gaspiller mon temps à apprendre comment les effectuer pour n’avoir qu’un résultat médiocre.
L’achat est en IDF, pas loin de mon lieu de résidence, ce qui simplifie toutes les démarcher.
Le cash flow n’est pas prioritaire : je ne veux pas dépasser les 15 ans pour l’emprunt pour ne pas trop payer en termes d’intérêt.
Vues mes contraintes, je ne pourrai probablement pas devenir bailleur multipropriétaire, donc l’impact négatif de ce cashflow ne porte pas trop de préjudice à l’état de mes finances.
Par contre, je ne suis pas propriétaire de ma résidence principale.
Je suis preneur des arguments qui pourraient faire baisser le coût du financement, le taux de l’assurance, les frais de dossier…

Message édité par l’équipe de modération (17/10/2015 17h07) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : achat, bail, immobilier

Hors ligne

 

#2 15/10/2015 11h22 → Investir dans un appartement en IDF en tant que freelance... (achat, bail, immobilier)

Membre
Réputation :   82 

Bonjour,
en brut, je tombe sur un rendement de 6,5%.
En prime vous indiquez la nécessité de réaliser des travaux, ce qui va encore diminuer vos rendements et augmenter le risque (surtout si vous ne connaissez pas d’artisan dans le secteur).

Ensuite vous indiquez ne pas vouloir consacrez de temps à la gestion.

Pourquoi ne pas vous orienter vers les SCPI ?
Vous obtiendrez un rendement net de 5% avec quasiment aucune gestion à effectuer (un vote annuel suffit).

Pour votre crédit, au niveau du taux, vous êtes un petit peu élevé pour du 15 ans. (sur mes demandes actuelles, j’ai 2 sur 15 ans et 2,1 sur 20 ans, à vérifier le résultat dans l’offre finale, ça peux changer)
Pour l’assurance, le taux est pas mal.

Hors ligne

 

#3 15/10/2015 11h50 → Investir dans un appartement en IDF en tant que freelance... (achat, bail, immobilier)

Membre
Réputation :   60 

On obtient du 6,5% brut, mais il manque les charges locatives : votre loyer de 1 300 est-il hors charges ou charges comprises ? Le résultat n’est pas le même.
Pour la localisation, il est impératif de mesurer la distance et le temps entre le bien et le RER : moins de 5 minutes, c’est très bien, entre 5 et 7 c’est bien, 8 à 10 c’est jouable, plus de 10 minutes, à éviter…
Pour du meublé, 68 m2 c’est un peu grand, grosso modo le meublé est facile pour un studio ou 2 pièces, après c’est plus difficile. Il vaut mieux se renseigner sur la demande. Pour louer nu (beaucoup moins intéressant que le LMNP), il faut calculer avec les impôts qui viendront vous voir au bout de 4 ans, en général…
A vote place, je laisserais cette affaire à d’autres…Je tenterais des 2 pièces meublés avec travaux.
Rastignac

Dernière modification par Rastignac (15/10/2015 11h57)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

Hors ligne

 

#4 15/10/2015 14h35 → Investir dans un appartement en IDF en tant que freelance... (achat, bail, immobilier)

Membre
Réputation :   

Bonjour

gunday a écrit :

en brut, je tombe sur un rendement de 6,5%.

C’est un raisonnement que je ne comprends vraiment pas. 6,5% de quoi ? Mon investissement est de 20 000 euros, le reste est emprunté. La comparaison avec le SCPI me semble vraiment erronée, à moins qu’on puiss emprunter à 2,15% sur 15 ans pour investir dans une SCPI.

gunday a écrit :

Pourquoi ne pas vous orienter vers les SCPI ?
Vous obtiendrez un rendement net de 5% avec quasiment aucune gestion à effectuer

Car :
1) il faudrait investir mes liquidités, au lieu d’inevstir de la dette
2) je n’ai jamais trouvé de SCPI à 5% net, si vous en avez je suis preneur.

Cordialement

Hors ligne

 

#5 15/10/2015 14h53 → Investir dans un appartement en IDF en tant que freelance... (achat, bail, immobilier)

Membre
Réputation :   60 

La rentabilité brute est calculée  ainsi : loyer annuel divisé par le total d’achat, frais de notaire compris:
soit: (1 300 *12)/240 000 = 6.5%
On ne compte pas l’apport pour calculer la rentabilité brute. Le loyer est bien sûr hors-charge  (syndic…).
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

Hors ligne

 

#6 15/10/2015 15h07 → Investir dans un appartement en IDF en tant que freelance... (achat, bail, immobilier)

Membre
Réputation :   82 

letouriste a écrit :

C’est un raisonnement que je ne comprends vraiment pas. 6,5% de quoi ? Mon investissement est de 20 000 euros, le reste est emprunté.

Non votre investissement est de 240k. Le mode de financement n’impacte pas le rendement du bien. (vous ne touchez pas plus de loyer si vous achetez à crédit)

letouriste a écrit :

1) il faudrait investir mes liquidités, au lieu d’inevstir de la dette
2) je n’ai jamais trouvé de SCPI à 5% net, si vous en avez je suis preneur.

1) les SCPI sont finançable à crédit. Les crédits sont juste plus dur à trouver, chaque banque finançant en priorité les SCPI maison.
Les crédit sont aussi généralement un poil plus cher.
Vous trouverez plusieurs exemple de financement sur ce forum dans la partie Foncières non cotées

2)Le rendement moyen des SCPI en 2014 était de 5,08%, avec un maximum à 6,97%.
Les rendements sont actuellement sur la même orientation que l’immobilier en général : ça baisse.
http://bourse.lesechos.fr/medias/2014/09/03/996566_1409746705_992442-010262950693-web.jpg

Ceci dit, vous pourriez trouvez plus rentable que les 5% des SCPI et les 6,5% de l’immeuble. Néanmoins, pas forcément avec peu de gestion, ni juste à côté de chez vous.

Hors ligne

 

#7 17/10/2015 18h11 → Investir dans un appartement en IDF en tant que freelance... (achat, bail, immobilier)

Administrateur
Réputation :   1307 

Vu votre profil, vous avez plus simple avec des SCPI à crédit ou des foncières cotées en direct ou via un contrat d’assurance vie.

Vous dîtes que vous préférez déléguer à un artisan, etc. Mais trouver un artisan, contrôler, etc. tout cela prend aussi du temps…

Hors ligne

 

#8 19/10/2015 12h03 → Investir dans un appartement en IDF en tant que freelance... (achat, bail, immobilier)

Membre
Réputation :   

gunday a écrit :

1) les SCPI sont finançable à crédit. Les crédits sont juste plus dur à trouver, chaque banque finançant en priorité les SCPI maison.
Les crédit sont aussi généralement un poil plus cher.
Vous trouverez plusieurs exemple de financement sur ce forum dans la partie Foncières non cotées
2)Le rendement moyen des SCPI en 2014 était de 5,08%, avec un maximum à 6,97%.
Les rendements sont actuellement sur la même orientation que l’immobilier en général : ça baisse.
http://bourse.lesechos.fr/medias/2014/0 … 93-web.jpg
Ceci dit, vous pourriez trouvez plus rentable que les 5% des SCPI et les 6,5% de l’immeuble. Néanmoins, pas forcément avec peu de gestion, ni juste à côté de chez vous.

Dans la partie du forum consacré aux SCPI, on parle de taux à 3,30% pour des personnes ayant en principe un bon profil de crédit, donc le rendement moyen de 5,08% ne semble plus aussi intéressant comparé au coût du crédit. En plus, en étant indépendant, il m’est impossible obtenir un tel taux (que je trouve très élevé). Par ailleurs, le principe d’emprunter pour investir dans du papier me rebute : je connaissais des gens qui investissaient leur bourse d’étudiant sur le marché actionnaire et qui ont eu des soucis par la suite.
Je comprends votre principe :

gunday a écrit :

Le mode de financement n’impacte pas le rendement du bien.

mais il est très faux. Le mode de financement n’impacte pas le rendement, mais il impacte l’existence même de l’investissement. Sans financement, mon apport de 20 K euros peut rendre seulement 5% brut, donc 1000 eur.

Le « trouver plus rentable » : je ne crois pas. Avec mes contraintes et en ayant passé pas mal de temps sur le forum, je n’ai rien trouvé de mieux (au même niveau de risque). Si vous avez des exemples, je suis preneur.

Souvent, les intervenants affichant des rentabilités > 10% (immobilier physique) en réalité ne calculent pas leur investissement de temps pour retaper des appartements ou faire les trajets pour gérer le bien à distance, ni le risque énorme à investir dans une ville minuscule. Comme j’ai expliqué, mon temps est bien plus rentable en développant mon activité qu’en travaillant pour la gestion d’un appartement à louer. Je peux dédier quelques après-midis à la recherche d’un artisan et au suivi des travaux. En l’ayant déjà fait, ça ne sera pas trop désagréable ou gourmand en termes de temps.
Le contrat d’assurance vie demande un investissement financier conséquent, que je fais par ailleurs. L’investissement de 20 K eur sur ce support ne donnera pas grand-chose au final.
Au final, cet appartement est intéressant pour moi car le bien est en Ile de France, avec une rentabilité assez élevée, sur une somme que je peux emprunter tout en étant indépendant, sans avoir à y passer beaucoup de temps.

Hors ligne

 

#9 19/10/2015 13h54 → Investir dans un appartement en IDF en tant que freelance... (achat, bail, immobilier)

Membre
Réputation :   157 

letouriste a écrit :

mais il est très faux. Le mode de financement n’impacte pas le rendement, mais il impacte l’existence même de l’investissement. Sans financement, mon apport de 20 K euros peut rendre seulement 5% brut, donc 1000 eur.

Attention, votre comparaison est incorrecte.
Sans financement, vous disposez de votre apport + 1500€ mensuels.

Ce financement vous apporte un levier. J’avais fait le calcul il y a quelques jours, vous pouvez espérer un gain d’environ 60.000€ à 15 ans (si le prix du bien est constant, mais en considérant une location continue)
Ce qui fait du 7.5% annuel sur votre apport. [correctif]environ 9.5%[/correctif]

Avec le cash, vous pouvez facilement effectuer des placements avec levier 1.5 (trading sur marge par exemple) votre 5% avec levier 1.5 devient 7.5%.

Bref, pas forcément un mauvais placement, mais rien de miraculeux.
Comme toujours l’utilisation du crédit augmente les risques, que ce soit pour l’immobilier ou les actions.

Dernière modification par Faith (19/10/2015 13h58)


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

En ligne

 

#10 19/10/2015 15h50 → Investir dans un appartement en IDF en tant que freelance... (achat, bail, immobilier)

Membre
Réputation :   

Faith a écrit :

Attention, votre comparaison est incorrecte.
Sans financement, vous disposez de votre apport + 1500€ mensuels.

Bonjour
je ne vois pas pourquoi j’aurais 1500€ mensuels. Sans effectuer cet achat, j’aurais mon apport, plus le cash flow mensuel, donc :
+ remboursement crédit
- loyer
= peut-être 500€

Hors ligne

 

#11 19/10/2015 16h11 → Investir dans un appartement en IDF en tant que freelance... (achat, bail, immobilier)

Membre
Réputation :   157 

Mea culpa: écriture un peu rapide.
Mais le calcul était basé sur le bon chiffre (460€ de mémoire)

Dernière modification par Faith (19/10/2015 16h12)


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

En ligne

 

#12 19/10/2015 17h18 → Investir dans un appartement en IDF en tant que freelance... (achat, bail, immobilier)

Membre
Réputation :   26 

letouriste a écrit :

Dans la partie du forum consacré aux SCPI, on parle de taux à 3,30% pour des personnes ayant en principe un bon profil de crédit, donc le rendement moyen de 5,08% ne semble plus aussi intéressant comparé au coût du crédit. En plus, en étant indépendant, il m’est impossible obtenir un tel taux (que je trouve très élevé).

Je ne comprends pas pourquoi un emprunt pour acheter des parts de SCPI serait plus cher qu’un emprunt pour acheter un appartement ?

letouriste a écrit :

Par ailleurs, le principe d’emprunter pour investir dans du papier me rebute : je connaissais des gens qui investissaient leur bourse d’étudiant sur le marché actionnaire et qui ont eu des soucis par la suite.

Je ne comprends pas ce que le "marché actionnaire" vient faire dans cette discussion ?

letouriste a écrit :

Je comprends votre principe :

gunday a écrit :

Le mode de financement n’impacte pas le rendement du bien.

mais il est très faux. Le mode de financement n’impacte pas le rendement, mais il impacte l’existence même de l’investissement. Sans financement, mon apport de 20 K euros peut rendre seulement 5% brut, donc 1000 eur.

Là, je comprends que vous parlez du rendement global de l’opération, et vous avez raison sur le fait que le mode de financement a un impact sur ce rendement. En revanche il n’a aucun impact sur le rendement de l’actif dans lequel vous investissez. L’appartement en question rapportera le même loyer que vous l’achetiez cash ou par emprunt (et même si vous ne l’achetez pas).

letouriste a écrit :

Comme j’ai expliqué, mon temps est bien plus rentable en développant mon activité qu’en travaillant pour la gestion d’un appartement à louer.

Dans ce cas je ne comprends pas (décidément je ne comprends pas grand chose !) pourquoi vous avez décidé de réaliser cet investissement qui dans votre situation semble être le plus mauvais choix.

letouriste a écrit :

Au final, cet appartement est intéressant pour moi car le bien est en Ile de France, avec une rentabilité assez élevée, sur une somme que je peux emprunter tout en étant indépendant, sans avoir à y passer beaucoup de temps.

Donc tout va bien ! Au final, je ne comprends pas quelle est la question ? wink

Hors ligne

 

#13 19/10/2015 18h22 → Investir dans un appartement en IDF en tant que freelance... (achat, bail, immobilier)

Membre
Réputation :   

dangarcia a écrit :

letouriste a écrit :

Dans la partie du forum consacré aux SCPI, on parle de taux à 3,30% pour des personnes ayant en principe un bon profil de crédit, donc le rendement moyen de 5,08% ne semble plus aussi intéressant comparé au coût du crédit. En plus, en étant indépendant, il m’est impossible obtenir un tel taux (que je trouve très élevé).

Je ne comprends pas pourquoi un emprunt pour acheter des parts de SCPI serait plus cher qu’un emprunt pour acheter un appartement ?

Je ne sais pas, mais les taux que ce forum donne pour les taux d’emprunt pour acheter des parts de SCPI est de 3,3% au mieux. Et cela ne m’étonne pas, car l’appartement est hypothéqué. Au contrario, je ne sais pas quelles garanties peuvent être prises par la banque en cas d’achat de SCPI.

dangarcia a écrit :

Je ne comprends pas ce que le "marché actionnaire" vient faire dans cette discussion ?

Je le refais : le principe d’emprunter pour investir dans du papier me rebute.
L’achat des parts de SCPI, sur lesquels je n’ai aucun contrôle ni visibilité, s’apparente pour moi à l’achat d’actions, que je n’envisage pas de faire avec des emprunts.

gunday a écrit :

En revanche il n’a aucun impact sur le rendement de l’actif dans lequel vous investissez. L’appartement en question rapportera le même loyer que vous l’achetiez cash ou par emprunt (et même si vous ne l’achetez pas).

Oui, mais ces considérations ne me sont pas utiles pour effectuer mon choix d’investissement.

gunday a écrit :

Dans ce cas je ne comprends pas (décidément je ne comprends pas grand chose !) pourquoi vous avez décidé de réaliser cet investissement qui dans votre situation semble être le plus mauvais choix.

Je ne vois pas pourquoi. Avec mes limitations en termes d’emprunt et de localisation du bien, j’arrive à trouver un bien en IdF, avec peu de travaux à prévoir (que je confierai à un artisan), financé par la banque.
Les alternatives proposées ici sont :
- achat SCPI à crédit : d’abord je n’aurai pas le crédit, et en tout cas le taux du crédit rend l’opération ininteressante
- assurance vie : sur laquelle je ne peux pas prendre de crédit, donc un investissement de 20 K €
- achat immeuble de rapport / maison / appartement en province, dans une zone sinistrée, afin d’obtenir une rentabilité > 10% : tout cela demande trop de temps, que je n’ai pas.

dangarcia a écrit :

letouriste a écrit :

Au final, cet appartement est intéressant pour moi car le bien est en Ile de France, avec une rentabilité assez élevée, sur une somme que je peux emprunter tout en étant indépendant, sans avoir à y passer beaucoup de temps.

Donc tout va bien ! Au final, je ne comprends pas quelle est la question ? wink

Je crois que ça s’appelle un "retour d’expérience", ce qui fait vivre un forum.
Par ailleurs, la question était dans la dernière ligne de mon premier post : Je suis preneur des arguments qui pourraient faire baisser le coût du financement, le taux de l’assurance, les frais de dossier…

Hors ligne

 

#14 19/10/2015 21h41 → Investir dans un appartement en IDF en tant que freelance... (achat, bail, immobilier)

Membre
Réputation :   

letouriste a écrit :

Je ne sais pas, mais les taux que ce forum donne pour les taux d’emprunt pour acheter des parts de SCPI est de 3,3% au mieux. Et cela ne m’étonne pas, car l’appartement est hypothéqué. Au contrario, je ne sais pas quelles garanties peuvent être prises par la banque en cas d’achat de SCPI.

Un nantissement des parts de SCPI ou de tout autre actif financier comme un contrat d’assurance-vie (notamment en euros) peut constituer une garantie tout aussi valable qu’une hypothèque.

Concernant les taux, faites attention à la date de publication. Ce genre de donnée demande un refresh systématique.

Après, ce que je comprends, c’est que vous êtes "bloqué" par un investissement autre que physique (vous avez exclu d’office les SCPI et/ou les foncières), il n’y a donc peu de marge pour la discussion.

Hors ligne

 

#15 20/10/2015 10h25 → Investir dans un appartement en IDF en tant que freelance... (achat, bail, immobilier)

Membre
Réputation :   

Laborde a écrit :

Après, ce que je comprends, c’est que vous êtes "bloqué" par un investissement autre que physique (vous avez exclu d’office les SCPI et/ou les foncières), il n’y a donc peu de marge pour la discussion.

Non, je ne suis pas "bloqué" par un investissement autre que physique, je ne veux juste pas investir à crédit dans un support sur lequel je n’ai aucun contrôle.

Concernant les parts de SCPI achetés à crédit avec nantissement en garantie : est-ce que quelqu’un le fait réellement ? et quels sont les coûts engendrés par le nantissement ? C’est une vraie question, car vous êtes nombreux à le recommander mais j’en ai entendu parler seulement ici. Mon achat est celui d’un bien immobilier, transaction traditionnelle effectuée par des centaines de milliers de personnes par an. Je vois le risque de cette opération, et la rémunération qui va avec.

Je ne sais pas si votre proposition de parts de SCPI est quelque chose qui se fait, ou juste un mythe. Il me semble vraiment bizarre de pouvoir emprunter à 2% pour acheter des parts de SCPI qui rapportent du 5%, avec un nantissement sur les parts elles-mêmes. Je ne vois pas le risque de cette opération (sauf, bien sûr, un décrochage de la valeur des parts, mais dans ce cas aucun banquier ne financerait l’opération) et donc je ne comprends pas la rémunération qui va avec.

Si cet investissement est vraiment rentable et sans tracas, je m’attends à découvrir que vous avez un investissement très conséquent de ce type.

Hors ligne

 

#16 20/10/2015 10h59 → Investir dans un appartement en IDF en tant que freelance... (achat, bail, immobilier)

Membre
Réputation :   26 

letouriste a écrit :

Il me semble vraiment bizarre de pouvoir emprunter à 2% pour acheter des parts de SCPI qui rapportent du 5%, avec un nantissement sur les parts elles-mêmes.

Pourquoi bizarre ?
Il est possible d’emprunter à 2% pour acheter un bien immobilier qui bien plus que 5%, avec une hypothèque sur le bien lui-même (la preuve, c’est l’opération que vous êtes en train de réaliser).

Acheter des parts de SCPI c’est la même chose avec un peu moins de rendement (gestion déléguée, ce qui a un coût) et un peu moins de risque (diversification: vous n’achetez pas 1 appartement mais une petite part de plusieurs immeubles).

Hors ligne

 

#17 21/10/2015 16h15 → Investir dans un appartement en IDF en tant que freelance... (achat, bail, immobilier)

Membre
Réputation :   82 

letouriste a écrit :

Je le refais : le principe d’emprunter pour investir dans du papier me rebute.
L’achat des parts de SCPI, sur lesquels je n’ai aucun contrôle ni visibilité, s’apparente pour moi à l’achat d’actions, que je n’envisage pas de faire avec des emprunts.

Non rien à voir avec l’achat d’action.
La valeur des part est lié à la valeur des biens, et non à une variation de la cotation (ce qui est là possible avec les REIT et les SIIC).
Pour le papier, concrètement, l’immo physique c’est aussi du papier : juste un bout de papier indique que vous êtes le proprios.
Quand aux contrôles, je pense qu’il y a pas mal de témoignage de gestion par agence pour avoir une notion très relative du contrôle dans l’immobilier en gestion délégué.

letouriste a écrit :

Je ne sais pas si votre proposition de parts de SCPI est quelque chose qui se fait, ou juste un mythe. Il me semble vraiment bizarre de pouvoir emprunter à 2% pour acheter des parts de SCPI qui rapportent du 5%, avec un nantissement sur les parts elles-mêmes. Je ne vois pas le risque de cette opération (sauf, bien sûr, un décrochage de la valeur des parts, mais dans ce cas aucun banquier ne financerait l’opération) et donc je ne comprends pas la rémunération qui va avec.

Le risque est le même que sur l’immobilier : chute des prix, vacance locative, …
Le risque est aussi sur vous.
Si on prend un emprunt sur 20 ans, avec 5% de rendement, on rembourse juste le capital, il vous reste les intérêts et l’assurance à financer.
En sachant que toutes les banques ne prête pas sur 20 ans pour du locatif. (un de mes emprunts SCPI est sur 15, donc avec un gros reste à payer)
En clair, jamais vous n’aurez d’autofinancement avec des SCPI.

letouriste a écrit :

Si cet investissement est vraiment rentable et sans tracas, je m’attends à découvrir que vous avez un investissement très conséquent de ce type.

Vous m’auriez posé la question il y a 2 ans, je vous aurais répondu oui.
Mais il y a un peu moins de 2 ans, j’ai acheté dans l’immo physique avec de l’auto-financement.
Donc l’investissement SCPI n’est plus maintenant mon plus gros investissement.
Ce qui ne résout pas le problème de l’auto-financement de l’investissement en SCPI. Problème similaire à l’investissement que vous envisagez de réaliser.

Au passage, avez vous envisagé les résidences de service ?
(étudiants, séniors ou tourisme)
La gestion est réalisé par un gestionnaire qui vous loue votre bien. Niveau rendement, on doit être dans le même ordre d’idée.
En gros, ça pourrait correspondre à votre recherche avec un bien plus physique qu’une SCPI.
Je ne pas détailler plus, je ne suis pas un pro de ce type d’investissement.

Hors ligne

 

#18 21/11/2015 22h45 → Investir dans un appartement en IDF en tant que freelance... (achat, bail, immobilier)

Membre
Réputation :   

Bonjour
le projet continue, en attendant le rendez-vous chez le notaire.
La question de la forme d’achat se pose maintenant. Je compte louer l’appartement à deux "colocataires" (en effet chacun d’entre eux louera une seule chambre, donc j’aurai deux contrats distincts au lieu d’avoir un contrat de location).
Je comptais louer en LMNP, mais un ami m’a conseillé d’acheter le bien via une SARL à l’IS au lieu de l’acheter en nom propre. J’ai cherché des dicussions à ce sujet, mais je n’ai pas trouvé rien qui explique clairement les avantages éventuels de ce montage. Avez-vous des informations à ce sujet ?

Par ailleurs j’ai des doutes sur le fait que la banque me suivra dans ce montage.

Cordialement

Hors ligne

 

#19 16/03/2016 16h10 → Investir dans un appartement en IDF en tant que freelance... (achat, bail, immobilier)

Membre
Réputation :   

Bonjour
le projet est finalisé, donc je reprends le fil du discours.

Travaux dans l’appart : 8000 EUR
Meubles : 3000 EUR

Location meublée, avec un contrat de colocation (2 jeunes actifs, chacun avec ses garants).
Montant du loyer : 1530 EUR + 70 EUR de charges

Du coup, je vais être en cash-flow légérement négatif sur une durée raisonnable (15 ans).

Pour moi, cet achat est une belle opération car :
- je suis en IdF, donc je ne dois pas aller chercher une bonne rentabilité loin de mon lieu de travail (qui rapoorte beaucoup plus que mes investissements immobiliers) et donc je ne passe pas trop de temps sur ce dossier
- les travaux ont été fait rapidement par un ouvrier professionnel, donc j’ai pu mettre le bien en location rapidement et les finitions sont de bonne qualité
- le tarif de la location meublée est élévé grâce à l’investissement fait sur les travaux et les meubles

Du coup, je ne calcule pas la rentabilité d’un tel bien, mais mon ration personnel (mois de remboursement du coût d’achat) est à 150 mensualités, ce qui me convient parfaitement.

Hors ligne

 

#20 17/03/2016 10h03 → Investir dans un appartement en IDF en tant que freelance... (achat, bail, immobilier)

Membre
Réputation :   

Bonjour LeTouriste,

Bravo pour ce projet et super pour le retour.

Etes-vous déjà en train d’imaginer le suivant du coup? smile


Partage d'expériences de multiples investisseurs immo sur le Podcast Invest Immo Club.

Hors ligne

 

#21 17/03/2016 17h00 → Investir dans un appartement en IDF en tant que freelance... (achat, bail, immobilier)

Membre
Réputation :   

Bonjour
j’ai 3 nouvelles acquisitions en cours. Je donnerai plus de précisions das le forump approprié.

Hors ligne

 

#22 08/09/2016 11h42 → Investir dans un appartement en IDF en tant que freelance... (achat, bail, immobilier)

Membre
Réputation :   

Bonjour
avec un recul de 6 mois, je peux faire le bilan sur cet achat.
Les locataires de mon bien demandent maintenant très peu d’attention, quoiqu’au début de la location j’ai eu au total 4 intervention à gérer car ma rénovation de l’appartement n’était pas complète (soucis de ballon d’eau chaude entre autres). Pour mes achats futurs, j’ai décidé de procéder au remplacement du ballon d’eau chaude si j’ai des doutes sur sa durée de vie restante.
Ces interventions ont été effectuées par un ouvrier pas cher. Le loyer est payé régulièrement.
Je considère que mon objectif (avoir un bien qui me prend très peu de temps) a été atteint, car maintenant sa gestion me prend environ 30 minutes par mois, ce qui est compatible avec mon activité professionnelle et mes envies.

En ayant eu un creux d’activité il y a quelques mois – courant dans la vie d’un freelance – , j’en ai profité pour chercher d’autres biens à acheter et mettre en location. Mes critères de recherches sont toujours : bien à Paris ou dans les Hauts de Seine, ville sans histoires, prix au m2 carré très faible, de préférence T2, avec peu de charges de copropriété. J’ai beaucoup visité, j’ai fait des offres qui n’ont pas abouti à cause de problèmes majeurs découvert juste avant la signature du compromis, et j’ai appris un peu plus sur le monde de l’immobilier – par exemple, que les fenêtres sur un mur en bordure de copropriété peuvent être bouchées suite à une demande du voisin s’il se pourvoit en justice.
A l’heure actuelle, j’ai acheté les biens suivants :

Chambre de bonne louable :
•    Localisation : Paris 17ème
•    Prix d’achat : environ 70 000 (sans travaux)
•    Emprunt à 100% sur 15 ans
•    Frais de notaire non financés
•    Cash-flow légèrement négatif
•    Mise en location des biens en meublé
•    Loyer : 400 euros

Deux-pièces 40m2 :
•    Localisation : Suresnes
•    Prix d’achat : environ 120 000 (avec travaux)
•    Emprunt à 100% sur 15 ans
•    Frais de notaire non financés
•    Travaux 8k (non financés)
•    Cash-flow positif
•    Loyer : 880 euros

Le bien de Suresnes a demandé pas mal de travaux, mais mon ouvrier s’est occupé de tout. Au total, j’ai été seulement 4 fois sur le chantier. Il s’est également occupé de l’achat des meubles Ikea (sur ma demande précise). L’ouvrier fait travailler des sous-traitants, ce qui ne me dérange pas car la qualité du travail me convient. Evidemment, le résultat n’est pas à 100% conforme à mes demandes (lustres posés à un endroit qui ne me convient pas, couleur du carrelage de la salle de bain pas très joli…) mais il est assez bon.
Le bien avait été inhabité pendant 3 ans, l’intérieur était à refaire totalement. J’ai mis du carrelage en promotion (8 euros/m2), le faux plafond a été enlevé, la colle retirée, les murs repeints, la cloison existante démolie et reconstruite, la baignoire remplacée (car l’ancienne était dans un état correcte mais elle reposait sur des planches de bois superposées, donc j’ai tout fait enlever), l’ancienne hotte avec conduit de 4 mètres de long a été remplacée par une hotte filtrante, la VMC remplacée, la cuisine et le ballon d’eau chaude remplacés, le tableau électrique et le ballon cachés par un coffrage – ça coûte pas cher et ça fait beaucoup plus propre. La petite cuisine ouverte (2 mètres linéaires) a coûté environ 1000 euros (hors frigo).
Le bien a été loué en 10 jours, par moi.
La studette a posé plus de problèmes pour la location. Elle est dans un état correct - j’ai décidé de ne pas faire de travaux qui auraient pu l’améliorer - , mais avec un défaut majeur : 7ème sans ascenseur. Beaucoup de locataires potentiels se sont désistés à cause de ça. Une rénovation aurait pu aider, mais ce défaut va toujours poser problème. Du coup, la mise en location a été infructueuse en juin et juillet, mais j’ai trouvé preneur en août (un professionnel de province qui cherchait un pied-à-terre à Paris, donc j’espère qu’il restera pendant un moment).
Si c’était à refaire, je ne referai probablement pas cet investissement.
Maintenant, ces opérations sont assez rentables et surtout elles sont compatibles avec mon emploi de temps. Je calcule mon enrichissement sur la base de l’augmentation du capital, et c’est très favorable. Le fait que je suis en cash flow négatif ne me pose pas problème, car mes revenus professionnels sont élevés.
Par contre, avec du recul, j’aurais fait des choix différents :
•    Achat sur une durée plus longue pour avoir un cash-flow positif : avec les taux d’intérêt actuels, je vais demander des crédits à 20 ans pour les prochains biens. Même si le cash-flow négatif ne me dérange pas, je peux être en positif et éventuellement rembourser le prêt par anticipation. Le souci de placement du cash-flow restera à régler, mais ça sera un problème de riche
•    Pas de 7ème sans ascenseur
•    Trouver un expert-comptable avant la première mise en location en meublé (je viens d’en trouver un, qui règlera les formalités administratives). Même en ayant lu beaucoup de forums et de sites diverses, j’ai rarement vu la liste de formalités à accomplir en LMNP – dont l’obtention d’un SIRET.
•    Lire plus de livres sur le LMNP – je commence l’ouvrage de Maître LE BOULC’H “Nouvelle règles de la location meublée”
•    Relire la file consacrée au LMNP sur ce forum – avec de l’expérience, les interventions apparaissent sous un autre jour
•    Trouver un conseil avisé pour m’aider dans le choix du montage en fonction de ma situation : achat en nom propre, en SCI, en SARL de famille ? Comment transmettre le patrimoine aux enfants ? A l’heure actuelle, je n’ai trouvé personne qui puisse me donner une réponse satisfaisante – et ce n’est pas faute d’avoir cherché. Donc, j’ai repris en main ma situation, j’ai comparé les informations partielles recueillies un peu partout et j’ai pris mes décisions d’investissement.
La banque me suit toujours, donc je continue mes achats. Je suis encore en phase d’achat d’autres biens car le banquier me suit toujours.

Dernière modification par letouriste (08/09/2016 11h43)

Hors ligne

 

#23 08/09/2016 17h56 → Investir dans un appartement en IDF en tant que freelance... (achat, bail, immobilier)

Membre
Réputation :   13 

Votre retour d’expérience est très intéressant : merci d’être venu le partager avec nous.

Si votre 2P de Suresnes est un bien correctement situé et sans défaut majeur, votre prix d’achat est vraiment excellent et vous avez mené votre négociation de main de maître : bravo.

Petites questions :
- Le montant de 8000 euros que vous avez engagé pour remettre ce logement en état inclut-il les matériaux et la main d’oeuvre ?
- Qu’avez-vous fait précisément pour ce prix ?
(je suis en effet en pleine négociation avec un artisan pour la rénovation d’un 2P de 45 m2 et une base de comparaison me serait très utile) 

Concernant votre chambre de bonne, vous aurez sans doute plus de chance lors d’une prochaine mise en location car les jeunes étudiants se les arrachent et l’absence d’ascenseur n’est habituellement pas rédibitoire pour eux (si cela peut vous rassurer, je loue un bien du même type à Paris : il y a certes un  ascenseur mais le logement est également flanqué d’un défaut important puisque le WC est commun ; je l’ai pourtant reloué en une journée, l’hiver dernier, à la première visite). Vous êtes sans doute tombé à une période (juin/juillet) où les étudiants ne connaissent pas encore leur point de chute à la rentrée et ne sont donc pas encore en recherche de solution d’hébergement.

Hors ligne

 

#24 09/09/2016 10h53 → Investir dans un appartement en IDF en tant que freelance... (achat, bail, immobilier)

Membre
Réputation :   

Le bien de Suresnes est correctement situé mais il a un défaut majeur: il est très sombre.
Je crois qu’en IdF il est impossible d’avoir des biens à rentabilité élevée (8%), bien placés et sans défauts. J’achète des biens à problèmes en connaissance de cause, tel que l’absence de lumière. C’est un souci relatif pour les locataires, mais je crois que personne voudra l’acheter pour en faire sa résidence principale.
Du coup, il n’y aura pas de grosse plusvalue à la revente.

Dans les 8000 euros (y compris les matériaux) , il y a eu essentiellement les travaux déjà mentionnés :
- La petite cuisine ouverte (2 mètres linéaires) refaite, pour un coût d’environ 1000 euros (hors frigo). On a récupéré les anciennes plaques de cuisson car propres
- Carrelage sur 25 m2, car le sol ailleurs était dans un état convenable
- Nettoyage en profondeur de la salle de bain pour garder le carrelage sur le mur, le WC, l’évier, les portes
- Replacement de baignoire et robinetterie, carrelage sur le côté et écran plexiglass
- Elimination du faux plafond, de la colle, peinture 2 couches murs / plafond
- Remplacement VMC, ballon eau chaude, hotte filtrante
- Coffrages pour tableau électrique et ballon eau chaude

L’électricité était aux normes, la plomberie était OK

Mon artisan est un ancien salarié du BTP qui démarre en autoentrepreneur, ses prix sont faibles surtout car il veut se constituer une clientèle.

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech