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Forums des investisseurs heureux

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#1 14/10/2015 16h44 → EURL/SARL : investir son bénéfice dans l'immobilier ? (eurl, sci, scp, scpi)

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Bonjour,

Je fais suite au sujet “EURL/SARL : investir sa trésorerie ?” qui recoupe en partie mon questionnement mais de mon coté c’est plutôt « investir son bénéfice ».

Sachant que ma société permet de dégager un bénéfice <38K et donc soumis à 15% d’IS cela peut me permettre de conserver 30K/an pour investir.
L’idée étant d’utiliser ce cash dans l’optique de me constituer un capital durant mon activité et en tirer une rente lors de son arrêt.
L’investissement ne représente pas des sommes considérables j’étudie les schémas les plus simples afin de déterminer la viabilité du projet.

Mon EC me propose un montage simple/classique :
-    Achat d’immobilier physique de bureau pour y loger ma société au travers d’une SCI
-    Un contrat de bail entre ma société (SE) -et d’autres éventuellement- et la SCI
-    Fiscalement :
o    augmentation des charges de la SE
o    SCI IS : amortissement locaux+intérêt emprunt visant à un résultat fiscal nul
-    Achat de titre en direct via la SE avec les bénéfices

avantage en cas d’arrêt de la SE il n’y a que le bail comme lien donc sans impact et il suffit de revendre les titres en portefeuille.

De mon coté j’ai vu un montage plus complexe à savoir l’apport de part de la SE dans une société civile (de patrimoine par ex) et moi comme 2eme associé en personne physique. (ratio à déterminer)
-    Achat d’immobilier physique de bureau /privé, action, … au travers de la SCP
-    Pas de contrat de bail entre ma société et ma SCP >> pas d’objet commercial

En revanche que se passe-t-il en cas de perte de la SE comme associé de la SCP ? l’impact financier ?
J’avoue ne pas arriver à me projeter à horizon 5-10-15 ans et ne trouve pas encore de professionnel m’y aidant. C’est assez perturbant, chacun « vendant » ce qu’il a plus ou moins l’habitude de faire.
De mon coté l’achat d’immobilier physique signifie aussi gestion locative, j’aurai préféré investir dans des parts de SCPI par ex, certes moins rémunératrice mais surtout mois chronophage.

Si vous pouviez m’éclairer et m’aider à (me) poser les bonnes questions, merci !

Message édité par l’équipe de modération (14/10/2015 16h18) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : eurl, sci, scp, scpi

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#2 14/10/2015 16h51 → EURL/SARL : investir son bénéfice dans l'immobilier ? (eurl, sci, scp, scpi)

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Investir l’argent de sa SARL dans l’immobilier via une SCI

Vous pouvez jeter un oeil à ce fil.
Différents montages sont évoqués.


A la bourse, un mec achète, un autre vend, les deux pensent faire une affaire. Jean Yanne.

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#3 15/10/2015 11h29 → EURL/SARL : investir son bénéfice dans l'immobilier ? (eurl, sci, scp, scpi)

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merci pour ce sujet très intéressant!
Mon but n’est pas de récupérer le bien dans mon patrimoine perso et de jouer au plus fin avec le fisc
Je souhaite simplement acquérir des actifs et récupérer une rente, ensuite donation.
Je préférerai laisser la société d’exploitation à son objet principal et ne pas mélanger les activités sauf si évidemment c’est plus optimal financièrement parlant.

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#4 15/10/2015 14h08 → EURL/SARL : investir son bénéfice dans l'immobilier ? (eurl, sci, scp, scpi)

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Bonjour,

L’achat d’immobilier personnellement (éventuellement à travers une SCI, à l’IR, ou à l’IS) puis sa location à la société est un grand "classique". Si vous optez pour une SCI à l’IS, vous pouvez amortir le bien, mais vous allez aussi payer la plus-value plein pot le jour de la revente. En plus vous allez amortir de l’IS à 15% et payer la plus-value à 33% parce que vous allez dépasser le plafond. Et encore 33% est si le taux n’augmente pas d’ici x années.

Vous pouvez profiter de la taxation à l’IS (15% en dessous du plafond) sans amortissement avec plus-value "classique" en utilisant deux sociétés en cascade: une société à l’IS (SCI ou autre) qui détient une SCI à l’IR qui détient le bien.

Et/ou il y a la solution de la holding. Par contre, il semble y avoir une confusion dans ce que vous avez écrit: le ou les actionnaires actuels de la "SE" qui apportent leurs titres à une holding recevront des actions de la holding en échange. Dans ce schéma, la SE ne sera PAS actionnaire de la nouvelle société à vos cotés. Vous serez actionnaire de la holding qui sera elle la nouvelle actionnaire de la SE (vous lui avez apporté vos titres).

Ou vous pouvez créer une filiale avec la SE comme actionnaire à vos cotés, mais il n’est pas question d’apport de titres alors. Dans ce cas, la SE peut être minoritaire et faire un apport rémunéré en compte courant d’associé: Elle aura le rôle de la banque en quelque sorte. Elle finance et est rémunérée pour cela.

Dans le cas de la holding, vous faites remonter les dividendes dans la holding, et elle peut ensuite investir, en direct ou par exemple à travers une SCI (à l’IR pour utiliser le schéma décrit au début par exemple). La holding peut être une société civile, généralement solution utilisée pour être à l’IR, (bien que je ne vois pas vraiment l’utilité d’une holding à l’IR) ou une société à l’IS, type SARL, SAS.

Ca n’est pas les schémas et les solutions qui manquent. Il est vrai également que trouver quelqu’un qui maîtrise ces sujets est difficile à moins de s’adresser à des avocats fiscalistes à des montants exorbitants de l’heure. Et encore.

L’inconvénient de tout cela est que c’est surtout "comment se compliquer la vie" juste à cause d’une problématique fiscale. Et le pire est que vous pouvez analyser et vous orienter vers la solution optimale pour avoir les règles qui changent en cours de route …

Dernière modification par Mevo (15/10/2015 14h10)

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#5 15/10/2015 14h39 → EURL/SARL : investir son bénéfice dans l'immobilier ? (eurl, sci, scp, scpi)

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"Vous pouvez profiter de la taxation à l’IS (15% en dessous du plafond) sans amortissement avec plus-value "classique" en utilisant deux sociétés en cascade: une société à l’IS (SCI ou autre) qui détient une SCI à l’IR qui détient le bien."

Je détiens une SCI à l’IR via un holding à l’IS (SAS) et c’est la fiscalité BIC qui s’appliquent à la SCI. La SCI à l’IR est transparente et c’est la fiscalité de son actionnaire qui détermine sa propre fiscalité

Le seul avantage d’avoir mis une SCI à l’IR pour détenir l’immeuble est que si je (me re)vends les parts de la SCI et que je vends l’immeuble ensuite, je bénéficierais lors de la vente de l’immeuble de la fiscalité IR à savoir les abattements pour durée détention depuis le jour de l’achat de l’immeuble

Cela me permet d’arbitrer pour ma sortie en fonction de ce que sera la fiscalité IR/IS dans 10/15/20 ans …

Dernière modification par Tssm (15/10/2015 14h41)

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#6 15/10/2015 15h26 → EURL/SARL : investir son bénéfice dans l'immobilier ? (eurl, sci, scp, scpi)

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merci pour ces retours je vais prendre le temps de matérialiser cela sur papier.
Une holding + sci + societe d’exploitation cela me parait trop complexe à mon niveau.

Le "risque" les plus probable est l’arrêt de mon activité d’indépendant à horizon 10a pour retrouver une place de salarié ou alors bénéficier d’une rente et partir vers d’autres horizons.
A ce moment l’eurl peut devenir la holding, encore que ce statut ne soit sans doute pas les plus optimal ou alors je ferme l’eurl et conserve de toute manière la SC(I) pour les dividendes.

Mevo a écrit :

Dans ce cas, la SE peut être minoritaire et faire un apport rémunéré en compte courant d’associé: Elle aura le rôle de la banque en quelque sorte. Elle finance et est rémunérée pour cela

En ce cas comment fait la SCI pour rembourser la SE si les loyers perçus ne couvrent pas l’emprunt? j’imagine qu’il faut ’penser’ le montage afin qu’il soit à l’équilibre comptable?

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#7 15/10/2015 15h28 → EURL/SARL : investir son bénéfice dans l'immobilier ? (eurl, sci, scp, scpi)

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Tssm a écrit :

Je détiens une SCI à l’IR via un holding à l’IS (SAS) et c’est la fiscalité BIC qui s’appliquent à la SCI. La SCI à l’IR est transparente et c’est la fiscalité de son actionnaire qui détermine sa propre fiscalité

Tssm, j’ai un peu de mal avec la façon dont vous avez présenté les choses. Aucune fiscalité ne s’applique à une société transparente fiscalement (société à l’IR), c’est l’actionnaire qui est taxé sur la part de revenu qu’il reçoit.

Votre SCI n’est pas taxée du tout, c’est votre SAS qui est taxée (à l’IS) sur le revenu qu’elle reçoit de la SCI. Votre SCI n’applique pas d’amortissement sur la valeur du bien immobilier tous les ans comme le ferait votre SAS si elle détenait le bien immobilier directement. On ne peut donc pas à mon sens dire que "c’est la fiscalité de son actionnaire qui détermine sa propre fiscalité".

Vous pouvez vendre l’immeuble, la SCI, ou la SAS. Je doute que vous vendre à vous-même la SCI pour ensuite vendre l’immeuble soit intéressant, autant vendre directement la SCI., vu que vous ne pourrez pas minorer le prix de vente en vous la vendant à vous-même sans risquer des problèmes.

EDIT:

freesas a écrit :

En ce cas comment fait la SCI pour rembourser la SE si les loyers perçus ne couvrent pas l’emprunt? j’imagine qu’il faut ’penser’ le montage afin qu’il soit à l’équilibre comptable?

Diminuer les remboursements et étaler dans le temps, ou alors il faut que l’associé principal de la SCI (vous) mette au pot en faisant lui-même des apports en compte courant d’associé qu’il pourra récupérer ultérieurement (il peut ne pas prétendre à rémunération). Comment fait une SCI avec un crédit bancaire dans cette situation ?

Dernière modification par Mevo (15/10/2015 15h36)

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#8 15/10/2015 16h02 → EURL/SARL : investir son bénéfice dans l'immobilier ? (eurl, sci, scp, scpi)

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Vous avez raison, je me suis mal exprimé. C’est bien l’actionnaire qui est taxé sur le flux reçu et la PV réalisée le cas échéant

Mais ce flux est calculé de différentes manières en fonction de l’actionnaire :
- Personne physique. La SCI aura une "comptabilité" RF
- Personne morale à l’IS. La SCI aura une comptabilité BIC

Donc dans notre situation, société IS qui détient SCI, la SCI va devoir faire une comptabilité BIC. Donc dans ma comptabilité de la SCI, il y a effectivement un amortissement de l’immeuble car cette comptabilité BIC de la SCI est effectuée dans le but de pouvoir imposer le revenu dans la société à l’IS. La SCI ne paie effectivement pas d’impôt, c’est bien la société à l’IS qui en paie. Mais l’immeuble est amorti chez la SCI pour se faire

Donc si la SCI vend l’immeuble, je calculerai la PV méthode BIC pour les imposer à l’IS dans la SAS. Donc sur un immeuble amorti. La aussi, la SCI ne paie pas d’impôt, c’est l’actionnaire, donc la SAS. Donc le fruit de la vente est versé brut par le notaire, vous avez tout loisir d’écraser ce revenu dans votre holding avec d’autres flux sur l’année fiscale

Vous sembliez indiquer dans votre message originel que selon ce mode de détention, la PV réalisée serait calculée selon la méthode des RF sur une valeur de l’immeuble historique non diminué des amortissements, ce qui est inexact. J’espère avoir été plus clair

Sur le reste, c’est effectivement d’optimisation dont il s’agit donc pas la peine d’aller plus loin

Dernière modification par Tssm (15/10/2015 16h04)

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#9 15/10/2015 17h54 → EURL/SARL : investir son bénéfice dans l'immobilier ? (eurl, sci, scp, scpi)

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Tssm, je comprend ce que vous dites et le raisonnement, pas de problème de ce coté. Je suis un peu perplexe. Je vais essayer de creuser le sujet de mon coté.

En tout cas, je ne suis pas d’accord avec la "comptabilité" de la SCI qui changerait. C’est prendre les choses à l’envers sur la même base que je mentionnais déjà avant.

Votre analyse est que la SAS amortirait le bien immobilier détenu par la SCI par transparence. Ce qui se ferait dans la comptabilité de la SAS et non celle de la SCI dans tous les cas. Encore une fois je comprend le raisonnement, mais il m’interpelle. Une participation dans une société (à l’IS il est vrai) n’est pas amortissable par exemple. Il faudrait considérer ici qu’il ne s’agit pas d’une participation mais d’une détention d’un bien immobilier vu que la SCI est transparente.

Imaginez le cas d’une très grosse SCI transparente avec tout un tas de biens et tout un tas d’actionnaires. La SCI fait sa comptabilité de société transparente et communique la quote part de bénéfice de chaque associé, elle ne s’occupe pas de savoir s’ils sont soumis à l’IR ou à l’IS. Après, pour qu’un associé IS puisse faire ce que vous faites, il faudrait qu’il connaisse tous les détails sur les biens immobiliers detenus par la SCI: Dates et prix d’acquisition, entrées et sorties de biens, plus-values réalisées, etc …

Est-ce qu’un comptable vous a dit de faire cela comme ça ? Je suis également d’accord avec votre fruit de la vente versé brut par le notaire et la SAS qui doit d’occuper de la plus-value. Mais une SAS qui détient un bien immobilier en direct fait une plus-value professionnelle, alors qu’une SCI à l’IR fait une plus-value immobilière. Les règles de calcul et les éventuels abattements ne sont pas les mêmes.

Je ne suis pas sûr de quelle méthode est la bonne, ou si peut-être les deux peuvent se faire, mais je souhaite connaitre le fin mot de cette histoire en tout cas. Toute information ou validation par des pros que vous avez fait de votre coté m’intéresse.

Dernière modification par Mevo (15/10/2015 17h59)

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#10 15/10/2015 19h40 → EURL/SARL : investir son bénéfice dans l'immobilier ? (eurl, sci, scp, scpi)

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Pour le background, j’ai 2 SCI, 2 SAS et 2 SARL en France. Je fais la compta de toutes les sociétés sauf la SCI dont nous parlons et la SARL qui fait du marchand de biens où c’est un EC professionnel de l’immobilier

J’ai entre autre la qualification pour être EC/CAC (DESCF) mais je prefere être rentier ☺

Alors Mevo, j’ai travaillé pour vous, je vous montre la 2072. Je pense que c’est la plus convaincant et intéressant
Nous sommes sur une SCI qui n’est pas à l’IS comme indiqué

Vous constatez en haut que le résultat est calculé suivant les 2 méthodes, RF en premier, BIC en second
Il est bien indiqué avant que je masque que c’est une société non soumise à l’IS

5622_scan_9.pdf

Le détail en RF :
Pas d’amortissement

5622_scan_2.pdf

Le détail En BIC :
Vous voyez l’amortissement de 32k apparaître dans les comptes de la SCI version BIC

5622_scan_5.pdf

Pour chaque associé et quelque soit le nombre, pour répondre à votre question, la SCI doit faire une déclaration personnelle
L’associé doit juste reprendre les informations communiquées

La c’est pour associé BIC avec son prorata :
PV éventuelle signalée en bas de cette feuille

5622_scan_4.pdf

Et là c’est pour associé RF avec son prorata :

5622_scan.pdf

La c’est le bilan pour que vous puissiez voir les amortissements du bien (et nous sommes bien sur une SCI non à l’IS) :

5622_scan_-_copie.pdf

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#11 15/10/2015 20h18 → EURL/SARL : investir son bénéfice dans l'immobilier ? (eurl, sci, scp, scpi)

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Tssm, oh oui, là vous avez bossé, j’en suis presque gêné wink

Et bien merci pour ces précisions et m’avoir appris quelque chose aujourd’hui. J’ai des compétences en compta, mais pas aussi poussées que les vôtres, et il est vrai que j’ai fait des comptas de SARL, mais jamais de SCI, et l’immobilier n’est globalement pas trop ma tasse de thé, bien que je m’y intéresse doucement.

Mais vu que nous en sommes là, une question me vient tout de même, si vous savez y répondre, ce serait fantastique: Ces déclarations semblent spécifiques aux SCI, et ce concept d’adapter le mode de calcul (amortissement ou non) en fonction de l’associé est-il lui aussi spécifique aux SCI ? La question étant: Est-ce qu’utiliser une autre société transparente, comme une SARL à l’IR ou une SNC changerait la donne ?

Dernière modification par Mevo (15/10/2015 20h19)

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#12 16/10/2015 00h03 → EURL/SARL : investir son bénéfice dans l'immobilier ? (eurl, sci, scp, scpi)

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A mon avis, avec une autre société transparente (comme une SARL à l’IR ou une SNC) la donne ne changerait pas.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#13 16/10/2015 15h52 → EURL/SARL : investir son bénéfice dans l'immobilier ? (eurl, sci, scp, scpi)

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merci Tssm pour cet éclairage très concret.

Avez vous analysé les conséquences financières en cas de perte d’un associé? le rachat de part de SCI ou la vente intégrale et clôture de la SCI?
j’imagine que la partie optimisation consiste à ajuster le nombre de part entre un associé PP et un associé morale? 50/50, 90/10,..

Avez vous opté pour la TVA concernant la SCI?

ma prochaine étape va consister à modéliser les flux financiers et peut être m’apercevoir que certains choix n’ont que peu d’impact in fine car ce qu’on gagne dans la phase fiscalement déficitaire on le perd dans la phase bénéficiaire…

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#14 17/10/2015 12h23 → EURL/SARL : investir son bénéfice dans l'immobilier ? (eurl, sci, scp, scpi)

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bonjour, effectivement, Tssm a raison, c’est l’article 238 bis K du CGI qui impose de "retraiter" le résultat de la société translucide selon les règles applicables à l’associé qui est soumis aux règles BIC notamment.

Donc pour définir le résultat imposable dans la holding à l’IS, on retraite le résultat de la SCI à l’IR avec application de l’amortissement. Et en cas de vente, on prendra bien évidemment une valeur fiscale diminuée de ces amortissements pratiqués.

Attention à certains abus de langage : en france, une société à l’IR est très souvent dite translucide -> cela signifie qu’elle est un sujet fiscal à part entière, on détermine un résultat taxable directement chez la personne morale, mais ce résultat est considéré comme automatiquement appréhendé chez les associés et imposable chez eux.

Une société transparente, visée à l’article 1655 ter du CGI n’a pas la personnalité fiscale, on considère les associés comme directement propriétaires des biens et imposables sur le résultat dégagé bien évidemment.

Cette différence de sémantique est importante, notamment en terme d’imposition et de procédure derrière pour les cas de rectification.

Intercaler une autre société à l’IR ne changerait pas votre schéma, surtout une SNC de forme commerciale qui a par principe une activité commerciale (donc taxée BIC avec amortissements sur l’immobilier) et qui a des conséquences lourdes sur la responsabilité des associés.

Pour répondre à freesas, je ne suis pas certain de bien comprendre les schémas proposés par votre expert comptable.

Vous avez effectivement le schéma classique numéro 1 qui est de constituer une SCI à l’IS qui va acheter les locaux, votre société d’exploitation loue, le loyer couvre l’emprunt, pas d’IS dans la SCI grâce aux amortissements + intérêts, par contre le jour de la revente ça sera douloureux, dura lex sed lex.

Une fois la partie capital remboursée, ça peut tout de même être intéressant car vous dégagerez de la trésorerie assez significative tout en ayant un résultat comptable diminué par les amortissements, donc un IS probablement acceptable. A la fin des amortissements, vous serez dans une situation plus douloureuse en terme d’IS car les charges venant en déduction seront uniquement les travaux qui ne devront pas être immobilisés.

Dans le second schéma, votre société d’exploitation achète les parts de SCI. C’est envisageable, si la SCI est à l’IR ou à l’IS, comme vu précédemment, ça ne changera rien. Ca risque en outre d’alourdir la revente (si un jour vous avez un repreneur) car l’immobilier sous la société d’exploitation, ce n’est pas le plus attractif, un repreneur s’il a les fonds pour acquérir l’immobilier d’exploitation (ce qui n’est pas toujours le cas) souhaitera racheter l’immeuble en direct pour repartir avec une base amortissable.

C’est votre dernier schéma que je n’ai pas bien saisi, "l’apport de parts de la SE à une société civile de patrimoine".

Vous envisagez de constituer une holding par apport des titres de la SE que vous détenez? si oui vous seriez seul associé de cette société holding de patrimoine (il en faut minimum 2 associés pour une société civile mais ça n’est pas insurmontable).

ai-je bien compris avant de développer plus ? :)

Concernant la TVA, il peut être intéressant de soumettre effectivement à la TVA la SCI. La SCI facture ses loyers avec TVA ce qui lui permet de récupérer la TVA sur le coût des travaux par exemple, en revanche, si la société d’exploitation ne peut pas déduire de TVA car elle exerce une activité exonérée par exemple, ça peut lui créer une surcharge.

Dernière modification par Julien34 (17/10/2015 12h25)

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#15 17/10/2015 14h18 → EURL/SARL : investir son bénéfice dans l'immobilier ? (eurl, sci, scp, scpi)

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Quand j’ai fait cet investissement en 2010, j’étais salarié et mon TMI était au maximum (41% à l’époque ?) Avec les prélèvements sociaux de 15,5%, la sortie de trésorerie pour payer l’impôt sans recette en face (car annuité crédit égale à environ 90% du loyer encaissé) n’était « pas soutenable »

Je me suis dit, même si la solution (portage IS) n’est pas parfaite, il vaut mieux payer les impôts à la sortie, avec le cash en poche, que chaque mois, sans le cash en poche

Aujourd’hui, même si je suis moins imposé sur mes revenus immobiliers de source Française, à savoir 20%+15,5%, cela reste un montant important quand il faut payer l’impôt avec d’autres ressources que celles générées par le local lui même et que vous êtes déjà en phase de rente

L’écart entre resultat RF et résultat BIC est quand même de 32k (le montant de l’amortissement) et représente 1/3 du loyer encaissé dans le cas de cet investissement

De plus, dans la holding, il a a d’autres frais (et recettes) qui permettent "d’optimiser". C’est plus large que d’appliquer la fiscalité RF qui est très stricte sur les déductions

La détention en société permet aussi d’avoir une 2044 vierge, pour le financement de nouveaux investissements, quand la banque vous le demande et me permet aussi de ne rien avoir à déclarer dans mon pays de résidence. Une 2044 vierge peut aussi aider à prouver l’absence de revenus en France pour valider une résidence fiscale, si la convention n’est pas claire (et dans ce cas les revenus dans le pays de résidence pas prépondérant)

Je suis bien d’accord avec vous, seul le bien est vendable, pas l’enveloppe juridique qui va avec

Nous verrons pour les "optimisations" de sortie, me céder (à titre personnel) les parts sociales de la SCI quelques temps avant, sachant que la valorisation des parts sociales est plus discutable et moins contrôlée, est une idée, cela dépendra de l’intérêt d’être imposé à l’IS ou l’IR le jour ou je réfléchis à céder, donc pas avant quelques années

Et n’oublions pas que lors de la cession, dans le schéma de portage actuel, l’impôt sur la PV n’est pas versé chez le notaire, mais payé en fonction du résultat annuel de la holding. D’autres flux peuvent venir en jeu l’année de la cession, comme payer une indemnité d’éviction sur un autre projet… (Par exemple, dans mon nouveau projet, je paie une indemnité d’éviction de 120k en 2015). Il suffit juste de bien planifier les opérations

Pour la TVA, pas opté, la SCI perd donc 1/2k par an je pense de ne pas pouvoir déduire, cela reste une option toujours en réflexion. Surtout que la SCI est soumise à CRL (car actionnaire à l’IS) et que cela rajoute 2,5% de charges. Cette CRL est répercutée sur les locataires. Donc eux aussi « poussent » pour la TVA

Je suis donc très satisfait d’être à l’IS sur cet investissement immobilier. Néanmoins, je conseille  à nos lecteurs de ne pas se lancer dans "une usine" à gaz pour un faible enjeu, la simplicité est toujours ce qu’il faut recommander

J’ai une autre SCI qui détient un local d’habitation en location et génère dans les 14k de loyers par an, là la SCI est à l’IR. Pas de comptable, pas de TVA (habitation)/CRL (qui serait non récupérable), impôt à payer supportable par rapport à mes entrées. Donc simplicité

Dernière modification par Tssm (17/10/2015 14h24)

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#16 19/10/2015 15h06 → EURL/SARL : investir son bénéfice dans l'immobilier ? (eurl, sci, scp, scpi)

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Julien34 a écrit :

Pour répondre à freesas, je ne suis pas certain de bien comprendre les schémas proposés par votre expert comptable.

Vous avez effectivement le schéma classique numéro 1 qui est de constituer une SCI à l’IS qui va acheter les locaux, votre société d’exploitation loue, le loyer couvre l’emprunt, pas d’IS dans la SCI grâce aux amortissements + intérêts, par contre le jour de la revente ça sera douloureux, dura lex sed lex.

Une fois la partie capital remboursée, ça peut tout de même être intéressant car vous dégagerez de la trésorerie assez significative tout en ayant un résultat comptable diminué par les amortissements, donc un IS probablement acceptable. A la fin des amortissements, vous serez dans une situation plus douloureuse en terme d’IS car les charges venant en déduction seront uniquement les travaux qui ne devront pas être immobilisés.

Dans le second schéma, votre société d’exploitation achète les parts de SCI. C’est envisageable, si la SCI est à l’IR ou à l’IS, comme vu précédemment, ça ne changera rien. Ca risque en outre d’alourdir la revente (si un jour vous avez un repreneur) car l’immobilier sous la société d’exploitation, ce n’est pas le plus attractif, un repreneur s’il a les fonds pour acquérir l’immobilier d’exploitation (ce qui n’est pas toujours le cas) souhaitera racheter l’immeuble en direct pour repartir avec une base amortissable.

C’est votre dernier schéma que je n’ai pas bien saisi, "l’apport de parts de la SE à une société civile de patrimoine".

Vous envisagez de constituer une holding par apport des titres de la SE que vous détenez? si oui vous seriez seul associé de cette société holding de patrimoine (il en faut minimum 2 associés pour une société civile mais ça n’est pas insurmontable).

ai-je bien compris avant de développer plus ? smile

bonjour

eh bien pour parler un langage non comptable je vois 3 montages:
1- le schéma classique numéro 1=EURL IS + SCI : sans lien d’appartenance
2- second schéma= EURL IS détient x% de SCI detenue par moi-même en personne physique
3- la SCI rachète des part de l’EURL (qui devient SARL), la SCI est détenue par moi-même et un tier (femme/enfant)

Concernant la SCI IR, lors de la revente de l’immeuble, si j’ai bien suivi la plus value est imposée en fonction de la fiscalité de chaque associé? donc régime des particuliers pour la personne physique et BIC pour la personne morale?
donc pour la personne morale imposée à l’IS la plus-value fiscale = quote part du (prix de vente - prix d’acquisition )+ amortissements déduits.

A l’heure actuelle mon questionnement est de savoir quel montage me permettrai d’utiliser mon bénéfice au mieux, et ensuite savoir quelles contraintes que cela engendre soit coté EURL (non fermeture? horizon d’investissement) et immobilier (fiscalité revente, autre).

merci encore vos réponses m’ont déjà permis déjà de comprendre les flux financiers.

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#17 20/10/2015 09h29 → EURL/SARL : investir son bénéfice dans l'immobilier ? (eurl, sci, scp, scpi)

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Bonjour,

Vous avez parfaitement compris la dualité d’imposition si les associés de la SCI (soumise à l’IR) sont à la fois des particuliers et une personne morale soumise à l’IS :

- la personne physique aura une quote part de plus-value taxée selon le régime des particuliers (prix de cession - prix d’acquisition augmenté des charges d’acquisition + éventuels travaux non déduits des revenus fonciers) = plus-value brute. Cette plus-value est éventuellement diminuée des abattements pour durée de détention.

Éventuellement application de la surtaxe de plus-value immobilière si la quote part de plus-value dépasse les 50K €.

Taxation à l’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux immédiate, le jour de la signature de la vente.

- pour la personne morale, quote-part de plus-value taxée selon le régime IS, donc prix de cession - valeur nette comptable = plus-value réalisée sur l’exercice de cession. Cette plus-value sera taxée dans le résultat au taux de droit commun de l’IS (potentiellement 15% jusqu’à 38.120 €, 33% au delà). Comme le soulignait Tssm, d’autres frais peuvent venir diminuer le résultat taxable de l’année et donc la plus-value taxable (frais d’expropriation pour l’acquisition d’un nouveau local, aménagements d’un nouveau local sauf si immobilisés, indemnité de résiliation d’un bail commercial en cours, etc…).

Pour votre troisième solution, vous pouvez effectivement envisagez de céder vos parts de l’EURL à une société civile de portefeuille à constituer. Attention tout de même aux schémas de vente à soi même. La problématique, c’est que la société civile devra financer cette acquisition, soit par un apport des associés, soit par emprunt, ce qui implique une remontée de dividendes régulière et si possible pérenne.

vous pouvez aussi simplement "apporter" vos parts à une société. Vous détenez donc avec un tiers une holding passive qui détient la société d’exploitation. Le résultat de la société d’exploitation peut être distribué à la holding en application du régime mère fille, c’est à dire que seul 5% du montant du dividende est taxé à l’IS dans la holding (voire 0% si vous mettez en place une intégration fiscale).

Cela vous permet d’avoir votre holding qui détient votre société d’exploitation d’une part et qui réinvestit le cash distribué où vous le souhaitez (immobilier, titres de sociétés, contrat de capi, etc…).

Surtout ça vous évite de "polluer" la société d’exploitation avec des participations/investissements hasardeux qui sont à nettoyer le jour où un repreneur souhaite reprendre l’activité.

@Tssm :

Je partage totalement votre analyse.

Je me souviens avoir fait le comparatif (de manière grossière), à flux égal, entre un revenu foncier net de 1000 et un résultat de 1000 (sous entendu, plus d’amortissement et plus d’emprunt à rembourser).

Le taux réduit d’IS sur les 38.120 € premier euros et l’abattement sur les dividendes de 40% permettent d’aboutir à une situation identique voire avantageuse pour le contribuable à haute taxation du revenu (tranche à 45%).

En outre on a l’avantage de décider quand on se distribue et donc, quand on est taxé.

Dernière modification par Julien34 (20/10/2015 09h31)

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#18 20/10/2015 12h05 → EURL/SARL : investir son bénéfice dans l'immobilier ? (eurl, sci, scp, scpi)

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Bonjour,

Je tombe sur cette file à retardement, les réponses sont déjà assez complètes je pense.

Je rajoute juste un point de complément : le montage "en poupées russes" est un classique de chez classique. Presque tous les livres traitant de la SCI présentent ce montage, et en tout cas, les références les plus connus (Dénos, Brillat) en parlent, avec toutes les références nécessaires dans le CGI.

J’ajoute que c’est la fiscalité de l’usufruitier des parts qui s’applique, ce qui permettait des montages avec une société IS usufruière sur 30 ans d’une SCI détenue en nu pro par des associés personne physique. Avec un résultat évident : amortissement comptable du bien dans la IS, du fait de l’applicationn  de sa fiscalité, mais revente du bien après l’extinction de l’US, donc selon fiscalité personnes physiques.

Le montage est moins pertinent et plus complexe depuis que la vente première de cet US temporaire constitue un revenu foncier taxable comme tel, et non plus comme une PV potentielle.

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#19 20/10/2015 12h31 → EURL/SARL : investir son bénéfice dans l'immobilier ? (eurl, sci, scp, scpi)

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Merci pour ces précisions xa, j’avais bien dans mon souvenir lu quelque part ce montage d’une société IR détenue par une société IS pour avoir le "meilleur des 2 mondes". Ce serait donc avec un démembrement de propriété, ce que j’avais zappé.

Par rapport à la fin de votre message, n’étant de très loin pas coutumier du démembrement, est-ce que société et personne physique peuvent chacun acheter l’usufruit et la nu propriété lors de la vente, sans que la personne physique n’ait à acheter et céder l’usufruit par la suite ?

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#20 20/10/2015 12h55 → EURL/SARL : investir son bénéfice dans l'immobilier ? (eurl, sci, scp, scpi)

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"Par rapport à la fin de votre message, n’étant de très loin pas coutumier du démembrement, est-ce que société et personne physique peuvent chacun acheter l’usufruit et la nu propriété lors de la vente, sans que la personne physique n’ait à acheter et céder l’usufruit par la suite ?"

Techniquement, oui, c’est possible. MAIS !

Seul le propriétaire peut démembrer le bien. Ca signifie que si Paul vend un immeuble, et que Pierre veut acheter cet immeuble en NP directement et l’US via sa société, Paul va être taxé en revenus fonciers sur la part vendue à la société (démembrement ab initio sur l’acquisition du bien).

Résultat : la fiscalité sera énorme, donc fatalement Paul vendra beaucoup plus cher pour compenser.

Rien n’empeche par contre de faire l’opération inverse : achat de l’usufruit en direct, achat de la NP via une société.

En parade, on peut utiliser une SCI elle même démembrée (Pierre  NP, et la holding de Pierre US sur la SCI, à un pouillème pour conserver 2 associés pleins et entiers) Mais on reporte la question du demembrement sur la SCI : créer une sci démembrée ab initio est "dans la zone grise", démembrer a posteriori reste possible, mais ca peut passer pour une optimisation fiscale abusive si elle n’est pas appuyée par une raison autre. Comme raison autre, ce peut être : transférer l’US d’une SCI possédant une batisse, dans une structure gérant la batisse dans une forme de gite, hotel, restaurant, etc …

Mais si le seul intérêt visible c’est la diminution de la fiscalité, c’est une autoroute vers la requalification et les inconvénients liés.

Il reste d’autres solutions potentielles, couteuses pour la plupart, mais qui peuvent se justifier. La plus simple, c’est l’achat pur par la société du bien puis revente de la NP. Doubles droits du mutation, mais pas de plus value. Attention cependant, la revente de la NP doit se faire aux conditions normales de marché.

Il me semble que ces montages ont déjà été présentés ici durant l’année en cours.

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#21 02/02/2016 16h37 → EURL/SARL : investir son bénéfice dans l'immobilier ? (eurl, sci, scp, scpi)

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bonjour,

après moult recherche et contact de divers professionnel j’ai aujourd’hui une proposition "simple" sur du court terme mais qu’il me semble possible d’optimiser.

Achat d’usufruit de SCPI à 5 ou 10ans via ma societe d’exploitation avec mes réserves. je serai fiscalisé à 15% et le risque de baisse des loyes  -du moins à 5ans- reste limité.

L’idée me tente d’acheter la NP en PP avec du cash que j’ai de coté, le risque est un peu plus grand en cas de décoté des parts à terme.

cela à l’avantage de rester simple dans la mise en oeuvre, pas besoin de créer de SCI dans l’immédiat, si à terme je souhaite sortir mes réserves avec une fiscalité faible (régime mère/fille) je créerai une holding qui viendra aspirer ces réserves pour les investir ou mes les redistribuer via dividendes et je pourrai fermer mon eurl (pas de reprise / revente).

qu’en pensez vous?

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#22 15/02/2016 14h53 → EURL/SARL : investir son bénéfice dans l'immobilier ? (eurl, sci, scp, scpi)

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Bonjour,

je continue mon étude sur la création d’une holding passive via cession de part de ma societe d’exploitation (eurl).

Dans l’exemple sur 100% des parts (régime mère/fille+intégration fiscale), en tant que gérant je cède mes parts à la holding, en retour je recevrai des titres de la holding à montant équivalent.
Le montant des parts de la holding en ma possession seront >51% du capital de la holding donc je serai toujours en contrôle indirect de l’eurl.
Je pense aussi pouvoir limiter l’influence du tiers qui sera au capital de la holding via les statuts sans parler du pourcentage des parts.

La plus-value constatée, lors de cet apport, bénéficiera d’un sursis d’imposition (article 150-0-B du CGI) jusqu’à la cession de la holding.
Pour faire simple le montant des parts de l’eurl ne seront pas ou peu réévaluées donc PV nulle voir faible.
Le but étant d’annuler le problème de vente à soi-même et l’intervention de commissaire aux comptes.
A ce sujet j’ai vu plusieurs méthodes d’évaluation des parts, personnellement je considère que la société ne vaut rien sans mon activité, existe-t-il un consensus ? ou cela dépend toujours du métier, CA, ancienneté… ?

Qu’advient-il de la rémunération qui m’était versée pour la gérance de l’EURL? La gérance n’étant pas changée lors de la cession.
L’idée est de pouvoir continuer de financer mon train de vie avec la société d’exploitation et faire remonter tout le surplus en dividendes vers la holding.
Est-ce valable via ce schéma? merci.

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