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Forums des investisseurs heureux

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#1 08/10/2015 01h16 → Achat d'un immeuble de rapport et création d'une SCI ? (achat locatif, immeuble de rapport, sci)

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Bonjour,

J’aimerai quelques conseil avisés SVP.

J’ai 39 ans mariés mon épouse 44 avec deux enfants de 5 et 14 ans.

Je suis propriétaire de ma résidence principal (crédit en cours ) et j’ai 1 studio en location sous le régime De robien recentré depuis 2008.

Mon objectif est de me constituer un patrimoine immobilier pour transmettre aux enfants plus tard et avoir améliorer notre retraite.

Je suis à 14% de TMI je ne paie pas d’impots je recois 1100 euros par an car nous sommes aux frais réel.

J’ai actuellement trouver l’immeuble (rénové)sur lequel je veux investir.

L ’immeuble est constituer de 5 lots loué + 1 local commercial vaccant.

Le tout me reviendrais à 315000 euros (FAI, Notaire, Frais banquaires) sur 30 ans ca me reviendrais à 1422 euros /mois (je ne compte pas le 10000 euros de marge de negos), la banque me prête la totalité.

Revenue locatif HC : 24120 euros / an
foncier: 2212


Au final il me resterait  359 euro / mois (deduction pret, foncier, assurance) cette somme me permettra aussi de payer la hausse de mon IR du au foncier dans l’idéal j’aimerai ne pas etre taxé à la fin de l’année.

Mes questions:

Est il nécessaire de faire une SCI ? (dans mon cas)

Faut il la déclarer en IR ou IS ?

On parle de dividende taxable avec une SCI ? ça veux dire que je ne pas me versé ses 359 euro/mois si je le fais par le Biais d’une SCI?

Dans l’optique c’est bien sur  de créer un patrimoine et aussi de générer un peu d’épargne tout les mois pour payer un studio vacant et les impôts.


Je suis désolé d’avoir été si long mais vaut réponses vont beaucoup m’aider.

Merci pour vos réponses.

Message édité par l’équipe de modération (09/10/2015 20h27) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par dilboy (08/10/2015 01h17)

Mots-clés : achat locatif, immeuble de rapport, sci

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#2 08/10/2015 02h22 → Achat d'un immeuble de rapport et création d'une SCI ? (achat locatif, immeuble de rapport, sci)

Modérateur
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Dans votre cas, une SCI me semble bien inutile/superflue (sauf si vous voulez vous compliquer la vie et générer des frais supplémentaires).

De toute manière : soit la SCI est à l’IR et vous serez imposé comme s’il n’y avait pas de SCI (c’est à dire fort peu, vu votre TMI IR), soit la SCI est à l’IS et c’est la SCI qui sera imposé sur son éventuel bénéfice (et vous seulement sur les éventuels dividendes si jamais la SCI en verse, ou plutôt quand elle en versera).


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#3 08/10/2015 07h53 → Achat d'un immeuble de rapport et création d'une SCI ? (achat locatif, immeuble de rapport, sci)

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Bonjour,

C’est ce que je me disait aussi si valait le coup car tout le monde parle de SCi, je sais pas si ca fait bien de dire avoir uns SCI.

Je l’aurai pris avec mon épouse 50/50, mais on me dis que c’est mieux pour la transmission?

Quand on parle de dividende versé ça veux bien dire les 359 euro de cash flow qui me reviendrais tous les mois?

En faisant les calculs j’ai vu que je passerai à 3250 euro d’Impôts sur revenue avec le De robien recentré et une fois que ça sera terminer le de robien à 5225 euro IR.

Donc si c’est inutile ca m’arrange car c’est au moins de 800 à 1200 euros de frais la création d’une SCI

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#4 08/10/2015 08h40 → Achat d'un immeuble de rapport et création d'une SCI ? (achat locatif, immeuble de rapport, sci)

Membre
Réputation :   48 

Bonjour,

Pour quelles raisons souhaitez-vous emprunter sur 30 ans ?

Vu que votre objectif n’est pas de générer un cash-flow important à court terme mais plutôt de préparer l’avenir, et si votre endettement le permet, 25 ans me semble un maximum. Ne serait-ce que si vous deviez vendre dans 10 ou 15 ans (problème personnel, gestion difficile…) alors le capital restant dû serait nettement moins élevé.

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#5 08/10/2015 09h33 → Achat d'un immeuble de rapport et création d'une SCI ? (achat locatif, immeuble de rapport, sci)

Membre
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Je souhaite investir sur 30 ans justement pour être plus a l’aise financièrement et générer des revenus tout les mois.
Le credit s’autofinance avec les loyer.

De ce fait je pourrai payer mon augmentation IR et d’éventuel travaux ou studio vacant.

Dans 10 ans je finis de payer ma résidence principale et le studio en robien sur lequel je fais un effort de 200 euros tout les mois.

Je pense demander a passé sur 13 ans dessus l’année prochaine pour faire moins d’effort j’ai une option souplesse sans frais tout les ans.

Alors pensez vous qu une SCI est nécessaire dans mon cas ne serait que pour la succession si on garde ce bien?

Merci

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#6 08/10/2015 13h39 → Achat d'un immeuble de rapport et création d'une SCI ? (achat locatif, immeuble de rapport, sci)

Membre
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Bonjour,
dans votre cas, l’intérêt de créer une SCI est patrimonial : en clair, cela permet de transmettre votre patrimoine de façon moins "douloureuse", autrement dit moins coûteuse pour vos descendants.
Vous avez la possibilité de faire des dons à vos enfants exonérés d’impôts jusqu’à 100 000 euros tous les 15 ans. Cette somme est plus facile à calculer avec des parts de SCI que dans une indivision classique.
Souvent, les parents prévoient aussi un démembrement de propriété : ils donnent la nue-propriété à leurs enfants et conservent l’usufruit (les loyers).
Lors du décès, le calcul des droits de succession ne portera que sur la valeur de la nue-propriété. Il y a donc un intérêt fiscal pour les enfants.

Reste à savoir si vous allez faire de la location meublée ou nue.

Cordialement

Paul
Message édité par l’équipe de modération (29/12/2015 15h12) :
- suppression de votre lien publicitaire

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#7 08/10/2015 13h55 → Achat d'un immeuble de rapport et création d'une SCI ? (achat locatif, immeuble de rapport, sci)

Modérateur
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Bah, je ne suis guère d’accord avec les justifications pour dilboy d’une SCI de paulsrzn : pas vraiment besoin d’optimiser une succession en supportant les contraintes dune SCI si le patrimoine reste modeste (et donc que la succession sera peu, voire pas du tout, imposée, et facilement optimisable autrement qu’avec une SCI).
Mais libre à chacun de se compliquer la vie pour quasiment rien (et de payer en frais durant la vie de la SCI plusieurs fois le montant des droits de succession qu’on espère éviter dans 50 ans).


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#8 08/10/2015 14h01 → Achat d'un immeuble de rapport et création d'une SCI ? (achat locatif, immeuble de rapport, sci)

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Pour compléter la réponse sur la donation :
- c’est vrai que c’est intéressant d’avoir des parts de SCI pour pouvoir donner pile en restant sous l’exonération. Par exemple 100 k€ à chaque enfant.
- Pour autant, dépasser un peu cette somme n’expose pas à des droits de succession monstrueux. Si on donne 150 k€ à chaque enfant, on ne doit que 8000 € de droits (par enfant). C’est encore mieux si on peut associer une donation et un don en somme d’argent, puisque la limite pour ce don (31 865 euros) se rajoute au plafond d’exonération. Par exemple : 120 k€ en immobilier + 30 k€ en argent : on ne paie que très peu de droits, sur les 20 k€ d’immobilier qui dépassent.
(à noter d’ailleurs : le calcul est un peu plus avantageux si c’est le donateur qui prend en charge les droits).

- pour ce qui est de profiter de cette exonération sur la donation pour transmettre son patrimoine, il faut surtout s’y prendre tôt, de façon en profiter plusieurs fois.
Plus on commence tôt, plus on pourra faire d’itérations.

Exemple :
première donation à 40 ans : 100 k€ par enfant.
deuxième donation à 55 ans : idem
troisième donation à 70 ans : idem.
Si on ne décède pas avant 85 ans, on aura réussi à passer par les donations 300 k€ de patrimoine à chaque enfant, entièrement défiscalisé + l’héritage final où il y aussi 100 k€ de franchise, soit 400 k€ au total par enfant.
Si on ne s’y prend qu’à 60 ans, on pourra optimiser tout ce qu’on veut, on ne transmettra pas autant de patrimoine sans payer de droits de successions. Donc la meilleure optimisation, c’est de commencer tôt.
C’est bien sûr un calcul purement théorique, où je considère que l’on a plus à donner que le montant des exos et qu’on n’est donc limité dans cette transmission de patrimoine que par le montant limite d’éxonération de ces donations et par le délai de 15 ans entre 2 donations.
Après, c’est bien sûr à chacun de voir en fonction de sa situation particulière. Mais c’était juste pour dire que l’optimisation des donations ne consiste pas seulement à pouvoir être pile au plafond de 100 k€ ; elle consiste aussi (et surtout) à commencer suffisamment tôt pour pouvoir faire suffisamment d’itérations avant la fin de sa vie.

Dernière modification par Bernard2K (08/10/2015 14h24)

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#9 08/10/2015 14h51 → Achat d'un immeuble de rapport et création d'une SCI ? (achat locatif, immeuble de rapport, sci)

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Les location seront seront en nue même si c’est un peu équipe.

Je pense que je vais suivre les conseil de Goodbylenine ne pas créer un SCI pour avoir des contraintes et comme le dit BernadK :dépasser un peu cette somme n’expose pas à des droits de succession monstrueux. Si on donne 150 k€ à chaque enfant, on ne doit que 8000 € de droits (par enfant), d’ici là j’aurai économiser 8000 euros.

J’essayerais de faire une donation dans 15 ans car j’ai pas cette somme ou ce sont des parts de l’immeuble qui représente 100k ?

Pour faire une donation on est pas obligé d’avoir une SCI?

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#10 08/10/2015 14h54 → Achat d'un immeuble de rapport et création d'une SCI ? (achat locatif, immeuble de rapport, sci)

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votre épouse est-elle co-emprunteur ?

si oui, il me semble qu’il convient de vérifier si l’assurance court au delà de son 70ème anniversaire. Autrement, revoir la durée du prêt.

Je rejoins l’avis de GBL pour la SCI. J’ai fait l’erreur d’en créer une pour chaque enfant à l’époque où je pensais à la succession. Effectivement, aujourd’hui les 2 SCI (2 enfants) sont vides car les biens ont été vendu et avec le recul, ceci a crée plus de la complexité administrative qu’autre chose.

En tout cas, consultez votre notaire il poura vous apporter un éclairage supplémentaire par rapport à cela.

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#11 08/10/2015 15h34 → Achat d'un immeuble de rapport et création d'une SCI ? (achat locatif, immeuble de rapport, sci)

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dilboy a écrit :

J’essayerais de faire une donation dans 15 ans car j’ai pas cette somme ou ce sont des parts de l’immeuble qui représente 100k ?

Vous donnez ce que vous voulez : immeuble, actions, argent, parts de SCI… La seule chose à retenir est : c’est imposable si la valeur des biens transmis dépasse 100 k€ transmis d’un parent à son enfant (donc, pour un couple marié, chaque parent peut donner 100 k€, soit 200k€ au total par enfant). Et il faut 15 ans entre deux donations pour pouvoir bénéficier à nouveau de cet abattement de 100 k€.

Pour faire une donation on est pas obligé d’avoir une SCI?

Non. Le seul avantage d’une SCI, c’est de pouvoir donner pile ce qu’on veut.

De façon très très schématique, prenons un couple marié, où les deux décèdent subitement et ensemble, à 80 ans. Ils ont 800 k€ de patrimoine et ils ont deux enfants. Supposons aussi qu’ils lèguent tout leur patrimoine, à parts égales, à leurs deux enfants (soit 400 k€ chacun).
Chaque enfant peut recevoir 100 k€ de chaque parent, donc 200 k€ au total par enfant. Les 200 premiers k€ (par enfant) sont donc exonérés. Chaque enfant va donc avoir des droits de succession à payer sur les 200 k€ d’héritage qui dépassent l’abattement (ces droits vont se monter, en très gros, à 20 % de cette somme, soit 40 k€).
Donc, ce couple n’a pas optimisé sa transmission.

Remontons dans le temps :
A 60 ans, le couple a donné à chaque enfant 200 k€. Soit 100 k€ de donation entre chaque parent et chaque enfant. C’est donc exonéré de droit de succession.
A 80 ans, ils cassent leur pipe tout pareil, il n’ont plus que 400 k€ de patrimoine à transmettre, soit 100 k€ de chaque parent à chaque enfant : exonéré itou.
Dans cette hypothèse, le couple a optimisé sa succession.

Si le couple casse sa pipe à 80 ans mais avec 1,2 M€ de patrimoine, la première donation à 60 ans ne suffit pas. C’est là qu’il est intéressant de faire une première donation à 45 ans, puis une seconde à 60 ans.

Ca reste très grossier comme approche (et j’espère ne pas avoir dit trop de conneries à force de simplification), mais ça permet de voir que plus on a de patrimoine à transmettre, plus il faut s’y prendre tôt.

Dernière modification par Bernard2K (08/10/2015 16h20)

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#12 08/10/2015 15h44 → Achat d'un immeuble de rapport et création d'une SCI ? (achat locatif, immeuble de rapport, sci)

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Boubouka a écrit :

votre épouse est-elle co-emprunteur ?

si oui, il me semble qu’il convient de vérifier si l’assurance court au delà de son 70ème anniversaire. Autrement, revoir la durée du prêt.

Je rejoins l’avis de GBL pour la SCI. J’ai fait l’erreur d’en créer une pour chaque enfant à l’époque où je pensais à la succession. Effectivement, aujourd’hui les 2 SCI (2 enfants) sont vides car les biens ont été vendu et avec le recul, ceci a crée plus de la complexité administrative qu’autre chose.

En tout cas, consultez votre notaire il poura vous apporter un éclairage supplémentaire par rapport à cela.

oui moi est mon épouse on empreinte tout les 2.

Je demanderais pour la durée de l’assurance, je pense que lorqu’on aura finit de payer la maison dans 10 ans on diminuera la durée du pret.

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