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#1 07/10/2015 15h56 → Les pré-requis pour acheter un immeuble de rapport ? (acheter, débutant, immeuble de rapport, investissement locatif, pré-requis)

Membre
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Bonjour à toutes et tous,

Ma question est assez "simple" je pense, et pas trop large j’espère.

J’ai visité de nombreux appartements ces deux dernières années car je souhaiterai investir dans l’immobilier locatif.
Compte tenu de la bulle immobilière, je me méfie un peu et ne souhaite pas acheter pour moi, ne sachant pas de quoi l’avenir sera fait.

Sauf qu’à chaque fois, j’ai des blocages. Même quand les simulations financières sont satisfaisantes et en sachant que je trouverai surement une banque pour me financer vu ma situation personnelle, je n’ose pas passer le cap.

Dans les éléments qui me rebutent, il y a notamment :
- la gestion du bien et si je veux faire d’autres acquisitions par la suite
- le statut de copropriétaire

Depuis quelques semaines, je me suis donc dit que l’acquisition d’un immeuble de rapport serait plus adapté.

Qu’en pensez-vous ?
Quels sont vos conseils essentiels pour se lancer ?
Quels sont d’après vous les pré-requis importants ?

Même si le sujet est traité sur de nombreux sites, pour moi c’est essentiel d’avoir des avis partagés et voir les points importants qui se recoupent.

Merci d’avance

Message édité par l’équipe de modération (09/10/2015 20h31) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : acheter, débutant, immeuble de rapport, investissement locatif, pré-requis


Arnaud

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#2 07/10/2015 16h07 → Les pré-requis pour acheter un immeuble de rapport ? (acheter, débutant, immeuble de rapport, investissement locatif, pré-requis)

Membre
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L’immeuble de rapport à certes l’avantage de vous éviter le statut de copropriétaire.

Mais, sur l’autre blocage qui vous empêche de passer le cap, "la gestion du bien", un immeuble c’est sensiblement + de gestion et + de difficultés potentielles (donc + chronophage) qu’un lot en copropriété.

Bref, moi je serais plutôt d’avis de conseiller un 1er achat d’1 lot en copropriété (vous pouvez très bien trouver un appartement dans une petite copropriété bénévole de 4-5 lots, et éviterez ainsi la majeure partie des inconvénients de la copropriété).

Et l’immeuble de rapport, ce sera bien mais dans un 2de temps, plutôt comme 2ème étage de la fusée quand vous vous serez fait la main sur ce 1er lot…

Dernière modification par julien (07/10/2015 16h08)

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#3 07/10/2015 16h22 → Les pré-requis pour acheter un immeuble de rapport ? (acheter, débutant, immeuble de rapport, investissement locatif, pré-requis)

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Les pré-requis sont, à mon avis, les mêmes que ceux nécessaire à tout projet locatif:
savoir sous quel statut vous voulez louer, savoir quel est le but précis recherché de cet investissement, et surtout connaître le marché de votre région (prix du mètre carré moyen en fonction de la surface à l’achat et à la location).

Peut-être que commencer par un immeuble directement est un gap important. En effet il est, je pense, plus simple d’apprendre sur de petites surfaces, sur de plus petits engagements et où les potentielles erreurs coûtent beaucoup moins cher…
Le principal atout d’un immeuble serais qu’il serais plus simple de générer un cash-flow positif avec celui-ci qu’avec un appartement (bien que ça dépende aussi des régions).
On peux effectivement ajouter aussi à ça l’autonomie complète que vous aurez puisque vous serez seul pour le syndic’.

Si votre banque vous suis et que le projet ne vous impressionne pas alors allez y. Essayer de trouver un immeuble avec un rendement permettant de créer suffisamment de cash-flow pour parer à toutes éventualités.
Bon courage!

Dernière modification par Guiroule (07/10/2015 16h23)

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#4 07/10/2015 16h29 → Les pré-requis pour acheter un immeuble de rapport ? (acheter, débutant, immeuble de rapport, investissement locatif, pré-requis)

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Bref, moi je serais plutôt d’avis de conseiller un 1er achat d’1 lot en copropriété (vous pouvez très bien trouver un appartement dans une petite copropriété bénévole de 4-5 lots, et éviterez ainsi la majeure partie des inconvénients de la copropriété).

Merci.
J’ai raisonné comme ça mais j’aurai du indiquer un autre de mes problèmes : j’habite en région parisienne….
Ça me parait très compliqué de trouver une bonne affaire sur un seul appartement. C’est pour ça que je suis un peu découragé.
Je me suis dit que je pouvais regarder pour des appartements en province, mais dans ce cas rien qu’un aller / retour par an tuera ma rentabilité.
C’est comme ça que j’en suis arrivé à l’idée d’un immeuble de rapport dans une ville que je connais et où de la famille habite.

Essayer de trouver un immeuble avec un rendement permettant de créer suffisamment de cash-flow pour parer à toutes éventualités.

Y a-t-il pour vous un minimum de cash flow à prévoir (en %) ?


Arnaud

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#5 07/10/2015 16h36 → Les pré-requis pour acheter un immeuble de rapport ? (acheter, débutant, immeuble de rapport, investissement locatif, pré-requis)

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Habitant moi aussi en région Parisienne je connais les mêmes difficultés…
10% serais bien, plus évidemment mieux, ça peux se trouver vers chez vous, il faut juste de la patience et de la réactivité!

Je pense qu’il vaut mieux attendre et trouver la belle occasion et après faire un compromis qui vous semble acceptable entre la distance, le prix, l’emplacement, la rentabilité et l’état ainsi que les locataires du bien.
La solution d’aller dans une région où habite de la famille peut aussi être intéressante.

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#6 07/10/2015 16h59 → Les pré-requis pour acheter un immeuble de rapport ? (acheter, débutant, immeuble de rapport, investissement locatif, pré-requis)

Membre
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julien a écrit :

"la gestion du bien", un immeuble c’est sensiblement + de gestion et + de difficultés potentielles (donc + chronophage) qu’un lot en copropriété

Bonjour Julien,

Au contraire, je trouve qu’un petit immeuble de rapport c’est beaucoup plus simple à gérer qu’un lot de copro.
Si vous avez déjà assisté à des réunions de copro, vous savez qu’il  y a toujours un vieux grincheux radin qui bloque toutes décisions !
De même si demain vous voulez aménager le grenier au dessus de votre lot, bon courage pour obtenir l’accord des autres copropriétaires….alors même que ce grenier vous appartient peut être !
Bref je préfère être seul maître à bord pour prendre mes propres décisions sans subir celles des autres !

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#7 07/10/2015 17h00 → Les pré-requis pour acheter un immeuble de rapport ? (acheter, débutant, immeuble de rapport, investissement locatif, pré-requis)

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Habitant à Sartrouville, les prix sont bullesques.
J’ai cherché dans plusieurs villes, comme Saint Ouen par exemple.
La concurrence est rude et le cash flow généralement négatif.


Arnaud

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#8 07/10/2015 17h16 → Les pré-requis pour acheter un immeuble de rapport ? (acheter, débutant, immeuble de rapport, investissement locatif, pré-requis)

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En effet vous pouvez oublier l’IDF pour sortir du cashflow…
Habitant Sartrouville, vous pouvez allez "traîner" dans les petites villes du 27 et 28.
Vous y trouverez du 10% brut et ça reste accessible dans l’après midi en voiture.

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#9 07/10/2015 17h22 → Les pré-requis pour acheter un immeuble de rapport ? (acheter, débutant, immeuble de rapport, investissement locatif, pré-requis)

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julien a écrit :

L’immeuble de rapport à certes l’avantage de vous éviter le statut de copropriétaire.
Bref, moi je serais plutôt d’avis de conseiller un 1er achat d’1 lot en copropriété (vous pouvez très bien trouver un appartement dans une petite copropriété bénévole de 4-5 lots, et éviterez ainsi la majeure partie des inconvénients de la copropriété).

Je me permets de nuancer "la copropriété bénévole de 4-5 lots". En effet, si tout le monde s’entend bien et paie en temps et en heure, ça peut être très bien. Mais qu’advient-il si un des copropriétaires vend à un mauvais payeur ? Cela nous est arrivé dans une copro de 10 lots. Pour faire tourner au quotidien, vos charges prennent momentanément 10%, il faut engager des fonds pour faire une procédure, etc… 

Je pense effectivement que le passage par un lot de copropriété semble plus adapté à un premier investissement, mais personnellement, je ne le ferai pas dans une toute petite copro, ni même dans un paquebot (plus de 100 lots principaux).

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#10 07/10/2015 17h29 → Les pré-requis pour acheter un immeuble de rapport ? (acheter, débutant, immeuble de rapport, investissement locatif, pré-requis)

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Acheter un immeuble pour un 1er investissement, il faut en avoir ! C’est effectivement beaucoup plus confortable de gérer seul un bien plutôt que de participer à des réunions de copropriété souvent fastidieuses (et chronophages). Mais gérer seul c’est également être seul à faire face aux dépenses : il faut donc penser à avoir une épargne disponible assez importante, sinon c’est le risque de noyade.

Comme Guillaume33 l’a dit, déjà sortir de Paris / région parisienne. Les bonnes affaires sont en province !!! Et si vous dégagez un rendement fort, vous pouvez faire gérer votre bien, ce qui nécessitera peu de déplacements de votre part.

Et pourquoi pas une maison de ville ou de bourg ? La mise est moins importante et vous êtes pleinement propriétaire. Il y a de bons rendements à réaliser.

Paul
Message édité par l’équipe de modération (29/12/2015 15h12) :
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#11 07/10/2015 17h34 → Les pré-requis pour acheter un immeuble de rapport ? (acheter, débutant, immeuble de rapport, investissement locatif, pré-requis)

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@paulsrzn
Je suis dans l’aménagement, je gère des budgets de plusieurs millions d’euros… bon ce n’est pas mon argent, mais je suis plutôt à l’aise avec les questions techniques, juridiques, financières, administratives… c’est mon boulot.
Je suis allé voir votre site, c’est marrant car nous avons des articles quasiment communs (les questions à se poser avant d’investir).

@guillaume33
Bonne idée


Arnaud

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