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#1 01/10/2015 14h59 → Nettoyage et poubelles : gestion par le locataire ou facturé par le propriétaire ? (bailleur, gestion, locataire, nettoyage)

Membre
Réputation :   82 

Bonjour,
jusqu’à maintenant avec les locataires de mon immeubles, nous avions en bonne intelligence choisi de ne pas faire intervenir de société de nettoyage mais que les locataires s’arrangeaient entre eux pour nettoyer et sortir les poubelles.

Là depuis qu’un nouveau locataire est rentré, l’accord n’est plus respecté.
Je ferais bien intervenir une société, mais je crains que l’augmentation du loyer fasse fuir l’ensemble des locataires.

Je me pose alors 2 questions.
Puis je facturer uniquement un locataire qui ne participe pas ?
Par exemple en établissant des tours en facturant lorsque le responsable du tour défaille.

Ensuite, si je gère moi même le nettoyage et les poubelles, je peux facturer les locataires ?
Bien entendu, qui dit facture dit création d’une structure juridique. (quoi qu’avec le staut d’auto-entrepreneur, ça doit déjà être jouable).

J’ai un doute sur la légalité de ses options.

Message édité par l’équipe de modération (02/10/2015 09h07) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : bailleur, gestion, locataire, nettoyage

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#2 01/10/2015 15h50 → Nettoyage et poubelles : gestion par le locataire ou facturé par le propriétaire ? (bailleur, gestion, locataire, nettoyage)

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Réputation :   11 

Créer une société pour gérer les poubelles, cela parait absurde !

Le plus simple serait de mettre les locataires devant leurs responsabilités, par exemple en instaurant des tours de rangement poubelle. Il faut le fixer par écrit.

S’ils refusent, vous pouvez leur indiquer un montant mensuel à leur charge pour cette tache…il y a de fortes chances pour qu’ils acceptent.

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#3 01/10/2015 17h18 → Nettoyage et poubelles : gestion par le locataire ou facturé par le propriétaire ? (bailleur, gestion, locataire, nettoyage)

Membre
Réputation :   82 

Gratouille a écrit :

Créer une société pour gérer les poubelles, cela parait absurde !

Ca permet de s’assurer que le boulot est faire mais de ne pas le faire gratuitement.

Gratouille a écrit :

Le plus simple serait de mettre les locataires devant leurs responsabilités, par exemple en instaurant des tours de rangement poubelle. Il faut le fixer par écrit.

S’ils refusent, vous pouvez leur indiquer un montant mensuel à leur charge pour cette tache…il y a de fortes chances pour qu’ils acceptent.

Concrètement, comment le faire ?
Faire des tours de garde, et si non réalisé tout le monde paye ?
Sauf que les charges doivent être appuyés sur des factures.
Je connais peu d’entreprise qui se déplaceraient pour une fois de temps en temps.

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#4 01/10/2015 17h55 → Nettoyage et poubelles : gestion par le locataire ou facturé par le propriétaire ? (bailleur, gestion, locataire, nettoyage)

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Réputation :   11 

En pratique, vous instaurez une feuille avec les tournées de poubelles sur le tableau d’affichage, locataire par locataire. Il faut noter en dessous une formule du type : "en cas de non-respect de votre tournée, une facture de XX € pourra vous être imputée" ou bien "en cas de non-respect de votre tournée, une majoration de loyer pourra être instaurée de manière collective".

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#5 01/10/2015 19h02 → Nettoyage et poubelles : gestion par le locataire ou facturé par le propriétaire ? (bailleur, gestion, locataire, nettoyage)

Membre
Réputation :   221 

Qu’y a-t-il écrit dans votre bail ?
Je ne pense pas qu’il soit légal de facturer un service au locataire, sauf si celui-ci à été prévu dans les charges au moment du bail.
Vous risquez d’autre part de dégrader les relations, le cas n’est pas facile à gérer…

Créer une structure ou facturer un service en tant qu’auto-entrepreneur comme vous le mentionnez ne pourra qu’attirer défovarablement l’intention du fisc si votre immeuble est l’unique client. D’autre part, ce statut étant nouvellement imposable au titre de la CFE, il vous faudrait sans doute facturer à un coût très élevé pour vous y retrouver.
Si c’est votre souhait,vous trouverez des professionnels AEntrepreneurs à bas coût sur Lbc.

L’instauration d’une auto-gestion du nettoyage entre locataires est une idée intéressante, dans le faits je crains que cela ne correspond plus à l’attente et à l’engagement contemporain de nos concitoyens locataires…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#6 02/10/2015 07h49 → Nettoyage et poubelles : gestion par le locataire ou facturé par le propriétaire ? (bailleur, gestion, locataire, nettoyage)

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Réputation :   342 

Bonjour,

voilà ma petite analyse de votre problème :
1) d’abord, bien définir de quoi on parle. Il faut sortir les poubelles tous les combien, à quelle heure, y a-t-il des jours de sortie différenciés selon différentes poubelles, combien de poubelles concernées, etc. Pareil pour le nettoyage : s’agit-il des parties communes ? Quelle surface à nettoyer ? Quelle fréquence ? Combien de temps passé à chacune de ces tâches.
Ca fait un tableau qui montre le timing de ces tâches. Il faut mettre du temps de travail en face et vous avez une première approche de la contrainte et aussi du temps de travail.

Il faut d’ailleurs distinguer la contrainte et le temps passé : au-delà du temps passé, sans doute faible, cette régularité constitue une contrainte forte. Un locataire qui est souvent en déplacement ou qui a beaucoup d’activités extérieures peut trouver cela très contraignant d’avoir une tâche à faire le mardi soir et le jeudi soir (par exemple) ; un autre au mode de vie plus routinier et casanier y verra moins d’inconvénient puisqu’il est là de toute façon. Cela permet de mieux comprendre pourquoi certains locataires peuvent renâcler.

2) sur l’aspect juridique :
- vous ne pouvez pas imposer à vos locataires de le faire
- si vous demandez à un locataire de le faire en échange d’une baisse de loyer, c’est du travail dissimulé (vous le rémunérez sans charges au travers de la baisse de loyer, au lieu de le rémunérer normalement avec toutes les charges qui s’y rattachent).
- vous ne pouvez pas facturer à vos locataires le temps que vous y passez. Structure en auto-entrepreneur, ça ne suffit pas : le propriétaire, c’est vous, et l’auto-entrepreneur, c’est vous. Il faudrait que votre activité "ménage" soit vraiment dissociée, par la création d’une société. Créer la "SARL le joyeux ménage" pour gérer les poubelles et le ménage des parties communes de 4 logements est disproportionné.

3) Je pense que la meilleure solution est de le confier à une société spécialisée. Vous en consultez 3, vous leur faites faire un devis. Il faut bien sûr consulter la société qui fait déjà des immeubles voisins : ils pourront confier la tâche au même personnel qui intervient déjà à côté, ce qui diminue beaucoup leurs frais.
Ensuite vous exposez la question aux locataires : "soit je le confie à cette société, et ça vous fait tant de charges en plus par mois, et c’est entièrement à votre charge (charge récupérable, c’est la loi qui le dit) ; soit on met en place un planning de répartition entre vous, et vous vous y tenez. Je ne peux pas vous l’imposer, donc c’est à vous de vous mettre d’accord ET DE VOUS Y TENIR. Sinon, ça sera la solution de le confier à une société, donc des charges en plus ; voilà, vous avez les éléments en main, à vous de choisir."
Si les 3 locataires les plus anciens veulent garder le système actuel pour éviter les charges, à eux de convaincre le 4e locataire récalcitrant !

Dernière modification par Bernard2K (02/10/2015 07h55)

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#7 02/10/2015 14h39 → Nettoyage et poubelles : gestion par le locataire ou facturé par le propriétaire ? (bailleur, gestion, locataire, nettoyage)

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DDtee a écrit :

Qu’y a-t-il écrit dans votre bail ?
Je ne pense pas qu’il soit légal de facturer un service au locataire, sauf si celui-ci à été prévu dans les charges au moment du bail.

Le bail est un classique qui rappele la loi sans se prendre la tête.
Donc de ce côté, je pense que c’est bon.

DDtee a écrit :

Si c’est votre souhait,vous trouverez des professionnels AEntrepreneurs à bas coût sur Lbc.

Effectivement, vous avez raison, je vais plutôt chercher de ce côté là.

DDtee a écrit :

L’instauration d’une auto-gestion du nettoyage entre locataires est une idée intéressante, dans le faits je crains que cela ne correspond plus à l’attente et à l’engagement contemporain de nos concitoyens locataires…

L’auto-gestion a toujours été la norme.
Le problème c’est qu’ensuite, ça augmente les charges et donc risque de compliquer le renouvellement des locataires.

Bernard2K a écrit :

Cela permet de mieux comprendre pourquoi certains locataires peuvent renâcler.

Là dans le cas, aucun rapport avec la façon de vivre.
Par contre, le problème est avec un locataire à qui tout lui est du.
Donc les poubelles c’est pas son boulot (d’ailleurs, payer le loyer à l’heure non plus, réparer les dégâts qu’elle fait non plus, …)

Bernard2K a écrit :

2) sur l’aspect juridique

C’était cet aspect qui me posait le plus de question. Et c’est à priori là que ça bloque. Je pense que la solution de DDtee peux être la meilleure.

Bernard2K a écrit :

Ensuite vous exposez la question aux locataires : "soit je le confie à cette société, et ça vous fait tant de charges en plus par mois, et c’est entièrement à votre charge (charge récupérable, c’est la loi qui le dit) ; soit on met en place un planning de répartition entre vous, et vous vous y tenez. Je ne peux pas vous l’imposer, donc c’est à vous de vous mettre d’accord ET DE VOUS Y TENIR. Sinon, ça sera la solution de le confier à une société, donc des charges en plus ; voilà, vous avez les éléments en main, à vous de choisir."

Le problème c’est que tous répondront, "on le fait déjà" (ce qu’ils répondent systématiquement).
Sauf que la dernière fois, c’était flagrant, sur 3, l’un est absent depuis 2 semaines, un autre ne savait même pas qu’il y avait des poubelles (un étudiant qui est là juste la semaine, et retourne chez les parents le weekend et embarque même ses poubelles), n’en reste donc un.
Qui justement se plaint de le faire à chaque fois. (enfin à chaque fois dans les paroles, dans la réalité, c’est beaucoup moins flagrant)

Bon, me reste plus qu’à trouver une entreprise, augmenter les charges, et voir combien de locataires partent après coup.

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#8 02/10/2015 15h51 → Nettoyage et poubelles : gestion par le locataire ou facturé par le propriétaire ? (bailleur, gestion, locataire, nettoyage)

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Un autoentrepreuneur est bien une entreprise. Une micro entreprise, ou une entreprise individuelle. Je pense que vous pouvez vous facturer ce que vous voulez tant que cela rentre bien dans le livret de recette obligatoire, éventuellement doublé d’un registre des achats. Le fisc sera on ne peut plus content puisque vous paierez des cotisations sur le premier euro de chiffre d’affaire.

Je n’ai pas trouvé de réponses juridiques et encore de moins de jurisprudence à ce sujet. Donc c’est un simple avis sur la possibilité de le faire. En tout cas, je doute qu’on vienne vous embêter pour ça, tant que vous réglez vos cotisations.

Par contre vous ne pouvez pas mettre la charge de la gestion des déchets sur un seul locataire de l’immeuble quand bien même c’est le seul à ne pas aider.  Et pour en demander le paiement, il faut le justifier par une facture, qu’en tant autoentrepreneur vous pourriez éventuellement faire. Mais cela sera réparti aux millièmes de copropriété si c’est une copro, ou selon une répartition des charges raisonnable (à l’appréciation du juge) que vous aurez vous-même établi.

Et comme vous l’avez bien fait remarqué, soit tout le monde met la main à la pâte soit personne. Mais pour être honnête, un tel système n’est absolument pas viable au-delà de 2-3 appartements.

Edit: autre possibilité, demander à un locataire sympa de le faire moyennant paiement au black (mais c’est pas légal etc etc). Ca peut en intéresser certains. Ne vous amusez pas trop à faire des arrangements du type, loyer plus faible. Cela ne créé que des problémes.

Dernière modification par BorderLine (02/10/2015 21h19)

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#9 04/10/2015 22h47 → Nettoyage et poubelles : gestion par le locataire ou facturé par le propriétaire ? (bailleur, gestion, locataire, nettoyage)

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Déjà, le statut d’auto-entrepreneur a été remplacé par celui de micro-entrepreneur.

Ensuite, oui, un auto-entrepreneur est une entreprise, mais pas une société. Juridiquement, comme toute entreprise individuelle (ou "en nom propre"), l’entreprise et la personne physique sont une seule et même personne. Même si la création de l’"entreprise" est enregistrée au RCS, même si elle a un numéro de SIRET et tout ça, ce n’est pas une société et, du point de vue juridique, l’entrepreneur et son entreprise sont une seule et même personne.

Ca rejoint donc une question plus générale : l’entrepreneur individuel peut-il se facturer à lui-même des travaux dont il serait acheteur, en tant que particulier ? Par exemple, un maçon peut-il se facturer des travaux de maçonnerie sur sa maison ?

Ca serait une question à poser à un expert-comptable.

En tout cas, quand il s’agit de matérialiser une dépense d’entretien des parties communes du bâtiment, pour ensuite pouvoir le mettre intégralement à la charge des locataires, ça me semble très très discutable.

La loi prévoit expressément que le propriétaire ne peut pas mettre à la charge de ses locataires son propre temps de travail. Là, on propose de créer une entreprise individuelle pour que M. Dupont, entrepreneur en nom propre, facture à M. Dupont, propriétaire, une charge qu’il répercutera à ses locataires. Comme, d’un point de vue juridique, M. Dupont entrepreneur et M. Dupont propriétaire sont une seule et même personne, ça me semble tomber précisément dans le cas de l’interdiction prévue par la loi.

Je ne prétends pas avoir le fin mot de l’histoire, mais ça me semble, en tout cas, très douteux.

Dernière modification par Bernard2K (04/10/2015 23h12)

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#10 05/10/2015 14h23 → Nettoyage et poubelles : gestion par le locataire ou facturé par le propriétaire ? (bailleur, gestion, locataire, nettoyage)

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Bernard2K, on avait déjà eut la discussion sur la déductibilité des travaux dans son propre bien, et le bofip l’autorise (sous certaines conditions). Je vous laisse regarder dans les discussions précédentes.

Là effectivement, c’est plus vicieux, car on transfère la charge sur le locataire.
Je pense qu’effectivement, c’est un coup à avoir des problèmes.
Je vais me contenter de prendre une personne extérieure pour faire l’intervention.
Ca fera râler les locataires, mais pas le choix!

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#11 06/10/2015 14h04 → Nettoyage et poubelles : gestion par le locataire ou facturé par le propriétaire ? (bailleur, gestion, locataire, nettoyage)

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C’est une discussion récurrente des assemblées de copropriété pour les appartements où j’ai habité : faut - il faire soi - même les tâches d’entretien récurrentes (ménage - poubelle…) ou les faire faire par une société extérieure ?

J’ai toujours voté pour le faire faire par autrui.
D’abord parce que je n’ai aucune envie de nettoyer les communs - même de temps en temps - au sortir d’une journée de boulot.
Ensuite et surtout parce que dans le cas du fait en interne - sauf copropriété très petite - il y a toujours un "passager clandestin" qui refuse tôt ou tard, de façon plus ou moins explicite, de remplir ses obligations - ce qui peut ensuite avoir un effet cumulatif sur le comportement des autres copropriétaires - et de générer chamailleries sans fin.


Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave…   Friedrich Nietzsche.

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#12 06/10/2015 14h14 → Nettoyage et poubelles : gestion par le locataire ou facturé par le propriétaire ? (bailleur, gestion, locataire, nettoyage)

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gunday a écrit :

Bernard2K, on avait déjà eut la discussion sur la déductibilité des travaux dans son propre bien, et le bofip l’autorise (sous certaines conditions). Je vous laisse regarder dans les discussions précédentes.

Là effectivement, c’est plus vicieux, car on transfère la charge sur le locataire.
Je pense qu’effectivement, c’est un coup à avoir des problèmes.
Je vais me contenter de prendre une personne extérieure pour faire l’intervention.
Ca fera râler les locataires, mais pas le choix!

Laissez-les râler et le cas échéant aller ailleurs si vraiment ils ne sont pas contents.

Le système des corvées (les TIG) cela pouvait à la rigueur fonctionner au régiment : personne n’avait envie de s’y plier mais pourtant il fallait bien les faire sinon le sergent de semaine nous collait 3 jours. A cette époque, il ne s’agissait pas seulement de sortit les poubelles, mais aussi de balayer les chambrées et nettoyer les sanitaires…..

Dans votre cas, cela ne peut être qu’une source de bisbilles à n’en plus finir.

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#13 29/01/2016 13h35 → Nettoyage et poubelles : gestion par le locataire ou facturé par le propriétaire ? (bailleur, gestion, locataire, nettoyage)

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Sujet peu glamour mais malheuresement à prendre en compte lors de la location d’immebule.

Comment faites vous lorsque vous possédez un immeuble pour sortir les poubelles (plusieurs par semaine selon les communautés) sans etre sur place?
- Demander vous une tierce personne (femme de ménage ou autre) de s’en occuper?
- Aux locataires (je ne me vois pas leur demander de sortir la grosse poubelle) ?
- Autres pistes?
- Pour info, il y a beacoup d’immeuble qui laisse leurs poubelles dans la rue mais je trouve cela tres sale et sans respect pour ceux qui habitent le quartier donc je ne le ferais de mon coté

Merci

Édit modération: Sujet déjà en partie discuté, merci de bien penser à faire des recherches avant de créer un sujet.

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#14 29/01/2016 13h42 → Nettoyage et poubelles : gestion par le locataire ou facturé par le propriétaire ? (bailleur, gestion, locataire, nettoyage)

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Personnellement, nous essayons de jouer le jeu et d’y penser (sortie 3 fois par semaine) ceci étant il s’agit de poubelles moyennes et il n’y a que 8 logements dans la copropriété (composé à moitié de propriétaires résidents…)

J’informe de ce dispositif à chaque nouvelle location, mine de rien cela fait partie des charges locatives, et cela réduit donc les charges de chaque occupant.

Il existe des sociétés (notamment lié au nettoyage) qui réalisent ce genre de prestation, mais à quel coût ? Plus la copropriété sera petite, plus la charge sera considérable.

Pour ce qui est de laisser continuellement les poubelles sur la rue, dans ma commune il existe une amende si elle reste "stationnée" en dehors des horaires réglementés.

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#15 29/01/2016 13h54 → Nettoyage et poubelles : gestion par le locataire ou facturé par le propriétaire ? (bailleur, gestion, locataire, nettoyage)

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Avec mes locataires ( 3 appartements), ils se sont mis d’accord, celui qui passe devant la sort, idem pour la rentrer.

C’est agréable des gens qui y mettent un peu du leur.

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#16 29/01/2016 14h06 → Nettoyage et poubelles : gestion par le locataire ou facturé par le propriétaire ? (bailleur, gestion, locataire, nettoyage)

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L’idéal est vraiment de s’arranger de la sorte.

Après, l’effet dissuasif serait de faire un de devis du montant annuel de ce genre de prestation, de faire la quote-part des charges en millièmes et de le montrer aux résidents.

Cela démontrerait noir sur blanc l’économie réalisée vis à vis du faible effort et de temps à fournir…

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#17 29/01/2016 14h14 → Nettoyage et poubelles : gestion par le locataire ou facturé par le propriétaire ? (bailleur, gestion, locataire, nettoyage)

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J’allais faire la remarque que j’ai lancé un sujet, mais les admins ont été plus rapide! smile

Mon problème a été un peu résolu suite à l’augmentation de la pression sur un locataire (comme par hasard, un seul foutait le bazar).

Ayant une poubelle par appart, je pense les marquer afin d’avoir un responsable en cas de non sortie.

Une question que je me pose : les poubelles trainent dehors dans la cour commune.
Ne serai-ce pas intéressant de faire un abri léger (genre en bois) pour les stocker proprement ?

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