Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 21/09/2015 21h21 → Investissement locatif en appartement Pinel à Rennes ? (investissement, locatif, rennes)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Je présente brièvement ma situation: j’ai 24 ans, un PEL rempli (62 000€ donc), et une envie d’investir mon argent.

Il se trouve que je viens de trouver un appartement qui est actuellement en construction et sera livrable courant 2017. Celui-ci se trouve en vente à 120 000 pour 26 m² et est estimé en location à un loyer de 410€ (rentabilité de 4%).

Je souhaite par ailleurs profiter de la loi Pinel (probablement sur 12 ans) pour bénéficier de la réduction de l’impôt sur le revenu. (mais ce qui entraine un plafonnement à 312€ de loyer).

Après une brêve estimation sur meilleurtaux.com (taux d’intérêt de 2,23 % + 0,36 % de garantie) sur 15 ans), voilà le résultat:

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/9153_pinel-1.jpg

Je pense revendre le bien à la fin.

Au vu de ces informations, trouvez-vous l’investissement judicieux ? Je n’ai pas une grosse expérience dans l’immobilier.

Merci !

Message édité par l’équipe de modération (22/09/2015 07h25) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par bbougot (21/09/2015 21h22)

Mots-clés : investissement, locatif, rennes

Hors ligne

 

#2 22/09/2015 14h10 → Investissement locatif en appartement Pinel à Rennes ? (investissement, locatif, rennes)

Membre
Réputation :   

Bonjour
Je ne suis pas un spécialiste de la défisc ni un grand fan de la loi Pinel mais je vais essayer de vous apporter un semblant de réponse ou tout au moins des pistes de réflexion.

Quel est pour vous l’intéret du Pinel ?

Un T1 de 25 m2 environ à Rennes selon le quartier ça va de 75 à 110 K€. 120 K€ pour du neuf pourquoi pas, mais il faut vraiment que le quartier soit top.

Si vous voulez uniquement faire un investissement immobilier, vous pouvez trouver des T1 bis voire des T2 qui vont se louer 400 à 450 euros / mois pour moins de 100.000 euros.
Donc rentabilité bien meilleure que 310 € / mois pour 120.000 euros investis.

Si vous recherchez avant tout une façon de réduire vos impôts il y a d’autres solutions, notamment le déficit foncier dans le cadre immobilier, l’achat de parts de groupements forestiers ou encore les FIP Corse si vous avez besoin de défiscaliser rapidement.

Hors ligne

 

#3 22/09/2015 14h41 → Investissement locatif en appartement Pinel à Rennes ? (investissement, locatif, rennes)

Membre
Réputation :   342 

Je suis loin d’être un spécialiste non plus, mais je me fais les remarques suivantes :
- les 62000 € du PEL sont entièrement investis ? Dans ce cas, pourquoi est-ce que ça n’apparaît pas dans le bilan financier ? Il rapporte combien, votre PEL : 2,5 % ? Le fait d’investir cet argent dans l’immobilier vous fait donc perdre ces intérêts (ou ceux d’un placement équivalent), c’est à prendre en compte dans le calcul.
- 120 000€, c’est tous frais inclus, y compris le notaire ? Attention à ce qu’il n’y ait pas de coûts cachés.
- j’aime beaucoup l’intitulé "besoin cumulé de trésorerie" dans le texte, qui se transforme en "votre effort" dans le graphique. En langage courant, ça ne s’appelle pas tout bonnement du déficit ou des pertes ? Moi je comprends que non seulement vous cassez votre PEL, non seulement vous prenez un relativement gros emprunt qui peut obérer votre capacité à emprunter par la suite, non seulement vous prenez un risque locatif, non seulement vous acceptez de brider le niveau du loyer, mais en plus cette opération se solde par une perte ? L’effort n’est pas seulement sur ces 4 k€, il est sur tous les autres points !
- attention aux charges (est-ce qu’elles sont bien toutes incluses (8 k€ sur 12 ans c’est pas beaucoup) ?, aux risques de la vacance locative, au risque d’impayés de loyers, au risque de modification de l’environnement fiscal…
- quant à la valeur de revente à 123 k€, pour un bien âgé de 12 ans, c’est à voir. Ca va dépendre du marché de l’immobilier, qui n’est pas très fameux en ce moment. Et avec un appart qui a été loué 12 ans, il faudra peut-être prévoir quelques travaux de rafraîchissement qui vont encore gréver l’opération.

Au total, si je comprends bien, vous hésitez entre garder votre PEL qui vous rapporte de l’argent et vous lancer dans une opération qui vous en fait perdre… wink

Sinon, je crois que le dispositif Pinel a déjà été amplement commenté sur le forum. Vous devriez faire une recherche, vous trouverez beaucoup d’infos intéressantes.

Dernière modification par Bernard2K (22/09/2015 14h44)

Hors ligne

 

#4 22/09/2015 15h35 → Investissement locatif en appartement Pinel à Rennes ? (investissement, locatif, rennes)

Membre
Réputation :   84 

Question dans la simulation, il y a loyer = 56.160
Sauf que 56.160 sur 12 ans, ça me fait 4.680 l’année, soit 390€.
Donc on est déjà 25% au dessus du loyer plafonné que vous indiquiez, est ce normal?

Ensuite, au niveau des charges, ça me semble léger!
Déjà je ne vois pas de vacances locative.
Les charges sont de 8.424€ pour 12 ans. soit 702€ annuellement.
Avec 700€, êtes vous sûr de payer la taxe foncière, l’assurance PNO, l’entretien du bien, les appels de fonds de la copropriété non reportable sur le locataire (y aura-il un gardien, comment sera fait le ménage, …?), etc.

Au niveau de la gestion, comptez vous le gérer vous même ?
Si non, il faut aussi ajouter les frais d’agence

Pour finir, avez vous réaliser une comparaison avec les biens anciens sur le marché ?

Hors ligne

 

#5 22/09/2015 15h50 → Investissement locatif en appartement Pinel à Rennes ? (investissement, locatif, rennes)

Membre
Réputation :   

Les deux intervenants confirment mon intuition : regardez bien le marché de l’immo ancien ("ancien" signifie "pas neuf", ce qui ne veut pas pour autant dire vieux), je pens eque vous pourrez faire une opération plus simple, moins couteuse et plus rentable (y compris l’aspect défisc avec du déficit foncier)

Hors ligne

 

#6 22/09/2015 15h51 → Investissement locatif en appartement Pinel à Rennes ? (investissement, locatif, rennes)

Membre
Réputation :   161 

Bonjour

"Je présente brièvement ma situation: j’ai 24 ans, un PEL rempli (62 000€ donc), et une envie d’investir mon argent. "

Ca pour être bref, c’est bref.

Question idiote qui n’a pas été posée au départ : vos revenus / votre imposition ?

Votre simulation suppose une réduction d’IR de 26k, mais avec vos revenus et sans cet investissement, est-ce que vous avez l’imposition correspondante au départ ? Et sur la durée, est-ce que vous serez imposable au delà de cette réduction sur la durée ?

Sinon passez votre chemin. Les biens de défisc sont, de bases, peu rentable. Alors si vous perdez l’effet fiscal, c’est double peine.

Hors ligne

 

#7 22/09/2015 16h20 → Investissement locatif en appartement Pinel à Rennes ? (investissement, locatif, rennes)

Membre
Réputation :   56 

En plus il y a tellement de programmes neufs sur rennes et sa périphérie qu’on peut être raisonnablement inquiet sur la valeur du neuf actuel dans une dizaine d’années. Que ce soit vers cesson, betton, saint gregoire, … il y a plusieurs dizaines de programmes en cours plus de nouveaux panneaux annoncant de nouvelles constructions..
Certes la ville se veut dynamique et en croissance mais j’ai du mal à imaginer qu’il n’y aura pas des programmes d’habitation qui vont être dur à rentabiliser (en tout cas l’immobilier de bureau présente actuellement  une offre significativement supérieure à la demande).

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech