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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 21/09/2015 16h59 → Agence Immobilière et Gestion de Location Meublée (par exemple LMNP) ? (agence, gestion, lmnp, location, meublé)

Membre
Réputation :   11 

Bonjour,

il me semble que les avis sur les prestations de gestion de bien (mise en location, état des lieux, quittances, etc…) par les agences immobilières varient.

On trouve de tous les avis depuis le "les AI ne servent à rien et grèvent la rentabilité" vers le "je veux être un vrai rentier et cela n’est possible qu’avec une AI pour la gestion courante" en passant par "je prends souvent une AI pour la 1ere année, histoire de lancer la machine, puis je m’en passe". (Par exemple ici et ).

Bref, tout ça pour dire que je suis conscient que les avis varient grandement.

J’aurais aimé avoir vos retours d’expérience sur l’utilisation d’agence immobilière spécifiquement pour la gestion de biens meublés, et plus particulièrement sous le régime du LMNP (loueur meublé non-professionnel).

Je demande car une des raisons pour lesquelles je ne choisirais potentiellement pas ce statut est qu’il demande a priori plus de temps et d’énergie (rotation accélérée et rachat de meubles) que de louer en nue. Cependant, si une (bonne) AI permet de gérer un logement meublé aussi bien qu’un logement nu, alors cela changerait mon approche.

Merci d’avance pour vos retours d’expérience.

Christophe.

Mots-clés : agence, gestion, lmnp, location, meublé

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#2 22/09/2015 15h22 → Agence Immobilière et Gestion de Location Meublée (par exemple LMNP) ? (agence, gestion, lmnp, location, meublé)

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Réputation :   82 

Bonjour,
une question que je me poserai sérieusement est sur quel critère sera effectué le renouvellement de mobilier et d’électroménager :
- Le critère du prix (donc risque de fréquence de renouvellement élevé)
- Le critère de la durabilité (comment l’évaluer)
- Le critère de la modernité (histoire d’avoir un bien qui attire l’oeil).

Au final, le choix fait par l’agence pourrais être très différent de votre choix en situation identique!

Au final, c’est surtout cela qui me gênerait. (en plus de mes mauvaises expériences.. smile )

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#3 22/09/2015 20h52 → Agence Immobilière et Gestion de Location Meublée (par exemple LMNP) ? (agence, gestion, lmnp, location, meublé)

Membre
Réputation :   35 

Bonjour,

Nous avons mis un de nos premiers biens meublés en gérance.

L’agence ne faisait que relayer les demandes du locataire.
Pas de prise d’initiative pour proposer du remplacement de mobilier ou autres travaux.

Outre les frais, qui sont légitimes mais qui grèvent la rentabilité, ce qui nous a surtout gêné est que nous étions fortement incités à baisser le prix de la locataire.
En fait, le principe de cette agence était de louer en dessous du prix du marché, pour trouver facilement un locataire et donc ne pas trop s’embêter.

C’est donc très bien pour la tranquillité quand vous êtes un rentier tranquille, mais moins bien quand vous avez encore besoin du maximum de rentabilité !


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

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#4 23/09/2015 10h45 → Agence Immobilière et Gestion de Location Meublée (par exemple LMNP) ? (agence, gestion, lmnp, location, meublé)

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Réputation :   219 

Je partage l’opinion de @Eldoradoimmo, et doute que vous trouviez une agence qui soit force de proposition.
Au mieux, il vous appelleront que pour relayer un problème signalé par le locataire.

Je n’ai aucun bien en gestion dans une agence, mais ai visité des dizaines de biens dont c’était le cas.

- Les locataires choisis sont les pires que j’ai jamais rencontré (pas à chaque fois mais très couramment)

- Les biens n’était pas entretenus et les dégradations pas pris en compte, encore moins signalées pour réparation (quasi systématique)

J’ai acheté 2 biens avec état des lieux de sortie des locataires, j’ai du intervenir les deux fois. Les agences faisaient un tour listé de quelques points et ne voyaient pas des dégradations énormes comme un trou dans le plancher, ou une intervention sur le compteur EDF !
Je pourrais vous conter des tas de visites ubuesques où par exemple l’AI n’avait pas signalé une fuite d’eau énorme au propriétaire parce qu’il ne savait pas quel corps de métier appeler plombier/couvreur… ce n’est pas grave il y a des assurances m’a t-il affirmé (à chaque fois c’est "l’argument")

- Les devis présentés par les agences sont les plus élevés que j’ai pu visualiser. J’imagine qu’il y a des intéressements/rétrocommissions.
De plus il n’y a presque jamais de suivi des travaux ce qui occasionne surfacturation, travaux partiellement effectués, matériaux non conformes aux devis, non application des DTU…

Syndic bénévole sur plusieurs immeubles, j’ai eu l’occasion de reprendre la comptabilité/gestion de ces mêmes agences sur le volet "syndic" cette fois-ci.
J’y ai découvert de systématiques erreur de gestions coûteuses (par exemple agios sur découvert tout au long de l’année alors qu’un autre compte copro est provisionné, travaux facturés mais pas effectués, prix de travaux faramineux, polices d’assurance en double…) ou démarches frauduleuses (installation de matériel de sécurité non demandé par la loi, placement des produits/service de filiales, entretient d’un matériel inexistant, frais totalement inventés…)

Je n’ai rien contre les agences par principe, comme tout investisseur immobilier j’aimerai vraiment en rencontrer au moins une qui fasse correctement son travail, cela soulagerait le mien. Je n’en ai malheureusement jamais croisé…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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