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#1 18/09/2015 17h37 → Achat d'une maison et création de 2 appartements ? (locatif, rénovation, village)

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Bonjour voilà, avec ma moitié nous envisageons d’investir dans l’immobilier locatif, il s’agirait de notre premier investissement.
Le bien se situe dans un village de 2500 habitants situé entre deux villes de 30 000 habitants et à 45 min de LILLE dans le nord.
Il s’agit d’une maison de 130m2 à rénover comportant une dépendance un garage deux voitures et des combles aménageables, une cour et un jardin clos de 300m2. Prix affiché : 75000e
Nous envisageons de la diviser comme suit :
Rdc : un t3 + cour
1er étage : un t3

j’envisage aussi la possibilité de créer un studio dans les combles qui font au sol 50m2 mais dans ce cas le t3 du 1er se transformerait en t2 pour permettre un accès à l’étage.
Le garage pourrait être loué également.

Concernant le jardin et la dépendance, et bien étant en limite de ma résidence principale je les y ajouterait augmentant ainsi la valeur potentielle de ma maison.

Coté rénovation électricité complète création de deux salles de bains et deux cuisines, portes et fenêtres  démolition de cloisons pour augmenter l’espace et gros rafraîchissement la maison appartenant à une dame d’un âge avancé décédée il y an an elle n’est plus occupée depuis.
J’estime si deux appartements le coût des travaux à 50000e, Je pense m’occuper moi même de l’électricité du gros oeuvre du rafraîchissement ect.. en fait je pense faire appel aux artisans pour les menuiseries la plomberie et les enduits /ponçages, je réaliserais les travaux avec énormément de congés et un emploi du temps que je peux moduler.

Je compte faire une première proposition à 60000 e ( il y a une bonne marge de négociation.)
J’ai crée une annonce fictive sur le BC et la demande est bien présente dans ce village il y a 15 appartements et deux sont libres depuis début septembre.
Côté loyer au vu du secteur le t3 peut se louer à 600 e avec la cour plus 50 e de charges
le t3 550 e + charges et le t2 500 e si t2+ studio pour le studio 280 e plus charges.
garage : 35 e
donc soit 1285 e si deux t3 ;  soit 1545 si t3 t2 et studio.

Mon objectif avec cette acquisition c’est à la fois d’augmenter le potentiel de ma résidence principale tout en me lançant dans le locatif.
Je pense partir sur un emprunt à 110% sur 20 ans pour maximiser le cash flow et ainsi augmenter ma capacité d’emprunt pour de futures acquisitions. 

Pensez vous que cela est possible, que cette idée tient la route ? que l’on peut faire rentrer ces travaux dans ce budget?

Message édité par l’équipe de modération (19/09/2015 11h01) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par marcfly (18/09/2015 17h43)

Mots-clés : locatif, rénovation, village

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#2 19/09/2015 16h59 → Achat d'une maison et création de 2 appartements ? (locatif, rénovation, village)

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Bonjour,

Déjà le prix est intéressant. Estimez quand même bien les travaux avant de vous lancer, l’ancien réserve toujours quelques petites surprises…
Vous pouvez vous faire aider d’un expert immobilier, en gros pour 500€ il fera le tour avec vous et vous pointera précisément les défauts de la maison.

Mais déjà si vous négociez à 60 000 € + 50 000 € de travaux + disons 20 000 € d’imprévus
Cela vous fait en gros un emprunt à 150 000 €, une mensualité de 840€/mois
Disons 900€/mois
Avec les loyers que vous escomptez, ce sera rentable, donc une bonne idée d’investissement.

Ensuite, l’emplacement semble très bon, car vous bénéficierez à la fois de la demande locale, mais aussi de celle des deux villes moyennes de part et d’autre, et où les loyers doivent être supérieurs à ceux de votre village.
Ne négligez pas les locaux, car il y a souvent plus de demande que l’on ne croit : jeunes qui veulent leur appart mais pas trop loin des parents, familles monoparentales, etc…

Pour la division, je dirai que plus il y d’apparts, plus c’est rentable donc j’opterai pour l’option 3 apparts différents.
En plus, comme je loue en meublé, je préfère les petites surfaces, mais après c’est à vous de voir quel statut vous voulez adopter.
Après la rotation des locataires est plus forte avec des petits apparts. On n’a rien sans rien big_smile
Si vous avez plusieurs petits appartements vous pouvez aussi mixer location classique avec de la location saisonnière. Comme vous habitez juste à côté, cela peut être pratique (mais attention quand même au retour de bâton des locataires trop collants…).


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

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