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#1 18/09/2015 17h16 → Immeuble de rapport à 15% de rendement brut vers Saint-Nazaire... (immeuble de rapport, immeuble, rendement)

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Bonjour,

Je viens de signer sur un immeuble à 15% de rendement brut (Guillaume33 je vous vois courir sur le sujet ;) )

Vous vous en doutez ce n’est pas une loi Pinel en neuf…

C’est une succession, immeuble de 180m² plus grenier aménageable (possibilité de créer un 60m² loi carrez), jardin de 400m² en commun, abri de jardin individuel.
En plein bourg d’une ville de 4000 habitants vers Saint Nazaire.

Tous les logements ont leur boite au lettre, compteur eau/ elec individuel, et  TOM à leur nom.

Il y a 5 logements:

RDC

T1  loué à une personne en interim, depuis 4 ans, 40m² 245€ à jour dans les paiements (je suis surpris qu’il n’est pas la CAF car il ne travaille pas beaucoup)

T1 42 m² loué 270€ à une personne au RSA (CAF 256€ direct proprio), en attente allocation handicapé (il est asthmatique, 20% de souffle donc il lui est interdit de travailler) en place depuis 5 ans

1 er étage

T1 loué (au frère de la personne en interim) 285€ il ne travaille pas non plus. Paiement à jour par la CAF en place depuis 6 ans

Studio Loué à 270€ à une personne qui touche la CAF montant 250€ en place depuis 3 ans

T1 vacant loué 280€ mais la personne vient de partir (un expert de la plantation visiblement :) )

on arrive à la somme de 1350€ mensuel si tout est loué. 16200€ annuel

Je l’ai acheté pour 80K€ hors FDN (6970€) et Négociation notaire (3770).

Bon feeling avec les 3 locataires rencontrés, ce sont de brave gens, gentils, pas forcement chanceux. Mais pour la petite histoire 2 m’ont demandé si il pourrait rester si j’achetai… et l’autre m’a tout de suite dit qu’il avait eu 2 mois de retards, régularisés depuis mais qu’il avait eu peur d’être expulsé…

total 90740€, je prévois 15K€ de travaux (à affiner, il y a 6 fenêtres simple vitrage à faire, 4K€ d’électricité, et quelques bricoles).

Soit un rendement avec le TF de 15%.
Sur 20 ans, mensualité de 580€ donc pour faire simple si un problème venait à arriver (et c’est probable vu les locataires) avec 2/5 qui paient leur loyer je serai couvert de mes frais.

Bon j’aimerai quand même quelques avis:

sur le bien, d’une part.

d’autre part, je pensai faire:

1/les travaux (déficit foncier)

2/ANAH intermédiaire sur les trois grands logements (abattement 30% et on est dans les clous du loyer actuel)

3/ j’ai fais une franchise partielle de 4 mois sur le remboursement pour me constituer une trésorerie de départ sur ce bien (environ 5000€)

4/ acheter avec une SCI à L’IS, mais il faut encore que je creuse le sujet… mais cela m’aiderai grandement dans la fiscalité au cas ou plusieurs locataire ne paierai plus leur loyer (vu que l’on paie les impôts à N+1, et je suis sur une TMI à 30%)

Message édité par l’équipe de modération (21/09/2015 12h50) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immeuble de rapport, immeuble, rendement

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#2 19/09/2015 18h28 → Immeuble de rapport à 15% de rendement brut vers Saint-Nazaire... (immeuble de rapport, immeuble, rendement)

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Bonjour,

Il y a t’il quelque chose dans ma rédaction qui ne déclenche pas l’intérêt et les remarques/observation?

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#3 19/09/2015 18h39 → Immeuble de rapport à 15% de rendement brut vers Saint-Nazaire... (immeuble de rapport, immeuble, rendement)

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Cher Alex,

Quand on maîtrise son sujet comme vous semblez le faire, on a guère besoin d’encouragements.

Tous nos voeux de réussite pour ce projet ambitieux.

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#4 19/09/2015 19h10 → Immeuble de rapport à 15% de rendement brut vers Saint-Nazaire... (immeuble de rapport, immeuble, rendement)

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Seul risque me semble t-il c’est en cas de grosse réforme sur les APL (en cours de discussion) qui rendrait non-éligible vos locataires précaires.
Bon, maintenant cela me semble très peu probable et vu le montant global de l’investissement, vous n’êtes pas non plus sur un endettement trop important…

Bonne continuation,

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#5 20/09/2015 12h24 → Immeuble de rapport à 15% de rendement brut vers Saint-Nazaire... (immeuble de rapport, immeuble, rendement)

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alex44 a écrit :

4/ acheter avec une SCI à L’IS, mais il faut encore que je creuse le sujet… mais cela m’aiderai grandement dans la fiscalité au cas ou plusieurs locataire ne paierai plus leur loyer (vu que l’on paie les impôts à N+1, et je suis sur une TMI à 30%)

Je serai curieux d’en savoir plus sur vos réflexions à ce sujet. Au delà des chiffres, y aurait-il d’autres raisons pour lesquelles vous favoriseriez un achat en SCI à l’IR plutôt qu’autrement (direct, SCI IR, SARL de famille, SNC, ……) ?

Aussi, si vous pouvez négocier une longue franchise de remboursement de prêt (totale ou juste le capital), alors cela vous donnera un petit trésor de guerre tant pour les mauvaises surprises que pour les impôts.

Une des manières dont je voie le remboursement de prêt est que la partie principale/capital (hors intérêt d’emprunt donc) est une épargne forcée. La repousser dans le temps vous donne plus de loisir sur son usage présent, en particulier payer les impôts des années N et N+1.

Edit : Je viens de lire votre présentation et vous parliez (en 2014) déjà un peu de votre approche des SCI.

Dernière modification par Christof (20/09/2015 12h27)

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#6 20/09/2015 16h36 → Immeuble de rapport à 15% de rendement brut vers Saint-Nazaire... (immeuble de rapport, immeuble, rendement)

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"Seul risque me semble t-il c’est en cas de grosse réforme sur les APL (en cours de discussion) qui rendrait non-éligible vos locataires précaires."
Franchement vous y croyez?
Si la France se reformait ca se saurait.
Bravo Alex beau projet et tous mes encouragements, c’est interessant a lire et je n’ai pas la competance pour vous dire autre chose que bravo et allez-y sans trop tenir compte des mises en gardes diverses (je ne parle pas de la CAF).

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#7 20/09/2015 19h31 → Immeuble de rapport à 15% de rendement brut vers Saint-Nazaire... (immeuble de rapport, immeuble, rendement)

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Une affaire bien menée.
Suggestion : pour le grenier, pouvez vous envisager deux 30m2 au lieu d’un seul 60 m2, et de les louer en meublé (LMNP) ? Cela pourrait être plus rentable, mais je ne maîtrise pas le changement du nombre de lot, qui peut être onéreux (électricité, mise aux normes).
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#8 20/09/2015 22h03 → Immeuble de rapport à 15% de rendement brut vers Saint-Nazaire... (immeuble de rapport, immeuble, rendement)

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Merci à tous pour vos encouragements!

Effectivement je me dis qu’une SCI à L’IS c’est payer des impots à la sortie… alors que à L’IR avec ma tranche TMI c’est cher de suite.
Mais là dans ce cas présent la trésorerie est tellement importante (si tout se passe bien on est d’accord, mais pas de loyer, pas d’impots (les gros ) ) que même après 45% d’impot il en reste.

Mais c’est vrai que vu le peu de meuble dont les occupants disposent, je me demande:

Est ce que dès la signature je peux refaire des bails en LMNP à mon nom (en achetant tout l’équipement)? mais je pense que pour l’amortissement cela va se compliquer (valeur au tantième de l’immeuble?)

Ou alors se tourner vers l’ANAH intermediaire?

Sur l’investissement en lui même je suis plutot confiant, mais c’est vraiment sur la fiscalité / structure d’achat que je réinterroge.

SCI IS ou en nom propre?
LMNP ou ANAH intermediaire?

Quel mixe?

Sur mon premier immeuble je suis en nom propre/Anah intermediaire.

J’ai encore le temps de créer la SCI mais il faut que je me dépêche.

Dernière modification par alex44 (20/09/2015 22h09)

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#9 21/09/2015 10h32 → Immeuble de rapport à 15% de rendement brut vers Saint-Nazaire... (immeuble de rapport, immeuble, rendement)

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Bonjour,

Juste un détail à vérifier avec l’Anah. En optant pour une SCI IS, vous optez pour une structure opaque avec une personnalité juridique. Les subventions sont accessibles en SCI IR (qui est transparente, sans personnalité juridique). Il n’est pas certain que ce soit la même chose pour une personne morale.

Vérifiez avant de vous lancer.

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#10 21/09/2015 11h09 → Immeuble de rapport à 15% de rendement brut vers Saint-Nazaire... (immeuble de rapport, immeuble, rendement)

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Je confirme…Pas de convention ANAH possible avec un SCI à l’impôt sur les sociétés.
Ceci est possible avec une SCI à l’impôt sur le revenu.

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#11 21/09/2015 12h34 → Immeuble de rapport à 15% de rendement brut vers Saint-Nazaire... (immeuble de rapport, immeuble, rendement)

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Je pense qu’au vu de la trésorerie dégagée, je vais acheter en nom propre  + anah.

Je me tourne maintenant vers la simulation In fine VS amortissable, avec une TMI de 30% et une bonne assurance vie pour le placement, cela peut être intéressant.

J’attends les offres du courtier, je vous tiens au courant.

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#12 21/09/2015 12h43 → Immeuble de rapport à 15% de rendement brut vers Saint-Nazaire... (immeuble de rapport, immeuble, rendement)

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Une seule remarque : vu le profil des locataires, je pense qu’il faut blinder la partie "bail + caution", à cause du risque de non-paiement du loyer.

Les baux et les cautions déjà établis se transmettent au nouveau propriétaire… avec leurs avantages et leurs inconvénients. On peut notamment tomber sur :
- des irrégularités de forme (aussi bien sur le bail que sur la caution) ;
- sur des cautions qui ne sont plus valables (par exemple, caution avait une durée fixée, égale à la durée initiale du bail, or il y a eu renouvellement tacite du bail mais on a "oublié" de renouveler la caution).

Il faut vérifier que le propriétaire précédent vous a transmis ces papiers, et les examiner très attentivement (ou les faire examiner par une personne compétente).

L’alternative à la caution, c’est l’assurance loyer impayés. La second solution excluant la première dans la plupart des cas.

A noter aussi, et ça peut compter dans votre réflexion sur l’investissement en tant que personne physique ou personne morale : il semblerait que "Lorsque le propriétaire est une personne morale (une société par exemple), une caution ne peut pas être demandée si le logement est loué à un étudiant qui bénéficie d’une bourse de l’enseignement supérieur."

A noter enfin, la loi ALUR a institué la "Garantie universelle des loyers" mais elle ne s’appliquera que pour les baux conclus à partir du 1er janvier 2016 ; et il reste encore à voir comment ça fonctionnera, en pratique.

Dernière modification par Bernard2K (21/09/2015 13h48)

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#13 21/09/2015 16h20 → Immeuble de rapport à 15% de rendement brut vers Saint-Nazaire... (immeuble de rapport, immeuble, rendement)

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Beau projet, bravo.
La SCI c’est bien maisje me demande comment cela peut cohabiter d’avoir l’immeuble appartenant à la SCI et les éventuels futurs appartements du dernier étage en LMNP (donc pas via une SCI).

Faites les travaux sur les appartements actuels + l’ANAH et vous aurez peu de revenus imposables.
Et sous peu transformez le grenier en 1 ou 2 appartements, LMNP ou pas, et là vous allez avoir une rentabilité énorme.
J’avais bien dis dans un précédent post que St Nazaire pouvait présenter une bonne opportunité. Je suis jaloux de votre projet ;-)

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#14 21/09/2015 16h31 → Immeuble de rapport à 15% de rendement brut vers Saint-Nazaire... (immeuble de rapport, immeuble, rendement)

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Bernard2K a écrit :

L’alternative à la caution, c’est l’assurance loyer impayés. La second solution excluant la première dans la plupart des cas.

Je serais très curieux d’en savoir plus sur les cas concrets/réels où l’ont peut cumuler assurance loyers impayés et caution/garant ?

Merci.

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#15 21/09/2015 16h38 → Immeuble de rapport à 15% de rendement brut vers Saint-Nazaire... (immeuble de rapport, immeuble, rendement)

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@Christof

Si le locataire est un étudiant ou un apprenti, le cumul  GLI + caution est possible.

Cf Art 22-1 de la loi du 6 juillet 89 : "Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti."

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#16 03/12/2015 18h55 → Immeuble de rapport à 15% de rendement brut vers Saint-Nazaire... (immeuble de rapport, immeuble, rendement)

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Bonjour je tiens à vous faire part des nouvelles concernant ce dossier

La partie administrative avance correctement je reçois mes offres de pret fin de semaine pour une signature début janvier.

Cependant une question se pose un des appartements est sinistrée (incendie ).  Je le savais lors ce que j’ai visité il est prévu que les travaux soient réalisés par l’assurance pour la signature.

Une deuxième solution semble se profiler effectivement il serait visiblement possible de déduire le montant des travaux chiffrés par les artisans pour la remise en état du logement du prix de vente. Si les travaux ne sont pas fait a temps. (Je suppose que les vendeurs toucherai la somme de l’assurance)

Cela me permettrait de recuperer l’appartement en l’état mais de faire réaliser avec l’argent économisé,  les travaux et donc de créer de nouveaux du déficit foncier sur cet appartement alors que si c’est l’assurance qui fait les travaux avant la signature je n’aurai rien dépenser mais je n’aurai rien à déduire pour un résultat qui au final ce sera le même: un appartement prêt à être loué .

Quel est selon vous la plus avantageuse des solutions ? Pour moi oui

Est-ce que il y a quelque chose auquel je n’ai pas pensé

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#17 03/12/2015 19h37 → Immeuble de rapport à 15% de rendement brut vers Saint-Nazaire... (immeuble de rapport, immeuble, rendement)

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Je n’ai jamais entendu parlé de "l’assurance qui ferait les travaux". En général, l’assureur se contente de faire le chèque du montant de la proposition d’indemnisation acceptée par l’assuré, après estimation par un ou des experts, et discussion de marchands de tapis. C’est au propriétaire de faire les travaux, d’en assumer la responsabilité, et de s’assurer qu’ils sont bien faits (ce qui correspond souvent à une définition différente d’un propriétaire à l’autre…).


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#18 03/12/2015 19h43 → Immeuble de rapport à 15% de rendement brut vers Saint-Nazaire... (immeuble de rapport, immeuble, rendement)

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Abon??

Je suis étonné de cette pratique, imaginons que les artisans aient sous évalué les travaux?

Sinon dans mon cas c’est donc plus intéréssant de faire les travaux une fois le bien acheté, pour le deficit? À partir des devis effectués par les anciens proprios.

Quid de 10k€ de devis et finalement on arrive sur 15k€ de travaux?

J’aimerai bien des retours d’experience, conseils sur cette situation…

Merci

Dernière modification par alex44 (03/12/2015 19h44)

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#19 03/12/2015 20h05 → Immeuble de rapport à 15% de rendement brut vers Saint-Nazaire... (immeuble de rapport, immeuble, rendement)

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Si "10k€ de devis et finalement on arrive sur 15k€ de travaux", c’est pour votre pomme. Hé oui, devenir propriétaire implique quelques responsabilités et aléas.

A l’inverse, imaginez que des travaux soient faits (par le propriétaire précédent), mais que le résultat ne vous apparaisse pas du tout satisfaisant : qui prendrait en charge les éventuels travaux supplémentaires ?

C’est à vous de vous faire votre idée de ce que vaut le bien dans l’état où il vous sera effectivement vendu, sauf à ce qu’autre chose figure explicitement dans la promesse et dans l’acte de vente.


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#20 03/12/2015 20h16 → Immeuble de rapport à 15% de rendement brut vers Saint-Nazaire... (immeuble de rapport, immeuble, rendement)

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GBL, je sais que c’est des responsabilités. smile

Je ne connaissais pas les procédures d’indemnisation assurance…

La promesse de vente prévois une retractation si l’appartement n’est pas remis en état avant la signature.
C’est juste que je pensai que l’assurance gérait le tout (pour eviter les devis gonflés aussi…)
Si ils font juste un chèque j’ai tout interet de connaitre le montant et de négocier une réduction, afin que je fasse faire les travaux moi même…

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#21 03/12/2015 20h27 → Immeuble de rapport à 15% de rendement brut vers Saint-Nazaire... (immeuble de rapport, immeuble, rendement)

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Vous devriez faire faire vos propres devis ; d’expérience récente, nous avons fait baisser le prix de travaux de X5 (vous avez bien lu, 5 fois moins) : soit au final moins que le montant de la franchise de l’assurance.
Et peut être accepter la remise sur prix de vente smile

PS et HS : il faudrait encadrer ce post…Tout est dit sous tous les aspects !

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#22 03/12/2015 20h47 → Immeuble de rapport à 15% de rendement brut vers Saint-Nazaire... (immeuble de rapport, immeuble, rendement)

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L’assurance peut tout a fait proposer une entreprise pour les travaux, verifiez ce qui a ete decide ou non sur ce point. L’entreprise dans ce cas est mandatee par l’assurance et se fait regler par l’assurance, ces entreprises sont en general serieuses.

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#23 03/12/2015 21h21 → Immeuble de rapport à 15% de rendement brut vers Saint-Nazaire... (immeuble de rapport, immeuble, rendement)

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Joli projet, bravo !

Cela ne sera sans doute pas de tout repos alors bon courage wink
J’ai visité un petit immeuble de rapport cet après midi : 3 appartements loués pour environ 950 € HC, prix d’achat 95k€, quartier intermédiaire, ville moyenne…

Lili

Dernière modification par Lili (03/12/2015 21h23)


Quand souffle le vent du changement, certains construisent des murs, d'autres des moulins (proverbe chinois).

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#24 03/12/2015 23h52 → Immeuble de rapport à 15% de rendement brut vers Saint-Nazaire... (immeuble de rapport, immeuble, rendement)

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Bonjour Alex44,

J’avais complètement zappé cette discussion !
Le genre de projet que j’affectionne en effet. Bravo pour cette pépite.
Pour la remarque de Bernard2k sur les éventuels impayés et se "blinder" en assurance et caution…heu vu que la CAF paye quasi les 3/4 des loyers, je ne vois pas trop l’intérêt de se stresser avec ça smile
La CAF peut en effet stopper tout net ses prestations mais on en a déjà âprement débattus, perso je n’ y crois pas une seconde !

Concernant le sinistre : Vous devriez demander aux vendeurs de ne pas faire les travaux. Vous faites stipuler par le notaire sur l’acte authentique " Le vendeur s’engage à rétrocéder à l’acquéreur le montant de indemnité d’assurance sous un délai de 15 jours blabla…"
A voir avec votre notaire et si bien entendu le montant proposé par l’assureur vous convient.

Perso j’ai rencontré ce cas de figure, cela s’est très bien passé et j’ai "gratté" une somme non-négligeable entre le montant de l’assurance et les dépenses réelles engagées.
Et bien entendu j’ai pu déduire ces travaux sur ma 2044…

Dernière modification par Guillaume33 (03/12/2015 23h54)

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#25 04/12/2015 09h22 → Immeuble de rapport à 15% de rendement brut vers Saint-Nazaire... (immeuble de rapport, immeuble, rendement)

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Un cas similaire m’est arrivé il y a 6 mois.

Immeuble remis à la vente car les précédents acheteurs n’avaient pas obtenu leur crédit. Le notaire me conseille de reprendre au même prix, pour ne pas avoir à refaire la phase délai de préemption mairie et locataires. Comme je souhaitais quand même faire baisser le prix, j’ai négocié pour que le ravalement de l’immeuble soit réalisé d’ici la vente, ou bien qu’une indemnité d’un montant équivalent au devis me soit versée.

Avantages :
- moins d’emmerdement pour le vendeur
- plus de risque de litige avec le vendeur sur la qualité des travaux
- possibilité de déduire le montant des travaux par l’acheteur

Inconvénients :
- réalisation plus tardive, donc vacance locative supplémentaire en cas de travaux d’intérieur indispensables
- transfert du risque de dépassement du budget assumé par l’acheteur (attention aux devis de complaisance ou mal fichus)
- frais de notaire augmentés car calculés sur le prix de vente avant indemnité (à vérifier, si besoin je peux regarder sur mon décompte final fait le notaire)

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