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Forums des investisseurs heureux

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#1 13/09/2015 21h29 → Investissement locatif dans un studio de 26 mètres carrés (immobilier, locatif, province, studio)

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Bonjour tout le monde,

Après de longues recherches, j’ai avancé sur l’achat d’un studio dans une ville de 12 000 habitants dans le 27 (eure) à une heure de Paris et j’aimerais vos avis et conseils.
Gare à 200 mètres de l’appartement desservant Paris en 1h30.
Demande locative présente (suite à une annonce test, plusieurs appels et mails de profil intéréssant aux premiers contacts)
J’habite à 15 minutes de l’appartement en question.

L’appartement est un studio de 26 mètres carrés (possibilité éventuelle de faire un 2 pièces en cloisonnant, j’attends les plans de l’agence pour les mesures) au 3ème étage d’un immeuble géré par un syndic. Il y a 14 lots dans l’immeuble, pas de gardien, ascenseurs, espaces verts.
L’immeuble parait propre, la façade en pierre est correcte, les partie communes (se limitant à un escalier) sont propres et la toiture en bon état.

Quelques chiffres :
Prix d’achat : 46 000 €  frais d’agence inclus (tarif annoncé, je souhaite faire une offre à 40 000 € qui devrait pouvoir passer)
Taxe foncière : 540 € (en attente de la taxe d’ordures ménagères par l’agence)
Charges annuels : 587 € dont 480 € récupérables
Le studio représente 111 / 1000 de l’immeuble.
Frais de notaire : entre 8 et 9 %
Loyer : 330 € + 40 € de charges

Le studio est en bon état, seul le sol de la cuisine et de la salle de bain seraient changé pour y mettre du carrelage (facilité d’entretien, durée dans le temps …) et un coup de peinture pour rafraichir le tout.

Je suis également en attente des derniers  procès verbaux de  l’assemblée générale, mais aucun gros travaux ne semble prévu.

Me concernant , j’ai 26 ans, en couple (non marié).
Actuellement occupant à titre gratuit de ma résidence principale ( ancienne maison de mon grand père, appartenant à mes parents ), aucun crédit en cours.
Propriétaire d’un studio de 20 mètres carrés dans le 92 loué 500€ hors charges (valeur 90 000€).
60 000 €  d’épargne sur différents comptes,  livret  , livret de développement durable …
Auto-entrepreneur, chiffre d’affaire d’environ 30 000€ par an dans la prestation de services (sans aucune charges, même si non déductible ça à son importance). Chiffre d’affaire en phase de croissance.

J’ai rdv avec ma banque cette semaine pour obtenir une offre de prêt, que puis - je espérer ? entre 2 et 2.5% assurance comprise ? Quelle durée ? 15 ans, 20 ans ?

Quelques questions : que pensez - vous de cet investissement ? les chiffres vous paraissent bon ?
Je suis un peu perdu dans le "montage financier" de l’opération : dois-je y mettre un apport ?  Combien d’apport ? Je n’ai pas besoin du cash flow pour vivre, mais j’aimerai ne pas avoir un cash flow négatif.
Est il plus intéressant de limiter au maximum l’apport pour placer une grande partie de mon épargne sur une  assurance vie ( lynxea avenir? )?

Question planing, je vois donc ma banque cette semaine, et je revisite le bien pour chiffrer les travaux      ( que l’on appèlera plutôt rafraichissement dans mon cas).

Merci d’avoir pris le temps de me lire, j’espère être sur la bonne voie avec cet investissement.

Mots-clés : immobilier, locatif, province, studio

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#2 13/09/2015 22h22 → Investissement locatif dans un studio de 26 mètres carrés (immobilier, locatif, province, studio)

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Bonjour clem27,

Votre taux de rentabilité pour un achat à 40000€ est de 10% brut et 7,6% en net avant impôts, ce n’est pas si mal.

Si on considère que vous faites un prêt immo sur 20 ans et un prêt à la conso sur 5 ans pour vos frais de notaire + charges ( donc 4727€) avec des taux à 2,5% pour le premier et 1,80% pour le 2ém vous aurez un cash flow négatif de 60€ par mois pendant 5 ans et une fois que votre prêt conso sera terminé vous serrez à +16€ par mois. Sans prendre en compte les impôts à payer en plus..

Si vous voulez avoir un taux plus intéressant et un cash flow positif je vous conseil de faire un apport smile

Bonne soirée

Antoine

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#3 14/09/2015 13h47 → Investissement locatif dans un studio de 26 mètres carrés (immobilier, locatif, province, studio)

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Bonjour,

Merci pour votre réponse, il me parait en effet important que je mette un certain apport dans l’opération pour ne pas avoir un cash flow négatif.

Votre calcul de rentabilité avant impôt me rassure sur mes propres calculs qui semblaient bon.

Je devrais récupérer la TEOM demain avec les plans cotés de l’appartement.

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#4 15/09/2015 17h05 → Investissement locatif dans un studio de 26 mètres carrés (immobilier, locatif, province, studio)

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Bonjour,

Nous avons revisité le bien pour chiffrer les travaux : 3000 €

L’agence immo n’a toujours pas récupéré le montant de la TEOM.

J’ai rendez-vous avec mon conseiller bancaire demain (lcl), que puis-je espérer ?
     (C’est mon premier prêt, je suis donc un peu perdu avec tous les renseignements récupérés)

J’ai lister un certain nombre de points / questions à voir demain :

- Quel taux espérer en ce moment ? (Aux alentours de 2% + ass. ?)
- Taux fixe
- Se renseigner sur la compagnie d’assurance de la banque
- Délégation d’assurance possible (assurance externe) ?
- Pas de pénalité de remboursements anticipés
- Négocier les frais de dossiers (aux alentours des 400 - 500 € pour un montant de 35/40 000 € ?)
- Se renseigner sur les conditions de modulations d’échéances (quelles sont les conditions fréquentes?)
- Pause-crédit possible ?

Y a t-il un point important que j’ai oublié ?

Pour info, nous avons deux "dossiers" prêts de personnes intéressés souhaitant visiter le bien.

Merci

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#5 15/09/2015 17h14 → Investissement locatif dans un studio de 26 mètres carrés (immobilier, locatif, province, studio)

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La délégation d’assurance n’est pas une possibilité, mais une obligation pour votre banquier. Il ne pourra pas s’opposer à ce que vous fassiez une délégation d’assurance.

Du moins, c’est la loi, et la théorie. Après, les banquiers ont souvent du mal à accepter que vous alliez voir ailleurs, et pourraient vous mettre des bâtons dans les roues. Après, vous disposez d’un an pour effectuer votre délégation d’assurance, donc une fois le prêt ficelé, vous pourrez encore effectuer votre délégation.

Enfin, un dernier point : si vous souhaitez réaliser plusieurs investissements de ce genre, il pourrait vous être utile de bien vous entendre avec votre conseiller : donc gare à la délégation "à tout prix"…


Parrainage possible pour Boursorama (80€), Linxea (20€), Bourse Direct (50€) et Binck (100€).

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#6 15/09/2015 17h28 → Investissement locatif dans un studio de 26 mètres carrés (immobilier, locatif, province, studio)

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clem27 a écrit :

J’ai rendez-vous avec mon conseiller bancaire demain (lcl), que puis-je espérer ?
     (C’est mon premier prêt, je suis donc un peu perdu avec tous les renseignements récupérés)

Insister bien sur un prêt sur 20 ans (si c’est votre souhait) et tentez quand même d’autres banques.
Il y a moins de 6 mois, un banquier LCL m’expliquait que pour du locatif ils ne faisaient plus que des prêts sur 15 ans ! Je ne sais pas si c’est une politique locale ou nationale mais mieux vaut prendre les devants (de toute façon utile pour faire jouer les tarifs de la concurrence s’ils sont meilleurs).

Pour les frais de dossier, parfois on vous fait un tarif si vous prenez l’assurance des murs chez eux.

Antoine le prêt à la consommation à 1,80% que vous indiquez, c’est une approximation pour un prêt trésorerie ou il est possible aujourd’hui de trouver ce taux là ?

N’est-il pas plus intéressant d’utiliser son cash en banque pour payer les frais de notaire plutôt que de faire un prêt à la consommation si la banque ne finance pas à 110%


Parrainage possible de ma part chez : Boursorama (80€) et Bourse direct (50€)

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#7 16/09/2015 18h27 → Investissement locatif dans un studio de 26 mètres carrés (immobilier, locatif, province, studio)

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Merci pour vos conseils,

De retour de la banque, voila ce qui m’a été proposé :

- Taux de 2,6 % sur 20 ans
- Assurance (CACI) de 0,27% ( la banque m’a informé que la délégation d’assurance était possible sans que j’en parle, il ne sont pas contre à priori)
- Pas de pénalités de remboursements anticipés
- Modulation d’échéance gratuite (+10% de la dernière échéance, prolongement du crédit de 2 ans max)
- Frais de dossier : aux alentours de 500€

Après avoir récupéré ces premières informations,ma conseillère semblait dépassé par mes questions (pourtant relativement simple), elle m’a donc redirigé vers un conseiller en patrimoine de la banque. RDV prévu lundi prochain !

Ce premier retour de la banque m’a quelque peu déçu, je pensais pouvoir avoir 2,5% assurance comprise (à tord peut être).
J’en saurai plus lundi prochain, en espérant pouvoir avoir un meilleur taux avec peut être en contrepartie un nantissement sur une assurance-vie.

Que pensez-vous de cette offre? Ai-je raison d’espérer pouvoir trouver mieux (soit au lcl soit ailleurs ?)

Merci

Dernière modification par clem27 (16/09/2015 18h29)

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#8 16/09/2015 18h40 → Investissement locatif dans un studio de 26 mètres carrés (immobilier, locatif, province, studio)

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Bonjour clem27, le taux de 2,6% sur 20ans est légèrement haut visez 2,3%, le taux de l’assurance est très haut (vous pouvez espérer 0.15% en délégation)
Mon conseil serait de monter un dossier avec co-emprunteur à l’aide de votre compagne et de soliciter un courtier, meilleurtaux est très bien.
De mon côté, jeune couple de cadres j’ai obtenu 1.85% sur 15ans chez SG (emprunt à 95% hors travaux) et 0.10% d’assurance chez Generali.
Cdlt,


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#9 29/09/2015 17h55 → Investissement locatif dans un studio de 26 mètres carrés (immobilier, locatif, province, studio)

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Bonjour à tous,

Nous avons avancé depuis notre dernier message.
Nous avons récupéré les dernières informations manquantes, je récapitule :

Prix FAI : 40 000€
Notaire : 3 200€
Travaux 3000€
Cout total: 46 200€

Loyer HC : 330€
Charges : 40€
Loyer annuel HC : 3 960€

Charges de copropriété : 587€ dont 487€ récupérables

Frais annuels

Charges de copropriété annuels non récupérables : 100 € / an
Taxe foncière : 442 € ( en réalité 550€ de taxe foncière - 108€ de TEOM récupérable)
Assurance PNO : 60 €
Frais de gestion par une agence : 316 € ( je suis parti sur 8% du loyer HC  )
Travaux / frais divers : 150€

Total frais annuel : 1 065 €
     soit 88,75€/mois


J’ai eu 2 propositions par une nouvelle banque :

- Sur 15 ans à un taux de 1,95%
- Sur 20 ans à un taux de 2,15%

Assurance 0,2%

Frais de dossier : 400€
Frais de garantie Crédit Logement 436.20€

Je pense donc partir sur la proposition sur 20 ans.

Cout total de l’opération : 46 200 + 400 + 436 = 47 036


Apport : 7 036€
Crédit : 40 000 € sur 20 ans à 2,35% assurance comprise
Mensualité : 211€ / mois
Cout du crédit: 10 850,40 € dont 1600€ d’assurance

Loyer HC - frais annuels - mensualité du crédit
= 330 - 88,75 - 221 = 20,25 €

Si mes calculs sont bons, le cash flow sera positif de 20,25€ / mois avant imposition.

Ai-je oublié quelque chose ?


Je ne devrais pas tarder à signer le compromis, si certains d’entre vous pouvait me donner leur avis sur cet achat et sur mes calculs, je suis plus que preneur smile

Merci d’avoir pris le temps de me lire
Bonne fin de journée

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#10 29/09/2015 18h29 → Investissement locatif dans un studio de 26 mètres carrés (immobilier, locatif, province, studio)

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Personnellement et même si j’ai une expérience bien moindre que d’autres membre de ce forum, je ne paie jamais de frais de dossier sur un crédit. Je mène systématiquement une négociation avec mise en concurrence, j’essaie de ne jamais parler des frais de dossier et au moment de signer, je fais l’air surpris -façon bluff au poker- de voir ces frais de dossier sur un air "je suis surpris que vous facturiez ce montant alors que j’ai un super dossier et que le concurrent les a mis à Zero €". Ceci a fonctionné à chaque fois.
Une de mes amies banquières (HSBC) et ayant été directrice d’agences m’a donné cette astuce un jour en m’indiquant qu’ils avaient la latitude pour le faire.
Nicolas

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