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#1 13/09/2015 00h49 → Problème de démarrage activité LNMP au réel : achat 2014 et déclaration 2014 vs 2015 ? (déclaration, liasse fiscale, lnmp, réel simplifié)

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Bonjour à tous

Il s’agit de mon premier achat locatif meublé. Seulement j’ai fait les choses un peu à l’envers, à savoir j’ai acheté sur un coup de coeur sans rien y connaitre en matière de LNMP, et sans chercher la rentabilité..
Le bien est un studio de 120.000 eur. acheté en juil 2014. frais de notaire 9000 eur (auto financés)
Credit avec Caution logement 700 eur/mois. Je loue au meme prix. Je ne dégage pas de bénéfice. Frais de travaux et d’amenagement=2000 euros.

La location meublé a commencé qu’en juin 2015. avant cette date, utiliser gracieusement par la famille.
Je n’ai fait aucune déclaration Poi, etc..
Je souhaite "régulariser" l’activité au statut LNMP frais réel.

J’ai consulté deux experts comptable. Je ne sais d’ailleurs pas lequel choisir. Vos remarques m’aideront peut-être.

L’expert A me dit :
- de régulariser au plus vite le Poi en BIC réel simplifié et d’y indiquer date de début d’activité = date d’achat.
- qu’il fera deux déclarations , une pour exercice 2014 (en retard en septembre 2015, alors que je n’ai encaissé aucun loyers) et une pour exercice 2015 (en 2016)
- il précise : "Les aménagements donneront lieu à amortissement ; les frais d’achat, notaire peuvent être déduits ou incorporé au prix d’achat qui donnera lieu à amortissement si le début de l’activité est la date d’acquisition ; en cas contraire, ils sont perdus.."

L’expert B me dit :
- aussi de régulariser
- mais de ne rien déclarer pour 2014 et qu’il fera une seule déclaration pour l’exercice 2015 dans lequel il incorporera les frais d’achat de 2014.

Questions 1/

Je suppose que de nombreuses personnes ont eu du retard dans les démarches administratives, le fisc est-il intransigeant ?  Quelle est la marche à suivre pour pouvoir déclarer mon activité sans perdre le bénéfice de la prise en compte des charges notaire, achat. (date de debut d’activité à 2015 ou juillet 2014)

Questions 2/
Je n’ai pas compris la différence entre passer les frais en charge ou dans l’amortissement (prix d’achat). Comment choisir la meilleur option ? avez vous un lien tutorial pour apprendre ces notions d’amortissement ?
Sachant que je paie environ 5 500 euros par an d’IR sur mon activités salariées, ces deux options me permettent-elles de réduire mes impots comme pour le cas des revenus foncier d’une location nue ?

Merci à vous et désolé d’être novice.

Message édité par l’équipe de modération (14/09/2015 18h38) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par lnmp001 (13/09/2015 00h54)

Mots-clés : déclaration, liasse fiscale, lnmp, réel simplifié

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#2 13/09/2015 01h58 → Problème de démarrage activité LNMP au réel : achat 2014 et déclaration 2014 vs 2015 ? (déclaration, liasse fiscale, lnmp, réel simplifié)

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Bienvenue lnmp001 !

Quelques remarques et réponses à vos questions :
  - Ce n’est pas parce que le montant des échéances de l’emprunt est égal ou supérieur aux loyers perçus que vous "ne faites aucun bénéfice". En effet, le "bénéfice" ne correspond nullement à votre solde de trésorerie. On a "bénéfice" = "recettes" - "charges", et si les loyers perçus sont des recettes, seuls les intérêts et frais d’emprunt (donc seul une partie de l’échéance de l’emprunt) sont des charges, et la partie de remboursement de capital dans l’échéance n’est pas une charge et ne diminue pas le bénéfice. Vous aurez certes d’autres charges (par ex la taxe foncière, ou les amortissements) qui pourraient conduire à un déficit au niveau des BIC, ou plus vraisemblablement à un bénéfice nul (la partie des amortissements qui conduirait à un déficit n’est pas prise en compte pour le calcul du bénéfice, mais reporté sur les exercices ultérieurs).   
  - Si l’on s’en tient à ce que vous déclarez, vos 2 "experts" (et au minimum l’expert A) sont dans l’erreur : votre début d’activité de location meublée est en juin 2015, vous devriez régulariser le Poi avec cette date, et inscrire le studio au bilan pour sa valeur vénale à cette date (cette valeur tiendra compte du prix d’achat, des frais d’achat, et de l’évolution de sa valeur depuis son achat), vous ne pourrez pas passer en charge les frais d’achat, mais ils ne sont pas vraiment "perdus" car ils se retrouvent quelque part dans la valeur vénale du bien.
  - Si vous déclarez un début d’activité en juillet 2014, mais aucune recette avant juin 2015, et en particulier aucune pour l’exercice 2014, il y a une incongruité qui pourrait être relevée par le fisc….
  - Dans tous les cas, des charges associées à une activité LMNP ne pourront pas vous générer un déficit reportable sur vos autres revenus (comme c’est le cas avec de la location nue, qui peut générer un déficit foncier) : le déficit des BIC sera reporté sur les exercices suivants, et viendra diminuer les bénéfice de même type (à savoir des BIC) pendant 10 ans (sauf ceux provenant de l’amortissement, reportables indéfiniment). Il n’y a qu’avec le statut LMP (qui n’est pas pour vous avec cet unique studio) qu’un déficit des BIC peut se déduire des autres revenus.

Je vous suggère cliquer sur "Par où commencer" dans la bande bleu un peu plus haut sur cette page, et de lire les discussions concernant le LMNP et le LMP, qui devaient vous renseigner sur les différents sujets qui sont encore flous pour vous, et aussi vous indiquer où trouver des informations plus détaillées. 

Je vous suggère aussi de respecter la Charte de la Communauté et en particulier de vous présenter ici.


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#3 13/09/2015 18h54 → Problème de démarrage activité LNMP au réel : achat 2014 et déclaration 2014 vs 2015 ? (déclaration, liasse fiscale, lnmp, réel simplifié)

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Bonjour
merci pour la réponse et les liens d’information
J’ai effectué ma présentation sur le lien.

Je suis d’accord pour l’explication des bénéfices. Je voulais dire en fait que l’opération n’était pas très rentable (loyer-charges)

ok pour l’impossibilité de réduire les impôts sur les revenus salariés car pas de même nature.

Ainsi  si je déclare le début d’activité à juin 2015, J’inclus si j’ai bien compris, les frais de 2014 de type frais de notaire + travaux dans la valeur du bien. Cela constituera un amortissement immobilier.
Par contre les interets payés en 2014 + assurance payée en 2014 sont-ils "perdus" ?

L’expert A défend la position de déclarer l’exercice 2014 de la sorte:
"que vous ayez perçu des loyers ou non,que le résultat de l’activité soit déficitaire ou bénéficiaire, la législation fiscale impose un arrêté des comptes au 31/12 à toutes les activités déclarant des revenus soumis à l’impôt sur le revenu. Certains frais doivent être constatés fiscalement : intérêts d’emprunt et frais de dossier, frais de notaire"

Qu’en pensez vous ?

Cela lui permet aussi de me facturer deux exercices cela dit en passant ; )

Dernière modification par lnmp001 (13/09/2015 18h57)

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#4 13/09/2015 22h41 → Problème de démarrage activité LNMP au réel : achat 2014 et déclaration 2014 vs 2015 ? (déclaration, liasse fiscale, lnmp, réel simplifié)

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Si vous décidez que ce studio continue d’être occupé à titre gratuit ,il n’y aurait rien à constater fiscalement fin 2014. Si vous décidez autre chose en 2015, par exemple de louer meublé, ça ne devrait rien changer sur le constat fiscal de fin 2014.
Après, le fisc aura peut-être une tolérance, mais c’est assez aléatoire à mon avis (et c’est vous seul, et non l’expert A, qui supportez le risque en question), et j’éviterais de m’y risquer sans un écrit du fisc confirmant la chose.

Si vous commenciez l’activité LMNP seulement en 2016, ou en 2017, ou en 2020, l’expert A resterait-il sur la même position ?

Je précise que la valeur vénale à retenir pour le studio, lors de son inscription au bilan, devra plus se baser sur la valeur de marché du studio (avis d’experts / d’agences immobilières), que sur une addition des montants de 2014 (prix d’achat + frais d’achat).


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#5 14/09/2015 03h19 → Problème de démarrage activité LNMP au réel : achat 2014 et déclaration 2014 vs 2015 ? (déclaration, liasse fiscale, lnmp, réel simplifié)

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Bonjour

Je viens de saisir la notion de valeur à inscrire au bilan , je pensais qu’on devait coller à l’acte d’achat et y ajouter les frais de travaux. je vais donc revoir cela et considérer une estimation du marché!

je commence bien l’activité en 2015. Je ne fais donc pas de déclaration sur 2014 occupé gratuitement.

J’ai Juste la question des charges pour l’exercice fiscale de 2015: je ne pourrai pas y déduire les charges de 2014 de type :
  "interets d’emprunt payés en 2014 + EDF + assurance payée en 2014 + charge de copropriété "  ?

Merci encore pour vos réponses
Si ça peut aider d’autres personnes qui démarrent.

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#6 15/09/2015 15h03 → Problème de démarrage activité LNMP au réel : achat 2014 et déclaration 2014 vs 2015 ? (déclaration, liasse fiscale, lnmp, réel simplifié)

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Bonjour,

Une des règles de base en comptabilité est la séparation des exercices. Vous ne pouvez pas imputer des charges induites en 2014 sur votre exercice 2015.

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#7 16/09/2015 00h15 → Problème de démarrage activité LNMP au réel : achat 2014 et déclaration 2014 vs 2015 ? (déclaration, liasse fiscale, lnmp, réel simplifié)

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Bonjour

Il y a tellement de règles en comptabilité et de personnes expertes ou non qui les interprètent, en affirmant des dires parfois erronés que vous conviendrez qu’il est difficile pour un non initié que je suis, de saisir les règles de bas. D’autant plus que ce n’est pas ma formation. Je pense vraiment qu’on ne s’improvise pas comptable.

J’ai tout de même deux comptables de profession qui me disent le contraire…

Je penchais aussi pour ce que vous dites et je vous remercie de rappeler cette règle. Donc l’expert A serait dans le vrai même sans avoir eu de bénéfice sur 2014.
J’ai parcouru de nombreux forums et beaucoup penchent pour l’expert B. GoogbyeLenine semble abonder dans son sens si j’ai bien compris sa réponse.

Donc,
En déclarant mon activité à la date d’achat , je peux comptabiliser meme sans revenus les charges d’interets, et les reporter sur 2015.

Juste une question, la valeur du bien serait donc alors la valeur à l’achat si j’opte pour cette "méthode" ?

Merci à tous pour vos réponses

J’espère trouver le chemin..

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#8 16/09/2015 11h38 → Problème de démarrage activité LNMP au réel : achat 2014 et déclaration 2014 vs 2015 ? (déclaration, liasse fiscale, lnmp, réel simplifié)

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Bonjour,

L’expert A vous propose une déclaration rectificative et rétroactive sur la période 2014, auquel cas vous pourrez imputer toutes les charges 2014 que vous mentionnez ainsi que majorer la valeur du bien des frais d’achat (FAI, FDN) pour le calcul de l’amortissement.

jedeclaremonmeuble a écrit :

Si vous êtes devenu propriétaire au cours de l’année, vous pouvez majorer la valeur du bien de vos frais d’acquisition (honoraires du notaire, droits de mutation et d’enregistrement, commissions versées à l’agence immobilière).
Si vous avez reçu le bien par succession ou par donation au cours de l’année, vous pouvez ajouter à la valeur de transmission les droits de donation ou de succession que vous avez versés au notaire. Dans les autres situations, la valeur estimée correspond à la valeur du bien au jour du début de l’activité. Afin que cette valeur du bien soit incontestable nous vous conseillons de faire procéder à son évaluation par un expert immobilier.

Encore faut-il qu’il y ait eu une activité locative sur la période, ce qui n’est pas votre cas. L’argument exposé par votre expert :

Expert A a écrit :

"que vous ayez perçu des loyers ou non,que le résultat de l’activité soit déficitaire ou bénéficiaire, la législation fiscale impose un arrêté des comptes au 31/12 à toutes les activités déclarant des revenus soumis à l’impôt sur le revenu. Certains frais doivent être constatés fiscalement : intérêts d’emprunt et frais de dossier, frais de notaire"

me semble donc fort discutable, je partage l’analyse de Goodbylenine sur ce point.

L’expert B vous propose d’oublier 2014 (et toutes les charges imputables) et de commencer à déclarer votre activité en 2015. Sur ce point je ne partage pas l’avis de Goodbylenine sur la possibilité d’inclure les frais d’achat dans la valeur vénale car ce sont des frais de transaction et non des éléments liés à la valeur intrinsèque du bien (d’ailleurs ils ne seront pas mentionnés dans les estimations des experts immobiliers). Ce point avait déjà été discuté dans un précédent sujet :

Frais de notaire avant passage en LMNP…

En conclusion ma recommandation est de déclarer votre activité à partir de 2015, en n’incluant que les charges liées à 2015 et avec une valeur vénale déterminée sur la base d’estimations écrites récentes d’experts immobiliers. Vous perdrez donc la possibilité d’imputer en charge ou en amortissement vos frais de 2014, que ce soit les frais d’achat ou les autres charges.

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#9 16/09/2015 15h33 → Problème de démarrage activité LNMP au réel : achat 2014 et déclaration 2014 vs 2015 ? (déclaration, liasse fiscale, lnmp, réel simplifié)

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Je n’ai pas écrit qu’il serait possible "d’inclure les frais d’achat dans la valeur vénale", mais j’ai écrit que la valeur vénale qui sera utilisée reflètera quelque-part ces frais. (Une valeur vénale, estimée par un expert, est généralement une plage de valeurs, et comporte une marge d’erreur. Rien n’oblige à utiliser la plus petite valeur possible…).

Sinon, je suis d’accord avec ce qu’écrit perecastor.


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#10 16/09/2015 15h47 → Problème de démarrage activité LNMP au réel : achat 2014 et déclaration 2014 vs 2015 ? (déclaration, liasse fiscale, lnmp, réel simplifié)

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Mes excuses, je n’avais pas lu votre second message où vous précisez votre propos :

GoodbyLenine a écrit :

Je précise que la valeur vénale à retenir pour le studio, lors de son inscription au bilan, devra plus se baser sur la valeur de marché du studio (avis d’experts / d’agences immobilières), que sur une addition des montants de 2014 (prix d’achat + frais d’achat).

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#11 26/09/2015 17h28 → Problème de démarrage activité LNMP au réel : achat 2014 et déclaration 2014 vs 2015 ? (déclaration, liasse fiscale, lnmp, réel simplifié)

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Bonjour,

Je suis d’accord avec perecastor et GBL . Je suis dans la même situation (achat 2014) mais début d’activité LMNP en 2015 (plus de 3 mois après l’achat).
Pour la valeur vénale, voyez avec des agences immo du coin pour des estimations. Ou sur le site des impôts pour avoir une moyenne. L’amortissement sera à faire sur cette base.
Pour les charges avant le début d’activité, c’est à oublier.
Concernant la taxe foncière, personnellement j’ai fait le choix d’un prorata sur la partie de l’année ou l’activité est exercée. Cela me semble honnête. Idem pour les charges de copro.

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