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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 11/09/2015 14h28 → Investir dans un immeuble de rapport à 8% net... (immeuble, lmnp, négociation, rentabilité)

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Bonjour,

Voici ma réflexion du moment concernant un bien qui a retenu mon attention et que j’ai visité à deux reprises.

Il s’agit d’un immeuble de rapport composé de 3 appartements et de deux garages. J’ai déjà quelques appartements dans cette ville et je suis confiant sur le marché local car il y a une forte population d’étudiants.
    Le F3 est loué 570€ +75€ à une association avec chauffage au gaz ;
    Le premier studio est  loué 270€+30€ et le second 305€+20€ avec chauffage électrique ;
    Les garages sont loués 60€ chacun.
Soit un total de 15 180€ de revenu locatif.

Au niveau des charges la TF est élevée avec 2300€/an pour l’ensemble sans TEOM.

Le bien était affiché 140 000€ FAI lors de sa mise en vente.
Ma première proposition <100 000€ a bien embarrassé l’agent immobilier qui dans un premier temps ne souhaitait pas en faire part au vendeur. Après une discussion avec l’AI pour confirmer mon intérêt sur ce type de bien et après avoir fait un CR de visite au vendeur j’ai appris que le bien pourrait être vendu 115 000€ FAI.

Ces échanges et discussion ainsi résumés se déroulent sur plusieurs mois. La précision est importante étant donné la variation des chiffres annoncés.

Je n’ai pas donné suite sur la contre proposition à 115 000€ mais j’ai indiqué être prêt à signer pour 105 000€ ; et que cette offre était valable sur plusieurs mois.
Dernier rebondissement en date et à force d’échanges AI/vendeur, le nouveau prix est de 110 000€ soit avec les frais de notaires un prix que j’estime à 120 000€.

Mon offre basse tient compte de :

-locataires présentant un profil atypique/risqué avec des travaux de rafraichissement complet dans un des studios.
-loyers plutôt élevé pour le F3 avec également un profil atypique
-quelques travaux à prévoir mais rien de sérieux
-demande sur les F3 moins importante et loyer plutôt élevé

+baux de locations meublés intéressant pour limiter l’imposition
+immeuble de qualité
+possibilité de regrouper l’entretien de plusieurs parties communes de mes différents bien avec un petit local pouvant être dédié à une femme de ménage (3h/mois par exemple)

Mon idée est d’emprunter sur 20 ans est d’apporter les frais de notaire (hypothèse 3.2%+0.2% pour l’assurance) soit une mensualité de 581€.

La trésorerie positive est de 237€/mois pour une rentabilité de 8.5% qui tombe à 8% si je me décide à l’acquérir pour 110 000€ avec une trésorerie de 200€/mois.

J’ai volontairement simplifié mes calculs mais j’ai intégré l’assurance et la vacance locative d’un mois tous les deux ans et 2 000€ de travaux/an.

Afin d’optimiser le montage il serait intéressant que les abonnements et consommations d’eau et d’électricité des compteurs individualisés soit par les locataires.

Ma question du moment suite à la dernière proposition est la suivante : dois-je relever mon prix plafond ou rester inflexible quitte à passer à côté de ce bien. J’ai écrit cette synthèse de façon à prendre du recul par rapport à cette baisse de prix qui me semble importante et avoir vos avis sur cette négociation qui ressemble à une partie de poker.
Je ne considère par celui-ci comme l’affaire du siècle avec le 8% de rentabilité net mais l’ensemble mérite attention.

Merci de votre lecture.

Message édité par l’équipe de modération (11/09/2015 13h50) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par Ravito (11/09/2015 14h29)

Mots-clés : immeuble, lmnp, négociation, rentabilité

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#2 11/09/2015 15h30 → Investir dans un immeuble de rapport à 8% net... (immeuble, lmnp, négociation, rentabilité)

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Bonjour,
Et trancher la poire en 2 à 107500 ?
Ainsi chacun fait un pas vers l’autre.

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#3 11/09/2015 15h58 → Investir dans un immeuble de rapport à 8% net... (immeuble, lmnp, négociation, rentabilité)

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C’est une possibilité mais cela revient à dépasser mon prix plafond qui tient compte des différents éléments qui m’ont permis d’aboutir à cette offre.

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#4 14/09/2015 13h28 → Investir dans un immeuble de rapport à 8% net... (immeuble, lmnp, négociation, rentabilité)

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Mais dans ce cas, vous êtes peut être en dessous du prix plancher de l’acheteur.
Car n’oubliez pas qu’il est passé de 140 à 110.

Donc il faudra savoir si vous êtes prêt à faire un gestion complémentaire, ou si vous prenez le risque de rater le bien.
(j’ai le même questionnement de mon côté)

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#5 14/09/2015 15h23 → Investir dans un immeuble de rapport à 8% net... (immeuble, lmnp, négociation, rentabilité)

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Merci de votre retour Gunday et c’est bien là tout le dilemme de la négociation immobilière.

Lors de mes précédentes acquisitions je n’ai pas (suffisamment) négocié. Avec le recul et l’expérience je pense que j’aurais pu faire des offres moins élevées en insistant d’avantage sur les défauts des biens.

Je trouve la phase de négociation très intéressante notamment d’un point de vu psychologique et émotionnel.
Aujourd’hui après avoir annoncé mon prix maxi à 105 000€ j’ai l’impression de perdre la partie si je remonte encore. Peut-être par orgueil mais aussi par raison car dans cette phase de la transaction l’euphorie peut parfois prendre la main j’ai décidé de refaire une offre à ce prix avec cette fois une durée de validité.

Quid du résultat dans quelques jours/semaines mais en tout cas prendre du recul est très important.
Peu importe le résultat mais l’expérience est enrichissante et attention de ne pas se laisser griser par les différents échanges AI/vendeur/acheteur.

Ecrire noir sur blanc les points faibles et points forts et avoir un prix maxi permet de garder la tête froide… mais effectivement 5 000€ sur 110 000€ sur 20 ans… smile

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#6 14/09/2015 17h01 → Investir dans un immeuble de rapport à 8% net... (immeuble, lmnp, négociation, rentabilité)

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Bonjour,

Comment arrivez-vous aux 8% de rentabilité ?

Les rendements présentés sur ce forum sont habituellement ceux d’un an de loyers hors charges divisés par le prix d’achat tous frais d’achat compris (FAI, FDN, travaux), dans votre cas quasiment 13% d’où la rentabilité nettement positive.

En l’absence de gros loup que vous n’auriez pas détecté lors de vos visites (gros travaux type toiture ou électricité, impayés de location en cours…) et à moins que ce ne soit les prix habituels dans votre région, ce bien me semble fort intéressant même au prix de la contre-offre du vendeur.

Ça n’empêche pas de tenter de gratter encore un peu de la négo si vous sentez que le contexte est favorable, mais ne risquez-vous pas de passer à côté d’une belle affaire ?

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#7 15/09/2015 11h09 → Investir dans un immeuble de rapport à 8% net... (immeuble, lmnp, négociation, rentabilité)

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Bonjour perecastor,

Ma simulation se base sur les chiffres suivants:

Revenus locatifs: 15 180€/an

Charges:
Charges de copropriété (compteurs) : 1 500€/an
Taxe foncière : 2 400€/an
Travaux : 2 000€/an. L’estimation est peut-être un peu haute mais j’ai intégré des provisions pour refaire le studio qui est en mauvais état et l’achat de meubles.
PNO: 200€/an
Vacance locative : 1 mois tous les deux ans soit 632€/an

Donc un revenu net de 8450€

Pour information:
Emprunt à 3.2% + 0.2% d’assurance sur 20 ans soit des mensualités de 610€
Frais de dossier : 1 000€
Crédit logement : 1 700€

Le point incompressible est la taxe foncière. Elle ne valorise pas le bien est revient de manière récurrente. Sur le reste des dépenses je pourrai certainement optimiser les charges locatives.

Pour la vacance locative le chiffre est réaliste car les studios ont une durée moyenne d’occupation de 6/8 mois et le F3 a un loyer que je juge élevé.

Merci de vos retours.

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#8 15/09/2015 11h25 → Investir dans un immeuble de rapport à 8% net... (immeuble, lmnp, négociation, rentabilité)

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Et l’imposition ?

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#9 15/09/2015 11h29 → Investir dans un immeuble de rapport à 8% net... (immeuble, lmnp, négociation, rentabilité)

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Les biens étant loués meublés l’imposition de cet immeuble est de ceux que je possède déjà est nulle en tenant compte des amortissements et des charges.

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#10 15/09/2015 12h52 → Investir dans un immeuble de rapport à 8% net... (immeuble, lmnp, négociation, rentabilité)

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Je ne comprends pas votre situation au niveau des charges, ne mélangez-vous pas loyers hors charges et charges comprises ? D’après vos chiffres je calcule 15 180€ HC et 16 680€ CC.

Dans votre simulation, vous réserve que vos baux prévoient une provision pour charges (auquel cas, outre un peu d’élec pour les parties communes et vos frais d’entretien, les 1500€ de charges sont transparents pour vous car refacturés au réel) ou bien un montant forfaitaire cohérent avec les consommations réelles (ce qui semble être le cas), alors votre simulation ne doit pas en tenir compte.

Vos estimations de travaux, PNO, vacances locatives me sembles cohérentes, ne rognez pas dessus dans vos estimations pour ne pas avoir de mauvaises surprises. 2000€/an de travaux ça part très vite compte tenu qu’une partie est provisionnée pour les gros travaux à long terme (toiture, ravalement, mises en conformité, etc…).

Enfin prenez tout de même une petite marge pour l’imposition, d’une part car vous finirez bien par épuiser vos stocks de travaux et amortissement sur vos investissements, d’autre part car une évolution de la fiscalité est toujours possible, avec des règles moins favorables pour les bailleurs LMNP.

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#11 15/09/2015 15h00 → Investir dans un immeuble de rapport à 8% net... (immeuble, lmnp, négociation, rentabilité)

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Merci de votre remarque.
Effectivement les 15 180€ correspondent aux revenus annuels hors-charges.
J’ai par erreur déduis les 1 500€ de charges communes qui sont effectivement transparent pour le propriétaire bien que si on parle de forfait sans régularisation en fin d’année je pense que la somme demandée est plutôt élevée.

Concernant les travaux le montant de 2 000€ est assez faible et tient compte de la reprise d’un studio et je le laisse dans mes calculs pour la suite car il y a toujours une réparation/intervention d’urgence à programmer.

Après correction j’arrive donc à 15 180-2 400-2 000-200-632= 9 948€

9 948€/120 000€=8.3% net

Et pour la trésorerie:
610€ de crédit*12= 7 320€

Soit 127€ de cash-flow mensuel ce qui me paraît faible pour un immeuble.

Pour résumer cet investissement n’est pas une mauvaise affaire mais mis en perspective avec des éléments chiffrés il y a peu de marge en cas de problèmes (impayés, sinistres…).

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#12 15/09/2015 15h33 → Investir dans un immeuble de rapport à 8% net... (immeuble, lmnp, négociation, rentabilité)

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Sur ce bien c’est clairement la TF qui plombe la rentabilité, les autres éléments me semblent bons.

Pourquoi prenez vous une hypothèse de 610€ de mensualité alors que vous avancez 581€ dans votre message initial ? N’y a-t-il pas possibilité d’optimiser de ce côté là (taux et assurance) ?

Sur une "petite" opération comme celle-là, 130€ de CF mensuel, ça me semble déjà bon. Quels objectifs vous êtes vous fixés à titre personnel et concernant cet investissement locatif ?

A l’inverse vos calculs ne prévoient pas :
- Cotisation foncière des entreprises (CFE)
- Frais d’expert-comptable
- Assurance loyers impayés

Est-ce parce que vous payez déjà la CFE sur la commune et que vous choisissez de vous passer des autres prestations ?

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#13 15/09/2015 17h00 → Investir dans un immeuble de rapport à 8% net... (immeuble, lmnp, négociation, rentabilité)

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Bonjour,

Si il n’y a pas de gros problèmes techniques pour cet immeuble et que la demande locative est bonne dans ce quartier, ce serait vraiment dommage de rater cette affaire…encore moins pour une négociation de quelques milliers d’euros.

De plus, vous prenez des précautions importantes pour les travaux et les vacances locatives, nous pouvons également penser qu’il y aura des bonnes surprises de ce coté-là.

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#14 15/09/2015 17h18 → Investir dans un immeuble de rapport à 8% net... (immeuble, lmnp, négociation, rentabilité)

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Comment ca se fait que la TF soit si haute? A cause de la taille des logements ou de la ville?

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#15 15/09/2015 17h59 → Investir dans un immeuble de rapport à 8% net... (immeuble, lmnp, négociation, rentabilité)

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@perecastor:

L’hypothèse initiale tenait compte de mon prix plafond à 105 000€.
Celle de ma dernière simulation était pour le crédit à 110 000€ en partant du principe que les frais de notaire serait apportés. Ensuite il y a peut-être une modification sur les frais de dossier mais l’ordre de grandeur est le bon.

Il y a peut-être une possibilité d’optimiser le taux en passant par un courtier mais sans certitudes. C’est une piste à creuser.

Mon objectif est de dégager un maximum de trésorerie afin de faire face aux imprévus mais également de profiter un peu avec quelques voyages dans l’année.
De manière plus général les immeubles me permettraient de me séparer des biens en copropriété que je possède notamment des studios achetés en 2013 mais pour lesquels le capital restant dû pose problème.
D’autre part j’aimerai pouvoir déléguer la partie gestion locative (visite et ménage) à une personne de confiance. Je n’ai pas trouvé ni la personne ni la façon de la rémunérer puisque le chèque emploi service n’est pas adapté mais voici les objectifs à plus long terme.

Pour la CFE j’ai la chance de ne pas avoir été mis à contribution jusqu’à présent…
L’expert comptable m’ajoutera 450€ la première année et 300€ les suivantes mais vous faites bien de le souligner.
Je ne souhaite pas souscrire d’assurance loyers imayés. Je considère que je mutualise le risque avec l’ensemble de mes biens. De plus les conditions d’activation sont peu avantageuses. Je préfère sélectionner moi-même les locataires avec rigueur; bien que dans le cas présent ils soient déjà en place et pas forcément sélectionnés rigoureusement.

@Gratouille
Merci de votre point de vue.

Mes hypothèses sont conservatrices et c’est juste de souligner qu’elles peuvent réserver de bonnes surprises. Au moins pour la vacance locative car pour les travaux les surprises sont plutôt mauvaises.

@Bigbil
Les logements font 60m²+2*25m² donc rien d’extravagant. Il s’agit plutôt de la ville qui a un taux d’imposition supérieur à 25%. Cela semble courant dans les villes de province en difficulté financière mais c’est une somme!

Dernière modification par Ravito (15/09/2015 18h00)

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#16 04/12/2015 14h31 → Investir dans un immeuble de rapport à 8% net... (immeuble, lmnp, négociation, rentabilité)

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Finalement projet bouclé pour 113000€ FAI… mais par un autre acquéreur…

Ma conclusion: j’aurai du remonter mon offre quelques jours plus tôt et c’était bon pour 110000€ FAI.
En tout cas expérience de négociation intéressante!

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#17 04/12/2015 20h13 → Investir dans un immeuble de rapport à 8% net... (immeuble, lmnp, négociation, rentabilité)

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Ah dommage… Effectivement il faut arriver a trouver un équilibre dans la négo qui est toujours précaire.
Dans quel coin se situait le bien ?
Bonne route pour les prochaines recherches

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#18 05/12/2015 12h59 → Investir dans un immeuble de rapport à 8% net... (immeuble, lmnp, négociation, rentabilité)

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Ravito a écrit :

Finalement projet bouclé pour 113000€ FAI… mais par un autre acquéreur…

Dommage ! A trop vouloir se poser de question et gratter au maximum, on se fait griller la politesse.
Le but de l’histoire est d’investir dans un immeuble rentable. Je vous trouve trouve focalisé sur la négociation. On s’en fiche de réussir à négocier 10, 20 ou 30 % de rabais !
L’important est de savoir si c’est au bon prix c’est à dire si l’immeuble sera rentable sur les 20 prochaines années…cela semblait être le cas.
Il m’arrive d’acheter sans même négocier…à quoi bon si l’opportunité est déjà incroyable !

Pendant les quelques mois perdus dans cette négo, vous auriez pu engranger 200 € mini de CF chaque mois et amortir votre prêt de 300 €/mois…
Bref vous l’avez dis, c’était formateur.
Je vous souhaite de trouver rapidement un autre bien aussi rentable smile

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#19 06/12/2015 18h52 → Investir dans un immeuble de rapport à 8% net... (immeuble, lmnp, négociation, rentabilité)

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@GordonGekko75
Le bien est situé à 2h au nord-ouest de Paris.

@Guillaume33
Effectivement j’ai beaucoup mis en avant la négociation dans mon post et dans la réalité de cette transaction.

Il y a différentes raisons à cela:
-un bien qui reste en vente 8/9 mois n’est selon moi pas une opportunité incroyable. Cela revient à dire que je pense pouvoir retrouver des biens similaires dans les mois à venir.
-j’ai une petite expérience immobilière et comme je peux souvent le lire sur ce forum l’intérêt de l’opération immobilière se fait à l’achat.

J’ai par ailleurs acheté des biens sans négociation car les voyants étaient au vert, d’autre avec une petite baisse. Là n’est pas forcément la question. Disons que j’avais estimé un prix plafond qui n’a pas réussi à correspondre au prix plancher du vendeur.
J’estime ne pas avoir perdu quelques mois dans cette négociation car je trouve faible un CF de 200’/mois pour un immeuble de rapport surtout compte-tenu des locataires "délicats" et de loyers déjà élevés.

Un autre aspect important est que j’ai déjà acquis différents biens et que les opérations immobilières ne pourront pas s’enchaîner éternellement. Je souhaite donc être sélectif et rigoureux dans mes choix quitte à perdre quelques mois entre mes acquisitions.

Merci d’avoir pris le temps de répondre, cela me fait avancer dans mes réflexions.

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#20 07/12/2015 21h25 → Investir dans un immeuble de rapport à 8% net... (immeuble, lmnp, négociation, rentabilité)

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Ravito a écrit :

Finalement projet bouclé pour 113000€ FAI… mais par un autre acquéreur…

Ma conclusion: j’aurai du remonter mon offre quelques jours plus tôt et c’était bon pour 110000€ FAI.
En tout cas expérience de négociation intéressante!

Dommage, mais ça fait partie du jeu !

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