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Forums des investisseurs heureux

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#1 09/09/2015 11h29 → Travaux immobiliers à distance : faire suivre les travaux par un tiers ? (distance, tiers, travaux)

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Bonjour,

J’envisage actuellement l’achat d’immeuble dans une région assez éloignée de la mienne (300km) et se pose la question des inconvénients que cela engendre.

Etant intéressé par faire du déficit foncier (TMI à 30%) je pense donc investir dans un immeuble avec travaux à réaliser par un professionnel : je n’ai ni les compétences ni le temps d’y passer mes week-end.

Je lis et entend partout qu’il faut absolument "suivre" ses travaux sous peine d’avoir de grosses surprises, pas simple vu la distance et le coût généré (100€ A/R en train tout de même)

Ma question est donc la suivante : est-ce que certains d’entre vous ont déjà opté pour le suivi des travaux par un tiers? S’entend une entreprise spécialisée dans la rénovation et qui "surveillerait" l’avancée des travaux pour ses clients?

J’imagine que le cout serait supérieur que de faire appel à un simple artisan mais cela rendrait les choses également plus simples.

Merci,

PS : je sais qu’investir loin de chez soi n’est pas l’idéal mais le marché chez moi (Paris) est compliqué et demande également des investissement beaucoup plus lourds.

Message édité par l’équipe de modération (09/09/2015 17h05) :
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Mots-clés : distance, tiers, travaux

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#2 09/09/2015 11h38 → Travaux immobiliers à distance : faire suivre les travaux par un tiers ? (distance, tiers, travaux)

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Nous aurons le même problème l’an prochain entre Paris et les Bouches-du-Rhône
L’idéal est d’avoir sur-place une personne de bonne volonté parmi la famille ou les amis et qui consente à vous rendre ce service
Ce sera heureusement notre cas smile


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#3 09/09/2015 11h59 → Travaux immobiliers à distance : faire suivre les travaux par un tiers ? (distance, tiers, travaux)

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Vous pouvez passer par un maitre d’œuvre mais cela a un coût. L’avantage est qu’il va s’occuper du suivi des travaux et saura aussi vous conseiller des artisans (avec qui il travaille habituellement donc plutôt une bonne cohésion).
Cela n’empêche pas qu’il est fortement conseillé de passer régulièrement sur le chantier vérifier, que ce soit vous ou une de vos connaissances habitant à proximité.
D’expérience, on a travaillé avec un maitre d’ouvrage sur un chantier où on passait régulièrement et dans l’ensemble tout s’est bien passé (quelques défauts constatés quasi en temps réel et corrigés dans la foulée). A l’inverse mon frère à fait totalement confiance à son maitre d’oeuvre, résultat de nombreuses différences avec ce qui était prévu dans le contrat, il a donc fallu reprendre pas mal de choses. Si le coût n’a pas changé la livraison finale a pris plusieurs semaines de retard.

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#4 09/09/2015 12h19 → Travaux immobiliers à distance : faire suivre les travaux par un tiers ? (distance, tiers, travaux)

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Investir loin de chez soi veut dire que tout devient plus difficile, il faut juste en avoir conscience et l’intégrer dans ses réflexions.

Un chantier conséquent (déficit foncier) nécessite d’avoir un suivi régulier du chantier car vous engagez des travaux souvent conséquents sur l’ensemble des corps de métier.

Pour des travaux à moindre coût, le faire soi-même en optimisant le coût des matériaux est de loin la solution imbattable mais elle nécessite compétence, disponibilité et proximité.

Sans la proximité, effectivement, disposer d’une entreprise tous corps d’état de confiance (Technique et prix) permet d’avoir un bon compromis mais le mot confiance est très important, il faut que les travaux soient bien réalisés et que les coûts ne soient pas majorés de temps en temps. Trouver cette entreprise vous permettrait de ne pas payer trop cher mais ne vous dispensera pas d’y aller très régulièrement car la confiance n’exclue pas le contrôle.
C’est à mon sens un excellent compromis mais la perle rare est difficile à trouver et à garder.
Moi j’ai travaillé 2-3 ans de cette manière sur Paris mais des changements de personnes dans cette entreprise ont rompus cette confiance.
Pour vous la difficulté sera de trouver la bonne entreprise par le bouche à oreille et lui confier un chantier important sans avoir au préalable établi cette relation de confiance.

Les architectes vous dispenseront d’une grosse partie de la surveillance car ils font des réunions régulières et des comptes rendus, cependant tout à un  coût et vous devez vous attendre à un surcoût de 8-12% pour l’architecte et des devis avec des entreprises « de confiance » » qui pratiquent des prix dits « normaux » et que nous trouvons forcément toujours trop élevés. 

Vous avez certainement intégré que l’influence du déficit foncier sur le paiement des impôts est plus importante lorsque les revenus sont issus d’autres revenus fonciers, dans votre cas, peut être que  la première année, l’avantage va se limiter au 10700€ à déduire de vos autres revenus.


Quasi Full immo physique mais je me soignerai un jour

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#5 09/09/2015 17h38 → Travaux immobiliers à distance : faire suivre les travaux par un tiers ? (distance, tiers, travaux)

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@Job : vous avez bien de la chance ! En ce qui me concerne ce ne sera pas le cas, le choix de la ville se fait par pur opportunisme…

@alexfr85 : ça me semble effectivement être la bonne solution, quel surcout avez-vous constaté sur votre projet?

@chrism : Et oui, je sais bien que la distance complique énormément de choses mais c’est soit ça, soit je ne fais rien… il semble avantageux de prendre un architecte si celui-ci (en plus de surveiller) s’occupe également de la conception des appartements à rénover. Le surcout de 8/12% me parait faible vu les services offerts.

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#6 10/09/2015 17h13 → Travaux immobiliers à distance : faire suivre les travaux par un tiers ? (distance, tiers, travaux)

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Ce n’est pas moi qui avait payé (on était 2 associés sur le projet), mais de mémoire le surcout était de l’ordre de 9% (sachant que ce MO travaille régulièrement avec mon associé sur divers projets, donc peut être tarif légèrement préférentiel).
Après tout va dépendre de ce que vous mettrez dans le contrat vous liant au MO.
Et si vous n’êtes pas sur place je vous conseillerais de trouver un MO recommandé par des personnes localement (le vendeur par exemple, de la famille ou des relations…).

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#7 10/09/2015 17h33 → Travaux immobiliers à distance : faire suivre les travaux par un tiers ? (distance, tiers, travaux)

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A mon avis, il est préférable pour vous de passer par un maître d’oeuvre.

En plus d’être un professionnel compétent en multi-métiers dans le bâtiment, il vous fera bénéficier de son réseau d’artisans locaux et définira les travaux en fonction de vos exigences, de la faisabilité technique et de votre budget.

Sa responsabilité et sa réputation sont engagées dans les travaux, vous serez face à un pro, qui respectera vos souhaits et exigences, contrairement à une "personne de confiance" avec qui les relations seront peut être moins professionnel.

Le prix est de l’ordre de 8-10 % du montant des artisans, ce qui sera largement compensé par les prix qu’il aura sur les artisans par rapport à un simple particulier comme vous, étant donné le volume de travaux qu’il peut générer, donc le poids de négociation. Vous économiserez également beaucoup de temps, de kilomètres et aussi beaucoup de sérénité d’esprit.

Reste à trouver le bon moe, et là, il va vous falloir vous renseigner sur place entre 2/3 MoE et décider, le feeling sera important pour déceler la motivation du moe sur votre projet et le contact entre vous.

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#8 10/09/2015 18h48 → Travaux immobiliers à distance : faire suivre les travaux par un tiers ? (distance, tiers, travaux)

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Personnellement je ne fais confiance en personne pour ce type d’investissement.

L’immobilier est un investissement qui EST RISQUE .. vous devez savoir ce que vous faite sur tout les points :
- connaître l’emplacement
- connaître la demande locative.
- connaître la fiscalité
- optimiser tous ce que vous pouvez pour augmenter votre rentabilité .
Ect ect ….

Un MO peut être incompétent .. il peut être de mèche avec certains artisans….
Faire confiance à un ami ou de la famille ? Oui, mais mélangė famille et/ou ami peut être source de conflit.

Honnêtement , je viens de terminer un gros projet … j’ai gèré tous mes artisans en étant sur le chantier TT LES JOURS … et malgré ma disponibilité , c’est compliqué à gérer mais faisable grâce à la PROXIMITE .

Dans ce genre d’opération , je vous conseille de faire confiance que à vous même .
De nos jours les gens peuvent être incompétent, ne pas être sérieux,  ne pas avoir de parole…

Votre rêve peur vite devenir un cauchemars. .. et vu le montant que vous évoquez,  je vous conseil de vous abstenir .

Ps : je viens de marne la vallée , j’ai déménagé en province et attendu d’être en province pour investir.

Autre axe de recherche sur l’île de France. Les parking/box offre de bonne rentabilité dans l’ensemble avec une demande assez importante. .. après cela dépend de l’emplacement bien entendu.. faut bien entendu faire une étude dù marché….

Dernière modification par cricri77700 (10/09/2015 18h52)


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#9 10/09/2015 21h55 → Travaux immobiliers à distance : faire suivre les travaux par un tiers ? (distance, tiers, travaux)

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Bonjour,

Comme le disent justement les autres contributeurs, investir à distance rend les risques plus importants car les entreprises le savent ou s’en rendent compte… et… comment dire… il y en a certaines qui vont en profiter

Par exemple, il nous est déjà arrivé de passer sur le chantier d’un lotissement voisin où il y avait une maison en construction.
Les propriétaires étaient sur place avec l’entreprise qui venait de couler les fondations.
Nous sommes repassés dans l’après midi, et l’entreprise était en train d’enlever le ferraillage.
Probablement pour le mettre sur un autre chantier…

Il arrive aussi régulièrement que le façadier soit appelé d’urgence lorsqu’il y a une malfaçon… il masque tout et le client ne voit rien (enfin rien de suite, mais une fois que la fissure apparaît sur les enduits, c’est compliqué de chercher les responsabilités et surtout de réparer)

Un chantier de construction demande soit une vigilance extrème, soit de trouver un maître d’oeuvre de confiance


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#10 11/09/2015 09h04 → Travaux immobiliers à distance : faire suivre les travaux par un tiers ? (distance, tiers, travaux)

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Il peut toujours y avoir un risque de malfaçon sur un chantier, c’est sur, mais, les pratiques que vous décrivez relèvent de l’escroquerie, ils sont particulièrement spectaculaires mais ne dépeignent pas la profession dans son ensemble.
Heureusement, la majorité des constructions se déroule bien, il ne faut pas être alarmiste et ce n’est pas le fait d’être à proximité ou à distance qui changera le cours des choses.
Il est essentiel de choisir des artisans, qui ont pignon sur rue, ils n’ont pas d’intérêts à bâcler le travail, ce qui nuirait considérablement à leur réputation dans la région.

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#11 11/09/2015 11h07 → Travaux immobiliers à distance : faire suivre les travaux par un tiers ? (distance, tiers, travaux)

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Dans un tel projet on a pas le droit à l’erreur. ..
j’ai côtoyé 4 maîtres d’oeuvre ( pour du VÉFA ) : 1 seul était comptetant .

Dans le doute vos mieux s’ abstenir.
ce n’est que mon avis … un immeuble de rapport à distance avec beaucoup de travaux ?
Rien que la question me fatigue … ( dans le sens à gérer le projet ) smile


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#12 16/09/2015 13h34 → Travaux immobiliers à distance : faire suivre les travaux par un tiers ? (distance, tiers, travaux)

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Je suis chef de projet, ça doit jouer smile

D’ailleurs ces histoires de gestion de la moe me rappellent le bureau puisque c’est mon quotidien, bien que ce soit dans un tout autre domaine que le bâtiment.

A vous lire, on a comme le dit Gratouille l’impression qu’il faut être sur le dos des artisans en permanence sous peine de se retrouver dans la peau de dany boon dans le film "la maison du bonheur" : n’est-ce pas un peu exagéré?

Par ailleurs, les travaux se dérouleraient en bas de chez moi, j’aurai tout de même du mal à suivre vu les horaires au boulot et à mes connaissances très limitées dans le domaine.

Et s’il faut être dispo 100% du temps et s’y connaitre à fond… autant faire les travaux soi-même dans ce cas !

Que pensez-vous des sites comme Annuaire de Maitres d’oeuvre en batiment - Trouvez un maitre d’oeuvre sur Maitredoeuvre.com par exemple? Sur le papier ça semble interessant en tous cas.

Merci,

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#13 16/09/2015 13h47 → Travaux immobiliers à distance : faire suivre les travaux par un tiers ? (distance, tiers, travaux)

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J’ai peut-être raté quelque chose, mais je ne vois pas quels types de travaux sont à réaliser et pour quel montant !

Or, suivant la complexité des travaux, le nombre de corps de métiers différents, etc. ça ne va pas être le même problème. Pouvez-vous nous renseigner sur ce point ?

Un point de vocabulaire :
- le maître d’ouvrage, c’est vous
- le maître d’oeuvre est la personne chargé de concevoir le bâtiment et de suivre les travaux. Suivant le type de chantier, ça peut être un architecte, un bureau d’études, un économiste de la construction, un maître d’oeuvre indépendant (ce terme désigne en général quelqu’un qui n’est pas archi mais fait presque la même chose, et ne peut donc intervenir que sur du <170 m², de la rénovation etc. ou bien il agit sur du neuf >170 m² comme sous-traitant d’un archi).

Dernière modification par Bernard2K (16/09/2015 13h51)

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#14 17/09/2015 17h52 → Travaux immobiliers à distance : faire suivre les travaux par un tiers ? (distance, tiers, travaux)

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Merci Bernard2k,

Je ne parle pas des détails de travaux car cela dépend du projet, mais dans tous les cas on parle d’achat d’immeuble avec rénovation donc avec un budget entre 50 et 100k.

Par contre votre remarque sur les 175m² est interessante car certains biens les dépassent, cela obligerait à prendre un architecte en plus ce qui sera forcément plus onéreux donc. Merci pour cette précision.

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#15 17/09/2015 23h07 → Travaux immobiliers à distance : faire suivre les travaux par un tiers ? (distance, tiers, travaux)

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L’architecte est obligatoire pour >170 m² lorsqu’il y a un dépôt de permis de construire. Pour de la simple rénovation d’appartements existants, ça ne devrait pas être le cas.

Dernière modification par Bernard2K (17/09/2015 23h12)

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#16 19/09/2015 16h49 → Travaux immobiliers à distance : faire suivre les travaux par un tiers ? (distance, tiers, travaux)

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Sauf si vous créez de la surface et que cette surface supplémentaire pour fait passer le seuil fatidique…


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