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#1 09/09/2015 10h27 → Achat de SCPI à crédit sans apport pour 150 k€... (achat, crédit, sans apport, scpi)

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Bonjour,

Je suis actuellement en projet d’achat de SCPI de rendement à crédit pour une valeur de 150k€ (sans apport). La banque me donne une première estimation pour ce montant sur 12 ans à 2.3%, ce qui semble être le taux "normal" du moment pour un crédit d’investissement immobilier? (ni bon, ni mauvais?). Je n’ai pas encore le détail du taux TAEG.

Notre banque a bien entendu présentée ses SCPI "maisons" (CILOGER), mais nous avons la possibilité d’élargir notre champ de recherche pour faire nos propres choix.

Concernant les SCPI, j’essaie de diversifier au maximum:
- IDF/province
- bureaux/commerces
- récentes/anciennes qui semble provisionner assez pour les travaux
- fixe/variable
- avoir des gestionnaires différents

Un de nos objectifs est de pouvoir par le levier du crédit d’élargir notre patrimoine. Notre profile est plutôt de préférer la sécurité avec des gains plus faibles que la prise de risque.

Après avoir lu pas mal de rapports trimestriels et de sujet sur ce forum, voici sur quoi je pense me positionner (50k€ sur chaque):

* Atout Pierre Diversification:
Le gestionnaire, CILOGER semble être une valeur sûre, tout comme cette SCPI ancienne. Le TOF n’est que de 86% suite à des travaux (et donc, ils semblent entretenir leurs propriétés). Ils commencent à également investir en Europe (Belgique). Une augmentation de capitale est en cours.
Je ne pense pas faire d’énormes bénéfices en se positionnant sur cette valeur "sûre", mais elle semble justement être une SCPI un peu refuge.

* Primopierre:
Un autre poids lourd, principalement investie dans de l’immobilier de bureaux. Les locataires sont de grands comptes. Certes, les frais des gestions sont quelques peu élevés, mais l’ancienneté et le taux d’occupation élevée sembler souligner une bonne santé. Nous hésitions entre celle-ci et "Epargne Foncière", les deux semblants très similaires.

* Immorente:
Ancienne SCPI également plus spécialisée dans les murs de commerces, beaucoup plus positionnées en province que les deux autres. Les frais de gestions sont aussi élevés, mais le taux d’occupation est respectable, mais les investissements dans de nouveaux locaux sont soutenus, avec des baux sur de longues périodes.

Mon seul regret est de ne pas avoir mis une partie (minoritaire) plus dynamique comme "Corum Convictions" qui semble tenir ses promesses depuis 3 ans, mais bien sûr, est beaucoup plus risquée. Le principale problème est qu’il s’agit à nouveau d’une SCPI de bureau, et donc la diversification serait encore plus amoindrie. Également, choisir 4 SCPI et non 3 semble un peu s’éparpiller, non ?

Que pensez-vous de l’ensemble de l’opération (durée montant et taux du prêt? SCPI choisies?). Y-a-t-il quelque chose que j’aurais mal jugé/manqué ?

Message édité par l’équipe de modération (09/09/2015 16h44) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par apprenti (09/09/2015 10h28)

Mots-clés : achat, crédit, sans apport, scpi

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#2 09/09/2015 13h48 → Achat de SCPI à crédit sans apport pour 150 k€... (achat, crédit, sans apport, scpi)

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Bonjour,
en reprenant vos chiffre, sur 12 ans avec 150k, nous sommes à environ 1.200€ d’échéance annuel.
Avec 150k, en partant sur un rendement de 5%, vous recevrez 625€ de loyer.
Il vous restera donc 500€ à charge mensuellement.

Pour le choix des SCPI, je n’ai pas trop de conseil à vous donner.
Vous prenez des majors du secteur, ce qui est un choix de sécurité.

Après pourquoi pas 4 SCPI, vu le montant, vous pouvez vous le permettre.
Juste une remarque : ce sera un prêt par SCPI, donc avec frais de dossier & co.
Essayez de voir cela, ça peut avoir un impact non négligeable sur le TAEG.

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#3 09/09/2015 15h14 → Achat de SCPI à crédit sans apport pour 150 k€... (achat, crédit, sans apport, scpi)

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gunday a écrit :

Après pourquoi pas 4 SCPI, vu le montant, vous pouvez vous le permettre.
Juste une remarque : ce sera un prêt par SCPI, donc avec frais de dossier & co.
Essayez de voir cela, ça peut avoir un impact non négligeable sur le TAEG.

C’est pour cette raison que je pense qu’une balance raisonnable est d’en avoir 3 au lieu de 4. La caisse d’épargne n’aurait d’ailleurs fait qu’un seul prêt pour les SCPI "maison" (CILOGER) et bien entendu, ne font pas la même chose dans les autres conditions.

D’ailleurs, il se renseigne car il pense que les 2 autres SCPI ne peuvent être achetés en direct mais uniquement couplé à de l’AV (et donc, pas de crédit). Sur le site de Primopierre, il est clair que l’achat en direct est possible, est-il de même pour Immorente?  Je vois qu’il est "possible" de le mettre sur de l’AV mais rien d’obligatoire (rien n’indiquant le contraire non plus). Je me demande s’il la banque n’essaie pas de trop pousser pour ses SCPI de cette manière. Bref, mon banquier se renseigne…

Dernière modification par apprenti (09/09/2015 15h46)

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#4 09/09/2015 16h42 → Achat de SCPI à crédit sans apport pour 150 k€... (achat, crédit, sans apport, scpi)

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Vous pouvez tout à fait acheter de la SCPI en direct, sans AV.

Mais peu de banque finance les SCPI hors celle du groupe.
Pour immorente je confirme, j’en ai acheté à crédit, mais en passant par crédit foncier (qui eux finance tout l’immobilier).
Ceci dit, j’ai acheté avant la baisse des taux, ce qui fait que j’ai des crédits couteux, et pas de négociation possible (montant trop bas)

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#5 09/09/2015 16h55 → Achat de SCPI à crédit sans apport pour 150 k€... (achat, crédit, sans apport, scpi)

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merci d’avoir pris le temps de décrire votre projet.
Par curiosité, quel rendement net visez vous ?

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#6 09/09/2015 18h33 → Achat de SCPI à crédit sans apport pour 150 k€... (achat, crédit, sans apport, scpi)

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Je ne connais pas votre âge, ni la date probable de votre départ en retraite.

Toutefois, si vous en avez la possibilité, vous pourriez avoir avantage à augmenter la durée du crédit, sur 15 ou 20 ans, pour améliorer l’autofinancement de votre projet.

Cela aura pour conséquence d’augmenter le rendement global de votre épargne mensuelle (%TRI).

Vous pourriez également vous intéresser à une scpi thématique comme Primovie, qui me paraît très défensive, et prendre en complément une ligne de Corum convictions, pour augmenter le DVM% de votre portefeuille tout en conservant un risque acceptable.

Bien entendu, Primopierre et Immorente peuvent être achetées en dehors de l’assurance-vie. Cela ne pose pas de problème particulier.

Enfin, je vous précise que le crédit foncier de france ne vous impose rien quant au choix de vos scpi et offre encore des taux attractifs si vous êtes éligible au cautionnement de crédit logement (2,55% sur 20 ans).

Je trouve très dommage de se faire imposer un support d’investissement en même temps que le crédit. Il s’agit d’une vente liée, qui est interdite en droit français.

Enfin, en passant par un cgpi vous ne payerez pas plus de frais qu’en achetant vos parts en direct (et même, peut-être, un peu moins s’il vous fait bénéficier d’un cash back), mais au moins vous aurez des conseils sur le choix des scpi et les modalités de votre endettement.

Dernière modification par stephane (09/09/2015 18h35)

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#7 09/09/2015 20h21 → Achat de SCPI à crédit sans apport pour 150 k€... (achat, crédit, sans apport, scpi)

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Merci pour vos réponses,

ma femme et moi-même avons 31 ans, donc du temps avant la retraite. Augmenter la durée du crédit pourrait être intéressant, il semble que mon banquier finalement consente à pousser à 15 ans de lui-même (il partait sur une période de 7-8 ans au départ et a vu mes réticences), au même taux fixe.

De toute façon, s’il m’indique qu’il n’y a que l’AV possible (qu’ils ne font pas à crédit) pour ces 2 SCPI, j’arrête de suite la tractation de ce côté.

En parallèle et suites à vos conseils, je vais me tourner vers le crédit foncier de france pour voir ce qu’ils proposent.

J’avais également regardé plus en avant Primovie, qui me semblait intéressante. Cependant, si je divise l’instissement en 5 SCPI, il y a aura 5 lignes sur la ligne de crédits et donc les frais totales du crédit seront plus élevés ? Pensez-vous que cette opération soit tout de même plus intéressante ainsi ?

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#8 10/09/2015 08h42 → Achat de SCPI à crédit sans apport pour 150 k€... (achat, crédit, sans apport, scpi)

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D’après votre présentation vous disposez de liquidités à faible rendement, je pense que vous devriez limiter le nombre de lignes de SCPI dans le cadre de votre crédit car cela augmentera le total des frais fixes et acquérir une partie au comptant si vous souhaitez diversifier.

Compte tenu de votre fiscalité une ligne au comptant de SCPI à fiscalité étrangère (c’est à dire sans PS et avec un crédit d’impôt qui gomme la quasi totalité de l’IR généré) serait intéressante.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#9 10/09/2015 16h51 → Achat de SCPI à crédit sans apport pour 150 k€... (achat, crédit, sans apport, scpi)

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stephane a écrit :

Je trouve très dommage de se faire imposer un support d’investissement en même temps que le crédit. Il s’agit d’une vente liée, qui est interdite en droit français.

Bon, téléphone du banquier aujourd’hui. Apparemment, la CE Rhône Alpes ne prend pas de SCPI hors CILOGER à crédit (celles-ci sont disponibles sur leur contrat d’AV uniquement).

Bien entendu, ils proposent panacher les différentes SCPI de CILOGER (Atout Pierre diversification, Actipierre Europe, et Pierre plus) en m’indiquant que le crédit qu’ils proposent sera au plus bas (et que les frais encourus à l’achat d’autres SCPI autre part ferait que le gain serait nulle selon eux, mais ça, ils n’allaient pas dire le contraire).

Je vais me renseigner au crédit foncier, mais je n’aime pas trop cette manière de me "pousser" dans mes choix alors que ce n’était pas ce qu’il était sorti de la première réunion. J’étais un peu moins partant lorsque j’avais regardé ces 2 SCPI (actipierre europe et pierre plus), mais qu’en pensez-vous?

Je vous remercie

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#10 10/09/2015 17h33 → Achat de SCPI à crédit sans apport pour 150 k€... (achat, crédit, sans apport, scpi)

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Perso j’ai eu un crédit immo UCB/BNP en 2005 pour 62 K€ pour des SCPI sans aucun rapport avec la banque (PF1). La seule demande de la banque était d’ouvrir un livret : j’ai donc ouvert un livret A avec 15 qui depuis a légèrement dépassé les 16 grâce aux intérêts empochés au cours des 10 ans qui se sont écoulés.
Je peux vous fournir les coordonnées du cabinet qui s’est occupé du dossier (mandaté par la société émettrice) si vous le souhaitez.

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#11 10/09/2015 18h18 → Achat de SCPI à crédit sans apport pour 150 k€... (achat, crédit, sans apport, scpi)

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Votre intérêt n’est pas de faire trois lignes dans la même société de gestion.

Je n’ai rien, en particulier, contre les produits de Ciloger, mais je trouve qu’il y a certainement mieux à faire ailleurs, en panachant entre trois ou quatre sociétés de gestion différentes et trois ou quatre scpi de profils différents.

Le CFF est très pointilleux dans l’instruction des dossiers, et assez lent (surtout cette année), mais au moins, vous pouvez choisir les supports d’investissement.

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#12 10/09/2015 18h33 → Achat de SCPI à crédit sans apport pour 150 k€... (achat, crédit, sans apport, scpi)

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Il vous reste aussi l’option de passer par un courtier plus spécialisé SCPI ce qui permet souvent de mieux négocié les conditions du prêt mais qui ajoute les frais du courtier en plus.

Carpediem


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#13 11/09/2015 15h39 → Achat de SCPI à crédit sans apport pour 150 k€... (achat, crédit, sans apport, scpi)

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apprenti a écrit :

Bien entendu, ils proposent panacher les différentes SCPI de CILOGER (Atout Pierre diversification, Actipierre Europe, et Pierre plus) en m’indiquant que le crédit qu’ils proposent sera au plus bas (et que les frais encourus à l’achat d’autres SCPI autre part ferait que le gain serait nulle selon eux, mais ça, ils n’allaient pas dire le contraire).

Donc vous pouvez déjà lancer le dossier pour la SCPI Ciloger que vous convoitez en cherchant en parallèle un financeurs pour vos autres investissements!

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#14 11/09/2015 16h09 → Achat de SCPI à crédit sans apport pour 150 k€... (achat, crédit, sans apport, scpi)

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J’ai eu un rendez-vous avec le CFF aujourd’hui, et ils me proposent (les taux TEG/TAEG ont été calculés par mes soins):
- 2% sur 15 ans (TEG: 3.42%, TAEG: 3.60%)
- 2.2% sur 20 ans (TEG: 3.55%, TAEG: 3.69%)
Une seule ligne de crédit par contre, quelque soit ma répartition (en tout cas dans leur simulation).

Avec ces taux, la règle des 200 points d’écarts que j’ai pu lire ici et là n’est pas respectée (en espérant un rendement des SCPI autours de 5%), n’est-ce pas ? (ou s’agissait-il d’un écart avec les taux nominaux ?). Que pensez-vous de ces chiffres d’ailleurs ?

J’ai rendez-vous vendredi prochain avec un CGP (spécialisé dans les SCPI) à Lyon, affaire à suivre donc…

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#15 14/09/2015 13h25 → Achat de SCPI à crédit sans apport pour 150 k€... (achat, crédit, sans apport, scpi)

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Pour les SCPI, je ne pense pas que vous arriverez à respecter la règle des 200 points d’écart.
Sauf en finançant sur une très longue période (25 ans), mais là les banques ne suivront pas.

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#16 15/09/2015 16h05 → Achat de SCPI à crédit sans apport pour 150 k€... (achat, crédit, sans apport, scpi)

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Au C.A. dans le grand sud-est de la France:  sur 20 ans TEG 3.31 %
Augmentation de capital SCPI UNIDELTA qui rapporte annuellement 73 € / 1250 € = 5.84 %
on a plus que les 200 points

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