Commodat (prêt à usage) : quelle fiscalité pour un commodat ?

Vous êtes vous rapproché des impôts?

bonsoir,

- les impots m’ont dit de les recontacter en 2015 compte-tenu du fait que le prêt démarre en février 2014.
- je voulais faire signer un contrat, même dans le cas d’un prêt, j’ai donc trouvé le commodat…

bet a écrit :

Pourquoi un commodat?

définition commodat
La Loi no 2009-526 du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d’allègement des procédures a retiré du Code civil le mot de "commodat" pour le remplacer par celui de "prêt à usage" (art. 1879 du Code civil)..Voir le mot : Prêt.

Bonjour,
Après la discussion avec un notaire, un membre de ma famille nous a dit de passer par la loi civil commodat.
Ma  sœur, mon frère et moi-même avons donné accord à un autre frère de vivre dans la maison de notre père qui est maintenant en maison de retraite.
Ils voudraient racheter la maison pour sa fille, dans les mois à venir, actuellement il vit dedans sans loyer. Nous voudrions inclus des  divers travaux dans le commodat. Cela reste flou dans le principe (surtout pour moi). C’est mon frère qui fait « un listing » de travaux potentiels à mettre dans la liste compensatrice du fait de ne pas avoir de loyer.
La communauté IH a-t-elle eu recours à ce genre de situation
Belle journée

Mes remarques :

1) c’est le propriétaire de la maison qui peut consentir un prêt à usage. En l’occurrence votre père puisque vous écrivez "la maison de mon père". Vous dites que c’est la fratrie qui l’a autorisé, et je sais bien qu’en pratique ça se passe comme ça, mais sur le principe ce n’est pas à vous de l’autoriser mais au propriétaire donc à votre père. Pour que les choses soient claires, il faut bien évidemment établir une convention de prêt à usage dite convention de commodat et la faire signer au prêteur et au preneur.
Votre père est-il en possession de ses moyens, est-il capable juridiquement ? C’est un préalable indispensable !

2) un prêt est un prêt. C’est à dire que c’est gratuit. Sinon ça s’appelle une location. Le preneur d’un bien prêté doit faire l’entretien courant ; on peut ajouter dans la convention de prêt de mettre à la charge du preneur les grosses réparations, mais c’est tout.
Dès lors que le frère envisage de faire des travaux importants, précis et listés, "en contrepartie" du loyer gratuit comme vous l’écrivez, eh bien ce n’est plus gratuit. C’est un troc et c’est interdit. L’Etat y perd parce qu’on ne paie pas de taxes. Il faudrait que votre frère paie un loyer à votre père, et que, si votre frère fait des travaux, votre père lui paie un salaire ou une prestation (avec facture à l’appui, ce qui suppose que votre frère soit artisan déclaré).
Donc, si l’accord oral est qu’il doit faire davantage de travaux, eh bien que cela reste oral ; ne l’écrivez pas dans la convention de prêt.
Puisque c’est gratuit, il est bien évident exclu de déduire des charges de revenus fonciers qui n’existent pas.

3)  comme dit par rollingsone, bien tout définir : la durée, la non transmission…

4) cela pourrait s’analyser comme un avantage à l’un des enfants, donc rapportable à la succession ; mais la jurisprudence récente considère que ce n’est pas rapportable ; cf : Le prêt à usage d?un logement chasse la libéralité - FIDAL avocats : le blog et DALLOZ Etudiant - Actualité: Prêt à usage et avantage indirect rapportable : un couple incompatible !

5) Votre frère veut la retaper PUIS la racheter. Attention, il augmente la valeur de la maison avant qu’elle soit évaluée. L’achat va donc lui coûter plus cher. Le bon sens voudrait qu’il la rachète d’abord puis qu’il la retape ensuite. Ainsi, il fait les travaux sur un bien qui lui appartient et il n’y a donc aucun problème de "contrepartie" etc.

6) "Votre frère veut racheter la maison pour sa fille" : Cette phrase manque de rigueur. C’est avec ce genre d’approximation qu’on fabrique les brouilles familiales.
- Acheter à qui ? A son propriétaire pardi, donc à votre père. Votre père veut-il vendre ?
- Qui achète ? Votre frère ou sa fille ? "acheter pour sa fille", ça ne ressemble à rien. C’est celui qui paie et qui signe en bas de l’acte qui est propriétaire, et c’est le père ou sa fille mais pas les deux.
- à quel prix ? Dans la mesure où ce prix va se retrouver tôt ou tard sous forme d’héritage, il faut se mettre d’accord sur la valeur de la maison. Demander au moins 3 estimations d’agent immobilier semble indispensable.
- votre frère a-t-il les moyens de ses ambitions ? Peut-il acheter ?

Vu que votre frère est l’un des héritiers, c’est un peu ballot de payer la maison complète, puis d’hériter d’une partie de l’argent dans quelques mois ou années. Il serait plus logique que votre père fasse une donation-partage, avec votre frère qui rachète les parts des autres frères et soeurs.

7) à tous les coups, votre frère va vouloir une ristourne sur le prix de la maison, au prétexte de tous les travaux qu’il a faits. Sauf que c’est pas comme ça que ça marche. il faut éviter d’en arriver là.

8) Ou bien, en fait, votre frère envisage-t-il tout cela après le décès de votre père ? Auquel cas il devra racheter les parts de ses frères et soeurs, non pas dans le cadre d’une donation-partage, mais d’une succession. Et à condition que votre père n’en ait pas disposé autrement par testament !

Bref, situation très embrouillée qui peut amener les pires problèmes. Je pense que vous devriez vous en occuper avant que ça pose problème. S’en occuper sérieusement, ce n’est pas poser vaguement la question dans un forum. Si votre frère est sérieux dans ses intentions, il faut clarifier tout cela, par exemple avec une réunion de tout ce monde devant le notaire de la famille pour qu’il explique les possibilités. Réunion en présence de tout le monde, avec tout le monde qui écoute bien et qui entend la même chose !
Et en fait, il aurait fallu le faire avant même d’autoriser votre frère à habiter.

Une anecdote pour expliquer l’ampleur du problème (arrivée à un copain à moi) :
Le père décède. La maison est donc partagée en indivision entre la mère survivante et les 3 enfants. L’un des frères propose de racheter les parts des autres. Il insiste pour retenir une évaluation très haute, pour éviter toute contestation ultérieure, donc il paie cher, volontairement. Eh bien malgré cela, les deux autres enfants ne lui parlent plus. Comme quoi quelles que soient les précautions que l’on prend, ça peut virer vinaigre. Je ne dis pas que c’est toujours le cas, mais les questions d’héritage, de maison familiale et d’un seul qui en bénéficie, ça fait quand même SOUVENT des problèmes.

Dernière modification par Bernard2K (15/10/2018 19h37)

Si votre père a besoin d’argent pour la maison de retraite, où il il va vraisemblablement vivre encore plusieurs années, s’il est déjà limite dans sa capacité à décider et que ça va vraisemblablement empirer rapidement, et si enfin votre frère a l’argent nécessaire, autant qu’il achète la maison sans traîner. Oubliez la solution de la donation-partage.
Si commodat, il n’est utile qu’à court terme, puisqu’il va falloir quelques mois pour vendre la maison.

Quand je vous disais de faire évaluer la maison par plusieurs agents, c’est dans l’intérêt de votre frère et de votre père aussi. Dans la même idée, faire des photos aussi de la maison, dans l’état au moment de la vente. Imaginez qu’il paie 200 k€ car la maison est en mauvais état. Imaginez qu’il la retape rapidement, sans trop de factures (travaux faits par lui-même et des copains).

Imaginez que les impôts se réveillent 1 an plus tard et contestent le montant de la transaction, vu qu’une telle maison vaut 300 ke dans le coin. Ils visitent ou bien ils font expertiser, et ils trouvent une maison à 300 ke. Votre frère aura du mal à les convaincre que c’est grâce à ses travaux, s’il n’a aucune trace écrite qu’il a fait des travaux ni que ça valait 200 k€ avant travaux.

Le même type de contestation peut venir d’un frère, d’un cousin, etc. sous forme de rumeur désagréable "quand même, 200 k€, il l’a pas payée cher".

Dans une vente intra-familiale, plus on objective la valeur de la maison au moment de la vente, mieux TOUT LE MONDE se porte.

Dernière modification par Bernard2K (17/10/2018 23h41)