PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#1 02/12/2013 17h24

Membre (2013)
Réputation :   0  

Bonjour,

Je veux investir sur Rouen dans un bien immobilier. Racheter un logement préférentiellement pas un appartement (pour être tranquille au niveau copropriété), proche du centre ville (10 min à pieds), sur un 45 m carré à peu près.
Bref la situation rouennaise est la suivante:
- rive droite, les biens prennent constamment de la valeur avec le vieux centre et l’activité récréative se passe la bas.
- Rive gauche, avec le grand Paris en construction et la gare qui se déplace rive gauche (près du jardin des plantes) pour la ligne TGV Paris Rouen, tout ceci prévu pour 2020.

Alors vaut il mieux investir rive droite ou rive gauche. Sachant que des projets à 2020 avec la conjoncture ça me fais sourire, mais ça peut rapporter gros si c’est avéré.

Des gens connaisseurs du coin auraient un avis?

Merci, bien cordialement.

Mots-clés : immobilier, investissement

Hors ligne Hors ligne

 

#2 02/12/2013 17h27

Banni
Réputation :   58  

La gare TGV rive gauche est prévue dans 10 ans depuis au moins 20 ans :-)

Tenez en compte.

Apres ça dépend si c’est pour une RP ou du locatif, de vos envies en termes d’activité etc….

Hors ligne Hors ligne

 

#3 02/12/2013 20h28

Membre (2013)
Réputation :   0  

C’est plutôt pour une RP puis après dans 3-4 ans de la location.

Ok c’est bien ce qu’il me semblait pour la gare…

Hors ligne Hors ligne

 

#4 03/12/2013 19h52

Membre (2013)
Réputation :   0  

Bonsoir Maxicobra,

Au vue de ce que tu nous dis, je vous conseille d’investir plutôt dans une valeur sûre qui ne perdra pas de valeur plutôt que de faire un pari sur une ligne TGV qui ne viendra peut être jamais.

Si c’est pour y habiter seulement 3/4 ans, autant tout de suite faire un achat comme si c’était pour un investissement locatif. J’entends par là guider son achat par des critères d’investisseur: emplacement, rentabilité à contrario du coup de coeur.

voici mon humble avis.

Pourquoi ne pas être locataire et bailleur à la fois ? Ce qui évite le casse tête de trouver le bien qui est un bon investissement locatif et un coup de coeur.

Merci de nous tenir au courant de votre choix.

Hors ligne Hors ligne

 

#5 03/12/2013 21h55

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   78  

Papyzinzin a écrit :

Si c’est pour y habiter seulement 3/4 ans, autant tout de suite faire un achat comme si c’était pour un investissement locatif. J’entends par là guider son achat par des critères d’investisseur: emplacement, rentabilité à contrario du coup de coeur.

Pourquoi ne pas être locataire et bailleur à la fois ? Ce qui évite le casse tête de trouver le bien qui est un bon investissement locatif et un coup de coeur.

D’autant plus qu’il me semble que la fiscalité ne serait pas à votre avantage (dans l’état actuel de la situation).


Parrainage Direct Énergie: 101 208 555

Hors ligne Hors ligne

 

#6 04/12/2013 07h10

Membre (2013)
Réputation :   68  

bonjour

effectivement si cvous souhaitez seulement habitez 3/4 ans le logement il semble préférable de chercher un bien avec un oeil d’investisseur.
Après rive gauche ou rive droite tout dépend du budget dont vous disposez : je possède des biens des deux côtés de la rive. RIve droite (appartements proche du rectorat et de la place du vieux marché) j’ai beaucoup plus de demande de location à chaque remise en location. Par contre comme je ne dispose pas de parking pour tous les biens la rotation des locataires est plus importantes. La clientèle que j’ai est essentiellement étudiante.
Rive gauche (essentiellement proche de st sever et de clinique de l’europre) ma rotation est beaucoup moins importante (4 locataires en 12 ans par exemple), la mise de départ bien inférieure.

bon courage dans votre recherche

Hors ligne Hors ligne

 

#7 05/12/2013 14h27

Membre (2013)
Réputation :   3  

Bonjour,

@Matinvest
Vous indiquez une mise de départ moindre pour la rive gauche, qu’en est-il des loyers pratiqués ?
Y a t-il une grosse différence entre ceux de vos biens rive droite et ceux rive gauche ?

Vos biens sont-ils loués en meublé ?

Hors ligne Hors ligne

 

#8 05/12/2013 20h58

Membre (2013)
Réputation :   68  

Pour comparer deux biens identiques en superficie 63/65 m²: rive gauche je loue 540 euros hors charges et rive droite 660 euros hors charges.
Le petit handicap pour celui de rive gauche ce sont des charges un peu élevées car chauffage collectif.
Rive gauche le souci est également le nombre de programme neuf avec garage, balcon … Qui empêchent de mettre des loyers élevés dans l ancien.
Sur Rouen je loue en vide.

Hors ligne Hors ligne

 

#9 06/12/2013 16h19

Membre (2013)
Réputation :   0  

Merci a tous pour vos réponses. En effet je me suis renseigné sur la nouvelle gare. Les travaux démarreraient au plus tôt en 2020 et c’est optimiste. En gros pas de gare avant 2030. Donc je reste sur mon choix initial de prendre un bien rive droite.
Je regardais sur leboncoin pour me donner un ordre d’idée des prix, et je me demande si c’est pas intéressant de passer par une agence même s’il faut payer leur comm. J’ai l’impression qu’on peut être limite gagnant que de passer par un particulier (au niveau tarif). C’est peut être pas partout en France, mais sur Rouen j’ai l’impression que c’est le cas.
Pensez vous je devrait investir mes recherches par le biais des agences ou m’arrêter qu’aux particuliers?

Ps: par particulier je trouves pas qu’il y ai beaucoup de choix…

Hors ligne Hors ligne

 

#10 08/12/2013 13h56

Membre (2013)
Réputation :   0  

Personne pour me conseiller?
Merci

Hors ligne Hors ligne

 

#11 08/12/2013 14h18

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   130  

Bonjour,
Il est clair net et précis qu’il ne faut pas s’arrêter aux annonces de particuliers :
- d’une part parce que d’un point de vue quantitatif une grande partie de la population soit ne veut pas s’encombrer de la mise en vente soit n’a pas la prétention de savoir le faire ;
- d’autre part, les meilleures affaires se font avec des gens pressés qui vont tout faire pour vendre rapidement quitte à perdre un peu d’argent et très souvent elles vont demander de l’aide à (ou accepter l’aide) des agents immobiliers.
Donc déjà recevoir les alertes sur seloger.com avec vos critères est fondamental. Avoir un réseau relationnel avec les agences et/ou les notaires est un plus.

Hors ligne Hors ligne

 

#12 08/12/2013 16h34

Membre (2013)
Réputation :   0  

Ok merci beaucoup pour le conseil. A vous tous même!

Hors ligne Hors ligne

 

#13 08/12/2013 16h39

Membre (2013)
Réputation :   12  

Bonjour

Bon choix pour la rive droite, l’immobilier ne devrait pas se déprécier même si j’ai l’impression que ça stagne depuis quelques années.
Par contre si vous ne souhaitez pas un appartement et une surface de l’ordre de 45 m2, ça n’est pas forcément évident à trouver rive droite, deux quartiers me viennent à l’esprit pour ce type de bien :
Soit dans des quartiers est type grieu, vallon suisse, mont gargan) mais pas top en terme de revente à terme (autant investir rive gauche jardin des plantes dans ce cas).
Soit dans les quartiers Rouen ouest, saint gervais, pasteur et là c’est en developpement : la ville s’étend vers l’ouest avec le quartier luciline dont les premiers bâtiments sortent de terre.

Pour l’instant à Rouen je n’ai acheté que des appartements et 2 fois avec agence et une fois à un marchand de biens. Les professionnels sont souvent moins exigeants sur le prix, ils vous aident dans la négo, et sont plus disponibles que les particuliers. Voir aussi du côté des notaires comme dit dans la réponse précédente.

Hors ligne Hors ligne

 

#14 08/12/2013 22h10

Membre (2013)
Réputation :   0  

Merci pour votre réponse tom76.
En effet la ville s’étende sur l’ouest. Préfecture, Gervais, pasteur sont a réfléchir. Je pensais aussi juste au dessus de la gare. Jardin des plantes j’ai du mal a y croire… Du moins l’investissement que se soit a court ou long terme restera toujours meilleur rive droite selon moi.
Je pense que les agences ont l’aire d’avoir de meilleures affaires.

Hors ligne Hors ligne

 

#15 11/06/2018 16h18

Membre (2017)
Réputation :   26  

Bonjour

Les appartements sont encore bons marchés sur Rouen Rive Gauche. Après plusieurs lectures, certains disent oui mais attention : uniquement près de la seine, uniquement St Sever, et j’ai aussi lu "secteur jardins des plantes" … Assez prisé.

Il y a beaucoup de programmes neufs qui ont fleuri. Ca fait bcp d’apports de logements d’un coup.

Y a t-il des témoignagnes de normands pour confirmer qu’on peut se laisser tenter en neuf ou en ancien sur la rive G avec ces quelques précisions ? Qu’on soit neuf ou ancien, les prix au m2 ne sont pas si différents au final.
La rive D semble particulièrement compliquée. Les prix s’envolent facilement à plus de 2500 euros /m2 voire 3000 pour un tarif de location au m2 pas si extraordinaire que ça.

J’ai parcouru le forum mais il n’y a maintenant que des anciens témoignages alors s’il y a des investisseurs heureux à Rouen rive G, leur témoignage m’intéresse

Hors ligne Hors ligne

 

#16 11/06/2018 17h45

Banni
Réputation :   58  

Cela dépend surtout du type de bien que vous visez. La rive droite comporte bcp de petites surfaces destinées aux étudiants. Rive gauche est plus populaire et familial.

A noter le basculement de la ville en direction de la plaine de la ronce et de la futur bretelle qui va continuer le développement de ce coin la.

Hors ligne Hors ligne

 

#17 11/06/2018 18h31

Membre (2017)
Réputation :   26  

Je vise ce qui fonctionne smile  Pas de T1 ni de studio / Mais plutôt T2/T3… Là si on me parle d’un basculement vers la plaine de la Ronce, c’est diamétralement opposée à la rive gauche….

Hors ligne Hors ligne

 

#18 11/06/2018 21h24

Membre (2013)
Réputation :   68  

Si je devais réinvestir rive gauche je m’orienterais vers les petites maisons de sotteville les Rouen ou st sever.
Sinon avez vous regardez rive droite proche Chu limite darnetal

Hors ligne Hors ligne

 

#19 11/06/2018 21h49

Membre (2017)
Réputation :   26  

Oui ça tape à 3000 euros du m2

Lifemap by SeLoger

Ici un produit qui semble bien placé mais 5040 euros de loyer annuel pour charges totales de 2000 euros à l’année… Vendu donc loué avec un loyer HC de 420 euros pour 50 m2… C’est pas loué cher. Donc rendement à 2 % à peine… Au final trop cher 98500 euros pour 50 m2.

[url=https://www.seloger.com/annonces/investissement/appartement/rouen-76/saint-clement-hardin-des-plantes/123077617.htm?types=1,2&projects=2&natures=1,2,4&places=[{ci:760540}]&qsVersion=1.0&BD=Carto_Detail_Cartouche&ref=map]Investissement appartement 2 pièces Rouen - appartement F2/T2/2 pièces 50,2m² 98500?[/url]

Dernière modification par Mettero (11/06/2018 22h00)

Hors ligne Hors ligne

 

#20 12/06/2018 00h08

Membre (2015)
Top 20 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Réputation :   231  

INFP

Ancien habitant de Rouen (rive gauche limite Sotteville, mais la rive gauche c’est une âme entière de Rouen!), parti en 98, revenant peu souvent, je trouve que par exemple une commune comme Petit-Quevilly a considérablement amélioré sa qualité d’urbanisme, et que les petites maisons en brique ne sont pas un investissement pire qu’un appartement, dont on peut probablement obtenir un meilleur prix à la location.
La rive droite a toujours été un fief étudiant, les logements sont petits, sauf à monter sur les hauteurs (et les prix aussi!), et il vaut mieux ne pas avoir de voiture.
Le quartier autour du CHU me semble avoir bien moins de charme que certains coins de la rive gauche dès qu’on s’éloigne un peu des grandes artères (le quartier du Jardin des plantes reste un quartier sympa, et le centre est assez vite atteint).
Par l’avenue de l’Europe et le pont Mathilde, on accède de la rive gauche au pied des hauts de Rouen en passant par le CHU, et donc près de la plaine de la Ronce, en un coup de voiture.
Récemment je devais aller de Petit-Quevilly centre jusqu’à l’entrée du tunnel sous les hauts de Rouen, 10 minutes suffisaient.
Mais bon, mon avis reste éminemment subjectif, je suis un enfant de la rive gauche!
Mais je trouve qu’elle a des qualités sans les inconvénients de la rive droite.

Hors ligne Hors ligne

 

#21 12/06/2018 19h02

Membre (2017)
Réputation :   26  

Oui mais le ressenti personnel, voire l’émotion a t-il vraiment une place dans l’investissement ? smile

En tous cas, au final peu d’investisseurs en retour…

Hors ligne Hors ligne

 

#22 24/10/2019 22h40

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonsoir à tous,

En tant que nouvel inscrit, je parcours depuis quelques semaines ce forum et je dois dire que c’est une vraie mine d’or. Je tenais donc tout d’abord à remercier l’ensemble des contributeurs pour leur dévouement ainsi que leurs conseils.

Avant même de vous exposer mon cas, voici ma présentation dans les détails :

Situation personnelle :

-Sexe ; Masculin
-Age ; 26
-Régime matrimonial ; Célibataire
-Enfants (nombre et âge) ; Aucun
-Pays de résidence, ville ; France, Rouen
-Hobbies. Tennis, Immobilier, la Cuisine

Situation professionnelle :

-Domaine d’activité ; Pharmaceutique
-Statut : Salarié, indépendant, en recherche d’emploi, retraité, rentier ; Salarié
-Type de contrat de travail : CDD, CDI, intérim … ; CDI
-Ancienneté / perspectives d’évolution ; 2 ans
-Si entrepreneur : forme sociale, poste occupé, CA, bénéfice.

Approche en terme de flux :

-Salaire, dividendes (pour ceux qui sont associés dans leurs entreprise) ; 30K net
-Revenus de capitaux mobiliers ; Aucun
-Revenus locatifs : revenus fonciers (régime réel ou micro), location meublée (LMNP ou micro) ; Aucun
-Autres revenus ; Aucun
-Dépenses courantes : habillement, nourriture, transports, loisirs … ; Habillement : 100 euros par mois, nourriture : 200 euros par mois, transports : 120 euros d’essence par mois, loisirs, 100 euros par mois.
-Prêts à la consommation ; Aucun
-Pensions alimentaires, prestations compensatoires ; /
-Fiscalité : TMI, ISF, produits de défiscalisation utilisés ; 30% en TMI.
-Capacité d’épargne annuelle. 1400

Approche en terme de patrimoine :

-Résidence principale : propriétaire / locataire, mode de financement (capital restant dû sur l’emprunt, taux, banque prêteuse); locataire à 500 euros de loyer
-Résidence(s) secondaire(s) ; Aucune
-Placements financiers : banque support, mode de gestion, performance, antériorité fiscale (liquidités, livrets, PEL, PEA, compte-titres, assurance-vie, contrats de capitalisation, PEE, PERP, parts de SCPI…) ; PEL avec 40 000 euros d’épargne
-Patrimoine immobilier de rapport : valeur, plus-values latentes, mode de financement, rentabilité des biens, mode de détention (en direct, SCI, SARL de famille, …) ; Aucun
-Patrimoine professionnel (pour les entrepreneurs) ; Aucun
-Prévoyance (assureur et types d’assurances) : GAV, complémentaire, assurance décès … ; /
-Stratégie de transmission patrimoniale : donations/legs/héritages reçus, donations aux enfants, donation au dernier vivant, investissements en démembrement de propriété…/

Pour conclure : en tant qu’investisseur, quels sont vos objectifs, vos problématiques, vos attraits, vos réticences ?

Objectif : Disposer d’ici 5 ans de 3 biens immobiliers locatif (des biens immobiliers qui en plus de s’autofinancer, dégage du cashflow)

Problématique : Projet pas encore défini.

Je me permets de faire appel à vous car j’envisage de réaliser mon premier investissement locatif. Comme évoqué ci-dessous, mon projet n’est pas encore défini dans la mesure où je ne sais pas encore vers quel type de logement m’orienter. Je souhaiterais un bien dont le prix d’achat n’excède pas les 90 000 euros frais d’agences inclus (avec travaux si possible que je ferai moi-même au maximum). J’hésite entre soit une petite maison de ville à retaper en périphérie rive gauche de Rouen (en dessous de 100 000 euros) ou bien un appartement en plein centre de Rouen presque au même prix mais avec une rentabilité moindre (par ailleurs, la copropriété me fait peur bien que je ne sache pas comment ça se passe sur en tant que propriétaire d’une petite surface). Ou bien partir sur de la location courte durée.

A tout hasard, il y a t-il quelqu’un qui investit sur Rouen et ses alentours pour m’éclaircir sur le marché et me donner des conseils ?

Je vous remercie d’avance

Gautier

Hors ligne Hors ligne

 

#23 18/11/2019 18h56

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonsoir à tous,

Personne investissant à Rouen peut répondre à ma question ?

Hors ligne Hors ligne

 

#24 04/04/2020 23h33

Membre (2020)
Réputation :   0  

Bonsoir à tous,

Jeune sur ce forum, je me présente :

Salarié dans le secteur de l’informatique en Seine-Maritime proche de Rouen (76).
Agé de 31 ans, célibataire sans enfant et propriétaire de ma résidence principale (mensualité de crédit de 500 euros), j’envisage de réaliser mon premier investissement locatif. Je dispose d’un revenu salaire de 45k euros et d’une épargne PEL de 30k euros.

L’idée serait de partir sur une petite maison de ville T3 d’un prix d’achat inférieur ou égal à 100k euros avec des travaux (je me débrouille en bricolage) afin de pouvoir faire du déficit foncier (prêt idéalement sur une longue durée afin de pouvoir réinvestir par la suite).
Toutefois, bien qu’avoir visité des biens immobiliers depuis maintenant 1 an, le choix de la commune dans laquelle je réaliserai cet investissement n’est pas arrêté.

Je fais appel à vous et vos expériences concernant Rouen et ses alentours.

Vous remerciant d’avance et au plaisir d’échanger

Grégory

Hors ligne Hors ligne

 

#25 05/04/2020 08h59

Membre (2013)
Réputation :   68  

Quelles sont les communes qui ont retenues votre attention vu votre budget travaux compris un peu mince je trouve?

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums