PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.

#1 10/05/2011 21h20

Membre (2011)
Réputation :   2  

Bonsoir,

Dans le cadre d’une diversification patrimoniale, je souhaiterai investir sur de l’immobilier non residentiel (a travers une SCI à l’ IR) pour environ 500 K
Les SCI me semblent un véhicule optimal ( pas de gestion). Novice sur ce segment de marché, j ai identifié un certain nombre de critères d’investissement ( par ordre d’importance décroissante)

Taux de rendement : montant et régularité
Diversification géographique ( Je suis deja investi sur Paris)
Decote ANR/prix de souscription
Existence d’un Report a Nouveau ( =securité des dividendes futurs)
Taille de la SCI
Frais de gestion.

Doit on souscrire dans le cadre d’une augmentation de K ou existe il un marché secondaire ( le prix est il fixe?)
Peut on négocier en direct avec les gestionnaires de SCPI afin d’amoindir  les frais de souscription?

L’un d’entre vous aurait il des recommandations sur la base des critères ci dessus ?
Par ailleurs , je souhaiterai investir dans l’immobilier US et Allemagne. Connaissez vous des vehicules adaptés  ?

Merci a tous pour votre aide !

Hors ligne Hors ligne

 

#2 10/05/2011 21h42

Membre (2010)
Top 5 SCPI/OPCI
Réputation :   215  

Vous ne précisez pas votre situation fiscale, ni le mode de financement des parts (prêt ou argent comptant).

Il est donc difficile de vous répondre…

Hors ligne Hors ligne

 

#3 10/05/2011 22h29

Membre (2011)
Réputation :   2  

Bonsoir,

Le vehicule d’investissement est une SCI a  l’IR que je détiens à 80 % ( IR faible mais sujet à l’ ISF)
Le financement peut etre à 100 % assuré par une banque.
J’envisage éventuellement l’achat de la nue pro par la SCI et l’usufruit par une holding patrimonaile à l’IS ( que je détiens depuis plusieurs années et qui a une activité réelle)
Mon sujet est neanmoins plus le choix des supports d’investissement que l’optimisation fiscale

Hors ligne Hors ligne

 

#4 11/05/2011 00h54

Membre (2010)
Top 20 Dvpt perso.
Top 20 Obligs/Fonds EUR
Top 20 Invest. Exotiques
Réputation :   258  

Pourquoi écrire SCPI dans le titre au lieu de SCI ?

Dernière modification par Super_Pognon (11/05/2011 00h58)

Hors ligne Hors ligne

 

#5 11/05/2011 08h07

Membre (2011)
Réputation :   2  

Je construis un portefeuille de SCPI dans le cadre d’une SCI..il y avait quelques erreurs de frappe dans le texte , je reprends…

Bonsoir,

Dans le cadre d’une diversification patrimoniale, je souhaiterai investir sur de l’immobilier non residentiel (a travers une SCI à l’ IR) pour environ 500 K
Les SCPI me semblent un véhicule optimal ( pas de gestion). Novice sur ce segment de marché, j ai identifié un certain nombre de critères d’investissement ( par ordre d’importance décroissante)

Taux de rendement : montant et régularité
Diversification géographique ( Je suis deja investi sur Paris)
Decote ANR/prix de souscription
Existence d’un Report a Nouveau ( =securité des dividendes futurs)
Taille de la SCPI
Frais de gestion.

Doit on souscrire dans le cadre d’une augmentation de K ou existe il un marché secondaire ( le prix est il fixe?)
Peut on négocier en direct avec les gestionnaires de SCPI afin d’amoindir  les frais de souscription?

L’un d’entre vous aurait il des recommandations sur la base des critères ci dessus ?
Par ailleurs , je souhaiterai investir dans l’immobilier US et Allemagne. Connaissez vous des vehicules adaptés  ?

Merci a tous pour votre aide !

Hors ligne Hors ligne

 

#6 11/05/2011 08h22

Admin (2009)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 10 Portefeuille
Top 5 Dvpt perso.
Top 20 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 5 Actions/Bourse
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 10 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 20 SCPI/OPCI
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   3852  

INTJ

Bonjour,

Plusieurs questions déjà largement abordé sur le forum, notamment dans ces topics :
- Investir dans les SCPI
- SCPI pour les débutants

riskreward a écrit :

Doit on souscrire dans le cadre d’une augmentation de K ou existe il un marché secondaire ( le prix est il fixe?)

Pour les SCPI à capital variable, le prix est fixé en fonction du patrimoine par part.
Pour les SCPI à capital fixe, le prix est fixé en fonction de l’offre et de la demande. Parfois il y a effectivement des augmentations de capital.
Pour souscrire, dans les deux cas, il faut télécharger le formulaire sur le site d’une des maison de gestion (par exemple www.ciloger.com)

riskreward a écrit :

Peut on négocier en direct avec les gestionnaires de SCPI afin d’amoindir  les frais de souscription?

En fait les frais sont identiques que vous passiez par un Conseiller en Gestion de Patrimoine ou par la maison de gestion. (un peu comme quand vous passez par un courtier en assurance-vie) Le CGP est rémunéré par une rétro-commission d’apporteur d’affaires de ce que j’ai compris.
Pour payer moins de frais, il faut acheter des parts de SCPI de gré à gré, c’est-à-dire trouver un particulier qui souhaite en vendre.

riskreward a écrit :

L’un d’entre vous aurait il des recommandations sur la base des critères ci dessus ?

Mes SCPI préférées ont été donnés dans ce topic : Info
Mais elles sont chères.

riskreward a écrit :

Par ailleurs , je souhaiterai investir dans l’immobilier US et Allemagne. Connaissez vous des vehicules adaptés  ?

Les foncières cotées le permettent. Ce sont des actions mais dont l’objet d’investir dans l’immobilier. Un exemple avec Corporate Office Properties : foncière liée à la Défense américaine. Le sujet est largement abordé sur le blog dans cette série d’articles SIIC et REIT ou dans mon livre.

Je voudrais quand même rappeler que les SCPI n’ont globalement jamais été aussi chères…

Hors ligne Hors ligne

 

#7 11/05/2011 10h35

Membre (2011)
Réputation :   2  

tres bien.
Merci beaucoup

Hors ligne Hors ligne

 

#8 15/05/2014 15h07

Membre (2012)
Réputation :   24  

Bonjour,

je suis en pleine réflexion pour acquérir des parts de SCPIs. A l’heure actuel, je suis propriétaire d’un crédit pour mon logement principal.

Dans la perspective d’héritage (envers les enfants) et sachant que je ne suis pas marié, je me demandais si il ne valait pas mieux créer dès maintenant une SCI qui pourrait contenir dans un 1er temps les parts des SCPIs et par la suite y faire "transiter" la résidence principale et éventuellement des héritages.

Mon conseiller me dit qu’il ne voit pas l’intérêt de créer une SCI dès maintenant pour y mettre les SCPIs mais que cela pourra se faire par la suite assez facilement par un passage chez le notaire.

Ce n’est pas encore clair pour moi comment on passe des biens dans un SCI mais j’imagine que cela revient à reprendre des crédits au nom de la SCI et de clôturer les crédits actuels. Si c’est le cas alors il doit y avoir forcément des frais associés et donc je me dis pourquoi ne pas directement partir dans la configuration souhaitée dès maintenant.

Quels sont vos avis? ou votre expérience?
Est ce que cela a du sens de mettre dès maintenant mes SCPIs dans une SCI?

Merci d’avance pour vos retours

XabiX


Mon portefeuille passif et Parrainage Binck me contacter en MP

Hors ligne Hors ligne

 

#9 15/05/2014 17h10

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   134  

Quel est votre age ?
Quel est la valeur de votre patrimoine ?
Combien d’héritiers dans le futur ?

A mon sens, en dessous de 1M€ de patrimoine, ce n’est pas efficace pour la transmission. Il vaut mieux transmettre du "rustique". Des produits sofistiqués en transmission risquent d’être mal compris par les héritiers et qu’ils fassent n’importe quoi.

En dessous de 1M€ de partrimoine, ma préconisation est de basculer vers 65  / 70 ans le tout en AV. Avec 3 héritiers et si on est marié vous êtes à 0 taxes.

SCI IR vous allez vous compliquer la vie pour pas grand chose.

SCI IS c’est une autre affaire (voire d’autres structures SARL de famille ou holding) … mais encore, il y a un seuil.

Se lancer dans une structure parce que quelqu’un vous a dit que, c’est aussi efficace que jouer au loto parce que je vous dis que je détiens la prochaine combinaison gagnante même si ce n’est pas la même échelle probabilistique (ce qui veut dire que j’éxagère un peu voire beaucoup wink )

Hors ligne Hors ligne

 

#10 15/05/2014 17h58

Membre (2012)
Réputation :   24  

Merci Boubouka pour ce 1er retour.

J’ai 35 ans, une résidence principale autour des 450k et pour l’instant qu’un héritier tout petit smile mais partant pour un 2e (qd le 1er fera ses nuits d’abord).
TMI 30% et 70k en cash/AV

Fils unique avec (un jour un héritage) un appart à 400k et un autre à 220k.

SCPI prévues à crédit pour 100k sur 20ans.

Mais encore très loin de la retraite smile

Merci


Mon portefeuille passif et Parrainage Binck me contacter en MP

Hors ligne Hors ligne

 

#11 15/05/2014 20h14

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   134  

J’ai fait la manip’ à la naissance de chacun de mes enfants.  Aujourd’hui, je ne suis pas sur que c’est optimal.

Mon conseil :
- si vous êtes convaincu de l’intérêt d’une SCI pour y héberger des parts de SCPI dans un but de transmission alors opter pour une SCI IS, vous garder l’usufruit des parts de la SCI et ce des sa création vous donnez la nu propriété a vos enfants.

- votre RP n’y touchez pas.

- les appartements a venir (400k€ et 220k€) … le 400k€ est destiné a être vendu. Vous verrez en temps utile la reconversion du Capital. Celui a 220k€ reconvertir en LMNP si vous voulez rester dans l’immo.

À mon sens, c’est plutôt vos parents qu’ils doivent se poser la question de leur transmission. S’ils ont l’âge "correct" vendre l’appartement 220k€ et placer le produit de la vente sur des contrats AV  dont vous êtes beneficiaire (150k€) ainsi que chacun de vos enfants (25k€).

L’appartement a 400k€, cela dépend de la situation patrimoniale de vos parents.

Ce ne sont que des pistes. A mon sens, il est plus pertinent de réfléchir d’abord avec vos parents avec doigté car le sujet peut être délicat. Garder en tête de sécuriser le dernier survivant tout en optimisant la succession en intégrant vos enfants dans la réflexion.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #12 15/05/2014 23h51

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

XabiX a écrit :

Ce n’est pas encore clair pour moi comment on passe des biens dans un SCI mais j’imagine que cela revient à reprendre des crédits au nom de la SCI et de clôturer les crédits actuels. Si c’est le cas alors il doit y avoir forcément des frais associés et donc je me dis pourquoi ne pas directement partir dans la configuration souhaitée dès maintenant.

Quels sont vos avis? ou votre expérience?
Est ce que cela a du sens de mettre dès maintenant mes SCPIs dans une SCI?

Mon avis est que :
   1) ce que vous imaginez pour "passer des biens dans un SCI" est largement erroné, et que vous oubliez tous les frais (souvent 5 à 10% de la valeur des actifs’) que ce "passage" génèrera.
   2) mettre des SCPI dans une SCI (à l’IR) n’a guère de sens pour préparer une succession : il sera tout aussi facile de donner/transmettre des parts de SCPI que des parts de SCI, et la SCI qui n’apporte rien va assurément générer des complications et des coûts, pour vous maintenant et pour vos enfants plus tard.
   3) faire détenir par une même SCI une RP et des placements financiers autres est la plupart du temps un mélange des genres qui s’avère une erreur (avantages = 0; inconvénients = beaucoup).
   4) préparer sa succession à 35 ans avec des enfants encore au biberon, en en faisant le facteur structurant de son patrimoine,  est aussi la plupart du temps une erreur (n’avez-vous vraiment aucun autre objectif dans la vie que de dorer le mieux possible la cuillère dans la bouche de bébé ? … d’autant qu’il ne la recevra que dans 50 ans en moyenne, quand il n’en aura plus vraiment besoin). Si la succession vous préoccupe vraiment, ne faut-il pas plutôt la penser comme sautant (au moins) une génération ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.


Pied de page des forums