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#1 18/11/2010 17h54

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La plupart des foncières cotées sont investies dans de l’immobilier commercial (bureaux, murs de commerces, entrepôts/logistique, plus rarement murs d’hôtels, de restaurants, de cliniques, etc.).

Peu courantes en revanche sont celles investies dans des logements (appartements, maisons, résidences pour étudiants).

Or, plusieurs études semblent prouver que rajouter des foncières de logements à son portefeuille de foncières cotées est une diversification intéressante:
- baisse certes du rendement locatif (logique: à prix d’achat égal, un logement rapporte un loyer moindre que celui d’un actif immobilier commercial)
- mais hausse de l’espérance de plus-value long terme
- et réduction de la volatilité (car les prix des logements sont le plus souvent moins volatils que ceux des bureaux).

J’achète ce raisonnement, surtout si les logements en question ont un rendement locatif de 5 à 6%, comme dans les centres-ville de grandes villes allemandes ou anglaises ou néerlandaises de disons 400.000 à un ou deux millions d’habitants . J’achète moins l’argument quand c’est de l’immobilier parisien avec un rendement locatif de moins de 3%. Diversifier, oui, mais pas au prix d’une chute drastique du rendement locatif, en se raccrochant pour compenser à un espoir parfois chimérique de forte plus-value future.

Dans cette optique, quelle foncière de logements choisir?

En Europe, on trouve notamment:
- FDL: 1/3 de logements Paris, Ile de France, Lyon et 2/3 en Allemagne en Rhénanie (dans la Ruhr, surtout), mais le titre est devenu depuis un an très peu liquide suite à OPA

- GAGFAH: foncière allemande avec presque 100% de logements, répartis sur toute l’Allemagne

- ANF: foncière française, avec une partie significative des actifs consistant en des logements à Lyon et Marseille, mais minoritaires face aux bureaux et commerces de ces deux villes et des murs d’une chaine hôtelière surtout présente en périphérie de villes moyennes et petites

- Gecina: 3 milliards d’actifs de logements, en centre ville, notamment Paris, mais minoritaires face à 7 milliards d’euros de bureaux et murs d’hôpitaux/cliniques.

Bref, à part GAGFAH, pas grand chose à se mettre sous les dents. (Attention, ce n’est pas une recommandation d’achat de GAGFAH. C’est juste le constat que c’est une foncière pure de logements, avec un titre suffisamment liquide).

Connaissez-vous d’autres foncières de logements aux Etats-Unis, en Europe, en Australie, à Hong Kong ou ailleurs en Asie?nv

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#2 18/11/2010 18h24

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Je n’ai pas encore regardé en Asie/Pacifique, car je commence juste à pouvoir accéder à ce marché.

Par contre, aux Etats-Unis, j’ai "étudié" le sujet et voici quelques une des plus grosses capitalisations.

EQUITY RESIDENTIAL (EQR) => Equity Apartments
AVALONBAY COMMUNITIES INC (AVB) => Equity Apartments
UDR INC (UDR) => Equity Apartments
CAMDEN PROP TR (CPT) => Equity Apartments
ESSEX PROPERTY TRUST INC (ESS) => Equity Apartments
APARTMENT INVT&MGMT CO -A (AIV) => Equity Apartments
BRE PROPERTIES  -CL A (BRE) => Equity Apartments
AMERICAN CAMPUS COMMUNITIES (ACC) => Equity Apartments
HOME PROPERTIES INC (HME) => Equity Apartments
MID-AMERICA APARTMENT COMM (MAA) => Equity Apartments
EQUITY LIFESTYLE PROPERTIES (ELS) => Equity Manufactured Homes
POST PROPERTIES INC (PPS) => Equity Apartments
COLONIAL PROPERTIES TRUST (CLP) => Equity Apartments
SUN COMMUNITIES INC (SUI) => Equity Manufactured Homes
ASSOCIATED ESTATES REALTY CP (AEC) => Equity Apartments
EDUCATION REALTY TRUST INC (EDR) => Equity Apartments

Je pourrais vous retrouver la liste complète si vous le souhaitez.

Je ne suis jamais allé aux USA mais à la lecture des rapports j’ai remarqué une différence par rapport à la France.

Bcp de ces foncières construisent des "parcs" de maisons en banlieues qu’elles louent. Cela peut être des biens de grandes qualités ou des parks de mobiles homes, mais ils sont souvent en banlieue, un peu dans le style de ce que l’on peut voir dans la série TV Desperates Housewives.

Du coup, je ne suis pas sûr que les caractéristiques que l’on peut avoir sur l’immobilier résidentiel européen s’appliquent, notamment en terme de valorisation.

Certaines foncières investissent plus dans des appartements dans des grandes villes, cas de EQUITY RESIDENTIAL, mais il faut analyser chaque rapport de gestion.

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#3 19/11/2010 06h33

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zParisien a écrit :

- GAGFAH: foncière allemande avec presque 100% de logements, répartis sur toute l’Allemagne

Pour Gagfah, nous l’avions évoqué dans cet file :
Gagfah : foncière résidentielle allemande

zParisien a écrit :

Connaissez-vous d’autres foncières de logements aux Etats-Unis, en Europe, en Australie, à Hong Kong ou ailleurs en Asie?

Pour les Etats-Unis, j’ai répondu dans le post précédent.

Pour les autres pays, si on regarde le screener Asie/Pacifique :
https://www.investisseurs-heureux.fr/bo … cotees.htm

On ne trouve rien, mais par contre il y a énormément de foncières + ou - intégrées (Real Estate Mgmnt/Servic) et foncières avec une dominante de promoteurs immobiliers (Real Estate Oper/Develop). Dans ces derniers il y a souvent des actifs résidentiels. D’ailleurs, Gagfah a cette classification.

En France, il y avait Icade qui pouvait aussi être classés dans ce style avant qu’elle n’élague ses actifs résidentiels pour des bureaux.

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#4 22/02/2011 11h45

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Pour revenir sur ce topic et compléter la liste de foncières résidentielles.

Aux USA, j’avais déjà indiqué les principales.

Canada :

Northern Property Real Estate Investment Trust (NPR-U:CN)
Canadian Apartment Properties REIT (CAR-U:CN)
Boardwalk Real Estate Investment Trust (BEI-U:CN)

Singapour :

Saizen REIT (SZREIT:SP)

Japon :

Nippon Accommodations Fund Inc (3226:JP)
BLife Investment Corp (8984:JP)
Nomura Real Estate Residential Fund Inc (3240:JP)
Heiwa Real Estate REIT Inc (8966:JP)
Japan Rental Housing Investments Inc (8986:JP)
Advance Residence Investment Corp (3269:JP)

UK :

Grainger PLC (GRI:LN)

Allemagne :

Deutsche Wohnen AG (DWNI:GR) => Avec aussi une activité de promotion immobilière.

Après pour élargir la liste, il faut aller voir du coté des foncières diversifiés avec une partie de résidentielle.

Je peux faire la recherche si ça vous intéresse zParisien.

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#5 22/02/2011 12h28

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InvestisseurHeureux a écrit :

Après pour élargir la liste, il faut aller voir du coté des foncières diversifiés avec une partie de résidentielle.

Je peux faire la recherche si ça vous intéresse zParisien.

Oui cela m’intéresse et intéressera d’autres sans doute.
Car ces foncières cotées sont quasiment le seul moyen (à part acheter en direct un appartement à Berlin en apparence pour un prix très faible…, comme certaines personnes le font) d’investir dans l’immobilier résidentiel hors de France. A condition que ce soit dans des villes à rendement locatif élevé (plus de 5%), vacance locative faible et population en croissance.

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#6 22/02/2011 12h42

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Je m’associe à la demande, en particulier pour l’Allemagne et la Hollande.
Merci

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#7 22/02/2011 20h25

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Ok.

Sociétés immobilières diversifiées avec une part d’investissement en résidentiel :

Australie
Australand Property Group    ALZ:AU
FKP Property Group    FKP:AU
Charter Hall Group    CHC:AU
Peet Ltd    PPC:AU

Canada
Killam Properties Inc    KMP:CN

Suisse
Swiss Prime Site AG    SPSN:SW
Mobimo Holding AG    MOBN:SW

Danemark
Jeudan A/S    JDAN:DC

Autriche
Conwert Immobilien Invest SE    CWI:AV

Belgique
Wereldhave Belgium NV WEHB:BB

Allemagne
TAG Immobilien AG    TEG:GR
Colonia Real Estate AG    KBU:GR

Espagne
Inmobiliaria Colonial SA    COL:SM
Realia Business SA    RLIA:SM

France
Gecina SA    GFC:FP
Fonciere Des Regions    FDR:FP
ANF Immobilier    ANF:FP
Fonciere Massena    SOCM:FP
Docks Lyonnais    DOLY:FP
Immobiliere Dassault SA    IMDA:FP
PAREF    PAR:FP
Societe Centrale des Bois et Scieries de la Manche    CBSM:FP
AD Capital SIIC    ALDV:FP
Companie Immobiliere Betelgeuse CIB    CIMB:FP
Courtois SA    COUR:FP

UK
Land Securities Group PLC    LAND:LN
Derwent London PLC    DLN:LN
Daejan Holdings PLC    DJAN:LN
Grainger PLC    GRI:LN
Unite Group PLC    UTG:LN

Hong Kong
Evergrande Real Estate Group Ltd    3333:HK
Hysan Development Co Ltd    14:HK
Sino-Ocean Land Holdings Ltd    3377:HK
Poly Hong Kong Investments Ltd    119:HK
Shui On Land Ltd    272:HK
New World China Land Ltd    917:HK
KWG Property Holding Ltd    1813:HK
Greentown China Holdings Ltd    3900:HK
Midland Holdings Ltd    1200:HK
Sinolink Worldwide Holdings Ltd    1168:HK
Lai Fung Holdings Ltd    1125:HK
SRE Group Ltd    1207:HK
   
Japon
Mitsubishi Estate Co Ltd    8802:JP
Mitsui Fudosan Co Ltd    8801:JP
Nomura Real Estate Holdings Inc    3231:JP
NTT Urban Development Corp    8933:JP
United Urban Investment Corp    8960:JP
Kenedix Realty Investment Corp    8972:JP
Top REIT Inc    8982:JP
Sekisui House SI Investment Co    8973:JP
Heiwa Real Estate Co Ltd    8803:JP

Pologne   
Globe Trade Centre SA    GTC:PW

Suède   
Hufvudstaden AB    HUFVA:SS
Wallenstam AB    WALLB:SS
Fastighets AB Balder    BALDB:SS
Heba Fastighets AB    HEBAB:SS

Singapour
Hongkong Land Holdings Ltd    HKL:SP
CapitaLand Ltd    CAPL:SP
Keppel Land Ltd    KPLD:SP
Yanlord Land Group Ltd    YLLG:SP
   
USA
Investors Real Estate Trust    IRET:US
Forestar Group Inc    FOR:US

Avertissements :
- toutes les sociétés n’ont pas forcément le statut de REIT.
- il peut y avoir des promoteurs immobiliers dans le résidentiel dans la liste
- la part de loyer résidentiel peut être faible en proportion du reste
- pour l’international, seules les + liquides sont prises en compte. Pour la France, le panel est plus large, donc il y a des "nanards" dans la liste.

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Favoris 1   [+2]    #8 19/07/2011 16h54

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zParisien,

Dans cette analyse des foncières européennes d’EdgeCapital, datée de Mai 2011, vous trouverez leurs foncières résidentielles préférées :
http://www.edgecapital.no/novus/upload/ … 2Q2011.pdf

- Fastighets AB Balder (Suédois)
- Gagfah (Allemand)
- Unite Group (Anglais)
- Deutsche Wohnen (Allemand)
- Conwert Immobilien (Autrichien)
- Grainger (anglais)
- Colonia Real Estate (Allemand)
- Tag Immobilien (Allemand)
- Wallenstam (Suédois)

Ici la décote sur ANR (attention ça date de Mai 2011) :


Je rappelle aussi que j’ai mis dans les screeners un outil de sélection des foncières d’après leur décote sur ANR, avec 68 foncières prises en compte :
https://www.investisseurs-heureux.fr/bo … ar_anr.htm

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#9 19/02/2017 11h06

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Je n’ai pas trouvé de file dédiée à cette valeur, alors je me permets de mettre issu quelques éléments sur la foncière canadienne résidentielle Boardwalk Reit (BEI.TO), citée par notre hôte.

La société vient de se prendre un gros gadin (presque -7% le 17/02) après l’annonce de ses résultats :
BEI results

Juste avant ça la société se traitait à 20 fois son AFFO avec un dividende à 4,6% et presque à sa NAV.
BrookfieldFinancial

Le communiqué de presse commence avec tout un parpaing de highlights :

Boardwalk communiqué a écrit :

Positioning for market recovery
Suite renovation and upgrade packages remain key to Resident value and reduction of incentives and vacancy
Short-term capital availability increases to $482 million
Countercyclical Acquisitions and Solid Development Pipeline
    747 newly constructed apartment units acquired in 2016 in Calgary and Edmonton
    Partnership with Riocan REIT to co-develop a 12-storey mixed-use tower in Calgary
    Lease Up of newly developed Pines Edge ahead of schedule with over 97% occupancy
    Internal development opportunity of over 4,600 apartment units totaling 4.7 million buildable square feet on existing lands
Purchased 666,000 Trust Units for cancellation during the twelve months of 2016
Net Asset Value, including cash of $62.89 per Trust Unit

Et puis, ça termine par un timide :

Boardwalk communiqué a écrit :

Revises its 2017 financial guidance

En lisant, on voit que les résultats 2016 sont vraiment pas bons :
Baisse de 22% de l’AFFO qui passe de 3,23 CAD en 2015 à 2,5 CAD en 2016.
NOI qui se fait squeezé de 12,5% entre la baisse des revenus (-6,3%) et la hausse des coûts opérationnels (+4,5%)

Et pour 2017, ils voient un NOI entre -9% et -15% et un AFFO entre 1,96 et et 2,31 CAD soit un P/AFFO entre 19,8 et 23,2 et qui ne couvre pas le dividende de 2,25 CAD.
Tout ça me laisse penser que l’immobilier résidentiel canadien est dans une bulle : valeurs très élevé, bien que rendement faible et perspectives à 1 an vraiment pas terribles. Je ne vois pas comment la société pourrait se rapprocher de sa NAV : On est face à une Value trap ?

Conclusion : Je suis bien avec mes Northview Appartment Reit pour l’instant, je m’en vais chercher autre chose que Boardwalk pour mon portefeuille de Reit CAN.

Dernière modification par PatN (19/02/2017 18h36)

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#10 28/12/2018 12h15

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Quelqu’un sait ce qu’est devenu Powerhouse Habitat ?
A la recherche de foncières côtées en résidentiel je suis tombé sur de nombreux articles qui parlaient de l’introduction en bourse de cette foncière comptant dans son parc les logements de fonctions de tous les employés d’EDF, mais pas d’ article parlant de l’arrêt de l’introduction ou du retrait de la côte.

Je cherche des foncières orientées résidentielles qui soient négociables sur Euronext en priorité, ou des ETF qui permettent de se diversifier avec du résidentiel / touristique locatifs dans des pays "a la mode" comme la Thaïlande.

EDIT: Finalement, en bas de page d’un article, en tout petit, j’ai pu lire que l’introduction n’a pas été faite par TwentyTwo Real Estate à cause de la volatilité du marché à l’époque .

TwentyTwo Real Estate  ne semble pas côté

Dernière modification par tikitoi (28/12/2018 12h20)


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#11 16/11/2021 11h52

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Les foncières d’appartements US font un carton et ce n’est probablement pas fini !

Regardez ce tableau de synthèse, extrait d’un énième excellent article d’Hoyal Capital Real Estate :



Les nouveaux baux sont signés avec des hausses astronomiques par rapport aux loyers passés : pour Essex, 18,2% de hausse en octobre 2021 !

Cependant, toujours en prenant l’exemple de cette foncière, pour les baux renouvelés, la hausse est "seulement" de 9,7%.

Ce qui fait qu’au final, la hausse moyenne au prorata est "seulement" de 13,5%.

Sauf que, au fil de la rotation des locataires, ce 13,5% devrait converger vers 18,2% ; et même plus, si l’augmentation des loyers se poursuit dans les prochains mois.

Dit autrement, on peut anticiper que les foncières résidentielles dont la croissance moyenne des loyers est éloignée de la croissance des loyers sur les nouveaux baux signés, devraient bénéficier d’un effet rattrapage dans les trimestres/années à venir.

Bien sûr, ce type de convergence n’a rien de nouveau et s’applique à toutes les foncières cotées, mais dans le cas des foncières résidentielles US, les baux sont plus courts et il y a plus de mobilité des locataires, donc la convergence est plus rapide.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#12 22/11/2021 09h39

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Pour compléter mon précédent message sur une hausse des loyers à venir aux USA :



Source : La Fed confrontée à une inflation plus diffuse - investir.ch

ODDO BHF AM a écrit :

Voilà qui ne simplifie pas le problème de la Fed car l’inflation des loyers est fortement inertielle. Quoi que fasse la Fed, l’accélération des loyers est quasi certaine en 2022 et 2023 du fait du boom immobilier de 2020 et 2021.

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[+1]    #13 24/11/2021 12h41

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Toujours dans la lignée de mes précédents messages, les loyers remontent fortement à Manhattan :
Manhattan Rents Have Record Jump as Tenants Seek Upgrades

The median rent rose 18% in October from a year earlier to $3,382, appraiser Miller Samuel Inc. and brokerage Douglas Elliman Real Estate said in a report Thursday. It was the biggest annual increase in data going back a decade, though rents are still below the October 2019 median of $3,409.

Les gens reviennent à Manhattan en anticipation du retour au travail, et aussi parce qu’acheter une maison en banlieue est devenue hors-de-prix !

Apartment hunters who were shut of the suburban homebuying market are discovering they can upgrade to a better city rental instead, said Jonathan Miller, president of Miller Samuel. Others are securing units close to the office, anticipating they’ll eventually have to go back.

Donc la hausse des loyers aux USA ne se limitent pas à la "ceinture du soleil" ou aux belles banlieues, mais touche aussi les métropoles qui avaient été délaissées pendant le COVID, ici New York.

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#14 24/11/2021 13h26

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Effectivement l’environnement est excellent pour les appartements US. L’inflation des coûts de constructions augmente la valeur du patrimoine existant + taux réels au plancher + augmentation des loyers.

Cependant le marché semble intégrer ces bonnes nouvelles avec des cours et des ratios de valorisation plus élevée qu’historiquement. Exemple pour Camden Property Trust:


Source: seekingalpha

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#15 24/11/2021 16h08

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Stouf a écrit :

Cependant le marché semble intégrer ces bonnes nouvelles avec des cours et des ratios de valorisation plus élevée qu’historiquement. Exemple pour Camden Property Trust

Tout à fait.

Les valorisations sur les foncières de la "ceinture du soleil" sont maintenant très élevées, encore que comme elles peuvent lever des capitaux sur le marché, ça peut être auto-réalisateur.

Mais je pense que pour les foncières côtières, les valorisations sont encore raisonnables.

Vous avez la liste des foncières des deux types dans le tableau quelques messages plus haut.

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#16 07/04/2022 14h10

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La foncière résidentielle américaine AvalonBay "profite" de son cours élevé pour lever $500 M at the market :

AvalonBay Communities (NYSE:AVB) is down 1.94% after hours has priced an underwritten public offering of 2M shares of common stock for expected gross proceeds of ~$497.2M.

J’ai déjà parlé de multiples fois de cet avantage qu’ont les foncières US sur les foncières EUR en levant des capitaux directement sur le marché, mais pour mémoire : Foncières cotées américaines vs foncières cotées européennes

Cet argent levé à un cours élevé bénéficie aux actionnaires historiques !

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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[+1]    #17 27/07/2022 14h45

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InvestisseurHeureux, le 16/11/2021 a écrit :

Les foncières d’appartements US font un carton et ce n’est probablement pas fini !

Regardez ce tableau de synthèse, extrait d’un énième excellent article d’Hoyal Capital Real Estate :

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … 211116.gif

Les nouveaux baux sont signés avec des hausses astronomiques par rapport aux loyers passés : pour Essex, 18,2% de hausse en octobre 2021 !

Cependant, toujours en prenant l’exemple de cette foncière, pour les baux renouvelés, la hausse est "seulement" de 9,7%.

Ce qui fait qu’au final, la hausse moyenne au prorata est "seulement" de 13,5%.

Sauf que, au fil de la rotation des locataires, ce 13,5% devrait converger vers 18,2% ; et même plus, si l’augmentation des loyers se poursuit dans les prochains mois.

Dit autrement, on peut anticiper que les foncières résidentielles dont la croissance moyenne des loyers est éloignée de la croissance des loyers sur les nouveaux baux signés, devraient bénéficier d’un effet rattrapage dans les trimestres/années à venir.

Bien sûr, ce type de convergence n’a rien de nouveau et s’applique à toutes les foncières cotées, mais dans le cas des foncières résidentielles US, les baux sont plus courts et il y a plus de mobilité des locataires, donc la convergence est plus rapide.

Comme prévu :

UDR a écrit :

The Company’s effective blended lease rate growth for the second quarter 2022 was 17.4 percent, an acceleration of 330 basis points compared to the first quarter 2022.

Essex a écrit :

Same-property revenues and net operating income increased by 12.7% and 16.7% Y/Y.

Sun Communities a écrit :

Core Funds from Operations ("Core FFO")(1) for the quarter ended June 30, 2022, was $2.02 per diluted share and OP unit ("Share") as compared to $1.80 in the corresponding period in 2021, a 12.2 percent increase.

En bourse, les foncières résidentielles US n’ont pas profité de ces bons résultats, car le "marché" s’est plutôt focalisé sur la hausse des taux long depuis plusieurs mois. A tort ou raison.

De mon point de vue, à tort, car les coûts de financement restent très faibles pour les meilleures foncières résidentielles US (voir rapport foncières), et que par ailleurs, s’il est plus difficile de faire construire une nouvelle maison, cela favorise le marché locatif des appartements de qualité.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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[+2]    #18 05/08/2022 15h54

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L’excellent graphique de Hoya Capital sur les évolutions des loyers des foncières résidentielles américaines, maj pour ce trimestre :



Source : Apartment REITs: Rent Inflation Isn’t Going Away | Seeking Alpha

Essex a encore du potentiel de hausse de loyers, si on se base sur la dichotomie entre les hausses des loyers en cours vs les hausses des loyers sur les nouveaux baux.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#19 08/09/2022 15h48

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Il y a une anomalie sur les foncières d’appartement US.

Ici l’exemple de Camden :



Source : Rents Up, REITs Down | Seeking Alpha

On cote sous la NAV, ce qui est rare.

Soit la NAV rejoindra le cours, soit l’inverse…

En fait, il y a un phénomène contre-intuitif.

Les hausses de taux d’emprunt immobilier augmentent le prix des nouvelles maisons, ce qui rend plus intéressant la location d’appartements, malgré les hausses de loyers des derniers trimestres.

Du coup, les foncières d’appartements continuent à profiter de l’environnement actuel, mais "monsieur le marché" jette le bébé avec l’eau du bain, et considère que "hausse des taux = vendre toutes les foncières résidentielles".

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#20 08/09/2022 16h33

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Peut-être aussi un décalage entre les évaluations de NAV et la réalité du marché? Le temps que tous les biens soient expertisés?

Je pense que le marché a probablement raison et que la NAV va baisser dans les prochains mois.


Le train de la vie ne s'arrête jamais deux fois à la même gare.

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#21 08/09/2022 17h54

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Quand les taux augmentent, les loyers augmentent aussi (très fortement aux USA).
Du coup, les locataires peuvent avoir du mal à payer, ou ils choisissent des appartements plus petits. Et du coup, chez les foncières résidentielles, le taux de vacance des biens premium peut augmenter.

Enfin, les foncières US sont chères et surtout les résidentielles (puisque les investisseurs sont réticents pour les commerciales et les REIT de bureau). Il me paraît normal que les REIT résidentielles baissent avec l’ensemble du marché des foncières.

Dernière modification par Ankh (08/09/2022 17h55)

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#22 08/09/2022 20h06

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Jef56 a écrit :

Peut-être aussi un décalage entre les évaluations de NAV et la réalité du marché? Le temps que tous les biens soient expertisés?

Ce n’est pas comme en Europe, il n’y a pas d’expertises et de NAV communiquée par les foncières.

Ce sont les analystes qui ajustent leur estimation de NAV en fonction des données de marché, donc le processus est rapide.

En tout cas, grosso-modo, sur les "meilleures" foncières résidentielles, on a 15% de décote sur le consensus NAV des analystes, alors qu’habituellement, il y a une légère prime.

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#23 09/09/2022 06h18

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InvestisseurHeureux, le 08/09/2022 a écrit :

Du coup, les foncières d’appartements continuent à profiter de l’environnement actuel, mais "monsieur le marché" jette le bébé avec l’eau du bain, et considère que "hausse des taux = vendre toutes les foncières résidentielles".

Il y a aussi le fait que les hausses des taux augmente le coût de la dette, et les foncières ont une bonne part de dette à refinancer régulièrement, d’où l’impact.

Donc bien choisir les financières avec une proportion d’emprunt raisonnable.

Personnellement, je mets une limite de Loan To Value (LTV) de 40% max, qui est la moyenne.

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#24 09/09/2022 08h17

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SeedSquall a écrit :

Il y a aussi le fait que les hausses des taux augmente le coût de la dette, et les foncières ont une bonne part de dette à refinancer régulièrement, d’où l’impact.

J’en tiens compte.

Pour les foncières d’appartement avec une notation de la dette BBB+ ou A- (voir rapport foncières cotées), l’impact de la hausse des taux est marginal, largement compensé par la hausse des loyers.

Après, effectivement, les taux peuvent encore monter.

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#25 13/09/2022 15h52

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Ankh, le 08/09/2022 a écrit :

Quand les taux augmentent, les loyers augmentent aussi (très fortement aux USA).
Du coup, les locataires peuvent avoir du mal à payer, ou ils choisissent des appartements plus petits. Et du coup, chez les foncières résidentielles, le taux de vacance des biens premium peut augmenter.

Enfin, les foncières US sont chères et surtout les résidentielles (puisque les investisseurs sont réticents pour les commerciales et les REIT de bureau). Il me paraît normal que les REIT résidentielles baissent avec l’ensemble du marché des foncières.

difficile quand il y a une pénurie de logements et que la hausse des taux et l’Inflation limitent la construction de nouveaux logements.

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