PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Découvrez le rapport boursier foncières cotées et infrastructure en cliquant ici.

#1 25/08/2010 17h39

Membre (2010)
Réputation :   141  

Si on souhaite diversifier son portefeuille de foncières françaises pourquoi ne pas se pencher sur WERELDHAVE. Je viens de la re-decouvrir. En quelques mots :

foncière néerlandaise cotée à PARIS et AMSTERDAM, donc achetable facilement.
patrimoine immobilier reparti dans 6 pays : Hollande, Belgique, Finlande, France, Espagne et Grande Bretagne.
Immobilier sur 4 thèmes : commerce, bureaux, logement et un peu de promotion immobilère.
ratio LTV à 30%
Site internet entierement en Français (chapeau pour une sté étrangère)
Distribution de 85 à 95% du BNA
Dernier dividende 4.65€ en date du 7/5 (avec possibilité de paiement partiel en actions)

Soit un rendement de 7.30% à ce jour. Pas mal.

Voilà, c’était juste pour partager cette opportunité qui me parait interessante et permet de diversifier à moindre coût le portefeuille.

Dernière modification par Rodolphe (25/08/2010 21h00)

Hors ligne Hors ligne

 

#2 25/08/2010 19h28

Membre (2010)
Top 20 Dvpt perso.
Top 20 Obligs/Fonds EUR
Top 10 Finance/Économie
Réputation :   239  

Merci, elle me semble à première vue intéressante.
Je pensais avoir écumé la cote de Paris, je ne l’avais jamais remarquée !

Hors ligne Hors ligne

 

#3 27/08/2010 16h52

Membre (2010)
Réputation :   15  

Intéressante mais les 25% du patrimoine investis aux Etats-Unis m’inquiètent. Ceci pourrait faire l’objet de dépréciations complémentaires. Qu’en pensez-vous ?


Chaque semaine, mon portefeuille analysé sur http://valeuretperformance.posterous.com/

Hors ligne Hors ligne

 

#4 27/08/2010 17h10

Membre (2010)
Réputation :   141  

Effectvement, mais si l’économie americaine repart plus vite et plus fort que l’économie européenne, alors ce sera plutôt un avantage….

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #5 03/03/2011 11h59

Membre (2010)
Réputation :   141  

Resultats 2010 :

ANR passe de 73.77€ à 75.12€
dividende passe de 4.65€ à 4.70€

Hors ligne Hors ligne

 

#6 15/07/2011 10h51

Admin (2009)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 10 Portefeuille
Top 5 Dvpt perso.
Top 20 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 5 Actions/Bourse
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 10 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 20 SCPI/OPCI
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   3852  

INTJ

Wereldhave a revu son site Internet qui était peu fonctionnel, il est maintenant superbe et complet.

On a tous les actifs, classés par pays, avec la valeur des biens et le montant des loyers, un petit commentaire sur la situation économique du pays, etc.

Ici pour la France où Wereldhave possède 2 actifs :
http://www.wereldhave.com/fr/notre-acti … ys/france/

Le site est disponible en 3 langues mais tout le contenu n’a pas été traduit en français, donc il faut être en langue anglaise pour tout voir.

Hors ligne Hors ligne

 

#7 05/08/2011 13h37

Membre (2010)
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Réputation :   100  

WHA se prend encore -5% dans les gencives! Quelqu’un aurait-il une info sur son exposition ou bien alors elle suit ’juste’ le mouvement mais en l’amplifiant bien quand même!

Hors ligne Hors ligne

 

#8 05/08/2011 14h08

Admin (2009)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 10 Portefeuille
Top 5 Dvpt perso.
Top 20 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 5 Actions/Bourse
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 10 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 20 SCPI/OPCI
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   3852  

INTJ

Pour Wereldhave que j’ai aussi en portefeuille car elle a l’avantage de ne pas être trop endettée (LYV à 40%), en + du trend baissier général elle subit peut-être aussi la baisse de son ANR.

Dans la présentation aux analystes, publiée hier, on peut voir qu’il baisse de 7% de 2010 à 2011 pour aller à 70,47 € / action.

Pour la répartition géographique : 25% Pays-bas, 30% USA, 17% Finlande, 15% Belgique, 12% UK, 7% France, 5% Espagne.

Tout est là (page 16 pour avoir l’ANR) : http://www.wereldhave.com/fileadmin/use … 2011-e.pdf

Hors ligne Hors ligne

 

#9 27/08/2011 07h48

Banni
Réputation :   -5  

Bonjour,
Pouvez-vous me confirmer qu’un des désavantages (ou le désavantage) d’investir dans une SIIC hors France est de subir une partie d’impôts, alors qu’une SIIC en France, sur PEA, est un quasi paradis fiscal?
Je vous remercie.

Hors ligne Hors ligne

 

#10 28/08/2011 12h24

Admin (2009)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 10 Portefeuille
Top 5 Dvpt perso.
Top 20 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 5 Actions/Bourse
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 10 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 20 SCPI/OPCI
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   3852  

INTJ

C’est bien cela.

Il y a un frottement fiscal dès lors que la foncière (française ou non d’ailleurs) est mise dans un CTO au lieu d’un PEA.

Dans le cas de Wereldhave, qui est une société néerlandaise, cf. : Imposition des dividendes étrangers en France.

Hors ligne Hors ligne

 

#11 28/08/2011 12h50

Banni
Réputation :   -5  

Merci pour votre réponse, mais j’ai besoin de précisions.
Voici ce que j’ai cru comprendre, mais peut être que je me trompe :

La SIIC ne paye pas l’IS. A celui qui détient l’action de payer l’impôt.
Sur un CTO : en effet, impôt sur PV
Sur PEA : pas ou peu d’impôt.

Mais "La SIIC ne paye pas l’IS. A celui qui détient l’action de payer l’impôt" : c’est valable que pour les SIIC françaises non?

Autre chose : admettons que j’ai une studette sur Paris. Valeur 100K€. Je le loue pour simplifier 500€/mois CC (pour prendre un chiffre rond et le haut de la fourchette). Il me rapporte donc 6000€/an. Il faut déduire TF, charges propriétaires, IR, CS, d’expérience ça totalise bien 3 a 6 mois de loyer car ça dépend de la situation de chacun. Disons 3 seulement, pour être optimiste. Je gagne donc, net, environ 4500€ nets/an, pour 100 000 investis. Soit 4,5% nets (avec bien sur risque que mon bien baisse, que le locataire ne paye pas, de vacance s’il part…).

Maintenant, j’achète 100K€ sur PEA de FMU, tour eiffel (ou un mix), j’ai pas vraiment étudié le meilleur cheval, mais avec la baisse des valorisation je commence à regarder. La seule chose me refroidissant étant que l’immo pourrait baisser, mais je ne pense pas s’effondrer. Mais bon ça fait 5 ans que je dis ça smile
Bref, ça me rapporte, en dividende, et en principe chaque année, 8 a 10%, soit le double.
Avec bien sur le risque de baisse de l’action mais 1) peut être pas pire que si mon bien baissait, 2) et vu que j’ai placé pour rendement, en fait je ne suis pas vraiment impacté par la valeur du titre…

J’imagine que j’ai fais des erreurs, omissions, approximations? En plus ainsi je suis beaucoup plus flexible, et j’ai beaucoup moins de paperasse à gérer…

Merci…

Hors ligne Hors ligne

 

#12 29/08/2011 10h15

Admin (2009)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 10 Portefeuille
Top 5 Dvpt perso.
Top 20 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 5 Actions/Bourse
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 10 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 20 SCPI/OPCI
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   3852  

INTJ

zyrt a écrit :

J’imagine que j’ai fais des erreurs, omissions, approximations? En plus ainsi je suis beaucoup plus flexible, et j’ai beaucoup moins de paperasse à gérer…

C’est bien cela.

Pour un achat comptant, les SIIC dans un PEA n’ont que des avantages sur un bien possédé en direct, hormis la volatilité et le dividende annuel au lieu du loyer mensuel.

Il existe des foncières cotées avec des dividendes mensuelles, mais elles sont à américaines ou canadiennes et ne bénéficient donc pas du cadre avantageux du PEA.

Hors ligne Hors ligne

 

#13 29/08/2011 10h46

Membre (2011)
Réputation :   15  

Mais quel est le désavantage de prendre wha dans un pea par rapport a une siic française ? Pourriez vous m expliquer?
Cette siic est très intéressante pas trop endetté, bien diversifiée et représenter sur plusieurs pays mais il semblerait si’avec le pea ce soit moins avantageux qu’une siic française mais je vois pas quoi …

Dernière modification par Romain (29/08/2011 10h50)

Hors ligne Hors ligne

 

#14 29/08/2011 10h50

Admin (2009)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 10 Portefeuille
Top 5 Dvpt perso.
Top 20 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 5 Actions/Bourse
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 10 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 20 SCPI/OPCI
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   3852  

INTJ

La réponse est là : Imposition des dividendes étrangers en France.

Blog de l’investisseur heureux a écrit :

Important : dans un PEA, on ne perçoit pas le crédit d’impôt compensatoire du prélèvement à la source sur une action étrangère. Du strict point de vue du dividende, le PEA désavantage donc les sociétés européennes par rapport à un compte titres.

Hors ligne Hors ligne

 

#15 21/11/2011 13h20

Membre (2010)
Réputation :   90  

WHA passe sous les 50 et frole les plus bas de 2009.  Wha a un portefeuille très diversifié et n’est pas des plus endettés parmi les siic. Je me laisserai bien tenter d’en prendre une petite louche mais j’ai le sentiment que les foncières vont encore être chahutés un bon moment.

Hors ligne Hors ligne

 

#16 21/11/2011 14h19

Membre (2010)
Réputation :   72  

INTP

Vu que l’on parle d’un patrimoine répartis dans plusieurs pays d’europe, il faut surement voir en toiel de fond le risque lié à l’éclatement de la zone euro, et à un retour possible aux monnaies nationales…

Hors ligne Hors ligne

 

#17 27/01/2013 21h59

Membre (2012)
Top 20 Actions/Bourse
Réputation :   354  

Je viens de m’intéresser à Wereldhave, qui fait partie des achats du dernier trimestre du Third Avenue Real Estate Fund.

Ils vendent leurs biens aux US pour se recentrer sur l’Europe. L’opération ferait passer le LTV de 47% à 30%, et légèrement augmenter le NAV (+1,2 €/action).
Bonne nouvelle donc. Il était intéressant d’avoir une exposition au marché US à travers cette foncière, mais dans ce domaine la connaissance du marché est très importante et un investisseur préférera diversifier dans plusieurs foncières plutôt que de chercher une foncière trop diversifiée.

La NAV publiée en Novembre était de 63,7 €/action… Le cours actuel étant à 51,3 €, il y a donc près de 20% de décote.

Hors ligne Hors ligne

 

#18 28/01/2013 10h09

Admin (2009)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 10 Portefeuille
Top 5 Dvpt perso.
Top 20 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 5 Actions/Bourse
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 10 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 20 SCPI/OPCI
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   3852  

INTJ

Oui mais l’historique de la NAV est franchement peu flatteur.

J’aimais bien Wereldhave car elle avait un positionnement défensif en terme de LTV, même si je ne comprenais pas trop l’intérêt d’une telle diversification géographique pour une si petite foncière.

Le portefeuille de bureaux US a plombé complètement la NAV et les sessions se font au pire moment.

Ça ne fait pas très sérieux pour une foncière qui investi dans l’immobilier depuis 1971.

Mais cela dit, la rationalisation du portefeuille est une bonne chose.

Je trouve toutefois décevant que Wereldhave et d’autres (Segro), rationnalise en bas de cycle le portefeuille acheté en haut de cycle. Je caricature un peu mais j’attends mieux d’un management dont c’est le métier que de gérer un portefeuille d’actifs immobilier…

Sinon, autant qu’ils fassent du buy & hold plutôt que détruire de la valeur…

Hors ligne Hors ligne

 

#19 28/01/2013 10h33

Membre (2012)
Top 20 Actions/Bourse
Réputation :   354  

C’est sûr, par contre pour Wereldhave cela correspond à un changement de CEO, et sa stratégie est justement la rationalisation du portefeuille. Ils avaient quand même fixés des critères sur la vente des ces actifs (au dessus du prix d’achat, et augmentation de la NAV notamment).
Ca peu se comprendre, car le portefeuille US avait vraiment l’air de plomber cette foncière (taux d’occupation de 74,6% alors que le reste du portefeuille, en excluant l’Espagne, est au dessus de 95%).

Mais effectivement, l’évolution de la NAV fait peur (-13% l’an dernier). A voir donc… A ce prix je trouve que c’est un peu cher vu les incertitudes; mais à 40 € comme en Août dernier pourquoi pas!

Hors ligne Hors ligne

 

#20 31/01/2013 18h13

Membre (2011)
Réputation :   18  

C était le 21.11.2011 -

VerbalKint a écrit :

Vu que l’on parle d’un patrimoine répartis dans plusieurs pays d’europe, il faut surement voir en toile de fond le risque lié à l’éclatement de la zone euro, et à un retour possible aux monnaies nationales…

Si cette possibilité  est moins d actualité  , elle ne peut pas être totalement exclue -
Ma réaction est d utiliser depuis un certain temps déjà ,  les euro dont je dispose pour faire des acquisitions d actifs  immobiliers - actions ou fonds - dans les pays dont on peut supposer qu ils  souffriraient moins que d autres de l éclatement de la zone l euro ,
Allemagne - Hollande - Finlande -
Que pensez-vous de ce raisonnement ?

Hors ligne Hors ligne

 

#21 12/04/2017 10h45

Membre (2017)
Réputation :   4  

Je viens de parcourir le rapport annuel 2016 et la stratégie me semble cohérente mais je ne suis pas spécialisé dans les REIT, le taux d’occupation est de 95+% et le rendement est intéressant.
Le titre est recommandé à l’achat par plusieurs analystes.

Quel est votre avis ?

Rapport annuel :
Annual Report 2016

Hors ligne Hors ligne

 

#22 02/02/2018 21h53

Banni
Réputation :   284  

InvestisseurHeureux a écrit :

Je trouve toutefois décevant que Wereldhave et d’autres (Segro), rationnalise en bas de cycle le portefeuille acheté en haut de cycle. Je caricature un peu mais j’attends mieux d’un management dont c’est le métier que de gérer un portefeuille d’actifs immobilier…

Sinon, autant qu’ils fassent du buy & hold plutôt que détruire de la valeur…

5 ans plus tard, le management de Wereldhave est toujours aussi mauvais !

Ils ont publié ce jour leurs résultats 2017 et leurs prévisions 2018, ce qui vaut son pesant de cacahuètes :

- résultat net en baisse
- ANR en baisse,
- dividende en baisse dès 2018,
- taux de vacance en France qui s’accroît, enrayé partiellement par des loyers plus faibles pour les nouveaux locataires.

Wereldhave N.V.: Results 2017

Bref, c’est calamiteux et le cours s’effondre logiquement de 12% à 34,88€ pour atteindre un plus bas de je ne sais combien d’années, puisque l’historique googlefinance s’arrête en 1999.

En vérité, Wereldhave s’est laissée vivre et à laissé péricliter son portefeuille de centres commerciaux, désormais décrépis dans lesquels les locataires n’acceptent de rentrer qu’à vil prix ; le management semble enfin s’être aperçu qu’il fallait distribuer un peu moins de résultat et entretenir son parc !

Wereldhave doit sans doute compter parmi les foncières européennes les plus minables qui soient.

Je suis en moins-value de 33% sur cette ligne ; pour une foncière, il faut quand même le faire !

Hors ligne Hors ligne

 

#23 03/02/2018 09h58

Membre (2014)
Réputation :   13  

Je pense que l’étape suivante, après toutes ces déconvenues, c’est la vente à quelqu’un qui sait gérer de l’immobilier commercial. Unibail est déjà occupé avec Westfield, Klépierre a digéré Corio il y a quelques années, qui sera candidat pour ramasser à bon prix ?

Hors ligne Hors ligne

 

#24 23/01/2020 16h36

Membre (2014)
Réputation :   42  

Le titre n’en finit plus de chuter, il cote maintenant sous les 18€.
Les résultats annuels seront bientôt publiés, ce sera l’occasion d’étudier le dossier.

Hors ligne Hors ligne

 

#25 23/01/2020 21h18

Membre (2013)
Top 20 Finance/Économie
Réputation :   155  

Cette société était dans mon viseur il y a bien longtemps, je suis donc allé voir.

C’est pas très engageant : revenus en baisse, NAV en baisse, qqs faillites de locataires dont tous les effets ne sont pas encore visibles (ce sont eux mêmes qui l’annoncent), tout ça avec des échéances en termes d’expiration de baux et de renouvellement de dette qui arrivent vite 2021-2022.

Alors c’est sûr qu’à 18€ ça ne paraît pas cher quand la NAV est à 40, mais si on poursuit les tendances, on sera probablement plus bas en taux d’occupation, en NAV et en revenus, plus haut en dette et LTV, plus mal en ratio de versement de dividendes, pour au moins les 2/3 prochaines années.

Même si ça ne va pas si mal en Belgique et Pays-Bas.

ça me paraît quand même très risqué.

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Découvrez le rapport boursier foncières cotées et infrastructure en cliquant ici.

Screeners actions Consultez les ratios boursiers et l’historique de dividendes de Wereldhave sur nos screeners actions.


Discussions peut-être similaires à "wereldhave : foncière néerlandaise diversifiée"

Pied de page des forums