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Sondage 

Résultat du sondage :

Comment gérez vous vos biens immobiliers locatifs ?


Je fais tout tout seul

65% - 95
Je confie toute la gestion à une agence

18% - 27
Je confie seulement la recherche du locataire à agence

2% - 3
Je ne possède pas de bien immobilier

13% - 19

#26 10/07/2012 15h08

Membre (2011)
Top 20 Expatriation
Top 20 Entreprendre
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   162  

Pour l’instant, nous gérons absolument tout (12 apparts et 2 locaux commerciaux) en direct.
On attend de voir un peu comment ça se passe avec le dernier achat (immeuble de 8 apparts) avant de faire gérer éventuellement.

Ca ne prend pas tant de temps que ça, car comme pour Philippe, nous sommes à proximité. Il n’y a pas non plus de gros travaux à gérer, et nous commençons à avoir un petit réseau d’artisans de confiance en cas de pépin.

Le jour où nous ferons gérer, nous pensons passer par une agence en ligne genre direct-gestion.

A ce sujet, quelqu’un a-t-il déjà fait une (bonne ou mauvaise) expérience avec ce genre de société en ligne ?

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#27 10/07/2012 15h29

Membre (2011)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   516  

Siocnarf a écrit :

Le jour où nous ferons gérer, nous pensons passer par une agence en ligne genre direct-gestion.

Si j’ai bien compris , ce site est en partenariat avec des agences immobilières qui s’occupent des visites ?
et le site fournit la partie administrative ?

Philippe


Localisation 74 Montagne , Randonnée , VTT

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#28 10/07/2012 15h44

Membre (2011)
Top 20 Expatriation
Top 20 Entreprendre
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   162  

Oui c’est exactement ça !

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#29 10/07/2012 17h28

Membre (2011)
Réputation :   139  

Appartement situé a 200Kms, dans l’est parisien

Géré en direct depuis 1995, seul le changement de locataires était géré par une agence
( frais environ 1 mois pour le locataire et un mois pour mois :-( )
en 2003, l’agence a refusé de prendre en charge un changement car appartement trop dégradé, nécessitant "une rénovation complète"

Depuis je gère en direct, le bon coin pour les changements de locataires
( le dernier, mises en ligne a 23h50, arret le lendemain a 12H00, 50 dossiers complets dans mon mail. je mets le prix dans le marché.)
Pour la rénovation, "j’offre" un mois de loyer tous les 14 mois de loyers en remboursement de matériaux ( tant que le parquet / peinture / papier restent dans des choses classiques )
et les locataires font souvent les choses bien ( ils sont interéssés a faire eux mêmes car "ils se sentent" chez eux, et font attention au prix, car il peuvent faire plus de choses.

J’ai depuis un appart toujours presque neuf, avec parquet et cuisine intégrée .
( et une ancienne locataire en liste d’attente qui voudrait reprendre l’appart dés que dispo )

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#30 10/07/2012 18h52

Banni
Réputation :   -3  

Bonjour,

Je suis propriétaire de 3 appartements et d’une maison.
Et avec un ami on a crée un SCI (Société Civile Immobilière) car on travaille tous les 2 et c’est bien plus pratique.
Bien entendu, hors de question de les confier à une agence car déjà que l’on a du mal à s’autofinancer.
Et si on devait en acheter d’autres, on continuerait ainsi car depuis décembre 2010, on n’a pas eu à intervenir sur quoi que ce soit.
On a peut-être la chance d’avoir de bons locataires et les loyers tombent régulièrement chaque mois
Je touche du bois :-)

Alexandre

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#31 11/07/2012 07h59

Membre (2012)
Réputation :   1  

Si je prends mon exemple  perso:

Je rédige et passe les annonces sur le LBC, reçoit les appels pour louer,  effectue les visites.
Je rédige l’état des lieux et le bail.
Et je fais le suivi des réparations et autres tracasseries inhérentes. C’est cette partie qui est la plus coûteuse en temps. Il est toujours difficile d’assurer le suivi avec les artisans. Négocier les prix.  etc…

Je trouve que l’ensemble est vraiment coûteux en temps!
J’ai déjà testé de passer par un notaire, mais les charges étaient importantes, le bail fait à la va vite, et les biens dégradés ou loués au premier venu.

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#32 11/07/2012 15h07

Membre (2011)
Réputation :   14  

3 appartements gérés par moi même.

Je m’occupe des visites, des baux, des états de lieux et des régularisations de charges locatives.

Travaillant dans le syndic je connais énormément d’artisans qui peuvent me dépanner mes appartements mais je souhaite au fil des années m’occuper des réparations, travaux et rénovations futures afin de trouver de meilleurs rendements.


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#33 11/07/2012 15h46

Membre (2011)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   234  

Philippe30 a écrit :

ZX-6R a écrit :

Pour la recherche de locataires, j’utilise une agence sur Paris qui facture un mois de loyer au locataire et rien au proprietaire (visites, etat des lieux entrée / sortie)

Attention c’est contraire à la loi et les agences sont surveillés pour ce genre de pratique.
La loi indique que la commission doit être partagée entre le propriétaire et le locataire.

Philippe

Ils ont pourtant pignon sur rue : http://easystudioparis.com/


Left the Rat Race in 2013

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#34 11/07/2012 19h48

Membre (2011)
Réputation :   81  

En fait il faut comprendre par là, de nombreuses agences le font, mais Philippe a raison, c’est interdit au visa de l’article 5 de la loi sur les logements vides que tout le monde, ici, connait.

Néanmoins, il est exact de mentionner également que cette loi ne s’applique pas (en tout cas entièrement) aux meublés.

Dernière modification par BorderLine (11/07/2012 19h50)

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#35 15/07/2012 11h10

Membre (2012)
Réputation :   3  

Bonjour,

Moi, je gère tout en direct sauf un demi-immeuble car la répartition des charges est trop compliquée et également parce que, quand j’ai acheté, c’était déjà en agence de gestion. Comme je ne suis pas sur place, c’est plus simple.

Le reste, 2 studios, un parking et une maison, je les gère en direct. Une fois le locataire (bien) choisi, cela prend très peu de temps. Et je préfère ne pas louer cher mais récupérer sur tous les frais intermédiaires (gestion, assurance impayés, bail, etc….) ce qui me permet d’avoir quand même une rentabilité correcte et des locataires contents.

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#36 06/09/2012 12h09

Membre (2012)
Réputation :   0  

Bonjour,
Intéressant d’avoir l’avis des autres. Personnellement je gère mes biens moi-même et j’utilise un service en ligne qui me permet de centraliser les informations, envoyer les documents automatiquement. On est aussi assisté pour réviser le loyer par exemple.
Pour info c’est Logeva, Logeva gestion locative gratuite en ligne

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#37 06/09/2012 12h50

Membre (2011)
Réputation :   81  

Premier message, premiére pub, si c’est pas fort ça.

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#38 06/09/2012 13h06

Membre (2012)
Réputation :   0  

C’est vrai que ça ressemble à de la pub mais je voyais plus ça comme un tuyau. Après je comprends ton message.

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#39 01/08/2019 20h46

Membre (2019)
Réputation :   1  

Bonjour

Je relance ce sujet pour avoir de nouveaux avis et savoir si vous utilisez la gestion en ligne comme :
Smartloc à 4,90 € / mois
La gestion ligne 2,95 % / mois
Ou d’autres ?

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#40 05/04/2020 21h15

Membre (2017)
Top 20 Année 2022
Top 20 Entreprendre
Réputation :   208  

ISTJ

Bonjour à tous,

Personnellement, je ne fait pas d’appel de loyer en fin de mois pour le mois suivant mais je me demandais si le fait d’envoyer se document permettait de limiter les retards de paiement.

Bien sûr pour les locataires ayant mis en place un virement automatique, il n’y a pas vraiment d’utilité.

Mais pour un locataire qui paie de lui même, ce rappel me paraît plutôt intéressant surtout si le montant de ses APL bouge…cela permet de mettre à jour le restant dû avant son règlement.

J’attends donc votre avis sur la question.

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#41 05/04/2020 22h33

Membre (2011)
Top 20 Dvpt perso.
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   411  

Bonjour,
personnellement je n’en fais pas.
Car les mauvais payeur ont tendance à ne jamais recevoir le courrier.

Par contre, pour les APL variables, comment faites vous ?
Car vous recevez les APL au alentour du 5, le temps de faire, d’envoyer le courrier et les délais postaux, ça nous amène au mieux au 8.
Quel est la date de versement des loyers pour vos locataires ?

Surtout que les APL, les locataires les voyent sur leurs interfaces!
Tandis que sur l’interface bailleur, c’est pas très détaillé.

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#42 06/04/2020 08h16

Membre (2017)
Top 20 Année 2022
Top 20 Entreprendre
Réputation :   208  

ISTJ

Pour les apl, ils m’envoient un mail qui m’indique le montant en fin de mois.

Je pensais envoyer un mail pour l’appel de loyer comme je le fais pour les quittances.

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#43 06/04/2020 09h03

Membre (2020)
Réputation :   94  

Pour ma part, j’ai commencé à faire 100% tout seul, et j’ai pour objectif une transition progressive vers de la gestion locative : le ratio temps passé / création de valeur n’est pas forcément super intéressant - même s’il est parfois rageant de payer 6% une agence pour certains mois où elle ne fait qu’encaisser un chèque ou virement !

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#44 06/04/2020 09h32

Membre (2013)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   324  

Gérant en direct, je règle la question à la mise en location avec un accord clair sur les modalités et délais de paiement.
Je lance le sujet en fin de visite sans évoquer de contraintes et selon ce que j’entends et la façon dont c’est dit, je sélectionne.
Concrètement, je refuse de percevoir les allocations logement car déjà expérimenté il y a longtemps avec un suivi plus laborieux (double pointage des règlements, délais à l’entrée et vérif supplémentaire à la sortie + variations et problématique des impayés). Je ne perçois pas la perception des allocations comme un avantage dans la mesure où en cas de défaut de paiement du locataire cet atout devient bien fragile.

Aujourd’hui, la règle sur laquelle nous nous entendons dans la grande majorité des cas est un virement global impératif avant le 4 du mois, ceux qui ont l’APL s’en débrouillent.
ça marche parfaitement sauf avec trois locataires : une dans les lieux avant que j’achète, ce bien était géré en agence, un autre jeune étudiant qui est un peu dans la panade mais ne dépasse jamais le 10 avec mon accord express devenu tacite et enfin la dernière qui est notre locataire depuis le début des années 90. Qu’elle paye le 1 ou le 15, elle paye toujours mais par chèque en courrier postal (elle fait un blocage sur le virement).

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[+1]    #45 06/04/2020 09h47

Membre (2010)
Top 20 Dvpt perso.
Réputation :   190  

Bonjour
certains crieront peut-être "au fou", mais j’ai décidé pour mes relocations récentes de ne pas demander le mois de caution cumulé au loyer d’entrée.
J’ai dit aux intéressés que je préférais fonctionner à la confiance mutuelle, qu’on règlerait au fur et à mesure et en bonne intelligence les petits incidents qui surviendraient, et que l’on solderait à la sortie en gentleman agreement.

Qui vivra verra si j’ai tort ou raison

Pour info aux bailleurs Parisiens, j’ai découvert il y a 4 ans le site de Science-Po logements et leurs petites annonces immobilières
logements.sciencespo.fr
(je n’arrive pas à rendre le lien cliquable)

Tous mes locataires en sont issus et je ne déplore aucun incident

Dernière modification par Job (06/04/2020 11h17)


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#46 06/04/2020 10h23

Membre (2013)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   739  

Job a écrit :

certains crieront peut-être "au fou", mais j’ai décidé pour mes relocations récentes de ne pas demander le mois de caution cumulé au loyer d’entrée.

Mon expérience de bailleur me rangerait plutôt du côté de ceux que vous imaginez entendre wink mais même quand une idée me parait étonnante j’essaie de comprendre. Celle-ci me parait assez révolutionnaire dans le rapport bailleur/locataire (si j’ai bien compris vous ne détenez plus de caution, il ne s’agit pas seulement d’un report de son versement)

Quelle est votre motivation ? Créer plus de confiance ? Pensez vous qu’une caution déposée risque d’atténuer celle-ci ?

Avez vous déjà eu des dégradations dans vos biens ?

Sans aucune ironie mais vraiment pour comprendre j’aimerai en savoir un peu plus sur vous si vous le permettez. Attachez vous généralement dans la vie une grande importance à l’opinion des autres sur vous ? Remettez-vous en question l’utilisation de l’argent dans notre société ? Quelque chose vous est-il pesant, philosophiquement parlant, dans le rapport locataire/propriétaire ? (ignorez ces questions si elles vous semblent indiscrètes ou saugrenues)


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#47 06/04/2020 10h39

Membre (2010)
Top 20 Dvpt perso.
Réputation :   190  

Aucune dégradation de mes biens et je loue depuis 1992 à Paris

Quand on voit le montant des loyers à Paris, je considère que payer l’équivalent de deux mois à l’entrée dans les lieux devient très lourd pour les finances du locataire, tout simplement, çà en devient un peu délirant

Si j’attache une grande importance à l’opinion d’autrui sur moi ? ab imo pectore :  oui (et ma femme le confirme d’ailleurs smile )

Réponse non pour les deux autres questions, et bravo d’avoir eu la simplicité de les poser


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#48 06/04/2020 10h59

Membre (2013)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   324  

J’ai réfléchi un peu avant de vous répondre Job.
Cette question du dépôt de garantie suscite un éternel débat sur la responsabilisation/déresponsabilisation et figurez-vous je bondis de ma chaises lorsque j’entends que l’on menace de le supprimer, le diminuer, le modifier… et pourtant…
Mon expérience m’a laissé un sentiment un peu amer : les mauvaises surprises ne sont jamais venues de là où le les attendais même si fort heureusement rares.
à chaque fois, elles provenaient de gens ayant des moyens sensiblement supérieurs à la moyenne et qui se dépatouillaient toujours pour ne pas payer. Les enjeux financiers étaient relativement faibles (moins de deux mois de loyer), mais… quand même. Bon, c’était il y a longtemps.

De fait, je suis aujourd’hui exceptionnellement un peu plus arrangeant avec le dépôt de garantie mais ne le dis qu’une fois qu’on s’est bien "reniflés" après visite puis lors de la signature du bail et état des lieux.

Il m’arrive ainsi d’en demander le règlement en plusieurs fois mais je n’y renonce pas et ça ne concerne que des gens jeunes qui me paraissent avoir besoin d’un petit coup de pouce ne serait-ce que le temps que leurs dossiers d’aides se mettent en place (jeunes salariés surtout).

La culture de notre pays et de nos administrations ne me paraît pas en faveur de l’égalité contractuelle dans le rapport bailleur/locataire, inégalité que je ne souhaite pas dégrader un peu plus. Peut-être devrions nous rester collectivement vigilants sur ce point.
Notons par ailleurs que ce que je propose en location est d’un excellent niveau à un prix compétitif; ce type de contrepartie est apprécié des candidats locataires, ça facilité l’absence de renonciation à mes prérogatives de bailleur.

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#49 06/04/2020 11h08

Membre (2018)
Réputation :   4  

Job a écrit :

Bonjour
certains crieront peut-être "au fou", mais j’ai décidé pour mes relocations récentes de ne pas demander le mois de caution cumulé au loyer d’entrée.
J’ai dit aux intéressés que je préférais fonctionner à la confiance mutuelle, qu’on règlerait au fur et à mesure et en bonne intelligence les petits incidents qui surviendraient, et que l’on solderait à la sortie en gentleman agreement.

Qui vivra verra si j’ai tort ou raison

Je ne dirais pas fou, mais plutôt idéaliste smile

Votre idée est plus basée sur l’honnêteté que la confiance, la première étant condition nécessaire de la deuxième dans la situation présente. La question qu’il faudrait se poser serait alors, avez-vous confiance en l’honnêteté des gens quoiqu’il arrive? Ce qui me semble idéaliste, c’est justement de vouloir avoir confiance dans la probité des gens dans l’absolue. Quand vous aurez des différents, ne craignez-vous pas que le manque totale de contrainte les mènera au vice?

J’ai eu une approche similaire en tant que vendeur sur une plateforme en ligne de vente de carte à jouer et à collectionner. Il n’est rare qu’il y ait des litiges au sujet des articles vendues. En tant que vendeur je suis arrangeant et je propose une compensation financière pour diverses raisons (même si ce n’est pas demander parfois mais si j’estime que le dédommagement est justifié). En tant qu’acheteur, je rechigne à demander de l’argent même quand je m’estime clairement lésé… Je n’aime pas le faire. J’ai donc voulu compter sur l’honnêteté des gens pour régler les soucis en mentionnant les problèmes et en laissant la porte ouverte pour un arrangement (compensation financière ou autre, des fois on peut simplement annuler par exemple). Résultats des courses? La plupart du temps je ne recevais pas de message en retour… dans ce cas il y a toujours la méthode de conciliation du site. Étrangement le déclenchement d’un litige auprès de la plateforme a toujours déclenché une réponse de la part du vendeur!

En ne demandant pas de caution, vous risquez de vous privez de moyen de pression et vous vous en remettez uniquement à l’honnêteté des gens… face à eux mêmes. Face à la caution, ou mieux face à la justice, je pense que les gens seront bien plus honnêtes… wink

Dernière modification par Nemmos (06/04/2020 11h11)

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#50 06/04/2020 11h15

Membre (2020)
Réputation :   3  

Bonjour

Intéressante discussion.

Après, au delà de la rentabilité et de la distance, il y a la question du "contact" avec le locataire. Or j’ai l’impression que la bonne volonté côté bailleur au début laisse toujours place à l’exaspération vis à vis de locataires quelque peu, disons, moins soigneux.

Pour cette raison, et aux fins de ne pas me pourrir la vie, je délègue toute gestion à des agences.

C’est sur que c’est un coût, mais un investisseur est-il heureux sans un peu de détachement de la gestion quotidienne ?  smile

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