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#76 18/08/2011 21h22

Membre (2010)
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Réputation :   215  

En faite, vous avez deux façons de voir les choses : soit vous faites vous-même vos "devoirs" sur la base des critères que j’ai indiqué.

Il faut fouiller, chercher, comparer, regarder, bref, "s’investir avant d’investir". Le forum est fait pour cela, et je pense que nous avons déjà beaucoup échangé sur ce thème.

Ou alors, vous faites confiance à un professionnel qui fait ce travail pour vous, mais je pense que cela ne vous dispensera pas de faire un minimum de comparaisons par vous-même.

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#77 18/08/2011 22h12

Membre (2011)
Réputation :   -1  

Ok merci je vais relire une nouvelle fois les sujets de cette rubrique pour cerner un peu plus les choses

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#78 14/09/2011 17h55

Membre (2010)
Réputation :   4  

J’ai remarqué que beaucoup de personnes ont parfois du mal à se décider pour l’acquisition des
scpi.
Voici un site qui me semble assez intéressant à consulter pour faire nos propres analyses
( critères de sélection pour les scpi à prendre en compte au moment du choix).
Je sais, ce n’est pas parfait, mais c’est un bon point de départ!
par ailleurs, les autres parties du site ne sont pas mauvais non plus.

Comment choisir une SCPI de rendement ?

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#79 17/09/2011 18h08

Membre (2011)
Réputation :   2  

Bonjour,

J’ai 63 ans et 60000 Euros à placer. Nous rentrons, avec ma Douce, d’un long périple en voilier. L’automne approchant, nous commençons à songer à l’hiver… L’objectif est un complément de retraite le plus fiable possible (et le plus élevé possible évidemment…)

Je suis béotien en placement financier. Je cherche un placement qui ne trouble pas mon sommeil (Crash boursier etc…). (Oui InvertisseurHeureux, je vais acheter votre livre, promis !… :-)

Je pensais aux SCPI. Mon banquier (HSBC) me propose ce placement, une ouverture de capital étant en cours. Pour "entrer" dans le dispositif, il faut mettre 65000 Euros (Sglup)

1 - Cela vous paraît-il judicieux de mettre 65000 Euros sur un même "support" ?

2 - J’ai lu avec attention ce qu’écrit InvestisseurHeureux sur les avantages des SIIC vs SCPI. Mais les SIIC suivent les cours du marché, non ? Compte tenu de l’avenir radieux que nous sentons poindre, n’est-ce pas aller vers les insomnies dont je parlais ?

3 - Si je devais me décider (ma quête a commencer il y 90 minutes) quelles SCPI choisir ? Un premier clic et je trouve cela :

SCPI rendement : les meilleures SCPI - Primaliance

J’imagine qu’il ne faut pas se précipiter vers celles qui présentent le plus haut rendement ? Cela se saurait… Quels sont les critères de choix

Merci pour votre contribution
Sergio
Le tour du monde de l’Oie Sauvage

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#80 17/09/2011 18h47

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Bienvenue Sergio,

Il faudrait d’abord déterminer si les SCPI sont adaptées pour vous. Ceci va dépendre de votre situation globale (objectif: juste un complément de retraite ou aussi préparer une succession ou autre chose ?, patrimoine et placements déjà existants,niveau de fiscalité : quel TMI à l’IR ?,  tolérance aux risques, etc.). Vous n’en dites pas assez à ce niveau pour pouvoir être aidé ici…

Les SCPI ne nécessitent pas de gestion active de votre part (hormis constater le versement trimestriel des "dividendes", déclarer les revenus avec l’IR, voire la lecture des bulletins trimestriels et du rapport annuel). Cependant, c’est de l’immobilier (bureau ou/et murs de boutique en général), avec ses caractéristiques : la valeur des parts peut baisser (même si ce sera moins volatil que la bourse) (et le marché est plutôt haut que bas, car ce placement fait un peu figure de "rescapé"), les "dividendes" peuvent baisser (même si là aussi il y aurait une grosse inertie, du fait des baux conclus pour d’assez longues années), un achat-vente rapide implique la perte de "frais" non négligeable (la différence entre le prix net acheteur et vendeur, environ 10%), et parfois (quand trop de vendeur et peu d’acheteurs) la liquidité peut ne pas être assurée.

Les rendements actuels sont voisins de 5% (du prix net acheteur). Mais certaines SCPI dopent leur rendement en consommant leur RAN (report à nouveau, bénéfices des exercices précédents mis en réserve, principalement pour doper/lisser le rendement plus tard), et leur rendement à de fortes chances de baisser à l’avenir.

Vous trouverez plein d’échanges sur les SCPI sur ce forum. Le lien que vous avez trouvé en qqs minutes fait partie des 5 ou 10 liens à consulter pour vous faire votre opinion.

Je suis surpris que votre banquier mette le minimum à 65 k€ (c’est du Elysée Pierre ou autre chose ?) et vous conseillerais plutôt de répartir 60k€ sur 2 SCPI différentes (et de 2 gestionnaires diffférents, pas forcément HSBC, et même pas forcément des banques…).

[ce post et le précédent sont peut-être à déplacer dans un "Présentation : Sergio"]

Joli blog Sergio ! Ca me donne presque envie de devenir skipper un jour smile

Dernière modification par GoodbyLenine (17/09/2011 18h51)


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#81 18/09/2011 14h35

Membre (2011)
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Bonjour,

Merci à GoodbyeLenine pour sa réponse rapide. (GoodbyeLenine sur un site financier, j’adore)

J’ai placé mon profil détaillé sur « Présentation des membres »

Je rappelle que mon objectif est un complément de retraite pour nous deux et, plus tard pour mon épouse, lorsque je serai au paradis des navigateurs. J’ai lu avec beaucoup d’intérêt le contenu de ce forum. Etant complètement ignare en la matière, j’y vois un peu plus clair, mais je me pose encore des questions.

1 – Compte tenu de mon profil et de mon objectif, recommanderiez-vous d’autres choix de placement ? Pensez-vous que je doive arbitrer sur mes contrats ?

2 – J’avais tout d’abord pensé à résilier mon contrat Fortuneo pour me placer en SCPI. (60000 Euros). En lisant ce forum, je vois que ces SCPI sont chères actuellement et que ce n’est peut-être pas le bon moment de les acheter cash. Je n’ai pas bien saisi l’intérêt de les acheter à crédit, compte tenu du faible écart entre le taux de crédit actuel et la rentabilité.

3 - Si j’ai bien compris, les foncières cotées (SIIC) suivent les cours de la bourse. Est-ce une bêtise de dire que c’est le bon moment pour se placer.

Je suis ouvert à tous conseils.

Merci pour vos contributions
A+ Sergio

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#82 18/09/2011 17h10

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INTJ

Sergio a écrit :

En lisant ce forum, je vois que ces SCPI sont chères actuellement et que ce n’est peut-être pas le bon moment de les acheter cash.

Certaines SCPI à capital fixe surcotent nettement en effet.

Par contre, les SCPI à capital variable de par leur fonctionnement cotent à leur ANR.

Sergio a écrit :

Je n’ai pas bien saisi l’intérêt de les acheter à crédit, compte tenu du faible écart entre le taux de crédit actuel et la rentabilité.

Au-delà de l’effet de levier, c’est aussi pour optimiser sa fiscalité quand on a un gros TMI.

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#83 18/09/2011 17h28

Membre (2011)
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Merci cher Administrateur pour la réponse,

Je suis débutant, désolé si la question a été mille fois posée : Je lis de partout sur ce forum l’expression "effet de levier"…

Qu’est-ce que cela signifie exactement ?

Sergio

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#84 18/09/2011 17h35

Membre (2011)
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Je dirais que c’est le fait de faire un credit pour investir dans quelque chose qui nous rapportera à long terme, le tout sans trop touché à nos actifs.
Ou wikipedia :

L’effet de levier (financier) est l’effet sur la rentabilité financière d’un recours plus ou moins important à l’endettement, à partir d’une rentabilité économique donnée.

Sinon je viens de lire un article sur le site sur l’intérêt d’avoir un CEL/PEL pour acquérir des SCPI, qu’en pensez vous ?

Et comment se passe la revente de SCPI ? (mode de revente,fiscalitée…)

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#85 16/12/2011 17h25

Membre (2011)
Réputation :   6  

Bonjour à tous,

Tout d’abord, il est probable que certaines de mes interrogations aient été déjà discutées, mais après avoir fait quelques recherches je n’ai réussi à trouver que quelques informations partielles et pas toujours adaptées à mon cas.

Donc afin de diversifier mon patrimoine, je souhaitais acquérir à crédit quelques part de SCPI. Mon objectif n’est pas d’obtenir une rente immédiatement mais plutôt d’augmenter mon patrimoine et d’acquérir des actifs. J’ai déjà une TMI de 30%.

Je pense donc solliciter un crédit de 50000€ (Je dispose par ailleurs d’une somme identique sur une AV sur fond euros) afin de les investir sur une SCPI qui a retenu mon attention : PFO2 de Perial.

Quelques questions :

- A votre avis (évidemment subjectif, je sais que vous n’avez pas la science infuse smile ) est-ce une bonne idée d’investir dans une SCPI vu l’état de l’immobilier physique en ce moment? (tout simplement inabordable à Paris)
- J’ai pu lire qu’il valait mieux prendre un crédit sur 20 que sur 15ans même s’il faut le rembourser sur 15ans, pourquoi?
- Est ce PFO2 vous parait être une des meilleures SCPI ou y’a t-il des choix plus judicieux?
- Est ce que je peux revendre facilement / rapidement mes parts de SCPI si je veux placer mon capital ailleurs?
- Est ce que les banques acceptent de prêter sans aucun apport pour ce genre d’investissement ? (objectif financement à 108%)
- Comment calculer les dividendes / loyers perçus trimestriellement de la SCPI ? L’idée est bien sur d’équilibrer l’équation afin de limiter au maximum l’effort mensuel.
- Comment calculer la déduction des intérêts du crédit contracté?

Merci à tous pour votre aide,

Dernière modification par ryanroll (16/12/2011 17h27)

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#86 16/12/2011 18h35

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INTJ

Bonjour Ryanroll,

Nous avons répondu à ces questions récurrentes de nombreuses fois…

PFO2 est proposée par le partenaire du site, Hedios, qui peut vous aider gratuitement dans votre investissement et financement SCPI : Investissez facilement dans les SCPI.

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#87 18/12/2011 23h58

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L’investissement en parts de SCPI répond à un objectif de long terme, tout comme l’immobilier en direct. Vous ne devez pas envisager d’investir en parts de SCPI si votre horizon d’investissement est inférieur à 15 ans.

PFO2 est une SCPI qui a la particularité d’investir en immeubles de bureaux et en locaux d’activités notamment sur la base de critères environnementaux, ce qui permet d’éviter les "éparves thermiques" typiques des années 1960/1970. Le taux de remplissage de cette SCPI est actuellement de 100% (ou très proche). C’est donc une possibilité intéressante, même s’il y en a d’autres…

La politique de PERIAL consiste, en parallèle à la distribution d’un dividende trimestriel de bon niveau, de développer rapidement un fond de réserve conséquent, pour faire face à une éventuelle augmentation de la vacance locative dans les années à venir.

PERIAL va revaloriser le prix des parts de PFO2 au 1er février 2012, de 178 à 182 euros.

Certaines banques acceptent de prêter à 100% pour l’acquisition de parts de SCPI, mais cela est fonction de votre profil de risque.

Par exemple, S’agissant du financement de vos SCPI, je viens d’obtenir pour un de mes clients, un prêt sur 10 ans au taux de 3,8% l’an, sans aucun apport et avec un différé d’amortissement de 6 mois, ce qui donne un différentiel positif entre le taux de l’emprunt et le dividende espéré. Sur une durée plus longue, c’est un peu plus compliqué en ce moment.

Quelle que soit la durée choisie, vous devrez toujours faire un effort d’épargne, et je pense qu’une bonne façon de calculer votre enveloppe d’investissement est de partir de votre capacité d’épargne disponible.

Les dividendes versés sont fixés par la société de gestion, en accord avec le conseil de surveillance.

La valeur des parts, comme le montant des distributions est susceptible de varier, à la hausse comme à la baisse. Comme tout placement dans l’immobilier locatif, ce placement n’est pas à capital garanti !

Les intérêts déductibles se calculent à partir du tableau d’amortissement fourni par la banque.

Tenant compte de votre TMI, déjà élevé, vous pourriez avoir intérêt à faire l’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété, pour éviter un traitement fiscal pénalisant.

Vous pourriez par exemple, demander une avance sur votre contrat d’assurance-vie et utiliser l’argent pour acheter des parts de SCPI en nue-propriété sur 10 ans, avec un discount d’environ 36% sur le prix d’achat de vos parts (à condition que le taux de l’avance soit raisonnable).

Le remboursement de cette avance pourrait être fait grâce à votre capacité d’épargne, comme s’il s’agissait d’un crédit bancaire… sans avoir aucun dossier bancaire à monter.

Si votre assureur est réactif, cela pourrait même se faire avant la hausse du 1er février 2012.

Tout cela demande, bien sûr, à être étudié de manière plus approfondie…

Dernière modification par stephane (19/12/2011 00h08)

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#88 03/07/2012 08h05

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Bonjour Stéphane,
J’ avais lu il ya quelque temps,que l’achat de parts via un contrat d’assurance vie n’ était pas forcément plus rentable que l’achat à crédit.
Mon TMI est de 30%, qu’en pensez vous?
Si des études chiffrées ont été faites, pouvez vous m’indiquer les liens?

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#89 03/07/2012 21h56

Membre (2011)
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nous évoquons depuis plusieurs semaines les difficultés d’obtenir un crédit pour l’achat de scpi auprès des banques. Que pensez vous des société éditrices de SCPI qui proposent des montages clé en main avec emprunt compris.

Quelle est la performance de ces modalités d’emprunt? Je pense que cela cache un coût ou un coup de bambou.

PAREF le propose. Est ce une offre généralisée?

Est une voie crédible?


Parrainage INGDIRECT code:MZSDAZU-IGRAAL http://fr.igraal.com/#parrain=padddy

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#90 03/07/2012 22h37

Membre (2010)
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Apex, je ne peux pas vous donner une réponse de principe.

L’investissement à crédit répond à une autre logique que l’investissement dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie.

- A crédit, vous poursuivez un objectif de constitution de patrimoine, puisque vous investissez l’argent de votre banquier, dans le but d’accroître votre patrimoine, en tirant partie des loyers et d’une capacité d’épargne complémentaire.

- En assurance-vie, vous cherchez à valoriser un capital existant, en bénéficiant des avantages fiscaux de l’assurance-vie, et à le transmettre aux bénéficiaires désignés avec un faible coût fiscal.

Déterminer ce qui est le plus rentable, in abstracto, sans avoir défini votre objectif, n’a pas de sens.

Enfin, la rentabilité d’une achat à crédit sera fonction de nombreux paramètres ; le coût de l’emprunt, le montant de l’apport personnel, le type de SCPI acheté (SCPI de capitalisation ou de rendement, ou mixte des deux), l’existence ou non de revenus fonciers ou de déficits fonciers par ailleurs. Les simulateurs ne donnent pas un résultat tenant compte de tous ces paramètres.

Dernière modification par stephane (03/07/2012 22h46)

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#91 04/07/2012 10h26

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Pas faux mais je nuance que pour une SCPI en AV on peut aussi avoir pour objectif de constituer un capital tiré d’une capacité d’epargne reguliere puisqu’il est possible de faire des VP mensuels par exemple

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#92 22/08/2012 10h26

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swx a écrit :

Un Bonheur distrayant REVENTE DE PARTS SCPI

Je vous fais part d une excellente expérience  réalisée dans la revente   de parts SCPI que
j avais acquises en plusieurs fois depuis 1986 - Au moins vous aurez été prévenus
Mon dossier  adressé en recommandé avec accusé de réception m est revenu pour un motif futile en courrier simple ,noyé dans de la publicité ce qui lui donnait  une chance non négligeable qu il se soit perdu

En effet  le calcul de la plus value, et sa déclaration  incombe à la société gestionnaire :

Imaginez le boulot pour la gérance :
- Mes  premières actions avaient été achetées en ancien francs , les autres à des années différentes à des prix différents
Cerise sur le gâteau :
Comme la SCPI initiale a été avalée successivement par 3 autres , chaque fois j ai payé  une soulte pour que le nombre de parts soit arrondi


Plutôt que se lancer dans un maelstrom pour reconstituer un dossier pareil , qui n a rien d exceptionnel, , avec pour dessert , une revente de parts   éventuelle sur le marché secondaire à des prix différents ,
qu un  bon nombre de porteurs de parts devenus âgés ,  sont tout à fait incapables de s y retrouver
A mon avis  Il me paraît beaucoup plus simple , pour une société gérante  de laisser le porteur de parts se débrouiller avec son dossier perdu

Dernière modification par Swx (22/08/2012 11h53)

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#93 22/08/2012 12h24

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En 1986, des "anciens Francs" ? Je croyais que ça datait d’avant 1960….

Vous devriez au moins citer le nom de cette société de gestion peu performante sur ce point.


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#94 22/08/2012 14h55

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Vos remarques sont  pleinement justifiées
Vous avez raison quant à la date du transfert de l ancien franc en nouveaux francs :
Je dois dire que je n avais  pas vérifié - Le montant   payé ,  m avait paru important :
Une certitude c est que la copie de mon chèque de Juin 1986  indique 8160 Fr pour 4 parts

Question citer le nom de cette société de gestion , c est  encore prématuré :
Le gestionnaire est une banque : Pour le moment je suis encore scotché à cette vente -

La revente de mes parts n est pas encore acquise  son  montant n est pas très important ,
Comme mes mails au sujet du traitement de ce dossier  me revenaient avec des motifs variés ,
( adresse inexacte, correspondant absent ,le nom du domaine  n existe pas etc )
je me suis fait  plaisir en inondant par fax  leur  Conseil d Administration au sujet ,de leur impéritie
pour  traiter ce dossier -
J ai reçu hier  seulement de la vice présidente du département  immobilier que mon dossier était  horodaté  de la veille -Sans commentaire , ni amabilité -
J ai fixé la barre  du prix  de revente assez haut , avec la remarque que vu le plongeon régulier à chaque confrontation ,  il était impossible que  grâce à leur gestion savante : le prix ne  remonte pas

--

Dernière modification par Swx (23/08/2012 18h15)

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#95 23/08/2012 18h13

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Le sujet  abordé est :
SCPI en pratique pour débutant

   J ai voulu donner conscience   aux participants que si il y avait mille façons  savantes de les acquérir , le jour ou on voudra les revendre celà  peut donner lieu dans certaines situations à un parcours du combattant
En effet entre le temps d achat et de la revente  il est probable que la société d origine ait été absorbée par une autre , que la valeur nominale des titres ait changé , etc

   

Swx a écrit :

Il paraît beaucoup plus simple , pour une société gérante  de laisser le porteur de parts se débrouiller avec son dossier perdu

De source fiable j ai appris  que cette  situation devenait très employée
En effet ,  c est  un travail considérable pour une Société de Gérance de reconstituer des mouvements de parts de SCPI sur 30 ans pour effectuer un calcul de plus-value aléatoire

Si par malheur le dossier s était égaré  , on  pourrait gagner suffisamment de temps  pour que des vendeurs se découragent provisoirement
Reflexion faite  : trente ans c est vite passé

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#96 25/08/2012 16h31

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Bonjour,

Je voudrais investir 100,000 euros dans les SCPI.

J’aurais quelques questions :

1)Est ce que quelqu’un aurait quelques conseil pour choisir les meilleurs ?

2)Est ce que ont peu faire la transaction en passant par sa banque (BNP Paribas) ? ou par quels autres méthodes ?

3)Et est ce qu’il y a des frais à prévoir pour l’allocation des appartements ? (exemple: si un chauffage casse, ou que les locataires font des dégradation,…etc) est ce que le loyer que me versent la SCPI va diminuer ? (a cause de ces problèmes)

4)Est ce qu’il faut investir tout dans la même SCPI ? et les quels me conseillez vous ?

5)Est ce que toutes les SCPI paye par mois ou cela dépend de la SCPI ?

Merci d’avance pour vos réponse.

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[+1]    #97 25/08/2012 17h20

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Bienvenue !

Je suppose que vous êtes lambertt de Investissement SCPI | SCPI (mêmes questions exactement….).

Je vous rappelle que sur ce forum, il est d’usage de se présenter, de respecter la charte Mission, Vision, Valeurs et Charte des Investisseurs Heureux , et de rechercher sur le forum (4.3 de Nouveau venu : par où commencer ? par exemple) avant de reposer une Nième fois la même question.

Pour vos questions :

1) Il n’existe pas de réponse toute faite, et si vous en trouviez, vous seriez bien avisé de tenir plus compte des arguments/justifications associés à la réponse que de la liste des SCPI nommées.

2) Les SCPI sont des Sociétés Civiles Immobilières, dont vous pouvez devenir associé en achetant des parts, soit à quelqu’un qui en possède déjà et veut les vendre, soit à l’occasion d’une augmentation de capital (sachant que les SCPI à capital variable en font en permanence). C’est la société de gestion de la SCPI qui tient à jour la liste des associés et les parts de chacun. Votre banque ne sera éventuellement utile pour devenir associé d’une SCPI que pour vous faire un prêt. (La plupart des banques ont une filiale que gère des SCPI, mais bien souvent ces SCPI sont assez mauvaises. Ainsi, celles de BNP sont parmi celles qui ont actuellement les plus mauvais rendements, et performances en général, comme vous le constaterez sur SCPI rendement : les meilleures SCPI - Primaliance).

3) Non, c’est la SCPI qui paie ces frais. Vous recevrez les dividendes que la SCPI aura décidé de distribuer à ses associés. La plupart des SCPI "de rendement" investissent dans des bureaux et des murs de commerce, pas dans de l’immobilier d’habitation.

4) Pour 100 000 €, il est préférable de diversifier dans 2 ou 3 SCPI. Mais avant tout, il vous faut bien comprendre ce qu’est une SCPI et comment ça fonctionne (ne serait-ce que pour vérifier que c’est vraiment adapté pour vous), et la lecture de ce forum devrait vous y aider.

5) La quasi-totalité des SCPI versent une provision sur leur dividende chaque trimestre (vers le 25/4, 25/7, 25/10, + ou - 10 jours) et le solde après la fin de leur exercice comptable (vers le 25/1). Je n’en connais aucune qui verse mensuellement.


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#98 25/08/2012 18h21

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GBL a raison. Il faut que vous fassiez vos propres "devoirs" en relisant les nombreuses discussions de ce forum, rubrique SCPI.

Les différentes questions que vous posez ont été abordées de nombreuses fois. Lorsque vous aurez un peu "dégrossi", je vous invite à nous poser des questions un peu plus précises sur votre projet.

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#99 25/08/2012 19h12

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Merci à vous deux pour vos réponse.

Je vais parcourir le forum, et ensuite je vous poserait des questions plus précise.

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#100 03/09/2012 18h34

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bonsoir,

J’aurai une question un peu bête, la déductibilité des intérêts d’emprunt des revenus fonciers procuré par une SCPI est elle également ouverte au crédit perso sans justificatif ? et dans ce cas comment prouvé que tel prêt a servi a financer tel scpi et comment le justifier fiscalement en cas de contrôle ou de remise en cause de la déductibilité.

Merci.


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