ACCIMO Pierre (BNP Paribas) en nue propriété ?

Plusieurs remarques :

1°/ Les performances de la SCPI Accimmo ne sont pas très brillantes depuis de nombreuses années. Il y a d’autres supports beaucoup plus intéressants pour un investissement en nue-propriété ou en pleine propriété de parts de SCPI.

Il est triste de constater que votre banquier BNP ne peut vous proposer qu’un produit "maison" très médiocre. Il faudrait qu’il vous accorde la possibilité de choisir vous-même la ou les SCPI à mettre en portefeuille.

2°/ Je vous déconseille fortement d’investir à la fois en nue-propriété ET à crédit. C’est une bêtise.
La raison est très simple : les intérêts de l’emprunt ne seront pas déductibles, ni de votre revenu foncier, ni de votre revenu global, et vous ne bénéficiez d’aucun loyer pour vous aider à payer le crédit.

Si vous voulez préparer votre retraite, en achetant des parts de SCPI, il faut faire :

- soit un investissement à crédit et en pleine propriété. De cette manière, les intérêts de l’emprunt seront déductibles des revenus perçus, et vous pourrez payer les intérêts de l’emprunt et une partie des sommes à rembourser, grâce aux loyers versés. C’est ce que l’on appelle l’effet de levier du crédit.

Les taux sont bas en ce moment. La période redevient favorable à l’investissement à crédit en parts de SCPI, et c’est une bonne idée de s’intéresser de nouveau à cette formule d’investissement, même si l’octroie des crédits devient plus difficile.

- soit un investissement au comptant et en nue-propriété. De cette manière, vous n’acquittez aucun impôt sur le revenu, puisque les loyers sont versés à l’usufruitier durant la période convenue (généralement 5 ou 10 ans). Au terme du démembrement, vous bénéficiez d’un revenu plus important, puisque le discount initial appliqué sur le prix des parts vous permet d’acheter un plus grand nombre de parts.

Exemple : pour une nue-propriété sur 10 ans, vous ne payez généralement que 65 ou 66% du prix de la part.

Dans combien de temps partez-vous en retraite ?

Quel taux vous propose votre banquier pour cet achat ? Sur quelle durée ?

Quel est votre taux marginal d’imposition ?

Dernière modification par stephane (03/07/2012 18h35)

Si vous souhaitez investir sans percevoir de revenu complémentaire imposable, vous pouvez également vous intéresser à la SCPI de capitalisation Pierre 48.

1ère hypothèse : vous percevez déjà des revenus fonciers

Dans ce cas, votre investissement à crédit pourrait porter, prioritairement, sur la SCPI Pierre 48. L’avantage d’une telle formule est que les intérêts de l’emprunt souscrit seront déductibles de vos autres revenus fonciers, ce qui permet de les effacer de vos revenus imposables, au moins pour partie.

Avec un TMI au plafond, l’attrait fiscal d’une telle formule est indiscutable !

2ème hypothèse : vous ne percevez pas déjà de revenus fonciers

Dans ce cas, votre investissement à crédit pourrait être un mixte entre une SCPI de capitalisation (pour environ 2/5èmes) et une ou plusieurs SCPI de rendement (pour environ 3/5èmes). Un tel panachage permet de faire correspondre le montant distribué par les SCPI de rendement avec les intérêts déductibles de l’emprunt souscrit sur la période considérée.

L’inconvénient d’une telle formule est que Pierre 48 ne vous distribuera pas de revenus complémentaires au moment de votre départ en retraite !

Si vous êtes lourdement imposé, l’achat de nue-prop de parts de SCPI (cédant un usufruit temporaire pour par exemple 10 ans, éventuellement pour en revendre ensuite encore un de qqs années) me semble une bonne idée.

Vous trouverez quelques simulations (en cas de paiement comptant) avec un investissement similaire en pleine propriété sur SCPI : achète usufruit temporaire de SCPI (à réajuster un peu, la fiscalité ayant un peu évolué depuis).

Cependant, il vous faut choisir une bonne SCPI (celles que les banques gèrent ne méritent en général pas ce qualificatif, celles de BNP en tout cas ne semblent pas du tout faire partie des meilleures).

En outre, en cas de financement à crédit, les comparaisons/simulations sont beaucoup moins faciles à faire, et leurs conclusions moins flagrantes. L’emprunt est alors en partie remboursé par les revenus du placement, et l’impact de la fiscalité sur ces revenus bien diminué par la prise en compte des intérêts d’emprunt (surtout les premières années). Il faut connaitre vos paramètres précis (taux et durée de prêt, TMI IR et ISF, hypothèses d’évolution des revenus des parts)  pour faire une simulation (il existe même des outils faciles à utiliser sur le www).