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#1 07/02/2017 18h56

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Bonjour,

Je suis sur un dilemme, je m’explique je pensais mettre en vente mon bien locatif en fin d’année pour une signature de vente à la mi-juin 2018 après la fin de la défiscalisation hors le locataire vient de m’avertir qu’il souhaite quitté la maison fin Mai 2017 voilà pourquoi je suis dans l’incertitude à savoir que faire? retrouver un locataire pour une année (pas facile) ou bien mettre en vente toute en laissant la possibilité au nouvel acheteur de rentrer dans la maison en tant que locataire en proposant la possibilité de payer les loyers qui viendraient en déduction au prix  de l’achat du bien au moment de la signature.
Ma question est quand pensez-vous cela tient -il la route ou bien existe t’il d’autres possibilités par avance merci pour vos précieux conseils.
Bien cordialement.

Message édité par l’équipe de modération (07/02/2017 20h28) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : avant terme, défiscalisant, défiscalisation, immobilier locatif, location, vente

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#2 07/02/2017 20h39

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Bonjour,

Pourriez-vous préciser si c’est une location nue, et la nature du dispositif de défiscalisation ?


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#3 07/02/2017 21h39

Membre (2017)
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Bonsoir,

oui c’est une location nue
la défiscalisation est De Robien en 06/2009

Cordialement.

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#4 08/02/2017 07h57

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La seconde question est :
est-ce que ce bien vous a permis d’imputer un déficit sur votre revenu global, en 2014, 2015 ou 2016 ?

En effet, le de Robien permet d’amortir la valeur du bien. Souvent, cet amortissement génère du déficit foncier.
Exemple bidon :
5000 € de revenus fonciers bruts (=loyers)
3000 € de charges déductibles
3000 € d’amortissement.
Revenus fonciers nets : -1000 €.

Autres revenus (salariaux, d’activités etc.) : 30000 €.
Le déficit foncier s’imputant sur le revenu global, le revenu imposable est de 29 000 €.

Est-ce votre cas ?

Dernière modification par Bernard2K (08/02/2017 08h03)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#5 08/02/2017 08h27

Membre (2017)
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Bonjour,

Après une bonne nuit je vous réponds que OUI les trois dernières années sont en déficit

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#6 08/02/2017 08h37

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Donc, vous ne pouvez pas vendre.

En effet, pour un bien qui a crée du déficit foncier déduit sur les revenus généraux, l’obligation est de le garder jusqu’au 31/12 de la 3e année suivant celle où le déficit a été enregistré. Vous aurez du déficit jusqu’en 2018, ce qui vous aménerait jusqu’au 31/12/21. Vous ne pourrez vendre qu’en 2022.

Si vous vendez en 2018, les impôts vous feront un redressement sur 3 ans.

C’est une obligation générale pour tout immeuble ayant crée un déficit déduit des revenus généraux.

Notez bien qu’il faut que ce soit un déficit inscrit sur les revenus généraux.

Si, dans mon exemple ci-dessus , le contribuable a un autre immeuble en bénéfice de 2000 €, ses revenus fonciers globaux sont de +1000 €. Dans ce cas, il n’y a pas de déficit déduit du revenu général, il n’y a pas l’obligation de conserver 3 ans.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#7 08/02/2017 08h53

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En fait il peut vendre, à calculer si le remboursement du déficit aux impôts l’impacte beaucoup, ou pas.
Si le déficit est de 500€ par an, ça peut se concevoir quand même.

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#8 08/02/2017 09h03

Membre (2017)
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Je me suis mis en relation avec le contrôleur fiscal qui m’a fait une évaluation de l’impôt dû dans mon cas celui est acceptable donc à moi de peser le pour et le contre voire une autre solution celle de ne pas déclarer de déficit sur les trois dernières années tout cela sera à calculer le moment venu.

Mais le but de mon message n’était pas de connaitre le coût des impôts dûs suite à l’éventuel déficit mais de connaitre si possible! la meilleur façon de mettre en vente ce bien s’il vous plait relisez mon premier post

Bonne journée à tous.

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#9 08/02/2017 10h19

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Qui dit location nue à usage de résidence principale dit bail de 3 ans. On peut donner congé pour vente, 6 mois avant l’échéance du bail, soit dans 2,5 ans. Dans ce cas, le locataire est prioritaire pour l’achat.

Il n’y a donc pas moyen que vous puissiez décider de louer seulement 1 an, que ce soit à un locataire lambda ou au futur acheteur.

Seul le locataire a le pouvoir de donner congé avant les 3 ans, avec préavis de 3 mois dans le cas normal, 1 mois si licenciement ou autre.

Donc, vous pourriez essayer de trouver un locataire qui s’engage verbalement à ne rester qu’un an. Mais ce locataire peut très bien décider de rester plus longtemps, et vous n’aurez aucun moyen de le forcer à respecter son engagement oral de ne rester qu’un an.

Le problème, c’est que le bail nu est hyper protecteur du locataire. Si celui-ci (futur acheteur ou non) décide de rester locataire parce que ça l’arrange, vous n’avez pas de recours.

Pour le futur acheteur, il serait même dans une position de chantage : "si vous voulez me vendre maintenant, c’est -20 % sur le prix, et dans ce cas je consens à donner mon congé ; sinon, je m’incruste aussi longtemps que possible".

PS : vous semblez tout connaître de vos engagements de Robien, alors vous savez certainement ce que je vais dire. Mais comme j’adore dire des choses inutiles, je le dis quand même. Si votre locataire actuel donnait congé à fin juin au lieu de fin mai, et vu que votre engagement de location va jusqu’à mi-juin 2018, ça aurait un avantage : vous permettre de laisser l’appartement vide jusqu’à la fin de la période d’engagement. En effet, il y a une tolérance sur une vacance en fin de période, pourvu qu’elle soit inférieure à douze mois, et à condition de laisser vraiment vide (ni occupé, ni vendu). Cf point 40 ici : RFPI - Revenus fonciers - Déduction au titre de l’amortissement « Robien » - Conditions d’application
Ce n’est pas très intéressant de perdre 12 mois de loyer, mais c’est une solution si vous êtes vraiment pressé de vendre et ne voulez pas vous encombrer d’un nouveau locataire.

PPS : article 11 de la loi de 1989

Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l’événement invoqués.
Par dérogation aux conditions de délai prévues à l’article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l’événement.

Mais il faut que ça soit une reprise pour raison professionnelle ou familiale. Or là vous voulez juste vendre. Si vous faites un bail de 1 an en mentionnant un évènement fictif justifiant une reprise, le locataire et vous saurez tous deux que c’est bidon. Si vous tombez sur un locataire chieur, il peut vous traîner au tribunal et faire requalifier le bail, plus peut-être des dommages et intérêts.

En résumé : dans tous les cas, le locataire est hyper protégé, et le risque est pour votre pomme.

Dernière modification par Bernard2K (08/02/2017 10h40)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#10 08/02/2017 11h44

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Re,

Quelles sont les raisons familiales pouvant être retenues de manière à casser ce fameux bail?
M---i à vous

Qu’est-ce qui fait que l’on ne peut écrire des formules de politesse c’est chia! hum!

Cordialement.

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[+1]    #11 08/02/2017 11h58

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Un bail abrégé, c’est possible ! - Location - Le Particulier

Dans les termes de la loi, ne retenez pas que "raisons professionnelles ou familiales", mais aussi "reprise". Il faut que l’évènement ait un lien avec la nécessité de reprendre le logement.

Pour que la condition soit valable, il faut presque toujours que ça soit une reprise pour habiter, c’est à dire que le bailleur ait vraiment besoin du logement en tant que logement, notamment pour que le bailleur ou un membre de sa famille y habite.

Dernière modification par Bernard2K (08/02/2017 12h08)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#12 08/02/2017 12h18

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Pour dire mercị à un membre il faut le faire via le système de réputation.
Sous le nom de Bernard2K il y a un - et un +
Vous cliquez sur le + et pouvez ainsi le faire.

Dernière modification par kc44 (08/02/2017 12h21)


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

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#13 08/02/2017 12h43

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Bernard2K a écrit :

En effet, il y a une tolérance sur une vacance en fin de période, pourvu qu’elle soit inférieure à douze mois, et à condition de laisser vraiment vide

Bonjour,

La tolérance existe, mais attention, elle n’est pas simplement de laisser le bien complètement vide pendant 12 mois maximum. Elle porte sur :
- une vacance inférieure à 12 mois
- une vacance malgré toutes les diligences du bailleur pour trouver un nouveau locataire

Je cite : "Il pourra cependant être admis une période de vacance, dès lors que le propriétaire établira qu’il a accompli les diligences concrètes (insertion d’annonces, recours à une agence immobilière) et que les conditions de mise à la location ne seront pas dissuasives."

Donc :
- des annonces régulières pendant les 12 mois, pour prouver qu’on cherche effectivement un locataire, et pas qu’on attend simplement la fin des 9 années d’engagement, avec une certaine tracabilité. Le fisc vous demandera de justifier l’absence de candidature, donc une annonce dans le journal local lu par 100 personnes par semaine, ca risque de faire un peu léger. Une annonce dans une agence, avec une attestation de l’agence qu’elle n’a eu aucun retour valide pour le bien, c’est bien plus probant.
- un loyer qui respecte l’engagement De Robien (montant max du loyer défini par le dispositif)
- un loyer conforme au marché local, même si le montant de ce loyer marché est en deça voire très en deça du maximum autorisé en De Robien (et oui, ca existe aussi)
- des exigences en matière de locataires raisonnables.

Que sont des exigences raisonnables ? Pour donner un contre exemple, si vous avez un fonctionnaire de catégorie A qui se présente avec 6x le loyer en revenu net et que vous le refusez, vous n’êtes clairement pas raisonnable. (j’ai déjà croisé des bailleurs qui refusaient ce genre de dossier).

Si vous décidez de tenter de laisser le logement vide pendant 12 mois, vous devez penser "comment je prouve ma bonne foi et le fait que je n’ai trouvé aucun locataire". ll faut des éléments précis, démontrables. Il ne suffira pas de dire que des annonces ont été publiée, mais aucun appel, aucun mail, aucun dossier déposé.

Je rappelle juste un détail : si l’engagement de 9 ans n’est pas respecté formellement, ou si vous ne pouvez pas prouver rentrer dans cette exception formellement, le fisc sera en droit de demander l’annulation complète du dispositif sur les 9 années.

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#14 08/02/2017 12h45

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ENTJ

La loi parle de mémoire d’un motif légitime et sérieux, il faudrait chercher de la jurisprudence (?) ; nous nous étions penché sur ce genre de cas de figure pour ma grand mère qui avait besoin de soins et le logement que nous voulions récupérer était bien plus accessible et aménageable pour les soins à domicile.
Mais attention, si votre locataire est âgé (+ 70 ans) et lui même dans ce genre de situation suite à maladie cela va être très compliqué.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#15 08/02/2017 13h21

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Concernant la protection du locataire âgé et à ressources limitées (inférieures à 20000 euros par an environ),il me semble que la loi Macron du 6 août 2015 l’a étendu aux locataires âgés de plus de 65 ans,et non 70 ans  comme auparavant,sauf si le bailleur est lui-même âgé .

La loi prévoit alors que l’on doit proposer un logement de remplacement dans des conditions similaires au bail actuel,ce qui est parfois assez compliqué si le bail,ancien,correspondait à un loyer qui n’est plus en rapport avec les tarifs pratiqués maintenant.

Cela ne concerne pas forcément la problématique du cas étudié,mais c’est un élément utile à connaitre,notamment pour l’achat d’un bien occupé.

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#16 08/02/2017 13h31

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Xazh, vous citez le point 30 du Bofip alors que je disais de regarder le point 40.

Par comparaison entre les points 30 et 40, il ressort que :
- pour une vacance intervenant durant les N-1 années de la durée d’engagement, c’est ce que vous décrivez : il faut vacance<12 mois et diligences pour relouer et conditions non dissuasives ;
- par exception au point précédent, pour une vacance intervenant dans les 12 derniers mois de la durée d’engagement, il est admis que le propriétaire ne fasse pas de diligences pour relouer, mais alors le bien doit rester vide (ni occupé même temporairement, ni vendu ; et "en état d’être loué" c’est à dire pas en chantier).

Dernière modification par Bernard2K (08/02/2017 13h58)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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