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#51 19/01/2017 17h09

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Je n’ai pas trouvé les dates exactes de démarrage des projets de Terlat Anaxago mais quelque chose m’intrigue concernant Terlat et Wiseed : en Novembre 2016 Terlat n’avait pas remboursé à temps un projet sur Wiseed mais avait essayé dans le même temps de lever des fonds pour un nouveau projet.

On dirait que dès Novembre Terlat était à cours de cash et avait voulu rembourser le 1er prêt avec le 2ème ( une sorte de cavalerie ).

Heureusement que Wiseed a conditionné la finalisation du remboursement du premier prêt avant de lancer le 2ème et au final l’opération a été annulée, wiseed n’a pas été remboursé du reliquat de ce premier prêt et maintenant Terlat est en redressement judiciaire.

Le Groupe Terlat est en train de rembourser un autre programme, pourquoi en mettre un nouveau ?

    Les promoteurs peuvent faire appel à WiSEED pour financer plusieurs projets. Après analyse, si le dossier est solide, la phase de collecte est enclenchée. Le Groupe Terlat a proposé le dossier St François il y a quelques semaines et la période d’analyse se termine maintenant avec avis positif. Afin de ne pas retarder l’avancée du projet, nous avons accepté de commencer la collecte pour ce nouveau projet mais d’attendre avant de verser les fonds que le remboursement en cours sur le projet « Le Passage » soit finalisé (début octobre). Ceci pour une meilleure cohérence et garantir la traçabilité.

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[+1]    #52 20/01/2017 09h03

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justsayno a écrit :

DDtee a écrit :

Pour quel motif(s) un promoteur emprunterait-il à 9 ou 10% auprès d’une plateforme de crowdfunding alors que sa banque lui prêterait à 1,5% ?

La raison est que la banque ne prête pas 100% du montant nécessaire et demande que le promoteur engage disons 20% sur ses fonds propres.

Engager des établissements financiers à le suivre est le cœur de métier d’un promoteur immobilier, si il n’y parvient pas c’est sans doute que son activité est un peu sur le fil.

La démarche que vous décrivez c’est un peu comme si moi investisseur immobilier, j’allais voir un établissement de crédit à la consommation pour fiancer les 20% d’apport que mon banquier me demanderait car je n’aurais aucun cash… cela pourrait passer ou planter au premier problème, très borderline smile

En le citant de mémoire W Buffet disait qu’un investisseur devait dans tous les cas suivre 2 règles.
La première : veiller à ce que son investissement ne puisse en aucun cas perdre d’argent.
La seconde : toujours suivre la première règle.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#53 20/01/2017 10h40

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DDtee a écrit :

La démarche que vous décrivez c’est un peu comme si moi investisseur immobilier, j’allais voir un établissement de crédit à la consommation pour fiancer les 20% d’apport que mon banquier me demanderait car je n’aurais aucun cash… cela pourrait passer ou planter au premier problème, très borderline smile

C’est exactement ce que j’en pensais : c’est comme faire un crédit revolving avec 12% d’intérêt puis aller voir son banquier et lui dire que vous avez un apport personnel.
Et encore pire dans le cas de Terlat, vous ne rembourser pas votre crédit revolving à temps et vous allez voir à nouveau l’organisme prêteur pour commencer un nouveau projet.

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[+1]    #54 20/01/2017 12h06

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J’avais regardé pour investir dans le crowdfunding immobilier mais j’avais été refroidi par l’asymétrie du risque entre le promoteur et les investisseurs :

Grosse maille :
Imaginons une opération de 5000k€ sur 2 ans
Cette opération va rapporter environ 6% soit 300k€ (après l’ensemble des coûts dont les frais de gestion du promoteur = le premier côté de la biscotte)

Pour la financer, le promoteur devra trouver 1000k€
Qu’il fera financer à 50% par une banque --> 500k€
et 500k€ en fond propre
qu’il découpera en obligations revendu en crowdfunding pour 400k€
et en fonds propres pour 100k€

Pour rémunérer les obligataires, il va leur payer 10% annuel soit 80k€ + commission de la plateforme 40k€

Il aura donc investi pour 100k€ et l’opération lui rapportera 180k€.
La différence de rendement est énorme par rapport à la différence de prise de risque. L’obligataire prend quasiment les mêmes risques que le promoteur puisqu’ils sont en avant dernier rang sur la liste de séniorités et que le dernier rang est très faible.

Le promoteur a par contre, grâce au crowdfunding, maximisé son ROI (220k€ de gagner pour 100k€ de mise. Sans crowdfunding 300k€ de gagné pour 500k€ de mise)


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[+1]    #55 20/01/2017 12h20

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Vic a écrit :

La différence de rendement est énorme par rapport à la différence de prise de risque. L’obligataire prend quasiment les mêmes risques que le promoteur puisqu’ils sont en avant dernier rang sur la liste de séniorités et que le dernier rang est très faible.

Et que dire du rencdement de la plateforme ? Elle empoche 40k€ dès le départ et ne prend AUCUN risque.

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#56 20/01/2017 13h01

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Je suis inscris sur anaxago depuis le début. J’ai vu apparaitre le crowdfunding immobilier mais je n’ai jamais eu de réponse à la raison d’un taux aussi élevé de rendement. ET sans réponse j’ai fait appel à la maxime de warren.

Il semble que la prise de risque soit l’unique raison.

Je comprends que le "AUCUN" de Zebonze pourrait être considéré comme excessif pour certains mais il est vrai qua tant que tant que la profession n’est pas "certifiée" des dérives sont très possibles. Sous la pression d’obtenir des résultats positifs, les dossiers à 10% de qualité ne sont pas peut être si nombreux. Il peut être tentant de laisser filer certains dossiers plus risqués sans alerte ou notation transparente.

J’ai apprécié davantage anaxago sur sa transparence sur les dossiers de start up où j’ai investi de manière très légère (plus par civisme presque que comme investisseur) Les Business Models, les BP, les études de BFR et autres anticipations financières m’ont assez amusées.

Merci à tous de tous vos retours même si la vérité n’est établie que dans un milieu discontinu d’exemple.


Embrassez tous ceux que vous aimez

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#57 20/01/2017 14h27

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Attention je n’ai pas dit qu’ils n’ont fourni aucun service ou qu’ils ont indûment touché de l’argent, je dis juste que la plateforme ne prend AUCUN risque, elle fait une sorte de titrisation d’emprunts junk (  grassement rémunérée ).

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#58 20/01/2017 14h51

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ZeBonder a écrit :

Et que dire du rencdement de la plateforme ? Elle empoche 40k€ dès le départ et ne prend AUCUN risque.

Le métier de la plate-forme n’est pas de prendre des risques, ou d’investir.
Sauf erreur de ma part, la plate-forme a pas mal de coûts fixes, et toutes (ces plates-formes) doivent à ce jour encore être déficitaires.
Une question à se poser est "ce type d’activité (certes à la mode) est-il vraiment viable ?". Et si oui, seconde question : "à quelles conditions ?".


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#59 20/01/2017 15h04

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Et surtout "est ce que ces plateformes risquent d’être attaquées pour défaut de conseil ou tromperie" ?

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#60 20/01/2017 15h23

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S’il y a des pertes sèches, il est probable que des souscripteurs attaquent les plateformes.

Il y a déjà de nombreux mois, des avocats s’interrogeaient sur la responsabilité des CIP et IIF (Conseil en Investissement Participatif et Intémédaire en Investissement Participatif).

Cf:
La responsabilité des plateformes de crowdfunding : regards croisés sur les enjeux du financement participatif, Le Cercle
https://www.mayerbrown.com/Files/Public … unding.pdf

Les questions vont donc être :
- dans le choix des porteurs de projets, la plateforme a-t-elle suffisamment vérifié la solidité du porteur de projets ?
- dans l’information des souscripteurs, la plateforme a-t-elle fourni toutes les informations préalables obligatoires ? Ensuite, a-t-elle été suffisamment diligente dans le porté à connaissance de la modification du risque et de celle des difficultés rencontrées ?

Ca va prendre du temps avant que les responsabilités de chacun soient démêlées. Il ne faut pas être pressé.

Dernière modification par Bernard2K (20/01/2017 15h24)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#61 20/01/2017 15h37

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J’ai malheureusement l’impression que toute cette pseudo FinTechfait ne fait que reprendre les mauvaises habitudes des banques pré-2008 et qu’il y aura au final une régulation accrue qui bridera des projets qui avaient l’air "innovants".

On a eu Morning qui a utilisé l’argent de ses clients au lieu de le cantonner, maintenant du pseudo crowdfunding qui sert à financer du junk bonds.

Et quand un projet fonctionne bien, les créateurs le revendent … aux banques/assurances tradionnelles.

Je m’attends au pire quand ces "startuppeurs" vont s’attaquer au blockchain, au crowdAssurance, crowdxxxx …

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#62 23/01/2017 14h36

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La loi des séries ?

Le crowdfunding immobilier, une aventure pas si parfaite, Actualité - Investir-Les Echos Bourse

Deux autres promoteurs sont déjà surveillés par Wiseed : Ellipse, dont un programme fait l’objet d’un retard de remboursement, et l’Art de Construire, qui ne dispose pas de la trésorerie suffisante pour lancer la deuxième phase d’un de ses projets.

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#63 23/01/2017 16h56

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ENFP

Avec la prise de conscience du risque, peut-être que les taux de rendements proposés seront augmentés pour ce genre d’opération dans l’avenir.

Mais dans tous les cas, c’est du crowdfunding, les gens savent bien que c’est synonyme de risque de perte.

Concernant le  financement immo, pour ma part je préfèrerais un système de prêt avec un taux un peu moins élevé mais un remboursement capital+intérêts mensuel . Ainsi, en cas de défaillance on ne perd pas tout.
Mais je suppose que ça ne va pas aller avec l’ajout aux fonds propres du promoteur dans le cadre de son crédit à la banque.


Parrain IGRAAL -  livretP (code 02182A)- esketit traderepublic Crypto.com aswk9j6a22,  Ebuyclub, Vivid, AFER, Fortunéo, Bourso,  Linxea,……

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#64 23/01/2017 17h10

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tikitoi a écrit :

Mais dans tous les cas, c’est du crowdfunding, les gens savent bien que c’est synonyme de risque de perte.

Malheureusement non, sinon on n’aurait pas tous ces gens plumés par le trading forex, terres rares, diamanants …

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#65 23/01/2017 22h09

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Vic a écrit :

J’avais regardé pour investir dans le crowdfunding immobilier mais j’avais été refroidi par l’asymétrie du risque entre le promoteur et les investisseurs :

Grosse maille :
Imaginons une opération de 5000k€ sur 2 ans
Cette opération va rapporter environ 6% soit 300k€ (après l’ensemble des coûts dont les frais de gestion du promoteur = le premier côté de la biscotte)

Pour la financer, le promoteur devra trouver 1000k€
Qu’il fera financer à 50% par une banque --> 500k€
et 500k€ en fond propre
qu’il découpera en obligations revendu en crowdfunding pour 400k€
et en fonds propres pour 100k€

Pour rémunérer les obligataires, il va leur payer 10% annuel soit 80k€ + commission de la plateforme 40k€

Il aura donc investi pour 100k€ et l’opération lui rapportera 180k€.
La différence de rendement est énorme par rapport à la différence de prise de risque. L’obligataire prend quasiment les mêmes risques que le promoteur puisqu’ils sont en avant dernier rang sur la liste de séniorités et que le dernier rang est très faible.

Le promoteur a par contre, grâce au crowdfunding, maximisé son ROI (220k€ de gagner pour 100k€ de mise. Sans crowdfunding 300k€ de gagné pour 500k€ de mise)

Le promoteur prend quand même plus de risque car il investit beaucoup plus tôt dans le projet. Les investisseurs en crowfunding arrivent au moment où le permis de construire est validé, où le projet est bien défini, où la commercialisation est parfois de 100 %, du coup le risque est beaucoup plus faible pour eux (avec 100 % de commercialisation, il est quasiment nul).

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#66 24/01/2017 09h24

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Il a investi du temps mais très peu d’argent :

- Le terrain n’est pas acheté
- L’architecte est payé au risque dans de nombreux cas.

Il investi l’argent au même moment que les investisseurs extérieurs.
Et accessoirement, l’argent qu’il a "investi" il se le fait rembourser immédiatement en facturant les frais de gestion.

Et le risque n’est pas quasi nul lorsque la commercialisation est à 100%, j’en ai vu des chantiers qui ne se passent pas comme prévu…

Dernière modification par Vic (24/01/2017 09h25)


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#67 25/01/2017 10h57

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Il y a des gens directement impacté sur ce forum ?
Personnellement j’ai 3.000 EUR sur l’envol (Terlat via Anaxago)


Mon blog L'argent travaille pour moi et pas l'inverse

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#68 25/01/2017 11h24

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Avez-vous contacté Anaxago pour avoir plus d’informations ?

La société est en redressement judiciaire, il faut juste espérer qu’il n’y aura pas de liquidation sinon vous risquez malheureusement de tout perdre.

Wiseed : les premières victimes du crowdfunding immobilier - 24/01/2017 - ladepeche.fr

En revanche, si le redressement devait déboucher sur une liquidation judiciaire, les 260 investisseurs s’exposeraient à une perte de leur capital. Le ticket moyen sur cette opération s’élève à 2 500 € par souscripteur. Wiseed fait par ailleurs remarquer que les sociétés de projet qui porte chacune des résidences n’ont pas été mises, elles, en redressement judiciaire.

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#69 07/02/2017 15h21

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Petit update sur Terlat:

Date : 05-01-2017
Type : Redressement judiciaire

Date : 26-01-2017
Type : Liquidation judiciaire

Vu la rapidité du passage redressement en liquidation je pense qu’on peut raisonnablement s’attendre à ne revoir ni capital ni intérêts.
J’ai tenté plusieurs fois de contacter Anaxago (mail/tel/twitter) pas de réponse à ce stade.

Dernière modification par maxlille (07/02/2017 15h24)


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#70 07/02/2017 15h29

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Vic a écrit :

Il a investi du temps mais très peu d’argent :

- Le terrain n’est pas acheté
- L’architecte est payé au risque dans de nombreux cas.

Il investi l’argent au même moment que les investisseurs extérieurs.
Et accessoirement, l’argent qu’il a "investi" il se le fait rembourser immédiatement en facturant les frais de gestion.

Et le risque n’est pas quasi nul lorsque la commercialisation est à 100%, j’en ai vu des chantiers qui ne se passent pas comme prévu…

Bonjour
Ok vous en avez vu, c’est votre expérience personnelle, mais concrètement en France quelle est la statistique du nombre d’opérations d’immeubles collectifs commercialisées à 100% qui ne vont pas jusqu’au bout ?

Je plussois les commentaires de "Vic" concernant les avantages énormes pour le promoteur, l’asymétrie et la pseudo prise de risque amont, même si elle existe quand même.


Arnaud

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#71 07/02/2017 15h41

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Si la société est passée en 3 semaines du redressement judiciaire à la liquidation, c’est que le mandataire a constaté que la société ne pouvait pas être redressée ( comptes vides … ).
Le liquidateur va maintenant essayer de payer les salaires, les impôts, Urssaf … en premier donc je parie qu’il ne restera pas un seul euro pour les "investisseurs".

Et bien sûr silence radio chez les plateformes de financements usuriers participatifs, ils vont sans doute dire qu’ils ont engagé des actions en recouvrment, une action en justice et que de toutes les façons ils avaient prévenu les investisseurs dès le départ sur les risques encourus …

Conclusion, un seul acteur en sort gagnant : la plateforme qui touche ses commissions dès que les fonds sont levés.

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#72 07/02/2017 15h45

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ZeBonder a écrit :

Conclusion, un seul acteur en sort gagnant : la plateforme qui touche ses commissions dès que les fonds sont levés.

Toutes les plateformes n’ont pas le même modèle économique, cela étant.


Arnaud

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#73 07/02/2017 16h09

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Ca devient intéressant !

Cet article nous apprend que les prêteurs en crowdfunding sont des créanciers chirographaires :
la créance du prêteur en cas de cessation des paiements
Pour ceux qui ne sauraient pas, ça veut dire créancier non privilégiés (contrairement aux salariés, Ursaff, trésor public, etc). Ca veut dire, 99,9999 % de chances de ne jamais revoir ses sous.

Ce second article nous apprend que la plate-forme ne peut pas représenter les prêteurs. Chaque prêteur doit faire connaître sa créance au mandataire (dans un délai court !). Très pratique quand il y a une multiplicité de petits prêteurs !
Logiquement, la plateforme devrait informer individuellement les prêteurs de ce besoin de faire connaître sa créance auprès du mandataire. maxlille, avez-vous reçu une telle information de la plateforme ?
Crowdfunding : 1er défaut pour un prêt aux PME (Unilend) | Contrepoints

Ce dernier article dit que le contribuable peut imputer la perte d’une créance irrécouvrable, mais seulement sur les intérêts d’autres prêts de même nature, jusqu’à 5 ans après l’année de la perte :
Crowdfunding : déduction fiscale des prêts irrécouvrables - Droit bancaire, assurantiel, financier et des IntermédiairesDroit bancaire, assurantiel, financier et des Intermédiaires
Supposons une personne qui a prêté 2x3000 €.
Le premier prêt fait défaut. Perte 3000 €.
Les autres 3000 € sont prêtés pendant plusieurs années dans les mêmes conditions, à 10 % d’intérêt. Donc, intérêts annuels : 300 €.
En 6 ans, le contribuable pourra donc déduire 300 x 6 = 1800 €. S’il est imposé à 30 % +15,5 % de PS, il va économiser 45 % de 1800 € soit 819 €. Il récupère donc moins d’un tiers de sa perte. A condition de rester exposé, 6 années de plus, à des prêts de même nature, donc à un même risque de défaut. A condition aussi d’être au courant de cette disposition et de savoir l’appliquer, ce qui ne va concerner qu’une infime partie des prêteurs.
Par ailleurs, pour avoir une "créance irrécouvrable", je pense qu’un mail ne suffira pas, en cas de contrôle du fisc ! il faut faire inscrire sa créance par le mandataire, puis attendre de recevoir copie de l’arrêté du jugement qui scelle le sort des créances et qui va rendre la créance définitivement irrécouvrable. D’après ce que j’ai vu, ça peut prendre des mois, voire jusqu’à 2 ans.

Tout cela serait à vérifier car je n’ai fait qu’une recherche rapide ; pour les personnes concernées, il faudrait s’assurer que rien n’a changé par rapport à ce que disent ces articles.

Bon courage !

Dernière modification par Bernard2K (07/02/2017 16h14)


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#74 07/02/2017 16h16

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@Bernard2K : sans oublier que ce sont des sociétés à responsabilité limitée donc vous ne pourrez pas attaquer le gérant ou l’actionnaire principal à titre personnel.
Le recouvrement dans ce genre de cas ne rapportera pas un seul euro et coûtera en frais d’avocats, huissiers…

commentinvestir a écrit :

ZeBonder a écrit :

Conclusion, un seul acteur en sort gagnant : la plateforme qui touche ses commissions dès que les fonds sont levés.

Toutes les plateformes n’ont pas le même modèle économique, cela étant.

C’est à dire ? Vous connaissez des plateformes qui ont un modèle économique différent ?

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#75 07/02/2017 16h23

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ZeBonder a écrit :

@Bernard2K : sans oublier que ce sont des sociétés à responsabilité limitée donc vous ne pourrez pas attaquer le gérant ou l’actionnaire principal à titre personnel.
Le recouvrement dans ce genre de cas ne rapportera pas un seul euro et coûtera en frais d’avocats, huissiers…

Ce n’est même pas la peine d’engager des frais de recouvrement. Liquidation + créance chirographaire = perte sèche dans 99,99 % des cas. Même pas la peine d’essayer.
La seule piste, c’est celle que j’indiquais : inscrire sa créance auprès du mandataire. Attendre de recevoir (un jour lointain) le papier qui dit que la créance est irrécouvrable. Alors, le déduire de sa feuille d’impôt sur des intérêts perçus de prêts de même type, ce qui suppose qu’on a toujours d’autres prêts de type crowdfunding/crowdlending en cours.
De facto, c’est une hypothèse hautement improbable : il faut une personne qui est à la fois suffisamment sérieuse et procédurière pour faire inscrire sa créance et pour ensuite porter la perte sur sa feuille d’impôt, et à la fois suffisamment optimiste pour garder des prêts de ce type… Je suppose que c’est très rare : les gens sérieux et/ou pessimistes qui subissent une telle perte vont se dépêcher de sortir de prêts similaires, donc ils n’auront plus d’intérêts desquels déduire la perte ; tandis que les gens optimistes voire tête brûlée, qui garderaient de tels prêts bien qu’ils aient subi un défaut sur l’un d’entre eux, risquent de ne pas faire tout le nécessaire pour pouvoir déduire la perte de leur feuille d’impôt alors même qu’ils y auraient droit.

Autrement dit, dans l’écrasante majorité des cas, cette liquidation judiciaire va se traduire, pour les prêteurs concernés, en deux mots seulement : perte sèche.

Dernière modification par Bernard2K (07/02/2017 16h35)


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