Cash flow excédentaire après une opération immobilière : qu'en faire ?

Il s’agit de faire de l’effet de levier.

Si le coût de l’argent est inférieur aux rendements de votre investissement, emprunter est positif. (attention, il faut tout calculer)

Un comparatif ultra simpliste pour expliquer le concept :

Vous avez 100 000 euro pour acheter 1 appartement cash qui rapporte 4%. Vous avez 4 000 euro par an.

ou

Vous empruntez (en infine) 200 000 euro à 2% pour acheter 3 appartements financés au 2/3 qui rapporte 4%. Vous avez 8 000 euro par an.

De plus, garder des liquidités est aussi un avantage. Revendre un bien immobilier prend plus de temps que revendre une action, une obligation, un certificat, etc…

Publié au même moment que DDtee

Dernière modification par Mestra (30/01/2017 12h11)

DDtee a écrit :

C’est l’effet de levier possible en immo physique.

Il est plus intéressant de placer l’argent des autres (banques) qui n’a "rien coûté" dans des biens (création monétaire) et de faire diversification avec le cash flow dans d’autres supports.

Donc l’objectif principal est la diversification ?

Sans vouloir se diversifier dans un premier temps (personnellement juste propriétaire de ma RP), autant avancer les travaux, FDN, plus 10% du prix d’achat par exemple alors ?

Je bénéficiera d’un effet de levier moins important certes, mais moins endetté donc plus de facilités pour emprunter pour d’autres achats.

Au bout du 5ème achat mettons si je veux me diversifié je peux allouer tout mon cashflow (qui sera plus important que si j’avais fait 0 apport vu que mes mensualités sera moins importantes) a une assurance vie ou autre.

J’ai bon ou je loupe un truc ?

En plus personnellement j’ai toute mon epargne sur un PEL a 2,5% brut, pas forcement très intéressant. Il ne me reste plus que SCPI via assurance vie, foncières cotées ou la bourse plus généralement pour me diversifié. Et je ne suis pas formé encore sur ces supports.

Bernard2K a écrit :

Bonjour,

Votre question est pertinente, mais à condition de comparer les placements en rendement net après impôts.

En particulier, l’immobilier locatif à crédit, en location nue, comprend beaucoup de charges et d’impôts (pour ces derniers, ils peuvent être effacés pendant quelques années si l’on a fait du déficit foncier par des travaux). Un rendement brut de 10 %, donnant un rendement net après impôts de seulement 3 à 5 %, n’est pas une chose rare.

A partir de là, on ne peut pas comparer avec le rendement brut d’une assurance-vie (par exemple), car son rendement net sera à peine inférieur au brut, si elle est conservée 8 ans puis "déstockée" progressivement sans dépasser les plafonds annuels.

Il faut donc comparer les placements selon leur rendement net après impôts.

A part cette comparaison en rendement net des différents placements possibles de son épargne, l’autre argument a déjà été cité : l’effet de levier.

Avec 300 k€ cash, on peut avoir par exemple :
1) un million d’euros de patrimoine, dont 300 k€ d’actions achetées cash et 700 k€ d’immobilier financé à crédit
2) 300 k€ de patrimoine, dont 100 k€ d’actions achetées cash et 200 k€ d’immobilier acheté cash.

A la condition que l’immobilier en question ait un rendement suffisamment élevé, la première situation est plus intéressant que la seconde (tout en étant conscient des risques d’être ainsi endetté à 700 k€ !).

Oui effectivement dans le cas ou j’apporte les FDN plus 10% du prix d’achat mettons, les intérêts seront moins importants donc plus d’impôts a long terme. Mais pas très significative dans le cas d’une fiscalité LMNP non ?

Après j’ai bien conscience de l’effet de levier.

Mais pour grossir les traits, prenons mon cas actuel :

Vaut-il mieux consacrer tout mon cashflow actuel dans mon PEL rémunéré a 2,5% brut, ou alors pour financer les FDN + 10% du prix d’achat mettons.

Soit

100000€ financé a crédit sur 20 ans à 2%, 10% de renta brute (on va dire 6% de renta net, en lmnp meme si c’est faible) et 20000 sur un PEL rémunéré a 2,5% brut.

Ou

80000€ financé a credit sur 20 ans à 2%, 10% de renta brute (on va dire 6% de renta net, en lmnp meme si c’est faible)

Dans le deuxième cas, les 20000€ seront sur un support à 6% net. Si je n’ai pas le soucis de la diversification, il vaut mieux choisir la deuxième solution non ? Même si l’effet de levier est moindre dans le deuxième cas. Je suis moins endetté, plus de chances de ne pas être bloqué par la banque, et donc plus de chances de faire des crédits a l’infinie et mes 20000€ sont mieux remunéres.

Alors oui si on compare les deux situations. On a 120000€ de patrimoine d’un coté et 100000€ de l’autre, si on se fige a l’instant T vaut mieux la première solution. Mais dans une optique de développement de patrimoine, j’ai plus de chance d’obtenir des crédits supplémentaires avec la deuxième solution, alors que je risque d’être bloqué avec la première solution.

Sans compter que si je diversifie, la banque peut ne pas tenir compte de tout les supports. Ce qui intéresse les banques c’est les flux sur le compte courant.

Si j’alloue tout mon cashflow sur des SCPI via assurance vie d’un autre établissement financier mettons, mon banquier s’en fout. Et je suis plus endetté que la deuxième solution et vite bloqué par le taux d’endettement a 33%. Pareil sur j’alloue mon cashflow a des foncières cotées via un compte titre autre que celui de ma banque.

Dernière modification par amix (30/01/2017 12h44)

amix a écrit :

DDtee a écrit :

C’est l’effet de levier possible en immo physique.

Il est plus intéressant de placer l’argent des autres (banques) qui n’a "rien coûté" dans des biens (création monétaire) et de faire diversification avec le cash flow dans d’autres supports.

Donc l’objectif principal est la diversification ?

L’objectif principal est la création de richesse.
La diversification est à mon sens plus à voir comme un moyen qu’un but (sécurité, pas tous les œufs dans le même panier).

Alors oui si on compare les deux situations. On a 120000€ de patrimoine d’un coté et 100000€ de l’autre, si on se fige a l’instant T vaut mieux la première solution. Mais dans une optique de développement de patrimoine, j’ai plus de chance d’obtenir des crédits supplémentaires avec la deuxième solution, alors que je risque d’être bloqué avec la première solution.

Sans compter que si je diversifie, la banque peut ne pas tenir compte de tout les supports. Ce qui intéresse les banques c’est les flux sur le compte courant.

Message édité par l’équipe de modération (31/01/2017 00h22) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent

Dernière modification par amix (30/01/2017 15h07)

Bernard2K a écrit :

Je vois deux erreurs dans votre raisonnement :
- dans le cas 2), vous écrivez "Je suis moins endetté, plus de chances de ne pas être bloqué par la banque"
Dans le cas 1) vu que vous avez conservé vos 20000 €, vous pouvez attendre l’opération suivante pour appliquer votre apport. Si on prend 2 opérations successives à 100 k€, que vous ayez emprunté à 80 % sur la première et à 100 % sur la seconde, ou 100 % sur la première et 80 % sur la seconde, votre endettement global est le même donc le banquier n’a pas plus de raisons de bloquer le financement dans le cas 2) que dans le cas 1).

Oui c’est vrai, mais au final on consacre son cashflow en apport investissement locatif.

Bernard2K a écrit :

- vous ne prenez pas assez en compte le risque d’un soudain besoin d’argent. Votre présentation n’est pas à jour, mais vu votre âge et les chiffres de votre présentation de début 2016, et après avoir acquis votre RP, vous ne devez pas rouler sur l’or. Il s’agirait de savoir le montant de votre épargne, en valeur absolue. Comme l’a dit volthur, l’immobilier peut amener des dépenses imprévues. Si votre épargne est de 200 k€, je comprends que vous envisagiez de mettre 20 k€ d’apport. Si votre épargne est de 25 k€, votre apport de 20 k€ vous laisse très démuni en cas d’un cas besoin soudain d’argent.

Effectivement, j’ai voulu prendre mon cas personnel, c’est un mauvais exemple. Bien sur il faut une épargne de précaution en cas de coup dur ou dépenses imprévues. Ne pas consacrer toute son epargne en apport investissement locatif. Mais mettons après avoir epargné une somme forfaitaire de 10000€ (Pour sa RP et aucun bien), que faire du reste ?

Bernard2K a écrit :

Après, ce n’est pas une erreur à proprement parler, mais un risque : à part votre PEL, vous êtes exposé à 100 % à l’immobilier : votre RP et vos futurs investissement locatifs. Les diversifications que vous envisagez (SCPI ou foncière cotée) n’en sont pas puisque c’est encore de l’immobilier.

Si les prévisions de M. Friggit se réalisent enfin (forte baisse de la valeur de l’immobilier), la valeur de votre patrimoine plongera. Vos revenus locatifs aussi, dans un second temps.

La diversification sert à diversifier les risques. Mais, c’est à vous de voir. Le forum ne manque pas de foremeurs qui sont à 100 % ou presque sur un seul secteur (immobilier ou bourse) ; chacun fait ce qu’il lui plaît en étant conscient des risques !

C’est vrai vous avez raison, après je parlais de foncières cotées USA et canadiens, c’est un détail, mais il y a au moins diversifications géographiques et sectorielles avec scpi de bureaux par exemple.

J’ai pris mon exemple mais c’est un mauvais exemple. Juste je ne comprends pas la stratégie de développement de patrimoine de certains.

Certains préconisent le 0 apport dans les investissements locatifs. Pourquoi pas. Financement a 100% voir 110% pour maximiser l’effet de levier et allouer le cashflow de ses revenus d’activités et de ses investissements locatifs et a la bourse, PEA, ou SCPI via assurance vie rémunéré net d’impôts entre 5 et 8% mettons, pour diversifié.  Le seul problème que je vois c’est que forcement au fil des crédits, et selon son salaire de base, ça va être de plus en plus difficile d’emprunter voir même parcours du combattant car la banque ne tiendra pas forcement compte de ces placements car pas forcement la meme banque et difficulté pour rapatrier les revenus tirés de ces placements. (Je ne sais pas si je me suis fais comprendre dans cette dernière phrase ?)

Par contre, quand je vois certains qui prone le 0 apport dans les investissements locatifs, et qui alloue tout leur cashflow dans une assurance vie en euros rémunérée entre 2 et 2.5% net d’impots. C’est pour moi se tirer une balle dans le pied, je ne comprends pas cette stratégie, même pour diversifié.

Autant si emprunter a l’infinie etait possible, au fil des opérations reussies, sans apport avec un cashflow positif, pourquoi pas. Mais de ce que je lis, meme avec un cashflow positif la banque un moment donné va vous dire STOP car taux endettement trop élevé.

Pour cela j’aimerais vos avis, et pourquoi pas votre stratégie concernant votre "surplus", qu’en faite vous ? Épargne de précaution oui mais après l’avoir constitué ?

Dernière modification par amix (30/01/2017 15h27)