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Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

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#1 12/01/2017 15h33

Membre (2017)
Réputation :   0  

Bonjour,

Je ne suis pas sûr d’être dans la bonne rubrique tant pis je lance mon sujet.

J’ai investi en Mai 2009 dans une maison neuve pour la location sous de Robien j’aimerais connaitre si possible la façon de procéder à la vente de ce bien immobilier suite à la fin de la défiscalisation en Mai 2018 si cela est envisageable par avance merci pour votre aide.
Bien cordialement.

Message édité par l’équipe de modération (13/01/2017 10h56) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : défiscalisation, investissement de robien, vente

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#2 12/01/2017 16h00

Membre (2011)
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Il n’y a pas de façon particulière de procéder, c’est une mise en vente classique.
Il suffira d’ajouter dans le compromis une clause précisant que la disponibilité de la maison et signature de l’acte de vente ne se feront qu’en mai 2018.

Mais bon courage pour trouver un acheteur… qui voudra certainement ajouter des clauses lui permettant de se rétracter vu les délais…

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#3 12/01/2017 16h28

Membre (2011)
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Il serait intéressant pour l’ensemble de la communauté de connaître votre prix d’achat du bien (FAI inclus) et le prix de revente "normal" escompté.


Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave…   Friedrich Nietzsche.

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#4 12/01/2017 16h34

Membre (2014)
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Il serait aussi intéressant, sinon primordial de savoir la situation fiscale ces 3 dernières années, notamment si vous êtes en déficit…


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#5 12/01/2017 16h51

Membre (2012)
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Pensez-vous venedre avec une plus-value ou une moins-value ? Juste pour savoir si les simulations de plus-values vendues par les commerciaux à l’époque, tiennent la route ou non.

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#6 12/01/2017 17h37

Membre (2017)
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Re,

Merci à vous tous pour vos réponses qui commencent à apporter de l’eau au moulin.

Tout cela n’est que pour information car
1) si je vends la signature de l’acte  ne se fera qu’à partir du mois de Mai 2018 et une des questions est de savoir si j’ai le droit de vendre
2)Le prix d’achat était en Mai 2009 de 150.000€ tout compris
3)Le prix de vente escompté environ 165.000€
4) C’est là que cela se complique pour moi quand vous parlez de déficit sur les 3 dernières année desquelles parlez-vous?
5)Il n’y a pas eu d’étude de faite par un commercial car étant artisan à l’époque j’ai fais construire une partie par un constructeur et dans cette construction je me suis gardé des lignes de travaux à la suite desquels j’ai mis un locataire dedans donc à compter du 01/06/2009

Voilà dans l’attente de vous lire par avance merci.

Cordialement.

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#7 12/01/2017 17h59

Membre (2014)
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Si vous vendez en 2018, quel est le déficit de 2015, 2016 et 2017? Si vous avez eu du déficit, vous devrez le réintégrer dans votre déclaration de revenus de l’année de la vente il me semble. Si vous êtes en bénéfice, pas de souci.

Vérifiez bien la date de première location pour être certain d’avoir les 9 années ’contractuelles’.


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#8 12/01/2017 18h47

Membre (2017)
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Re,

Je ne maitrise pas trop la déclaration fiscale c’est le comptable qui s’en occupe donc concernant

Impôt sur les revenus de 2013
revenus fonciers nets = -9197

Impôt sur les revenus de 2014
revenus fonciers nets = -7444

et c’est tout ce que j’ai avec moi

Merci

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#9 13/01/2017 09h27

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Bonjour,

Solution simple : vous allez sur votre dossier fiscal (impots.gouv.fr), vous téléchargez votre déclaration 2042 pour 2016, 2015 et 2014 (pour une vente cette année) que votre comptable a rempli si je comprends bien, vous regardez la case 4BC sur la page 3 (déficit foncier imputable sur le revenu global).

Si cette case est renseignée, toute vente du bien dans les 3 ans suivant l’année fiscale entrainera la réintégration fiscale de cette déduction.

Art 156 CGI a écrit :

Lorsque le propriétaire cesse de louer un immeuble ou lorsque le propriétaire de titres d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés les vend, le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent celle au cours de laquelle intervient cet événement sont, nonobstant toute disposition contraire, reconstitués selon les modalités prévues au premier alinéa du présent 3°. Cette disposition ne s’applique pas en cas d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à une imposition commune.

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#10 13/01/2017 10h37

Membre (2017)
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Bonjour,
Tout d’abord merci de me consacrer un peu de votre temps c’est sympathique.
Je suis allé chercher les infos et voici le résultat j’avoue que je suis un peu perdu de savoir quelles sommes seront prises en compte et à quel niveau d’imposition je serai soumis

Donc:
pour 2014:
déficit imputable sur les revenus fonciers = 1720
déficit imputable sur le revenu global       = 9197
déficits antérieurs non encore imputés     = 2962

pour 2015:
déficit imputable sur le  revenu global      = 7444
déficit antérieur non encore  imputés       = 4682

pour 2016:
déficit imputable sur le revenu global       = 5115
déficit antérieurs non encore imputés       = 4682 

voilà je vous laisse juge d’avance encore merci.
bien cordialemnet

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#11 13/01/2017 10h48

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Donc si vous vendiez en 2017, les déficits imputés sur le revenu global pour les années 2014, 2015 et 2016 (9000 + 7000 + 5000) seraient réintégrés.  C’est le mécanisme de base applicable pour tout arrêt de la location immobilière (vente ou non).

Attention au respect des 9 années de location, sinon c’est une reprise complète sur la totalité du dispositif (y compris la reprise de l’amortissement De Robien), ce qui peut faire très très mal.

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#12 13/01/2017 11h03

Membre (2017)
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Re,

Le premier bail a été signé le 01/06/2009 je compte vendre  à compter du 06/2018 donc je devrais réintroduire les sommes de 2015/2016/2017 sur ma déclaration de 2018 est-ce bien cela? et si oui le total de ces trois années est à rembourser ou bien est-ce un % de cette somme bref! suis-je assez clair hum! pas sûr car je ne maitrise ni ces chiffres ni le vocabulaire qui va avec

Merci pour votre patience

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#13 13/01/2017 11h09

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oui si vous vendez en 2018, les impots réintègreront comme imposables les montants portés en 4bc pour 2015, 2016 et 2017.

Pour faire simple : en 2015 vous avez obtenu une économie d’impot valant, en gros, 7444 x votre taux marginal (par exemple 30%). En 2018, le fisc réintégrera ces 7444 euros comme non défiscalisable, et donc vous imputera l’imposition correspondante.

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#14 13/01/2017 11h15

Membre (2014)
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Bonjour,

Le montant de l’impôt dû pour les années considérées va être recalculé comme si vous n’aviez pas eu ces déficits imputables.

Ensuite, il vous sera réclamé la part plus que vous auriez dû payer.

Impôts recalculés sur les 3 années  - Impôts payés réellement ces 3 années = complément d’impôts à payer.

Je ne sais pas par contre si les impôts appliquent une majoration comme pour les retards de paiement…


Parrainage :  WeSave - Linxea -  Binck - HelloBank - Contact en MP

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#15 13/01/2017 11h25

Membre (2017)
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Bon! au moins là ça à le mérite d’être clair je vais voir avec le comptable pour qu’il puisse me faire une simulation et s’il faut payer 2000 ou 3000€ de plus et bien tant pis mais au moins je serai débarrassé de ce boulet car la location n’est plus ce qu’elle était maintenant tout le monde s’en fout mais les emmerdes restent pour les proprios et j’ai envie de passer une retraite paisible.
En attendant je vous remercie beaucoup d’avoir pris sur votre temps pour me permettre de voir plus clair.
je vous souhaite une très bonne journée sous le soleil et pas sous le vent ou la neige.

Sincères Salutations.

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