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#551 06/01/2017 13h49

Membre (2017)
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Bonjour

Le problème est que si vous ne faites pas de déclaration en 2016. Vous perdez le bénéfice des frais de notaire et éventuelles commissions d’agence.

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#552 06/01/2017 22h07

Membre (2016)
Réputation :   12  

Je pensais les déduire début 2017 lors de l’ouverture du "compte BIC".
Au delà du problème du chevauchement d’années, j’imagine que je ne suis pas le seul à avoir rencontré cette interrogation puisqu’il n’est pas possible (ou rarissime) de commencer à louer son bien le jour de l’acquisition…

Pour un premier bien, la date de mise en location intervient donc postérieurement à la date d’acquisition. Vous n’avez pas pour autant perdu la déductibilité de certaines charges ?

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#553 10/01/2017 16h51

Membre (2015)
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Je confirme le post de Romain386. Les frais liés à l’achat ne peuvent être inclus dans votre comptabilité que si l’achat est fait dans l’intention de louer. Si un délai est constaté entre l’achat et l’utilisation à titre locatif, seule la valorisation du bien peut être comptabilisée (estimation au démarrage de l’activité).

Ceci reste théorique et dans votre cas, le délai est réduit donc votre bonne foi ne fait pas de doute.
Néanmoins à votre place je poserai la question à un expert comptable. En avez-vous choisi un ?

Dans le doute, vous avez plus à perdre à ne pas inclure les frais d’achats qu’à payer une CFE une année plus tôt.

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#554 10/01/2017 23h14

Membre (2016)
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Effectivement Kili, le délai entre l’achat et la mise en location est très faible (15jours dans mon cas), et je comptais initialement m’appuyer sur ce délai en cas de contrôle pour justifier l’inclusion des frais de notaire et d’agence dans les charges de l’activité ayant débuté 15 jours plus tard.

Ayant rempli mon POi sur jedéclaremonmeuble, j’ai été contacté par leur service et ils m’indiquent que pour être certain de ne pas voir la déductibilité des frais de notaire, il est préférable de faire démarrer le POi à la date d’acquisition du bien, quitte à payer une CFE. Cela rejoint votre avis.

Après ils n’ont pas la réponse claire et nette, probablement parce qu’une telle réponse n’existe pas et que la législation sur les meublés n’est pas toujours très claire. C’est surement aussi une des raisons (certes bien après les avantages fiscaux actuels) qui font que le statut est fréquemment évoqué comme à remanier par les pouvoirs publics.

Pour l’expert comptable et pour connaitre très très bien la profession, bon nombre de cabinet ne maitrisent déjà pas le statut LMNP et je ne parle pas de la décomposition de l’immobilisation qui varie complètement d’un dossier à l’autre… Il faut trouver le bon !

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#555 11/01/2017 10h58

Membre (2013)
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Jo0505 a écrit :

Ayant rempli mon POi sur jedéclaremonmeuble, j’ai été contacté par leur service et ils m’indiquent que pour être certain de ne pas voir la déductibilité des frais de notaire, il est préférable de faire démarrer le POi à la date d’acquisition du bien, quitte à payer une CFE. Cela rejoint votre avis.

A mon opinion, c’est du grand n’importe quoi !
L’exploitation d’un bien 15 jours après son acquisition sera forcément acceptée par les services fiscaux, déductions au réel incluses.
Je comprends pas bien comment on peut faire confiance à ce genre d’officine, au même prix qu’un expert comptable spécialisé LMNP, alors qu’ils ne sont responsable de rien en cas de soucis ?!?


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#556 11/01/2017 12h09

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INTJ

Intéressant cette histoire de délai ; quel serait un délai trop long pour l’administration ? Si par exemple il est nécessaire de réaliser des travaux avant de louer, il serait injuste de "pénaliser" un délai de plus de 15 jours.

Je viens d’acheter un immeuble comportant une partie habitation et un local commercial au RdC - je m’intérroge sur la possibilité de louer le local commercial à une profession libérale en LMNP. Il me semble qu’il suffirait de meubler la salle d’attente (chaises, table basse) ainsi que le cabinet (essentiellement un bon bureau, et un bloc de standardiste pour l’accueil), ce qui ne coûterait pas bien cher et pourrait rendre le local plus attractif pour le louer rapidement.

En revanche je trouve très peu de ressources en ligne sur la location d’un local commercial en LMNP. Quelqu’un parmi vous a-t-il déjà fait ça ?


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#557 11/01/2017 12h37

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@ doubletrouble

J’avais répondu sur un précédent post il y a quelques temps
https://www.investisseurs-heureux.fr/p191281#p191281/
si cela peut vous servir.

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#558 11/01/2017 13h00

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INTJ

Merci Amoilyon, effectivement le lien carre-haussman ( http://webcache.googleusercontent.com/s … WQaIuEo-gJ ) débroussaille bien le terrain.

En revanche, lorsque le local fait partie d’un immeuble, je m’interroge sur la manière de chiffrer les coûts d’acquisition du local ? Peut-on simplement diviser les frais d’agence par 3 si l’immeuble fait 3 étages ?


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#559 11/01/2017 13h20

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Bonjour,

Sur la problématique des frais de notaire et de la date d’acquisition/location, le raisonnement à tenir est le suivant:

- j’achète un bien pour le louer: mon activité commence à la date d’acquisition et j’inscris le bien à l’actif à cette date. Je peux déduire les frais de notaire;
- je possède depuis un certain temps un bien que je mets à la location: la valeur à inscrire à l’actif est la valeur du bien au jour du démarrage de l’activité (qui n’est pas nécessairement celle de la location, mais dans ce présent cas il vaut mieux qu’il n’y ait pas trop de décalage).

Concernant le traitement des frais de notaire, il y a 2 options possibles: déduction à travers les charges ou incorporation au cout de l’immeuble et amortissement.
Je préfère cette deuxième option car généralement, le déficit dégagé par les frais de notaire, qui n’est imputable que sur les 6 exercices suivants, n’a pas le temps d’être absorbé par les bénéficies futurs. Il est donc totalement ou partiellement perdu.

L’inconvénient de l’amortissement des frais de notaire, c’est que je n’amortit que la quote-part relative à la construction. Donc, j’en perds un peu (20/30 % environ).

Cordialement.

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#560 11/01/2017 21h37

Membre (2016)
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DDtee a écrit :

Jo0505 a écrit :

Ayant rempli mon POi sur jedéclaremonmeuble, j’ai été contacté par leur service et ils m’indiquent que pour être certain de ne pas voir la déductibilité des frais de notaire, il est préférable de faire démarrer le POi à la date d’acquisition du bien, quitte à payer une CFE. Cela rejoint votre avis.

A mon opinion, c’est du grand n’importe quoi !
L’exploitation d’un bien 15 jours après son acquisition sera forcément acceptée par les services fiscaux, déductions au réel incluses.
Je comprends pas bien comment on peut faire confiance à ce genre d’officine, au même prix qu’un expert comptable spécialisé LMNP, alors qu’ils ne sont responsable de rien en cas de soucis ?!?

Je vous rejoins sur votre avis de ce genre de boite, ils se placent sur une niche en essayant de capter un volume important de part de marché qui sur le volume peut être très rentable.

Je vais poser la question oralement au SIE dans lequel je dépends, sans pour autant y accorder une confiance aveugle.

skepalm, votre réponse bien que très complète et permet d’éviter tout les risques en déclarant l’activité dès l’acquisition. Mais procéder ainsi est "faux" aux yeux de la déclaratio Poi qui doit être fait après la mise en location. C’est néanmoins probablement comme ça que je vais fonctionner, par sécurité.
Il serait intéressant d’avoir l’avis de personne ayant acheter un appartement ou un immeuble avec des travau (plusieurs semaines voir mois) avant la mise en location.

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#561 12/01/2017 08h45

Membre (2016)
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Bonjour Jo505,

Je ne saisis pas pourquoi mon timing est "faux" selon vous.
Dans ma logique (qui ne l’est peut-être pas!) le Poi sert à déclarer une activité au même titre qu’un Mo pour une société.
Dans ce dernier cas, lorsque vous démarrez une activité, vous n’avez pas nécessairement un CA immédiat. Vous pouvez avoir d’abord une phase d’investissement.
Cette problématique existe également pour les SCI (et les revenus fonciers en général). Pour que les frais soient déductibles, il faut prouver votre intention de louer même si vous n’avez aucune recette.

Enfin, j’admets bien volontiers que chaque SIE semble se faire sa propre "jurisprudence" sur les LMNP, ce qui complique fortement la compréhension du système.

Cordialement.

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#562 12/01/2017 19h25

Membre (2016)
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Bonjour skepalm,

J’indique le timing faux entre guillemets justement pour faire la parralèle entre un démarrage d’activité classique où l’on déclare son entreprise avant de commencer à faire du chiffre d’affaires.
Pour l’activité meublé, on lit partout que ce POi (qui sert aussi bien à la création d’une entreprise individuelle qu’au meublé en réel pusiqu’il fait partit de cette classe d’activité) doit être déclaré dans les 15 jours de la mise en location, comme si on faisait une différence entre une entreprise individuelle artisanale et une activité de loeuru en meublé.

Et je vous rejoins sur votre avis sur les SIE. J’ai appelé le mien, et ils ne connaissaient pas ce formulaire et cette activité… En cas d’erreur, la mauvaise foi sera difficilement applicable au contribuable.

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#563 12/01/2017 21h24

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Jo0505

Je me méfie du "on lit partout".
A titre d’exemple, j’ai fait des Poi au printemps 2016 pour des débuts d’activité au 01/01/2015 et c’est passé.
Comme vous le confirmez, la vrai difficulté est de savoir sur quel pied danser tant les pratiques semblent différentes selon les services des impôts.

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#564 20/01/2017 12h53

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Bonjour,

Je ne sais pas si l’information a été abordée sur le forum, mais la rédaction de l’article L613.1 du Code de la sécurité sociale est rédigée comme suit depuis le 01/01/2007:

"Sont obligatoirement affiliés au régime d’assurance maladie et d’assurance maternité des travailleurs indépendants des professions non agricoles :

…..

8° Les personnes, autres que celles mentionnées au 7° du présent article, exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l’article L. 311-3 du présent code, ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts ;"

Cordialement.

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#565 21/01/2017 09h08

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Je pense que l’on va vers une "banalisation" du statut de loueur en meublé, qui aboutira peut-être à terme à la suppression de la niche du lmnp. Par niche, j’entends les avantages de l’imposition de la PV en cas de revente selon le régime des particuliers, même si on a amorti en réel ou au forfait de 71% pour les meublés classés ou de 50% pour les autres (dans l’esprit de l’administration, le forfait inclut l’amortissement), ainsi que celui de ne pas cotiser au rsi - qui vient de disparaître pour les personnes réalisant un CA > 23 K€.

L’article 35 du CGI vient d’être modifié avec l’ajout du paragraphe 5 :
"5° bis Personnes qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés ; "

Dans les faits, la location meublée à titre habituel par des personnes physiques était assimilée à une activité commerciale et dons imposée au BIC. Le nouvel article ne change donc rien, sauf que c’est maintenant écrit dans les textes et que l’on ne semble plus se poser la question de l’importance ou de la régularité (au sens d’habituel) de cette location meublée.

Dernière modification par Isa6068 (21/01/2017 09h11)

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#566 21/01/2017 09h33

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ENTJ

"ainsi que celui de ne pas cotiser au rsi - qui vient de disparaître pour les personnes réalisant un CA > 23 K€."

Attention , c’est UNIQUEMENT pour la location SAISONNIÈRE.

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#567 21/01/2017 10h11

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Exact, vous avez raison de le préciser, Cricri77700

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#568 06/02/2017 14h09

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Bonjour à tous,

Je viens de lire le sujet mais j’ai quelques interrogations quant à mon cas :

Je viens d’acheter un studio (20 dec 2016- mon 1er investissement), j’effectue depuis quelques travaux, je vais l’équiper et compte le mettre en location en meublé début mars 2017, donc en LMNP.

Je m’interroge sur le choix fiscal (BIC réel ou BIC simplifié 50%), notamment sur les charges et amortissement.

Quelques chiffres : Achat = 38 000€ , Frais agences : 3000 €, frais notaires : 3900€, frais bancaires + assur pour le prêt : 900€.
Les revenus locatifs par mois seront de 360€ + 25€ de charges

J’ai effectué 800€ de petits travaux (peinture + sols), 1800€ d’aménagement (enlever la kitchenette pour mettre une nouvelle petite cuisine + frigo + plaques + micro onde et nouveau meuble vasque salle de bain) + 1300€ d’ameublement (canapé lit - bureau - rangement - table - chaise + tout ce qui faut pour un meublé).

Pour 2017, j’aurai environ 600€ d’intérêts d’emprunt, 700€ de charges copro, 70€ de PNO.

Mes question sont les suivantes :
- Si je passe au réel, dois-je faire une déclaration pour 2016 sachant que mes dépenses fin 2016 sont les frais d’agences + frais notaires + frais bancaires + assurance prêt ? Je n’ai ni revenu ni travaux pour 2016. Ou puis-je commencer à déclarer pour l’année 2017 ?
- Mes frais de notaires peuvent ils être déclarés sachant qu’il y aura environ 2 à 3 mois en l’achat et la mise en location ?
- Sur mes travaux, je n’ai que plusieurs petites factures (de 50€ à 400€), je peux donc les déduire et non pas les amortir ?
- L’amortissement est-il valable également pour meubles cuisine et salle de bain ?
- En micro bic simplifié, l’abattement s’effectue sur les revenus HC ou CC ?

J’ai l’intention de prendre contact avec un comptable calé sur le LMNP mais je voulais déjà avoir un avis et quelques réponses de personnes bien plus expérimentées que moi ici !

Merci pour vos retours,

Bonne journée

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#569 06/02/2017 15h04

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bastlebast a écrit :

Je m’interroge sur le choix fiscal (BIC réel ou BIC simplifié 50%), notamment sur les charges et amortissement.

A vous de le calculer, ici par exemple Simulateur Investissement Locatif. Calcul du rendement net

bastlebast a écrit :

- Si je passe au réel, dois-je faire une déclaration pour 2016 sachant que mes dépenses fin 2016 sont les frais d’agences + frais notaires + frais bancaires + assurance prêt ? Je n’ai ni revenu ni travaux pour 2016. Ou puis-je commencer à déclarer pour l’année 2017 ?

Vous déclarez avec les revenus de 2017 et 15 jours après le début d’exploitation pour la CFE

bastlebast a écrit :

- Mes frais de notaires peuvent ils être déclarés sachant qu’il y aura environ 2 à 3 mois en l’achat et la mise en location ?

Oui

bastlebast a écrit :

- Sur mes travaux, je n’ai que plusieurs petites factures (de 50€ à 400€), je peux donc les déduire et non pas les amortir ?

Oui, à condition d’avoir une facture à l’adresse du bien

bastlebast a écrit :

- L’amortissement est-il valable également pour meubles cuisine et salle de bain ?

>500€ amortissement


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#570 06/02/2017 15h10

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Bonjour, vous avez un petit problème de vocabulaire. En meublé, vous êtes forcément en LMNP, et forcément imposé dans la catégorie des BIC.

Vous avez ensuite le choix entre deux régimes :
- le micro-BIC, c’est celui où il y a un abattement forfaitaire de 50 %.
- le réel simplifié, que vous pouvez choisir sur option. C’est celui où les recettes, charges et amortissements sont comptabilisés précisément, par une comptabilité réalisée par un expert-comptable, comme une entreprise.

- le réel est un régime encore plus précis et exhaustif que le réel simplifié et il est carrément exclu dans votre cas (c’est pour des chiffres d’affaires très élevés).

Donc évitez des expressions comme "micro-BIC simplifié" qui ne correspondent à rien.

Dans tous les cas, en location meublée, le chiffre d’affaires est constitué des recettes = somme des loyers CC (+ subventions et autres recettes éventuelles : tout ce que vous rentrez en positif cette année-là). Au micro-BIC, votre revenu imposable en BIC sera recettes x 50 %. Au réel simplifié, ce sera recettes - charges - amortissements.

Pour le décalage entre acquisition et début d’exploitation, la plupart des intervenants semblent considérer que quelques semaines sont encore acceptables ; mais je vous conseille de valider cela avec votre futur expert-comptable.

Dernière modification par Bernard2K (06/02/2017 15h14)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#571 08/02/2017 08h20

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Bonjour,

Merci pour vos retours,

Une question complémentaire pour le réel simplifié : Le studio fait partie d’une copro construite en 1995, est-il possible d’amortir la valeur de l’immobilier (j’ai vu que c’était possible sur 85% de la valeur immo) même si ce n’est pas un logement neuf ?

En gros les 38 000€ d’achat sont (36100 Immo + 1900 mobilier), a priori l’amortissement sur 30 ans serait de (0.85 * 36100) / 30 soit 1020 € par an ?

Cordialement

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#572 10/02/2017 21h31

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ça se calcule, la CFE n’étant pas si élevée dans sa version forfaitaire de base (enfin dans la plupart des agglos…)

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#573 16/02/2017 12h03

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Bonjour à tous, petite question dont il m’est difficile de trouver une réponse fiable..

Je possède deux studios d’investissement et je suis en train de passer au Lmnp au réel avec un expert comptable de ma région, jusqu’ici pas vraiment de soucis.

Parallèlement je suis en train de faire l’acquisition d’une place de stationnement dans la résidence qui fait face à celle où se situe mon premier bien. Ma locataire serait intéressée.

Mon questionnement est donc le suivant: si je fais apparaitre sur le bail locatif meublé la présence de ce parking, est ce qu’il est possible de passer en amortissements ou charges les frais inhérents à l’acquisition de ce parking (notaire, agence, taxes diverses)?

Merci d’avance pour vos retours d’expériences.

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#574 22/02/2017 10h35

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Bonjour à tous,

j’ai acheté un appartement T3 en 2011 que j’occupais depuis.

Je vais le mettre en LMNP, régime réel en collocation à des étudiants car je viens d’acheter une maison.

Je vais occuper l’étage de cette maison à titre de résidence principale (110 m²) et je vais aménager une partie du sous-sol pour le mettre en location meublée (environ 45 m² avec séjour + sdb + wc + chambre + entrée indépendante que je vais créer).

Comment selon vous vais-je pouvoir calculer l’amortissement ? En fonction de la surface louée ?

La maison valant 350 000 €, je pourrai amortir 350 000 € *0.9 * 45m²/155m² ?

Dernière modification par Nicha (22/02/2017 10h36)

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#575 22/02/2017 11h21

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Nicha a écrit :

Comment selon vous vais-je pouvoir calculer l’amortissement ? En fonction de la surface louée ?

C’est bien le principe général, mais attention, il s’applique pour une qualité égale de la chose louée. Si le sous sol est moins qualitatif (hauteur sous plafond…) il faut en tenir compte et faire alors une estimation pas un ou deux professionnels.

Nicha a écrit :

La maison valant 350 000 €, je pourrai amortir 350 000 € *0.9 * 45m²/155m² ?

C’est quoi le 0.9 ?
L’amortissement en LMNP se pratique par élément, il ne peut pas être linéaire. Par exemple la toiture ou les peintures ne s’amortissent pas sur la même durée ; il est conseillé de prendre un expert comptable.


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