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#1 02/01/2017 16h12

Membre (2011)
Réputation :   2  

Bonjour,

J’ai une question concernant l’achat ou non d’un appartement en RP en cash lorsque l’on est jeune actif (en région parisienne).

Cette question est importante car souvent cet achat alloue une grande partie de l’épargne dans l’immobilier et créé une grande exposition du patrimoine pour plusieurs années. Par contre, les avantages sont nombreux (économie de loyer qui, à contrario d’un placement n’est pas taxée smile )

J’ai 29 ans, et à cette question la réponse est souvent conditionnelle à une mobilité professionnelle (possibilité de changer d’entreprise et donc de changer de lieu) ou aux éventuelles évolutions du foyer.

Je doute que cela soit réellement des facteurs à prendre en compte en effet:
   • En cas de mobilité professionnelle, notamment à l’internationale, le bien peut être loué avec de plus une fiscalité optimisée (car pas de revenus en France)
   • En cas d’évolution du foyer, de même le bien peut être loué.

Je comprends que ces facteurs que l’on cite souvent viennent du fait de l’amortissement des frais de transactions (notaires…) et que, plus l’habitation du logement est longue et plus le rendement est meilleur.

Mais suite à ma réflexion, je conclus que tout jeune actif peut s’orienter vers l’acquisition de la RP si il a le cash et qu’en cas de changement de situation (professionnelle, personnelle), la location du bien est une flexibilité permettant d’amortir également les frais fixes.

Qu’en pensez-vous?

Merci

Message édité par l’équipe de modération (02/01/2017 17h11) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immobilier, jeune, rp

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#2 02/01/2017 16h27

Membre (2016)
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N’oubliez pas d’utiliser la fonction recherche pour ce genre de question. Mais mes propos vont aller dans votre sens.

Notamment là.
Lien

Mais grosso modo il convient de dire que si vous ne revendez pas avant minimum 5 ans (d’après mes modèles) votre bien immobilier, l’achat immobilier deviendra intéressant. (hypothèses moyennes de conjoncture)

Pour que la chose soit plus optimisée, et sachant qu’’un appartement de faible surface possède un rendement pour le propriétaire plus élevé:

La meilleure stratégie semble d’être alors:
1/ d’acheter une petite surface.
2/ ne pas la revendre et de passer en location, quitte alors à passer en location

Ainsi vous pouvez investir dans l’immobilier sur des surfaces plus faibles à rendement plus élevé, puisque vous pouvez acheter deux appartement de 30m2, et en louer un à 60 m2 à des taux qui seront plus à votre avantage (au niveau rendement)

Attention néanmoins le raisonnement est grossier car il y a évidemment des impacts fiscaux et aussi des imprévus que personne ne peut prévoir pour vous (le contexte environnemental tant d’un point de vue externe que personnel  est toujours à prendre en compte dans ces situations. Un problème avec un locataire peut faire parti de ces impondérables.

Concernant l’aspect du cash, je vous conseille d’acheter à crédit même si vous avez le cash pour des raisons d’évolution futur du marché.

Mais patrimonialement et en dehors de tout modèle calculatoire , on augmente son risque en s’exposant sur un seul marché (ici l’immobilier) Pour ma part je considère que c’est un point de vue important à prendre en compte.

Cdlt,

Dernière modification par johntur (02/01/2017 16h48)


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[+1]    #3 02/01/2017 16h38

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Je ne suis pas d’accord avec vous.

Pour un jeune, comme un moins jeune d’ailleurs, il n’est en général avantageux d’acheter sa RP que si on pense raisonnablement qu’elle répondra à ses besoins (pour se loger) pendant pas mal d’années (une bonne dizaine). A défaut, les frais d’achat ne seront pas amortis, et mieux vaut être locataire. Il peut y avoir des exceptions, en particulier si on veut résider à un endroit où les loyers sont très chers (par ex si le prix d’achat représente moins de 100 mois de loyers) ou s’il est impossible de louer un bien comme celui qu’on souhaite habiter.

Avec le niveau de taux d’intérêts actuels, il est largement préférable, quand on achète de l’immobilier, que ce soit pour y habiter ou pour investir, de financer en majeure partie à crédit, et de conserver son cash pour le placer. Non seulement ça permet de conserver une bien meilleure flexibilité financière (la possibilité d’utiliser son cash si une bonne opportunité se présente), mais aussi il est généralement possible d’investir ce cash de manière à ce qu’il rapporte bien plus que ce que ne coute l’emprunt. Dans d’autres temps, lorsque les taux ont été ou seront bien plus élevés, il pourras être moins évident de privilégier l’emprunt.

Enfin, vouloir acheter une RP en se disant que si demain elle ne correspondait plus à ce dont on a besoin (expatriation, agrandissement de la famille, mobilité pro, etc.) il serait toujours possible de la louer, est très souvent une grosse erreur. En effet, les critères pour choisir une RP, et ceux pour choisir un bon investissement locatif, ne sont pas du tout les mêmes, et il y a fort peu de chance qu’un même bien réponde aux deux types de critères.

En écrivant ceci, je ne fait d’ailleurs que résumer les principaux arguments que vous auriez trouvés en lisant sur le forum, en réaction à d’autres personnes se posant les mêmes questions que vous. Je ne peux que vous recommander de lire, lire et lire, et digérer ces informations, avant de vous forger une opinion.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#4 02/01/2017 16h41

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recoba a écrit :

Bonjour,
Par contre, les avantages sont nombreux (économie de loyer qui, à contrario d’un placement n’est pas taxée smile )

Il faut aussi en voir les inconvénients : taxe foncière à payer chaque année, entretien qui coûte cher, l’argent investi dans le bien pourrait être placé ailleurs …

recoba a écrit :

• En cas de mobilité professionnelle, notamment à l’internationale, le bien peut être loué avec de plus une fiscalité optimisée (car pas de revenus en France)
   • En cas d’évolution du foyer, de même le bien peut être loué.

Renseignez-vous sur la fiscalité des loyers et vous serez surpris : même en déménageant hors de France, vos revenus fonciers restent taxables en France.
Louer un bien ne signifie pas trouver un locataire et toucher un loyer, il y a tout un travail d’entretien, de suivi, d’éventuels conflits …

Devenir propriétaire est très intérsessant quand on a un travail stable, qu’on ne compte pas quitter la région où on habite/travaille parce que pour amortir les frais de notaires, les frais d’agence et les travaux éventuels, ils vous faudra rester au moins 5 ans dans votre bien.

Après il y a aussi le statut social "je suis propiétaire" passe mieux que le "pauvre locataire qui jette son argent par les fenêtres" mais en réalité beaucoup de ces "propriétaires" ne sont en réalité que "bancataire" c’est à dire qu’ils payent un "loyer" à la banque.

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#5 02/01/2017 16h57

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Un élément est aussi essentiel dans tous les modèles posés.
Habitez vous à Paris car les hypothèses sur Paris sont très particulières et le modèle est assez "politiquement variable".

Evolution du prix du mètre carré assez particulier et dépendant de l’arrondissement.
Plafonnement des loyers.
Peut être demain une autre loi ?

Et là je dois dire à part s’appeler Madame soleil je ne me risquerais pas trop à des hypothèses.

Cdlt,


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#6 02/01/2017 17h37

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Il y a aussi le "permis de louer" qui arrive bientôt sur le marché sur-règlementé de la location, les nouveaux diagnostics obligatoires à fournir aussi au locataire, une augmentation de la CSG si Macron est élu …

Bon courage aux futurs bailleurs en France.

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#7 02/01/2017 19h33

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Merci pour vos réponses.

@johntur: Merci pour le lien, je l’avais précédemment lu, ma question ne porte non pas sur le débat achat vs location mais plus sur les 2 arguments souvent avancés concernant la prévisibilité de la situation future du jeune actif (i.e stabilité géographique/familiale).

@GoodbyLenine: Merci pour votre point de vue. C’est exactement concernant votre 3ème paragraphe que j’ai écrit ce poste. Vous avez mis le doigt sur mon doute. En quoi les critères d’une RP (qui dans mon cas serait un T2 en région parisienne) peuvent conduire à un mauvais investissement locatif. Je voudrais bénéficier de vos expériences plus pragmatiques du marché de l’immobilier n’ayant fait moi-même aucunes transactions.

En effet dans mon esprit (peut-être à tort) acheter un T2, et en cas d’évolution le mettre en location reste une solution flexible me permettant de commencer à constituer mon patrimoine immobilier sans attendre des événements non prévisibles de stabilisation (opportunité professionnelle / mariage et enfants)

Merci !

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#8 02/01/2017 19h46

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Cela n’a pas encore été dit, n’oubliez pas de calculer le rendement de votre futur investissement, même si votre propre loyer est fictif.
La connaissance de ce rendement me semble essentielle pour mesurer l’intérêt de la démarche smile

Dernière modification par DDtee (02/01/2017 19h47)


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#9 02/01/2017 19h54

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Le risque principal sur la RP est de la payer très cher, par l’effet de plusieurs facteurs :
- les critères plus élevés que pour du locatif (on cherche tel quartier, telles qualités, tel étage, etc.)
- le "coup de coeur" (sur lequel les AI jouent) qui vous fait payer nettement plus cher que prévu initialement
- les travaux éventuels et les meubles, là aussi on dépense souvent davantage que pour du locatif.

L’intérêt économique s’évalue principalement par deux points :
- le "loyer évité" et sa rentabilité rapportée au prix d’achat. C’est un loyer fictif, mais si vous partez, vous le mettrez en location et ça deviendra un loyer bien réel. En région parisienne, regardez si vous êtes concerné par l’encadrement des loyers.
- la capacité d’augmentation de la valeur.

Certains font de très bonnes affaires sur leur RP, par exemple ils achètent avec décote un bien nécessitant des travaux qu’ils font eux-mêmes. D’autres paient très cher et se rendent compte, des années plus tard, au moment de louer, que ça va leur rapporter 2 % bruts. Il n’y a pas de cas général, seulement des cas particuliers !

A propos de la mobilité, ne pas sous-estimer le phénomène de "boulet mental" si j’ose dire. Quand on est propriétaire, quand on a ses mensualités à payer, on risque de devenir beaucoup moins mobile. La RP est devenue une part de sa personnalité, et même de sa façon de voir le monde, et on va avoir tendance à éviter tout choix de vie qui remette en cause la pertinence de cet achat (biais de confirmation).

Dernière modification par Bernard2K (02/01/2017 20h17)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#10 02/01/2017 20h55

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ENTJ

Je suis pas d’accord …
Encore une fois, on parle de généralité.
Parler de généralité dans l’immobilier est souvent contre productif.

Pourquoi perd t-on de l’argent si on revend le bien 1 ou 2 ans après l’avoir acheté ? A oui les frais de notaire ect … mais si le bien à été acheté sous le prix du marché ? Ou avec travaux et avec une plus value conséquente par la suite ? ( exonération de PV sur la résidence principale je rappel ) ou en frais de notaire réduits ?

J’ai 28 ans , j’ai changé 3 fois de RP avec plus value.
Mon premier bien , je l’ai gardé 4 ans avec une plus value de 35000 euros et j’ai gardé jne place de parking que j’ai boxer moi même qui me rapporte 80e par mois depuis 4 ans .
Mon deuxième bien je l’ai gardé… 1 ans avec une plus value de 61000 euros. Soit 96000 euros et un box ( un investissement locatif mine de rien )

Moi je vois l’achat d’une RP cash comme une sécurité et je préfère garder ma capacité d’emprunt pour du locatif qui, me permettra de déduite des intérêts d’emprunt, chose qu’on ne fait pas dans la RP.

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#11 03/01/2017 09h36

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cricri77700 a écrit :

J’ai 28 ans , j’ai changé 3 fois de RP avec plus value.

J’ai 30 ans, j’ai changé 1 fois de RP avec moins value (-15%).
Finalement, il aurait été aussi rentable et bien moins casse pied pour moi de rester locataire.

Difficile de savoir à l’avance les secteurs qui progresseront et ceux qui chuteront.

Dernière modification par gunday (03/01/2017 09h38)

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#12 03/01/2017 10h59

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ENTJ

Après cela dépend de l’objectif.
Pour la 2eme RP, je savais que j’allais pas y rester longtemp car c’était mitoyen d’un côté.
Mais je savais que j’achetais avec une belle décote.

Après cela dépend de beaucoup de paramétre et surtout si on cherche le coup de coeur ou si on pense à la revente en connaissant bien son marché.

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