Axel2406 :étude de cas immobilier

Vous me posez des questions en messagerie privée, comme je vous l’ai déjà exposé l’intérêt d’un forum est le partage et l’enrichissement collectif.

Voici donc vos questions, mes réponses :

Axel2406 a écrit :

Je me lance dans l’investissement locatif (immeubles de rapport) et j’aimerais bénéficier de votre retour d’expérience sur ce sujet concernant 2 points particuliers, qui ne sont jamais vraiment bien abordés dans les différentes files du forum:
1. la dégradation de la rentabilité liée aux gros travaux imprévus
2. la "scalabilité" de l’investissement (capacité à emprunter jusqu’à plusieurs M€ pour investir sur de l’immobilier locatif)

Le point 2 est très largement débattu et cela régulièrement.
Pour le 1, cela dépend essentiellement du bien lui-même.

Axel2406 a écrit :

concernant le point 2. c’est certes débattu, mais le plus souvent en dehors du cadre des possibilités de la SCI à l’IS…cela limite beaucoup les potentiels ! en Sci à l’IS, des biens autofinancés peuvent être achetés sur plusieurs millions j’ai l’impression - et je cherche des personnes qui y sont arrivées

Vos faites erreur, en SCI ou en nom propre c’est la couverture de l’emprunteur ou de l’actionnaire qui sera étudié, le résultat sera donc le même

Axel2406 a écrit :

point 1.: les vices cachés (et même non cachés mais pas détectés par l’acheteur !) sont légion et coûtent très cher parfois. Or tout le monde semble se réjouir d’un rendement initial à 10%. mais personne ne raconte la vraie vie de son rendement…par honte ? cela mérite d’être débattu. j’ai proposé maintes fois le débat: tout le monde s’en fiche. D’où ma démarche auprès des experts comme vous.

Nombreux investisseurs racontent la vie de leurs biens.

La meilleure démarche est sans doute d’avoir la meilleure expertise à l’achat pour éviter les mauvaises surprises. A cette condition, je ne pense pas qu’elles soient aussi fréquentes que vous semblez le penser. Cela n’exclu pas sur une longue période la nécessité de devoir rafraîchir le bien ou d’avoir des travaux qui seront forcément nécessaires au fil du temps… il est bien difficile de les chiffrer, cela dépendra de chaque bien, de son état, des circonstances…
Vous avez raison de souligner (indirectement) que la rentabilité dégagée à l’achat à des chances d’être d’être le point le plus élevé sur la vie de l’investissement. Seul une augmentation des loyers pourrait être bénéfique alors que travaux, fiscalité ont de fortes chances de progressivement raboter quelque peu cette rentabilité.

DDtee a écrit :

Vous me posez des questions en messagerie privée, comme je vous l’ai déjà exposé l’intérêt d’un forum est le partage et l’enrichissement collectif.

Voici donc vos questions, mes réponses :

Axel2406 a écrit :

Je me lance dans l’investissement locatif (immeubles de rapport) et j’aimerais bénéficier de votre retour d’expérience sur ce sujet concernant 2 points particuliers, qui ne sont jamais vraiment bien abordés dans les différentes files du forum:
1. la dégradation de la rentabilité liée aux gros travaux imprévus
2. la "scalabilité" de l’investissement (capacité à emprunter jusqu’à plusieurs M€ pour investir sur de l’immobilier locatif)

Le point 2 est très largement débattu et cela régulièrement.
Pour le 1, cela dépend essentiellement du bien lui-même.

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